IBPB-1-1/4511-155/16/EN | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
W zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 3 marca 2016 r. (data wpływu do tut. Biura 9 marca 2016 r.), uzupełnionym 4 maja 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 15 kwietnia 2016 r., Znak: IBPB-1-1/4511-155/16/EN wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 4 maja 2016 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielem działki budowlanej, na której mieszczą się dwie nieruchomości tj. dom mieszkalny, w którym mieszka Wnioskodawczyni oraz budynek handlowy, w którym przez długie lata mieściła się hurtownia „X” spółka jawna. Wnioskodawczyni jest jednym z dwóch wspólników spółki jawnej. Ww. nieruchomość dzierżawiona była od Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej. Spółka jawna przez okres użytkowania budynku handlowego prowadziła inwestycje polegającą na jego rozbudowie (była to inwestycja w obcych środkach trwałych). Obecnie spółka jawna ulega likwidacji (rozwiązaniu). Towar w całości został sprzedany, majątek spółki również. Wnioskodawczyni jako jedyny właściciel nieruchomości wraz z działką (co wynika z ksiąg wieczystych), zamierza sprzedać te nieruchomości wraz z działką na której one leżą. Równocześnie Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, tj. salon kosmetyczny, który nie ma nic wspólnego z ww. nieruchomościami i ma siedzibę pod innym adresem.

Opisane wyżej nieruchomości zamierza kupić od Wnioskodawczyni, drugi wspólnik spółki jawnej, prowadzący również swoją jednoosobową działalność gospodarczą w podobnym zakresie do spółki jawnej. Wnioskodawczyni zamierza w formie aktu notarialnego udokumentować powyższą transakcję.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 25 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:

  • stała się właścicielem wskazanych we wniosku nieruchomości na podstawie darowizny od siostry, w marcu 2001 r.,
  • jest wspólnikiem spółki jawnej od grudnia 2001 r.,
  • opodatkowuje dochody z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki jawnej podatkiem liniowym, ewidencjonując zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów,
  • wskazana we wniosku nieruchomość jest dzierżawiona przez spółkę jawną od jej powstania, tj. od grudnia 2001 r.,
  • wskazana we wniosku inwestycja w obcym środku trwałym to przede wszystkim nadbudowa istniejącego budynku hurtowni, w skład której wchodzą część biurowa i socjalna. Dodatkowo został dobudowany garaż. Wskazana inwestycja była amortyzowana w ramach spółki jawnej,
  • spółka jawna ulegnie likwidacji w przyszłości,
  • żadne ww. nieruchomości gruntowe jak i budynkowe nie stanowiły środków trwałych ani też towarów handlowych w prowadzonej indywidualnie działalności gospodarczej,
  • żadne wydatki dot. ww. nieruchomości nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w indywidualnej działalności gospodarczej,
  • w związku z tym, że jest wspólnikiem w spółce jawnej z tytułu dzierżawy wskazanych we wniosku nieruchomości nie uzyskiwała żadnego przychodu,
  • nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, a jej działalność indywidualna dotyczy branży kosmetyczno-fryzjerskiej,
  • nie dokonywała innych niż wskazanych we wniosku transakcji obrotu nieruchomościami.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z tym, że cały czas jestem właścicielem wskazanej we wniosku nieruchomości, ale nie użytkuję jej przez okres ponad 10 lat, jej sprzedaż powinnam opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym, pomimo tego, że jestem właścicielem, a nie użytkownikiem opisanej nieruchomości, transakcja ta nie podlega opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

  • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nawet jeśli podmiot gospodarczy, mimo takiego obowiązku nie ujął ich w stosownych ewidencjach (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych, o których mowa w art. 14 ust. 2c ww. ustawy). Przychód ten powstaje również w związku ze sprzedażą składników majątku (środków trwałych) wycofanych z działalności gospodarczej (w tym w następstwie likwidacji działalności gospodarczej), o ile sprzedaż ta nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania z działalności ww. składników majątku (a więc po likwidacji tej działalności).

