IPPP1/443-1147/14-2/JL | Interpretacja indywidualna

W zakresie w jakim Spółka będzie nabywała towary i usługi związane z realizacją usług przejęcia praw i obowiązków z umów najmu od Spółek Celowych, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego, w tym w szczególności odliczenia VAT w zakresie opłat ponoszonych na rzecz Właściciela już po przejęciu danej umowy najmu.
IPPP1/443-1147/14-2/JLinterpretacja indywidualna
  1. najem
  2. przejęcie
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Odliczenie i zwrot podatku. Odliczanie częściowe -> Odliczenie i zwrot podatku -> Odliczenie podatku

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania świadczonych usług oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem związanych z nimi towarów i usług – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2014 r. 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania świadczonych usług oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem związanych z nimi towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Spółka lub S.) jest podmiotem funkcjonującym na rynku nieruchomości. S. działa na rynku powierzchni biurowych od początku lat dziewięćdziesiątych. Projekty Spółki powstają w ośrodkach biznesowych w Polsce. Spółka świadczy szereg usług na rzecz spółek realizujących inwestycje nieruchomościowe, w tym w szczególności nieruchomości biurowe, polegające m.in. na pośredniczeniu w wynajmie powierzchni biurowej. Ze względu na długoletnie doświadczenie zespół S. zajmujący się pośrednictwem w wynajmie powierzchni biurowych posiada bogatą wiedzę na ten temat w Polsce oraz rozległą bazę kontaktów w tym zakresie.

W toku swojej działalności Spółka dostrzegła na rynku możliwość świadczenia nowego rodzaju usług. Według wiedzy Spółki wynikającej m.in. z obsługi spółek funkcjonujących na rynku nieruchomości komercyjnych, na rynku tym istnieje pewna grupa spółek celowych (dalej jako: Spółki Celowe) znajdujących się w dość specyficznej sytuacji. Spółki te były powołane do przeprowadzenia konkretnej inwestycji budowlanej w nieruchomościach komercyjnych (zwykle chodzi o budynki biurowe, przy czym typową praktyką na tym rynku jest, że jedna spółka celowa posiada jedną nieruchomość - budynek), która następnie została sprzedana. Ponieważ inwestorzy na rynku budynków biurowych, a szczególnie zagraniczne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne, oczekują, że dany budynek jest w całości wynajęty na podstawie długoterminowych umów najmu, w przypadkach, w których dany budynek nie był w pełni wynajęty na rzecz podmiotów trzecich, Spółki Celowe godziły się podpisać z inwestorem będącym przyszłym właścicielem budynku (dalej jako: Właściciel) długoterminową umowę najmu na tę część powierzchni budynku, która nie była wynajęta na moment zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli nie potrzebowały takiej powierzchni dla potrzeb własnej działalności. Pozwalało to bowiem Spółkom Celowym na uzyskanie zdecydowanie wyższej wyceny budynku, a przez to ceny jego sprzedaży. Jednocześnie, Spółki te mogły poszukiwać kolejnych najemców i w razie ich pozyskania zmniejszać swoje obciążenia z tytułu najmu - według wiedzy S. wspomniane umowy najmu przewidują bowiem mechanizm, że w razie znalezienia nowego najemcy i podpisania z nim umowy zmniejsza się powierzchnia wynajmowana przez Spółkę Celową, aż do całkowitego wygaśnięcia tych umów najmu, jeśli zostaną znalezieni nowi najemcy dla całej powierzchni objętej takimi umowami najmu.

Dla Spółek Celowych umowy najmu z Właścicielem są obciążeniem, nie tylko finansowym, ale również obciążeniem w sensie organizacyjno-administracyjnym. Spółki te, jako powołane do realizowania konkretnej inwestycji, nie mają zwykle personelu i doświadczenia w wynajmie nieruchomości i muszą do tego celu korzystać z pomocy wyspecjalizowanych pośredników. Jednocześnie jednak ponoszą ryzyko i koszty jeśli działanie tych pośredników jest mało skuteczne - im dłużej trwa poszukiwanie nowych najemców tym dłużej Spółka Celowa będzie ponosić obciążenia z umowy najmu z Właścicielem, podczas gdy sprawne znalezienie najemców mogłoby pozwolić na szybkie wygaśnięcie tej umowy.

