0113-KDIPT3.4011.210.2018.5.SK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości uzyskany przychód ze sprzedaży podlegał będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2018 r. (data wpływu 16 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 czerwca 2018 r. (data wpływu 3 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 12 czerwca 2018 r., nr 0113 KDIPT3.4011.210.2018.1.SK, nr 0113-KDIPT1-3.4012.360.2018.1.MJ, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 13 czerwca 2018 r. (data doręczenia 20 czerwca 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 27 czerwca 2018 r. (data wpływu 3 lipca 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 27 czerwca 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni, została zgłoszona do opodatkowania podatkiem od towarów i usług w dniu 24 lipca 2008 r. We wskazanej powyżej dacie Wnioskodawczyni wpisana do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej – firma Budowlano-Usługowa została zgłoszona do uzyskania numeru NIP oraz REGON, które finalnie zostały Jej nadane. Wnioskodawczyni będąc zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług rozpoczęła budowę dwóch domów jednorodzinnych zrealizowanych do stanu surowego ze stolarką okienną. Zgodnie z posiadanymi dokumentami księgowymi Wnioskodawczyni w kolejnych deklaracjach podatkowych wykazała nadwyżkę podatku naliczonego nad podatkiem należnym, czego potwierdzeniem są następujące rozliczenia: a) VAT-7 za lipiec 2008 r. – 9 547 zł, sierpień 2008 r. – 12 630 zł, b) VAT-7 za wrzesień 2008 r. 0 zł (nadwyżka z poprzedniego miesiąca 12 630 zł), c) VAT-7 za październik 2008 r. – 7 934 zł (łącznie nadwyżka z poprzedniego miesiąca 20 564 zł), d) VAT-7 za listopad 2008 r. - 0 zł (łącznie nadwyżka z poprzedniego miesiąca 20 564 zł), e) VAT-7 za grudzień 2008 r. - podatek VAT należny 3 278 zł (łącznie nadwyżka z poprzedniego miesiąca 17 312 zł). Rozliczenia za 2009 r.: a) VAT-7 za styczeń 2009 r. – 0 zł (łącznie nadwyżka z poprzedniego miesiąca – 17 312 zł) zł, b) VAT-7 za luty 2009 r. - 0 zł (nadwyżka 17 312 zł), c) VAT-7 za marzec 2009 r. - 0 zł (nadwyżka 17 312 zł), d) VAT-7 za kwiecień 2009 r. - 261 zł (łączna nadwyżka wraz z poprzednim miesiącem 17 573 zł), e) VAT-7 za maj 2009 r. - 4 741 zł (łączna nadwyżka 22 314 zł), f) VAT-7 za czerwiec 2009 r. 0 zł (nadwyżka 22 314 zł), g) VAT-7 za lipiec 2009 r. - 668 zł (łączna nadwyżka 22 982 zł), h) za sierpień 2009 r. – 448 zł (łączna nadwyżka 23 430 zł), i) VAT-7 za wrzesień 2009 r. - 2 982 zł (łączna nadwyżka 26 412 zł), j) VAT-7 za październik 2009 r. – 1 815 zł (łączna nadwyżka 28 227 zł), k) VAT-7 za listopad 2009 r. 1 701 zł (łączna nadwyżka 29 928 zł), i) VAT-7 za grudzień 2009 r. – 3 759 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł). Rozliczenie za 2010 r.: a) VAT-7 za styczeń 2010 r. 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), b) VAT-7 za luty 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka – 33 687 zł), c) VAT-7 za marzec 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), d) VAT-7 za kwiecień 2010 - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), e) VAT-7 za maj 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), f) VAT-7 za czerwiec 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), g) VAT-7 za lipiec 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), h) VAT-7 za sierpień 2010 r. – 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), i) VAT-7 za wrzesień 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33687 zł), j) VAT-7 za październik 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), k) VAT-7 za listopad 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), I) VAT-7 za grudzień 2010 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł). Rozliczenie za 2011 r.: a) VAT-7 za miesiąc styczeń 2011 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 33 687 zł), b) VAT-7 za miesiąc luty 2011 r. wykaz podatku do zwrotu 33 000 zł, c) VAT-7 za miesiąc marzec 2011 r. – 0 zł (łączna nadwyżka 687) zł, d) VAT-7 za miesiąc kwiecień 2011 r. - 0 zł (nadwyżka 687 zł), e) VAT-7 za miesiąc maj 2011 r. - 0 zł (nadwyżka 687 zł), f) VAT-7 za miesiąc czerwiec 2011 r. - 552 zł (łączna nadwyżka 1 239 zł), g) VAT-7 za miesiąc lipiec 2011 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 239 zł), h) VAT-7 za miesiąc sierpień 2011 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 239 zł), i) VAT-7 za miesiąc wrzesień 2011 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 239 zł), j) VAT-7 za miesiąc październik 2011 r. - 58 zł (łączna nadwyżka 1 297 zł), k) VAT-7 za miesiąc listopad 2011 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 297 zł), i) VAT-7 za miesiąc grudzień 2011 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 297 zł). Rozliczenie za 2012 r.: a) VAT-7 za styczeń 2012 r. - 46 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), b) VAT-7 za luty 2012 r. 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), c) VAT-7 za marzec 2012 r. – 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), d) VAT-7 za kwiecień 2012 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), e) VAT-7 za maj 2012 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), f) VAT-7 za czerwiec 2012 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), g) VAT-7 za lipiec 2012 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), h) VAT-7 za sierpień 2012 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), i) wrzesień 2012 r. – 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), j) październik 2012 r. - 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł), k) listopad 2012 r. – 0 zł (łączna nadwyżka 1 343 zł).

