0111-KDIB4.4014.167.2018.4.BB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy przedmiotowa Transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i innymi naniesieniami oraz prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 26 kwietnia 2018 r. (data wpływu – 07 maja 2018 r.), uzupełnionym 18 oraz 22 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i innymi naniesieniami oraz prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej –jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 07 maja 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i innymi naniesieniami oraz prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 14 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.365.2018.2.IK, 0111-KDIB4.4014.167.2018.3.BB wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 18 oraz 22 czerwca 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania: S. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (Kupujący);
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: V. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postepowania (dalej: Kupujący) jest funduszem inwestycyjnym wpisanym do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy. Organem zarządzającym Kupującego jest S. S.A.

Zakres działalności inwestycyjnej Kupującego obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu deweloperskiego w celu ich ukończenia, wynajęcia i dalszej odsprzedaży, nabywanie nieruchomości inwestycyjnych w celu realizacji projektów budowlanych od podstaw i ich dalsza odsprzedaż oraz – co bywa podyktowane fazą procesu inwestycyjnego – wynajem powierzchni biurowych i handlowych w dewelopowanych obiektach do czasu ich odsprzedaży. W tym samym czasie Kupujący posiada w portfelu inwestycyjnym kilkanaście nieruchomości położonych na terytorium Polski. Z uwagi na charakter prowadzonej działalności, Kupujący posiada numer NIP oraz status czynnego podatnika podatku od towarów i usług w Polsce.

Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym, Kupujący nabywa własność lub prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod planowane inwestycje, zaś dalszy proces inwestycyjny (w tym w szczególności przeprowadzenie prac budowlanych) powierzony jest innemu podmiotowi na podstawie umowy o koordynację projektu deweloperskiego. Podmiot ten jest wyspecjalizowaną spółką kapitałową prawa handlowego należącą do grupy kapitałowej Kupującego i pełni rolę inwestora zastępczego.

Aktualnie, Kupujący rozważa nabycie nieruchomości w K. (dalej: Transakcja), wyburzenie posadowionych na niej budynków wraz z budowlami i infrastrukturą towarzyszącą i późniejszą realizację inwestycji na nabytych działkach. Sprzedawcą nieruchomości będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający; dalej: Kupujący i Sprzedający zwani są łącznie Zainteresowanymi lub Stronami).

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Kupujący i Zbywca opisują: zakres Transakcji, okoliczności nabycia i wykorzystywania przedmiotu Transakcji przez Zbywcę mogące mieć wpływ na opodatkowanie Transakcji, jak również przedstawiają inne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

Zakres Transakcji oraz okoliczności nabycia przedmiotu Transakcji.

Przedmiot transakcji:

Przedmiotem Transakcji będzie dostawa nieruchomości, tj:

  • prawa własności budynków niemieszkalnych, zlokalizowanych w K. (dalej Budynki);
  • prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach: 104/14, 107/5, 108/7, 109/5 i 106/13 położonych w K., na których posadowione są Budynki a także budowle, stanowiących grunt, którego właścicielem jest Skarb Państwa, będących w wieczystym użytkowaniu Zbywcy (dalej: Grunt);
  • prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu numer 104/2 w położonej w K., (dalej: Działka).

Budynki są nieruchomościami biurowymi z częścią usługową i magazynową, przeznaczonymi pod wynajem. Na Gruncie znajduje się również budynek stacji transformatorowej. Budynki będące przedmiotem Transakcji położone są na Gruncie, będącym w wieczystym użytkowaniu Zbywcy, który jednocześnie jest właścicielem niezabudowanej Działki, sąsiadującej z Gruntem.