S. posiada wyspecjalizowany zespół zajmujący się poszukiwaniem nowych najemców nieruchomości komercyjnych, w tym biurowych. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu osób wchodzących w skład tego zespołu Spółka jest przekonana, że przynajmniej w przypadku niektórych nieruchomości, jest w stanie szybko pozyskać dla nich najemców. Dlatego S. zamierza oferować wybranym Spółkom Celowym znajdującym się sytuacji podobnej do opisanej powyżej, możliwość przejęcia przez S. umów najmu z Właścicielem. Polegać to będzie na przejęciu przez S. całości praw i obowiązków wynikających z danej umowy, tak że efektywnie S. zastąpi daną Spółkę Celową jako strona umowy z danym Właścicielem. Dzięki temu Spółki Celowe pozbędą się obciążeń i ryzyka związanego z trwaniem takich umów. Jednocześnie jednak S. w zamian za przejęcie danej umowy najmu i tym samym zdjęcie z danej Spółki Celowej obciążeń z niej wynikających, będzie od Spółek Celowych pobierać wynagrodzenie. Na wysokość tego wynagrodzenia będzie wpływać to jak S. ocenia możliwości wynajęcia konkretnej powierzchni w konkretnym budynku. S. planuje, że opłaty pobierane od Spółek Celowych za przejęcie umów najmu nie tylko pokryją koszty płacone Właścicielowi (w tym zakresie S. zakłada, że dzięki pracy swojego zespołu będzie mogła relatywnie szybko pozyskać nowych najemców dzięki czemu przejęte umowy najmu wygasną), ale że będą skalkulowane na tyle wysoko, że pozwolą Spółce uzyskać zysk na takim odpłatnym przejęciu umowy najmu. Zysk ten będzie wynikał z różnicy pomiędzy wysokością wynagrodzenia otrzymanego od danej Spółki Celowej za przejęcie jej umowy, a sumą opłat jakie będą ponoszone przez Spółkę na rzecz Właściciela w związku z przejęciem danej umowy najmu.

Jednocześnie opłaty pobierane przez S. za przejęcie umowy najmu od Spółki Celowej będą niższe niż suma opłat jaką dana Spółka Celowa musiałaby zapłacić danemu Właścicielowi gdyby umowa najmu trwała aż do jej zakończenia zgodnie z terminem w niej przewidzianym - dzięki temu S. ma nadzieję, że Spółki Celowe będą skłonne płacić S. za przejęcie danej umowy.

Na skutek przejęcia praw i obowiązków z umów najmu Spółka stawałaby się stroną tych umów jako najemca i od tego momentu przejmowałaby wszelkie obowiązki ciążące na Spółce Celowej (w tym przede wszystkim obowiązek wnoszenia płatności wymienionych poniżej) oraz prawa przysługujące do tej pory Spółce Celowej, w tym w szczególności prawo do poszukiwania nowych najemców.

Generalnie według wiedzy Spółki umowy najmu z Właścicielami zwykle przewidują następujące opłaty:

  • czynsz podstawowy, opłaty media, część kosztów wspólnych;
  • płatności z tytułu ulg na czynsz dla nowych najemców. Ulgi te mogą występować w formie okresów wolnych od czynszu lub czasowej obniżki poziomu czynszu;
  • zwrot kosztów poniesionych na wykończenie powierzchni biurowej, również w formie dopłat dla nowych najemców;
  • dodatkowa płatność warunkowa przy zakończeniu umowy dotycząca powierzchni nadal niewynajętych w dacie zakończenia umowy, mająca pokryć koszty prac wykończeniowych tej powierzchni w przyszłości.

