ITPB2/415-1115/11/BK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od daty jej nabycia.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2011 r. (data wpływu 15 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W 1996 r. i 1997 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomości w udziałach po 1/2 części, gdyż w Jej małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej. Na podstawie ugody sądowej z dnia 30 lipca 2008 r. (zawartej po ustaniu związku małżeńskiego) została zniesiona współwłasność tych nieruchomości. Wszystkie nieruchomości, tzn. działki oraz działka z domem zostały wycenione na kwotę 1.450.920 zł. Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność działki o łącznej wartości 721.300 zł, a mąż Wnioskodawczyni działkę zabudowaną domem o wartości 729.620 zł. Ponadto, były mąż zobowiązał się tytułem dopłaty dla wyrównania udziałów zapłacić Wnioskodawczyni kwotę 4.160 zł, od czego został zapłacony podatek 2%.

W 2011 r. Wnioskodawczyni na jednej z działek otrzymanej w wyniku podziału majątku nabytego w 1997 r. wybudowała dom w zabudowie bliźniaczej. Działka została wydzielona do każdego z domów. W lipcu 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała jedną z wydzielonych działek wraz z zabudową, zaś w marcu 2012 r. planuje sprzedać drugą część działki zabudowanej domem w zabudowie bliźniaczej, na poczet której w październiku 2011 r. otrzymała zadatek.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

  1. Czy sprzedaż działek otrzymanych w wyniku podziału majątku nabytego w 1996 r. i 1997 r. jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych...
  2. Czy sprzedaż nieruchomości wybudowanej na ww. działkach jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych w kwocie wyliczonej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z uwagi na to, że cały dochód z tej sprzedaży w 2012 r. zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe...

Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż działek otrzymanych w wyniku podziału majątku po ustaniu związku małżeńskiego jest zwolniona z podatku dochodowego, ponieważ faktyczną datą nabycia jest rok 1996 i 1997. Nabyciem w ocenie Wnioskodawczyni nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku, jeśli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż działek podlega zwolnieniu z opodatkowania.

Wnioskodawczyni uważa również, że dochód ze sprzedaży nieruchomości wybudowanej na ww. działkach będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia wybudowanej przez Nią nieruchomości. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza, nie później niż w okresie dwóch lat przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (prawa), jej części lub udziału w nieruchomości (w prawie) następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa), jej części lub udziału w nieruchomości (w prawie) w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z analizy stanu faktycznego, opisanego we wniosku wynika, iż w 1996 r. i 1997 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła prawo własności nieruchomości w udziałach po 1/2 części, gdyż w ich małżeństwie obowiązywała rozdzielność majątkowa. Następnie na podstawie ugody sądowej z dnia 30 lipca 2008 r., zawartej po ustaniu związku małżeńskiego została zniesiona współwłasność tych nieruchomości. Wszystkie nieruchomości, tzn. działki oraz działka z domem zostały wycenione na kwotę 1.450.920 zł. Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność działki o łącznej wartości 721.300 zł, a Jej mąż działkę zabudowaną domem o wartości 729.620 zł.

Mąż Wnioskodawczyni zobowiązał się tytułem dopłaty dla wyrównania udziałów zapłacić Wnioskodawczyni kwotę 4.160 zł.

W 2011 r. Wnioskodawczyni na jednej z działek otrzymanej w wyniku podziału majątku nabytego w 1997 r. wybudowała dom w zabudowie bliźniaczej. Działka została wydzielona do każdego z domów. W lipcu 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała jedną z wydzielonych działek wraz z zabudową, zaś w marcu 2012 r. planuje sprzedać drugą część działki zabudowanej domem w zabudowie bliźniaczej, na poczet której w październiku 2011 r. otrzymała zadatek.

W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym dla oceny skutków podatkowych dokonanej i planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości konieczne jest określenie daty ich nabycia.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Może dojść do niego w dwóch trybach: umownym, kiedy to współwłaściciele osiągają porozumienie co do faktu zniesienia współwłasności oraz sądowym następującym w wyniku postanowienia sądu.

Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek ww. czynności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu, tzn. zwiększa się zakres jej władania nad rzeczą, wówczas zniesienie współwłasności stanowi nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W stanie faktycznym wskazano, że na skutek ugody sądowej z dnia 30 lipca 2008 r. w przedmiocie zniesienia współwłasności, zawartej po ustaniu związku małżeńskiego Wnioskodawczyni z majątku o wartości 1.450.920 zł otrzymała na wyłączną własność działki o łącznej wartości 721.300 zł, a Jej mąż działkę zabudowaną domem o wartości 729.620 zł. Małżonek został zobowiązany również do dokonania spłaty na rzecz Wnioskodawczyni kwoty 4.160 zł

Powyższe oznacza, że dla celów podatku dochodowego ww. czynności zniesienia współwłasności nie stanowiły nabycia nieruchomości.

Stosownie do przepisów art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.). Własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki, dlatego też budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia własności gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. W rezultacie w przedmiotowej sprawie za daty nabycia przedmiotowych nieruchomości należy uznać lata 1996 i 1997. Tym samym, w sytuacji sprzedaży nieruchomości – gruntu wraz z budynkiem na nim wybudowanym - pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej. Oznacza to, iż odpłatne zbycie tych nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, tj. od 1996 r. oraz od 1997 r. upłynęło 5 lat.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie w 2011 r. jednej z wydzielonych działek wraz z zabudową nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem sprzedaż ww. nieruchomości została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podobnie planowana w marcu 2012 r. sprzedaż przez Wnioskodawczynię drugiej części działki zabudowanej domem w zabudowie bliźniaczej również nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, w związku z upływem okresu 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym nie będzie rodziła obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W kontekście powyższego, odnosząc się do możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zauważyć należy, iż przepis ten może mieć zastosowanie wyłącznie do uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej po dniu 1 stycznia 2009 r. Z uwagi na fakt, iż dokonana, jak i planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości - jak wskazano powyżej - nie stanowi źródła przychodu, tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe ponieważ ww. zwolnienie w opisanym we wniosku stanie faktycznym nie znajduje zastosowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.