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami stanowiącymi części składowe Nieruchomości, zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków i obejmującymi w szczególności: sieci techniczne (m.in. energetyczna z oświetleniem terenu, kanalizacji, wodociągowa), drogi, place, chodniki, parking, ogrodzenie stalowe, szlaban, nośniki reklamy, system monitoringu (dalej: Budowle; Budynki, Grunt, Działka i Budowle zwane są łącznie: Nieruchomością). Znajdujące się w Budynkach powierzchnie biurowe i magazynowe są obecnie wynajmowane, jednakże w chwili zawarcia Transakcji, wszystkie umowy najmu zostaną już wypowiedziane. Strony planują, iż wszyscy najemcy opuszczą Nieruchomość do dnia zawarcia Transakcji, choć nie można wykluczyć, że mogą zdarzyć się pojedyncze przypadki, w których okres wypowiedzenia umowy najmu upłynie już po zawarciu Transakcji i najemca opuści Nieruchomość już po Transakcji. W takim przypadku Kupujący zobowiązuje się w Umowie Przedwstępnej do niecofania wypowiedzenia umów najmu.

Nieruchomość zostanie co do zasady opróżniona z ruchomości Najemców i osób trzecich (jednakże na moment Transakcji mogą pozostać pojedyncze meble bądź wyposażenie biurowe najemców, niemniej jednak zostaną one usunięte na koszt Zbywcy). Możliwe jest także, że pewne Ruchomości znajdujące się w Budynkach, a należące do Zbywcy, nie zostaną całkowicie usunięte, jednak Zbywca będzie dążył do opróżnienia Nieruchomości z własnych ruchomości w możliwie najszerszym zakresie.

Działka niezabudowana nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże Zbywca jest w posiadaniu decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta K. o ustaleniu warunków zabudowy obejmującej m.in. Działkę. Na podstawie wskazanej decyzji teren m.in działki 104/2 przeznaczony jest pod realizację zamierzenia inwestycyjnego „Budowa zespołu usługowo-biurowo-handlowo-mieszkaniowego z parkingami podziemnymi, wielopoziomowymi i naziemnymi wraz z kompleksowym zagospodarowaniem terenu uwzględniającym projektowane i przebudowywane wjazdy dla obsługi komunikacyjnej, place, małą architekturą, ciągi pieszo-rowerowe; na działkach 104/14, 106/4, 107/3, 108/3, 109/3 i 104/2 wraz z infrastrukturą techniczną i drogową dodatkowo na działach nr 104/11, 104/12, 105/2, 105/7, 105/8, 105/9, 263/3, 264/3, 110/16, 112/5, 253/25, 106/2, 107/1, 108/1.

Zgodnie z intencją Zainteresowanych w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą przed wszystkim:

  • prawo własności niezabudowanej Działki;
  • prawo własności Budynków i Budowli;
  • prawo użytkowania wieczystego Gruntu;
  • ewentualne przynależności związane z nabywaną Nieruchomością (przykładowo windy, anteny itp.),
  • majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne odnoszące się do dokumentacji projektowej wraz z prawem własności do nośników, na których dokumentacja projektowa została utrwalona,
  • wybrana dokumentacja dotycząca Nieruchomości, w tym wskazana wyżej decyzja Prezydenta Miasta K. o ustaleniu warunków zabudowy na działkach inwestycyjnych oraz decyzja przenosząca prawa i obowiązki z niej wynikające na rzecz Sprzedającego,
  • ewentualne jednostkowe ruchomości, jeśli nie uda się z nich w całości opróżnić Budynków przed Transakcją;
  • ewentualne prawa i obowiązki (w tym zabezpieczenia) z pojedynczych wypowiedzianych przez Sprzedającego umów najmu, których okres wypowiedzenia może nie upłynąć przed datą Transakcji.

Intencją stron jest również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów o współfinansowanie inwestycji drogowych, jednakże jest to uzależnione od wyrażenia zgody przez Miasto K. W przypadku braku uzyskania takiej zgody do dnia Transakcji strony będą wspólnie dążyć do przeniesienia praw i obowiązków z tej umowy na Kupującego po dniu Transakcji.