Ponadto Spółki Celowe mogą zobowiązać się wobec danego Właściciela do ponoszenia płatności mających na celu zrekompensowanie kosztów związanych z powierzchnią, która wprawdzie została już objęta umowami z nowymi najemcami (a zatem z natury rzeczy nie będzie przedmiotem umowy najmu przez Spółkę Celową), ale najemcy ci jeszcze nie płacą Właścicielowi czynszu ponieważ albo trwa dla nich okres wolny od czynszu, albo też najemcy ci jeszcze nie zajęli danej powierzchni, gdyż trwają prace wykończeniowe. W tych przypadkach Spółki Celowe mogą się zobowiązać do płacenia Właścicielowi aż do czasu zakończenia okresu bezczynszowego lub okresu, w którym najemcy nie zajęli danej powierzchni z powodu prac wykończeniowych.

Spółka zaznacza, że po przejęciu danej umowy najmu od Spółki Celowej co do zasady jej celem będzie możliwie szybkie znalezienie nowych najemców na powierzchnię objętą umową najmu z Właścicielem. Jak zostało to wyjaśnione powyżej, w przypadku znalezienia takiego nowego najemcy, nastąpi podpisanie umowy najmu bezpośrednio pomiędzy takim nowym najemcą a Właścicielem i jednocześnie odpowiednio zmniejszy się powierzchnia wynajmowana przez S.. Co do zasady zatem S. nie przewiduje, że będzie podnajmować dalej wynajmowaną do Właściciela powierzchnię biurową. S. raczej nie przewiduje również aby wynajmowana od Właścicieli powierzchnia była potrzebna S. na prowadzenie własnej działalności - choć ewentualności takiej nie można całkiem wykluczyć, Spółka ocenia, że obecnie dysponuje biurami wystarczającej wielkości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy przejęcie całości praw i obowiązków z umów najmu oferowane przez Spółkę za wynagrodzeniem płatnym przez Spółki Celowe, których prawa i obowiązki są przejmowane będzie odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu Ustawy VAT podlegającym opodatkowaniu...
  2. Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie pierwsze, świadczone przez Spółkę usługi przejęcia praw i obowiązków z umów najmu za wynagrodzeniem od Spółek Celowych nie będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w konsekwencji będą podlegały opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT...
  3. Czy w zakresie w jakim Spółka będzie nabywała towary i usługi związane z usługami przejęcia praw i obowiązków z umów najmu za wynagrodzeniem od Spółek Celowych, S. będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, w tym w szczególności odliczenia VAT w zakresie opłat ponoszonych na rzecz Właściciela już po przejęciu danej umowy najmu...

Zdaniem Wnioskodawcy, czynności, które zamierza wykonywać, polegające na przejęciu w zamian za wynagrodzenie całości praw i obowiązków z umów najmu (tak że efektywnie S. zastąpi Spółki Celowe jako strona umowy z danym Właścicielem) będą odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu Ustawy VAT podlegającym opodatkowaniu VAT.

Usługi te nie będą zdaniem Spółki podlegały zwolnieniu z VAT, w szczególności nie będą podlegały zwolnieniu jako usługi finansowe, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 38-40 Ustawy VAT. Zdaniem S. świadczone usługi będą podlegały opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT.

Według Spółki, w zakresie w jakim będzie ona nabywała towary i usługi związane z realizacją usług przejęcia praw i obowiązków z umów najmu od Spółek Celowych, S. będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego, w tym w szczególności odliczenia VAT w zakresie opłat ponoszonych na rzecz Właściciela już po przejęciu danej umowy najmu.

Uzasadnienie:

Ad. 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT działalność gospodarcza jest to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 5 Ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy VAT: „przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...)”. Definicja świadczenia usług w ramach Ustawy VAT jest bardzo szeroka i umożliwia objęcie swoim zakresem wielu czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Z powyższych regulacji wynika, że kluczowe dla uznania określonej czynności za opodatkowaną VAT jest wykonywanie tej czynności przez podatnika, a zatem w ramach działalności gospodarczej, oraz jej odpłatność.