Analiza dokumentacji księgowej prowadzi do wniosku, że w dalszych okresach podatnik wykazywał w deklaracjach podatek od towarów i usług w wysokości 0 zł miesięcznie, łącznie nadwyżka naliczonego podatku nad należnym wyniosła za wrzesień 2017 r. – 1 343 zł.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że przedmiotowe domy jednorodzinne w stanie surowym ze stolarką okienną nie były przedmiotem transakcji opodatkowanych podatkiem VAT, które stanowiłyby źródło jakiegokolwiek przychodu dla Wnioskodawczyni. Uzyskany przez Nią przychód jednorazowy miał charakter incydentalny i nie był w najmniejszym stopniu związany z faktem realizacji domów mieszkalnych w stanie surowym, ani jakiegokolwiek gospodarczego ich wykorzystania, który stanowiłby źródło przychodu dla Wnioskodawczyni. Jednocześnie, co szczególnie ważne, w dacie składania wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy podkreślić, że przedmiotowe domy w stanie surowym w związku z ich niekompletnością nie zostały zaliczone do środków trwałych, jak również nie były przedmiotem jakiejkolwiek działalności gospodarczej generującej źródło przychodów po stronie Wnioskodawczyni. Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym przypadku trudno jest mówić o jakimkolwiek ich gospodarczym wykorzystaniu. Wskazać należy, że nieruchomości, na których zostały zrealizowane przedmiotowe budynki w stanie surowym, zostały nabyte do majątku Wnioskodawczyni około 1997 r.

W piśmie z dnia 27 czerwca 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni dodała, że prowadzi działalność gospodarczą od dnia 17 lipca 2008 r., opodatkowaną na zasadach ogólnych, a w zakresie dokumentacji księgowej prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Budowa przedmiotowych domów jednorodzinnych została rozpoczęta w lipcu 2008 r. Rozpoczęcie budowy przedmiotowych domów związane było z zamiarem ich późniejszej sprzedaży. Działki, na których zostały zrealizowane przedmiotowe budynki, zostały nabyte w 1997 r. przez Wnioskodawczynię do majątku prywatnego. Przedmiotowe budynki zostały zbudowane na działkach nr 174/6 i nr 174/7 przeznaczonych na cele budowlane każda z nich. Działki, o których mowa powyżej, stanowią wyłączną własność Wnioskodawczyni. Przedmiotowe działki oraz budynki nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynki jednorodzinne, których dotyczy wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również nie były przedmiotem amortyzacji. Wnioskodawczyni nie udostępniała i nie będzie udostępniała do dnia sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze. Zbycie nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego. Nie będzie dokonywane w sposób zorganizowany i ciągły, stały, a co najwyżej jednorazowy. Sprzedaż budynków nie będzie miała miejsca w sposób zorganizowany oraz nie będzie cechowała się fachowością, ale prywatnym, amatorskim charakterem transakcji. Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała działań marketingowych celem sprzedaży nieruchomości, w tym nie będzie reklamowała przedmiotowych budynków, nie będzie zamieszczała ogłoszeń w prasie. Nieruchomości będące celem sprzedaży nie są aktualnie wykorzystywane ani w ramach prowadzonej działalności, ani w ramach prywatnego użytkowania, gdyż budynki są niekompletne. Budowa przedmiotowych budynków została przerwana z końcem grudnia 2009 r. z uwagi na brak środków pieniężnych na jej dalsze kontynuowanie. Odnosząc się do przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię należy wskazać, że w toku zarejestrowanej działalności gospodarczej, uzyskany został wyłącznie dwukrotnie przychód w postaci dwóch faktur za usługi remontowo - budowlane wyświadczone na rzecz podmiotów trzecich.