Sprzedający wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego decyzji Prezydenta Miasta K. o ustaleniu warunków zabudowy na działkach inwestycyjnych.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. W szczególności, następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością nie zostaną nabyte przez Kupującego:

  • umowy najmu Budynków – wszystkie umowy najmu zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego przed Transakcją, niemniej w pojedynczych przypadkach okres ich wypowiedzenia może nie upłynąć przed dokonaniem Transakcji i w wyłącznie w takim zakresie prawa i obowiązki mogą z mocy prawa przejść na Kupującego;
  • wierzytelności,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ani umowy o dostawę mediów – obecne umowy zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego przed Transakcją, niemniej okres ich wypowiedzenia może nie upłynąć przed dokonaniem Transakcji,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, utrzymania wind, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, utrzymania zieleni, itp. – umowy zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego przed Transakcją, niemniej okres ich wypowiedzenia może nie upłynąć przed dokonaniem Transakcji,
  • prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy,
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;
  • pracownicy Zbywcy;
  • zobowiązania Zbywcy, z wyjątkiem ewentualnych zabezpieczeń związanych z pojedynczymi wypowiedzianymi przez Sprzedającego umów najmu, których okres wypowiedzenia może nie upłynąć przed datą Transakcji.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Zbywcy (pracownicy Zbywcy nie staną się pracownikami Kupującego w wyniku Transakcji).

Okoliczności nabycia przez Zbywcę Nieruchomości:

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 21 grudnia 2012 r., (dalej: Umowa) Zbywca nabył Nieruchomość, na którą składała się: własność niezabudowanej Działki o numerze ewidencyjnym 104/2, prawo użytkowania wieczystego Gruntu składającego się z działek o nr 104/14, 106/4, 107/5, 108/7 i 109/5 wraz z prawem własności Budynków i Budowli posadowionych na tych działkach.

Sprzedaż Nieruchomości z 2012 r. stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tym że na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt: 9, 10, 10a) w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, rozliczenie w podatku od towarów i usług transakcji prezentowało się następująco:

  • Sprzedaż Działki była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako grunt niezabudowany);
  • Sprzedaż Budynków była:
    • w 51% ich wartości opodatkowana podatkiem o towarów i usług według stawki podstawowej, z uwagi na fakt, że Budynki w 51% ich ogólnej powierzchni użytkowej zostały w 2006 r. oddane w najem wyczerpujący przesłanki pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a strony Umowy zrezygnowały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrały opodatkowanie ich dostawy podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej we wskazanym zakresie (czynność dokonana po ponad 2 latach od pierwszego zasiedlenia);
    • w 49% ich wartości zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług i opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ dostawa Budynków nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia, z tym że była zwolniona z podatku od towarów i usług, jako że w stosunku do Budynków ówczesnemu sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz wysokość poniesionych przez tego sprzedawcę wydatków na ulepszenie Budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przekraczała 30% ich wartości początkowej;
  • Sprzedaż Budowli była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług jako czynność dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia;
  • Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu, na który składały się działki o nr 104/14, 106/4, 107/5, 108/7 i 109/5 była – w proporcji do opodatkowania Budynków i Budowli:
    • w 49,51% ogólnej wartości użytkowania wieczystego tych działek opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej na skutek rezygnacji ze zwolnienia od tego podatku w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., nr 73, poz. 392 ze zm.); oraz
    • w 50,49% ogólnej wartości użytkowania wieczystego tych działek było zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z nabyciem Nieruchomości w 2012 r., Zbywca wykazał podatek naliczony w odniesieniu do wskazanej wyżej części Nieruchomości i skorzystał z prawa do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji i otrzymał zwrot podatku naliczonego we wnioskowanej kwocie.