Zatem w ramach oceny, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT należy zbadać czy jest ona wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a zatem czy dana czynność jest częścią większej zorganizowanej grupy czynności co do zasady nastawionych na generowanie zysku, co wynika z definicji zawartych w art. 15 ust. 1 i art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. Kolejnym czynnikiem jaki należy przeanalizować jest odpłatność danej czynności. Przez odpłatność należy rozumieć prawo podmiotu dokonującego czynności do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usług lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu, np. w postaci świadczenia wzajemnego. Zatem w ramach odpłatnego świadczenia istnieć powinny dwie strony uzyskujące pewne korzyści. Z jednej strony odbiorca świadczenia powinien uzyskiwać korzyść, z drugiej natomiast świadczący powinien uzyskać ekwiwalentną korzyść lub przysporzenie o charakterze majątkowym.

Podsumowując, dana czynność, aby była opodatkowana VAT musi być wykonywana przez podatnika w ramach zorganizowanej działalności. Ponadto, dla danej czynności musi istnieć podmiot uzyskujący korzyść ze świadczenia w zamian za umówione wynagrodzenie.

Spółka ma zamiar wykonywać usługi, o których mowa we wniosku dla różnych podmiotów działających na rynku nieruchomości komercyjnych. Usługa ta będzie wykonana w momencie przejęcia przez S. obowiązków i praw wynikających z umów najmu. W praktyce jednak Spółka będzie musiała podejmować szereg działań w dłuższym okresie czasu w celu realizacji warunków umów najmu i osiągnięcia jak największego zysku na usługach. Ze względu na powyższe działalność S. w ramach świadczenia usług przejęcia obowiązków i praw z umów najmu będzie wykonywana w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysku.

W ramach świadczeń, które ma zamiar wykonywać Spółka na rzecz Spółek Celowych możliwe jest wyodrębnienie beneficjenta usług. Będą nimi poszczególne Spółki Celowe. W wyniku przejęcia obowiązków i praw z umów najmu przez S. Spółki Celowe zostaną zwolnione z obowiązków jakie nakładają na nie te umowy. Zatem w wyniku świadczenia S. poszczególni jego odbiorcy osiągną korzyść.

Jednocześnie, za swoje świadczenie Spółka pobierać będzie od usługobiorców ściśle określone wynagrodzenie. Wynagrodzenie to będzie - w subiektywnym postrzeganiu stron transakcji - adekwatne do świadczenia (korzyści) otrzymywanej przez Spółki Celowe. Z tego względu świadczenie usług, które ma zamiar dokonywać Spółka będzie miało charakter odpłatny. Dodatkowo, świadczenie usług uregulowane będzie w ramach umów pomiędzy Spółką a poszczególnymi usługobiorcami. Oznacza to, że istniał będzie uregulowany stosunek zobowiązaniowy między stronami.

W związku z powyższym, czynności przejęcia obowiązków i praw z umów najmu przez Spółkę będą opodatkowanym świadczeniem usług w rozumieniu Ustawy VAT. Będą one bowiem wykonywane przez podatnika w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej nakierowanej na uzyskiwanie przychodów. W ramach transakcji możliwe będzie wyodrębnienie świadczenia, jego beneficjenta oraz odpłatności.

Indywidualne interpretacje przepisów prawa podatkowego potwierdzają, że przy tego typu transakcjach mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług opodatkowanym VAT. Przywołać tutaj należy interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 1 października 2009 r., sygn. IBPP3/443-674/09/AB, dotyczącą uznania przejęcia (zwolnienia z) obowiązku usunięcia odpadów, usuwania wód opadowych i odciekowych oraz monitoringu stanu środowiska w obrębie tzw. dołów kwasowych. Przejmujący obowiązki wynikające z decyzji administracyjnej otrzymał wynagrodzenie za zwolnienie z zobowiązań. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał, że w takim wypadku mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług opodatkowanych VAT.