Faktury dokumentujące wydatki poniesione w związku z wybudowaniem dwóch domów jednorodzinnych wystawione były na przedsiębiorcę Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości w formie darowizny. Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę domów jednorodzinnych objętych zakresem wniosku. Wnioskodawczyni dokonała odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę domów jednorodzinnych. Przed sprzedażą budynków jednorodzinnych nie będzie Ona ponosiła wydatków na ulepszenie budynków. Przedmiotowe budynki zostaną sprzedane w stanie niezmienionym od dnia zaprzestania budowy w grudniu 2009 r., stąd nie będzie mowy o jakichkolwiek ulepszeniach. Wnioskodawczyni nie wykorzystuje przedmiotowych budynków jednorodzinnych do jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających podatkowi VAT, gdyż budynki jednorodzinne są niekompletne stan surowy zamknięty bez drzwi wejściowych i drzwi garażowych. Przedmiotowe budynki są budynkami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, są trwale związane z gruntem oraz nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, przedmiotowe budynki zaliczane są do domów jednorodzinnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości uzyskany przychód ze sprzedaży podlegał będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
  2. Czy przyszła sprzedaż przedmiotowych budynków jednorodzinnych stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast wniosek w zakresie pytania nr 2 dotyczący podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku, określając stanowisko należy odwołać się do brzmienia obowiązujących przepisów, które stanowią, że odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, jak również odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia w terminie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie zdaniem Wnioskodawczyni, zasadnym jest wskazanie, że przychodem z działalności gospodarczej jest przychód należny chociażby nie został jeszcze faktycznie otrzymany. Równocześnie ustawodawca wskazał na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że przychodem z działalności gospodarczej jest przychód ze zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Kontynuując powyższe rozważania należy wskazać, że środkiem trwałym są budynki i budowle stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Ponadto, w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z opisanego powyżej zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotowe budynki nie są zaliczane do środków trwałych, a przychody z ich przyszłej ewentualnej sprzedaży nie mogą zostać uznane za przychód z działalności gospodarczej.

Przychody z przyszłej sprzedaży nie mogą zostać zaliczone do podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotowe budynki nie były nigdy wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej (ani nie będą przed sprzedażą). Przedmiotowe budynki nie były oddawane w najem, użyczenie bądź jakąkolwiek inną umowę o podobnym charakterze. Nie były przedmiotem amortyzacji, a ich zbycie nastąpi z majątku prywatnego przy wykonywaniu czynności sprzedażowych charakterystycznych dla osób prywatnych zbywających nieruchomości - w tym zakresie nie jest przewidziana specjalistyczna działalność reklamowa, czy marketingowa. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, gdyż Wnioskodawczyni nie posiada większej ilości budynków na sprzedaż w ramach majątku.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że z uwagi na upływ czasu związany z nabyciem przedmiotowych nieruchomości, w Jej przypadku, nie sposób mówić również o powstaniu przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w cytowanej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest w pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. W myśl tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

  • zarobkowym celu działalności,
  • wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
  • prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (domów jednorodzinnych), o których mowa we wniosku.

W świetle art. 14 ust. 1 powołanej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą od dnia 17 lipca 2008 r., zarejestrowaną jako firma Budowlano-Usługowa opodatkowaną na zasadach ogólnych, gdzie w zakresie dokumentacji księgowej prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Wnioskodawczyni będąc zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług rozpoczęła budowę dwóch domów jednorodzinnych zrealizowanych do stanu surowego ze stolarką okienną. Rozpoczęcie budowy przedmiotowych domów w lipcu 2008 r. związane było z zamiarem ich późniejszej sprzedaży. Przedmiotowe budynki zostały zbudowane na nabytych przez Wnioskodawczynię w 1997 r. do majątku prywatnego i stanowiące Jej wyłączną własność działkach o nr 174/6 i nr 174/7, przeznaczonych na cele budowlane. Faktury dokumentujące wydatki poniesione w związku z wybudowaniem dwóch domów jednorodzinnych wystawione były na Wnioskodawczynię, jako przedsiębiorcę. Przedmiotowe działki oraz budynki nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Domy w stanie surowym w związku z ich niekompletnością nie zostały zaliczone do środków trwałych, nie były przedmiotem jakiejkolwiek działalności gospodarczej generującej źródło przychodów po stronie Wnioskodawczyni, nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, jak również nie były przedmiotem amortyzacji. Wnioskodawczyni nie udostępniała i nie będzie udostępniała do dnia sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze. Zbycie nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego. Nie będzie dokonywane w sposób zorganizowany i ciągły, stały, a co najwyżej jednorazowy. Sprzedaż budynków nie będzie miała miejsca w sposób zorganizowany oraz nie będzie cechowała się fachowością, ale prywatnym, amatorskim charakterem transakcji. Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała działań marketingowych celem sprzedaży nieruchomości, w tym nie będzie reklamowała przedmiotowych budynków, nie będzie zamieszczała ogłoszeń w prasie. Nieruchomości będące celem sprzedaży nie są aktualnie wykorzystywane ani w ramach prowadzonej działalności, ani w ramach prywatnego użytkowania, gdyż budynki są niekompletne. Budowa przedmiotowych budynków została przerwana z końcem grudnia 2009 r. z uwagi na brak środków pieniężnych na jej dalsze kontynuowanie.