Ponadto, Zbywca wyjaśnia, że:

  • Proporcja zastosowana do opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy prawa użytkowania wieczystego była wynikiem udziału wartości budynków i budowli podlegających obowiązkowemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług w łącznej wartości budynków i budowli oraz udziału budynków podlegających zwolnieniu z podatku od towarów i usług z opcją opodatkowania w łącznej wartości budynków i budowli. Tak określone proporcje zostały następnie odniesione do łącznej wartości praw do użytkowania wieczystego gruntów podlegających sprzedaży, co w rezultacie pozwoliło opodatkować zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów zgodnie z opodatkowaniem posadowionych na nich budynków i budowli;
  • Na mocy decyzji Starosty z 31 lipca 2013 roku oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Wojewody z 30 stycznia 2014 r. zatwierdzony został podział działki o numerze ewidencyjnym 106/4 na działki o numerach ewidencyjnych: 106/7 i 106/8. Następnie, na mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z 18 listopada 2014 r. zatwierdzony został podział działki o numerze ewidencyjnym 106/8 na działki o numerach ewidencyjnych: 106/12 oraz 106/13.

Podsumowując, Zbywca w 2012 r. nabył nieruchomości będące przedmiotem Transakcji w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. częściowo w ramach pierwszego zasiedlenia (zastosowano zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług), a częściowo po ponad 2 latach od ich pierwszego zasiedlenia (skorzystano z opcji wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej).

Wykorzystanie przedmiotu Transakcji przez Zbywcę:

Zbywca nie poniósł i nie poniesie do dnia Transakcji wydatków na ulepszenie Nieruchomości od momentu jej nabycia w 2012 r., w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej każdego z Budynków lub Budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością wykonywane są przez Zbywcę. Po dniu planowanej Transakcji, o ile będzie to konieczne, zarządzanie Nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi, jak również zaopatrzenie Nieruchomości w media czy inne usługi będzie znajdować się w gestii Kupującego.

Nieruchomość jest jedną z kilku nieruchomości będących własnością Zbywcy. Sprzedający nie tworzy oddziałów do zarządzania posiadanymi nieruchomościami. Z Nieruchomością nie jest związany odrębny rachunek bankowy. Zbywca nie sporządza odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości. Rozwiązania ewidencyjne umożliwiają sporządzenie zarządczego rachunku wyników dla Nieruchomości oraz rozróżnienie przychodów, kosztów, składników majątku związanych z Nieruchomością oraz zobowiązań, jeżeli dotyczą wyłącznie Nieruchomości. W tym kontekście Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie stanowi oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi. Zbywca nie utworzył w swojej strukturze odrębnych komórek organizacyjnych związanych z Nieruchomością. Po Transakcji Zbywca zamierza nadal prowadzić działalność w przedmiocie swojej działalności.

Inne okoliczności towarzyszące Transakcji:

Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (i będzie nim także na dzień Transakcji).

Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również w dniu Transakcji.

Intencją Kupującego jest zakup Nieruchomości bez Najemców, z Budynkami opróżnionymi ze wszelkich znajdujących się w nich obecnie ruchomości Najemców i osób trzecich, następnie przeprowadzenie odpowiednich wyburzeń i realizacja na nabytej Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie nowych budynków i zabudowań. Zatem, po Transakcji Kupujący nie zamierza ponawiać najmu nabytych Budynków ani kontynuować działalności Zbywcy w zakresie wynajmu powierzchni Najemcom.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, opisana we wniosku transakcja nie będzie podlegała opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Zainteresowanych Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. zastosowanie znajdzie zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym Strony skorzystają w przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług opcji wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, a więc efektywnie Transakcja będzie w całości podlegać 23% podatkiem od towarów i usług.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 5.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 09 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.365.2018.3.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego wynosi 2 % (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza zbyć na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawo własności budynków niemieszkalnych, prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki niemieszkalne i budowle oraz prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 09 lipca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.365.2018.3.IK, w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w odniesieniu do prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i innymi naniesieniami (Budynków, Budowli i Gruntu): „(...) Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT z możliwością opodatkowania z zastosowaniem 23% VAT według stawki podstawowej (...) W konsekwencji planowane nabycie Budynków, Budowli i Gruntu będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej, tj. 23% stawki VAT”. Z kolei w odniesieniu do prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej (Działki): „Dostawa Działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości, w skład której wchodzi sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i innymi naniesieniami oraz prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało, tj. w zakresie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i innymi naniesieniami), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku, z tytułu sprzedaży całości nieruchomości nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.