Kolejną interpretacją, którą w tym miejscu należy przytoczyć jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2013 r., sygn. IPPP3/443-476/13-2/KT, odnosząca się do zagadnienia przejęcia kredytu w odniesieniu do wierzytelności dotyczącej transz już wypłaconych oraz w odniesieniu do obowiązków dotyczących wypłaty dalszych transz. W tym zakresie przejmujący bierze na siebie ryzyko i zobowiązanie do wypłaty przysługujących kredytobiorcy do przyznanego limitu transz. Organ uznał, że w takim wypadku mamy do czynienia z transakcją uwolnienia ze zobowiązań (wraz z przejęciem pewnych praw), która jest świadczeniem opodatkowanym VAT nie korzystającym ze zwolnienia. Taka transakcja powinna być zatem opodatkowana standardową stawką VAT.

Ad. 2.

Co do zasady transakcje świadczenia usług są opodatkowane standardową stawką podatku, tj. 23%. Wynika to z art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 Ustawy VAT. Świadczenie usług podlegać może również zwolnieniu z VAT. Co do zasady zwolnienia przewidziane są w art. 43 ust. 1 Ustawy VAT.

W ramach art. 43 ust. 1 Ustawy VAT nie znajduje się specyficzne zwolnienie odnoszące się stricte do transakcji przejęcia obowiązków i praw z umów. W ramach tego artykułu znajdują się jednak zwolnienia przewidziane dla usług o charakterze finansowym i bankowym, w tym w zakresie długów i pośrednictwa w świadczeniu tych usług. Podstawą tego zwolnienia są art. 43 ust. 1 pkt 38 - 40 Ustawy VAT. Z perspektywy analizowanego zagadnienia w szczególności istotny jest art. 43 ust. 1 pkt 40 Ustawy VAT, zgodnie z którym „zwalnia się od podatku usługi w zakresie depozytów środków pieniężnych, prowadzenia rachunków pieniężnych, wszelkiego rodzaju transakcji płatniczych, przekazów i transferów pieniężnych, długów, czeków i weksli oraz usługi pośrednictwa w świadczeniu tych usług”.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego należy rozważyć, czy transakcja przejęcia obowiązków nie może zostać uznana za usługę w zakresie długów, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 40 Ustawy VAT.

Użyta w ramach art. 43 ust. 1 pkt 40 Ustawy VAT konstrukcja zakresu świadczeń do jakich stosuje się zwolnienie umożliwia stosunkowo szeroką interpretację czynności podlegających zwolnieniu, w tym znaczeniu, że co do zasady wystarczającym do zwolnienia jest wykazanie związku z transakcjami zawartymi w tym przepisie, w tym z długami. Związek ten musi być jednak wyraźny i nie odbiegać od świadczenia usług finansowych. W przeciwnym razie sens przedmiotowego zwolnienia byłby wypaczony.

Ze względu na swój charakter zdaniem Spółki zawarte w tym przepisie zwolnienia dotyczą określonych co do wartości wierzytelności/zobowiązań o charakterze finansowym. Nie dotyczą one aspektów transakcji wykraczających poza stricte finansowy obszar. Potwierdzają to indywidualne interpretacje przepisów prawa podatkowego odnoszące się wprost do przejęcia długów, dotyczą one bowiem transakcji przejęcia określonych zobowiązań finansowych, np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. IPPP1/443-911/13-2/MPe; z dnia 7 lutego 2012 r., sygn. IPPP1/443-1598/11-2/JL; interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 3 lipca 2012 r., sygn. ILPP1/443-307/12-3/KG; z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. ILPP1/443-310/12-3/AWa. Nie dotyczą one natomiast przejęcia ogółu obowiązków i praw z określonej umowy, tak jak ma to miejsce w ramach stanu faktycznego będącego przedmiotem analizy.