Zauważyć należy, że w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wskazała, że wybudowane domy w stanie surowym w związku z ich niekompletnością nie zostały zaliczone do środków trwałych, nie były przedmiotem jakiejkolwiek działalności gospodarczej generującej źródło przychodów po stronie Wnioskodawczyni, nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, jak również nie były przedmiotem amortyzacji. Wnioskodawczyni nie udostępniała i nie będzie udostępniała do dnia sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze. Nie będzie dokonywane w sposób zorganizowany i ciągły, stały, a co najwyżej jednorazowy. Sprzedaż budynków nie będzie miała miejsca w sposób zorganizowany oraz nie będzie cechowała się fachowością, ale prywatnym, amatorskim charakterem transakcji. Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała działań marketingowych celem sprzedaży nieruchomości, w tym nie będzie reklamowała przedmiotowych budynków, nie będzie zamieszczała ogłoszeń w prasie. Nieruchomości będące celem sprzedaży nie są aktualnie wykorzystywane ani w ramach prowadzonej działalności, ani w ramach prywatnego użytkowania, gdyż budynki są niekompletne.

Co do zasady, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej.

Jednakże w przedmiotowym wniosku Wnioskodawczyni wyraźnie wskazała, że prowadzi firmę Budowlano-Usługową i rozpoczęcie budowy domów jednorodzinnych związane było z zamiarem ich późniejszej sprzedaży. Ponadto, faktury dokumentujące wydatki poniesione w związku z wybudowaniem ww. nieruchomości wystawione były na Nią, jako przedsiębiorcę, a nie na osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wskazała również szczegółowo rozliczenie podatku od towarów i usług w okresie realizacji budowy domów jednorodzinnych. Zatem, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które zostały wybudowane w celu ich późniejszej odsprzedaży, a więc w celu osiągnięcia zysku, stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazane przez Wnioskodawczynię czynności mające charakter procesu inwestycyjnego świadczą, że przychód ze sprzedaży domów jednorodzinnych powstanie w wyniku działań nastawionych na zysk, polegających na budowie (wytworzeniu) i późniejszemu zbyciu tych nieruchomości. Działania takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Ponadto zauważyć należy, że brak środków pieniężnych na kontynuację budowy przedmiotowych budynków nie wyklucza zakwalifikowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości do przychodu z działalności gospodarczej.

Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują na działania o charakterze zarobkowym, inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, nie powoduje postawania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz stanowi po spełnieniu określonych przesłanek, przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, z racji specyfiki prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej, przedmiotowe nieruchomości należy uznać za towary handlowe służące dalszej odsprzedaży.

Pojęcie towaru handlowego zostało zdefiniowane w § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2017 r., poz. 728). Zgodnie z tym przepisem, towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym, towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zatem, w świetle powyższych przepisów, należy uznać, że nieruchomości mieszkalne przeznaczone na sprzedaż stanowią w firmie Wnioskodawczyni towary handlowe.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że wbrew twierdzeniom Wnioskodawczyni, w sytuacji przedstawionej w przedmiotowym wniosku, nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż, jak wynika z wniosku, Wnioskodawczyni prowadząc firmę budowlano-usługową wybudowała na nabytych przez siebie działkach dwa domy jednorodzinne o charakterze mieszkalnym, z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży, a więc w celu osiągnięcia zysku. Oznacza to bowiem, że przedmiotowe nieruchomości nie zostały wybudowane dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni szczegółowo przedstawiła rozliczenie podatku od towarów i usług w okresie realizacji budowy domów jednorodzinnych. Faktury dokumentujące wydatki poniesione w związku z wybudowaniem ww. nieruchomości wystawione były na Wnioskodawczynię jako przedsiębiorcę, a nie na osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Natomiast, brak środków pieniężnych na kontynuację budowy przedmiotowych budynków nie wyklucza zakwalifikowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości do przychodu z działalności gospodarczej. Specyfika prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej wskazuje, że wybudowane domy jednorodzinne o charakterze mieszkalnym stanowią towary handlowe w tej działalności.

Zatem, skutki podatkowe przedmiotowego odpłatnego zbycia nieruchomości należy oceniać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. dwóch domów jednorodzinnych, stanowiących w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej towar handlowy, stanowić będzie dla Niej przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, zaś dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła. Ponadto, w przedmiotowej sprawie bez znaczenia pozostaje data nabycia i upływ pięciu lat od daty nabycia działek przeznaczonych pod budowę przedmiotowych nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.