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawczyni jest właścicielem działki budowlanej, na której mieszczą się dwie nieruchomości tj. dom mieszkalny, w którym mieszka Wnioskodawczyni oraz budynek handlowy, w którym przez długie lata mieściła się hurtownia „X” spółka jawna. Wnioskodawczyni jest jednym z dwóch wspólników spółki jawnej. Ww. nieruchomość dzierżawiona była od Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej. Spółka jawna przez okres użytkowania prowadziła inwestycję polegającą na rozbudowie ww. budynku (była to inwestycja w obcych środkach trwałych). Obecnie spółka jawna ma ulec likwidacji (rozwiązaniu). Towar w całości został sprzedany, majątek spółki również. Wnioskodawczyni jako jedyny właściciel nieruchomości wraz z działką (co wynika z ksiąg wieczystych), zamierza je sprzedać. Wnioskodawczyni wskazała również, że równocześnie prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą tj. salon kosmetyczny, który nie ma nic wspólnego z ww. nieruchomością i ma siedzibę pod innym adresem. Opisane nieruchomości zamierza kupić od Wnioskodawczyni, drugi wspólnik spółki jawnej, prowadzący również swoją jednoosobową działalność gospodarczą w podobnym zakresie jak spółka jawna. Wnioskodawczyni wyjaśniła również, że właścicielem wskazanych we wniosku nieruchomości stała się na podstawie darowizny od siostry otrzymanej w marcu 2001 r. Jest wspólnikiem spółki jawnej od grudnia 2001 roku. Opodatkowuje dochody z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki jawnej podatkiem liniowym, ewidencjonując zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Wskazana we wniosku nieruchomość jest nieodpłatnie dzierżawiona przez spółkę jawną od jej powstania, tj. od grudnia 2001 r. Inwestycja w obcym środku trwałym polegała przede wszystkim na nadbudowie istniejącego budynku hurtowni, w skład której wchodzą część biurowa i socjalna. Dodatkowo został dobudowany garaż. Inwestycja była amortyzowana w ramach spółki jawnej. Zarówno grunt jak i budynki nie stanowiły środków trwałych, ani też towarów handlowych w prowadzonej indywidualnie działalności gospodarczej. Także wydatki dot. tych nieruchomości nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tej indywidualnej działalności gospodarczej. W związku z tym, że Wnioskodawczyni jest wspólnikiem w spółce jawnej z tytułu dzierżawy ww. nieruchomości nie uzyskiwała żadnego przychodu. Ponadto Wnioskodawczyni nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, a jej działalność indywidualna dotyczy branży kosmetyczno-fryzjerskiej. Wnioskodawczyni nie dokonywała innych niż wskazanych we wniosku transakcji obrotu nieruchomościami.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przestawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro:

  • będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny od siostry w marcu 2001 r.,
  • nieruchomość ta nie stanowiła i nie stanowi składnika majątku spółki jawnej, której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem (została jedynie oddana do nieodpłatnego używania tej spółce), jak również nie została przeznaczona na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawczynię jednoosobowej działalności gospodarczej – nie stanowiła środków trwałych i obrotowych tej działalności,
  • wydatki dotyczące tej nieruchomości nie stanowiły i nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodów prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej,
  • Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,
  • Wnioskodawczyni nie dokonywała innych, transakcji obrotu nieruchomościami,

to brak jest przesłanek, by uznać, że przedmiotowa nieruchomość (tj. działka budowlana wraz z mieszczącym się na niej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem handlowym), ma (będzie miała) związek z prowadzoną przez Wnioskodawczynię pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tej nieruchomości nastąpi w ramach prowadzonej przez nią pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów. W szczególności, zbycie ww. nieruchomości nie będzie stanowić zbycia środka trwałego lub obrotowego prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowych, które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynie między nabyciem nieruchomości (tj. 2001 r.), a planową jej sprzedażą, a więc następującą po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zauważyć należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej była wyłącznie ocena skutków sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości na dzień jej sprzedaży. W konsekwencji przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej nie była ocena innych skutków podatkowych w tym związanych z rozliczeniem Wnioskodawczyni ze spółką jawną nakładów tej spółki poniesionych na ww. nieruchomość.

Wskazać przy tym należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawczynię we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawczyni. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawczynię działań związanych z dokonywanym przez Wnioskodawczynię obrotem nieruchomościami oraz okoliczności towarzyszących temu obrotowi.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.