Z perspektywy analizowanego zagadnienia istotne jest zatem stwierdzenie, czy możliwe jest wyodrębnienie określonych jednoznacznie co do wartości zobowiązań/wierzytelności, które byłyby przedmiotem usług.

Zdaniem Spółki w ramach świadczonych przez nią usług na dzień przejęcia obowiązków i praw wynikających z umów najmu nie jest, co do zasady, możliwe jednoznaczne oszacowanie wysokości zobowiązań, które zostaną przejęte. Związane jest to z ukształtowaniem warunków umów najmu, które zakładają uzależnienie wysokości poszczególnych opłat, co do zasady, od zajętej przez Spółki Celowe powierzchni. Jednocześnie jednak Spółka Celowa (w jej miejsce S. już po przejęciu ogółu praw i obowiązków) ma możliwość poszukiwania nowych najemców, którzy zawierając umowę najmu z Właścicielem obniżają odpowiednio powierzchnie najmowaną przez Spółkę Celową. Nie są również znane jednoznacznie koszty ewentualnego wykończenia powierzchni oraz wartości czynszów przysługujących za okres wyłączenia z opłat dla nowych najemców. Kwestie te zależą bowiem bezpośrednio od warunków umów między nowymi najemcami a Właścicielem, które nie są znane na dzień przejmowania obowiązków wynikających z umów najmu.

Co do zasady, nie jest zatem możliwe wskazanie określonej wartości zobowiązań i obowiązków przejmowanych w ramach umów najmu. Z tej perspektywy nie można, co do zasady, jednoznacznie wskazać, że S. przejmuje określony dług. Transakcja będzie bowiem przejęciem ogółu obowiązków, w tym do ponoszenia określonych opłat na rzecz Właściciela, których wartość zależy bezpośrednio od powierzchni zajmowanej przez Spółkę Celową, na której wielkość Spółka Celowa jak również Właściciel ma wpływ. W ramach transakcji przejęte zostaną również inne obowiązki, m.in. obowiązek ponoszenia kosztów remontów i bieżącego utrzymania najmowanej powierzchni w stanie niezmienionym. Przejęciu podlegać będą również prawa, w tym w szczególności prawo do poszukiwania nowych najemców, a także prawo do korzystania z wynajmowanej powierzchni (chociaż jak była o tym mowa, co do zasady Spółka nie zamierza korzystać z tego uprawnienia).

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że transakcja przejęcia ogółu obowiązków i praw z danej umowy najmu ma charakter kompleksowej i specyficznej usługi, w ramach której w dniu przejęcia co do zasady nie sposób wskazać kwotowo ustalonych wierzytelności / długów (takie długi powstaną dopiero w przyszłości). Świadczona zatem przez Spółkę usługa nie powinna być zatem uznana za transakcję przejęcia długu zwolnioną z VAT. Wobec tego, oraz wobec braku jakiegokolwiek innego przepisu odnoszącego się wprost do kwestii stawki podatkowej za usługi takie jak świadczone przez Spółkę, należy uznać że usługi S. polegające na odpłatnym przejęcie całości praw i obowiązków z umów najmu będą podlegać VAT według stawki podstawowej.

Potwierdzeniem powyższego jest również interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2013 r. sygn. IPPP3/443-476/13-2/KT. W stanie faktycznym, której dotyczy interpretacja nabywający wierzytelności przejmuje również zobowiązania do wypłaty transz. W odniesieniu do takiego stanu faktycznego organ nie uznał aby tego typu transakcja podlegała zwolnieniu z VAT jako usługa w zakresie długów, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 40 Ustawy VAT.

Należy zaznaczyć, że potencjalnie jednak może zaistnieć sytuacja, w której na dzień przejęcia obowiązków i praw z umów najmu istnieć będą w pewnym zakresie jednoznacznie określone co do wartości zobowiązania finansowe wobec Właściciela. Może to mieć miejsce np. w odniesieniu do podpisanej z nowym najemcą umowy najmu przewidującej promocyjny okres bezczynszowy, w odniesieniu do którego Spółka Celowa zgodziła się pokryć Właścicielowi kwotę wynikającą z tego okresu bezczynszowego. Innym przykładem sytuacji, w której w dniu przejęcia praw i obowiązków może zaistnieć ściśle określony dług, który zostanie przejęty przez S., może być sytuacja w której Właściciel wystawił już fakturę za najem za dany okres ale faktura ta nie została jeszcze zapłacona przez Spółkę Celową i zostanie zapłacona dopiero przez S.. Nawet jednak w takich przypadkach, nie będzie znana cała wysokość długu ponieważ umowa zazwyczaj obejmowała będzie również inne powierzchnie niewynajęte przez Spółkę Celową na dzień zawarcia umowy.

Konsekwentnie, zdaniem Spółki nawet w takim przypadku nie należy wyłączać takiego zobowiązania z całokształtu przejmowanych praw i obowiązków i traktować odrębnie dla celów VAT. Należy bowiem wskazać, że jest to jedynie jeden z elementów nie stanowiący sam w sobie głównego przedmiotu transakcji. Usługą świadczoną przez Spółkę będzie przejęcie ogółu praw i obowiązków z umów najmu między Spółkami Celowymi a Właścicielem, a nie poszczególnych wyodrębnionych zobowiązań. Usługa ta ma charakter kompleksowy. Wyłączanie pojedynczych zobowiązań powodowałoby zatem zaburzenie charakteru usługi i jej celu. Zatem nawet w przypadku gdy na dzień przejęcia ogółu praw i obowiązków z umów najmu od Spółek Celowych wystąpi zobowiązanie lub zobowiązania, które będą określone jednoznacznie co do wartości, nie jest zasadne wyłączanie takich zobowiązań i ich odrębne opodatkowywanie jako transakcji przejęcia długów zwolnionych z VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Spółki, transakcje przejęcia obowiązków i praw z umów najmu przez S. będą co do zasady opodatkowane standardową stawką VAT, a w konsekwencji nie będą podlegały zwolnieniu z VAT, w szczególności zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 40 Ustawy VAT.

Ad. 3.

W wyniku wykonywania usług przejęcia obowiązków i praw z umów najmu Spółka ponosić będzie szereg wydatków, w szczególności na usługi. W ramach tych usług jednym z głównych wydatków będą koszty związane z obowiązkami wynikającymi z przejętych umów najmu, tj. koszty czynszu, mediów i innych opłat na rzecz Właściciela. Usługi nabywane od Właściciela mogą być opodatkowane VAT co oznacza, że związany z nimi będzie podatek naliczony.

Zdaniem Spółki, jak już zostało to przedstawione we wcześniejszej części uzasadnienia, transakcja przejęcia obowiązków i praw z umów najmu przez S. powinna być uznana za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT według stawki standardowej.

Zgodnie z art. 86 Ustawy VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle przedstawionego powyżej stanu faktycznego nie powinno ulegać wątpliwości, że takimi usługami wykorzystywanymi do czynności opodatkowanych będą w szczególności wydatki ponoszone przez S. w ramach danej przejętej umowy na rzecz Właściciela. Wydatki te są bowiem konieczne i nieuchronnie związane z możliwością dokonania czynności opodatkowanej w postaci odpłatnego przejęcia ogółu praw i obowiązków z danej umowy najmu. Zatem pomiędzy podatkiem naliczonym S. na fakturach wystawianych przez danego Właściciela już po przejęciu obowiązków i praw z umów najmu, a podatkiem należnym wykazanym przez S. z tytułu usługi przejęcia wykonanej na rzecz danej Spółki Celowej istnieje bezpośredni i konieczny związek. Występowanie tego związku powoduje, że Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT od wydatków ponoszonych na rzecz danego Właściciela na podstawie przejętej umowy najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.