IBPB-2-2/4511-90/16/AK | Interpretacja indywidualna

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w 2014 r. w części w drodze zamiany oraz w części w drodze podziału majątku wspólnego małżonków.
IBPB-2-2/4511-90/16/AKinterpretacja indywidualna
  1. dopłata
  2. majątek wspólny małżonków
  3. nieruchomości
  4. podział majątku
  5. rozwód
  6. sprzedaż nieruchomości
  7. spłata
  8. zamiana
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 14 stycznia 2016 r. (data otrzymania 18 stycznia 2016 r.), uzupełnionym 16 i 18 marca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 11 marca 2016 r., wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 16 i 18 marca 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 4 marca 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem i wspólnym znajomym kupili mieszkanie przy ul. A. o powierzchni 48 m2. Każda z ww. osób kupiła po 1/3 mieszkania za łączną kwotę 270.000 zł. Pieniądze na swoją część mieszkania małżonkowie posiadali ze sprzedaży wspólnego mieszkania przy ul. J.

W styczniu 2014 r. małżonkowie podjęli decyzję o rozwodzie i postanowili podzielić majątek po połowie. Ponieważ nie mogli sprzedać mieszkania, które w 1/3 części było w posiadaniu znajomego małżonków, a nie posiadali żadnych wolnych środków aby go spłacić, małżonkowie zamienili swoje udziały w mieszkaniu z córką, która posiadała na własność mieszkanie przy ul. J. Doradca ds. nieruchomości oraz bank, w którym córka małżonków zaciągnęła kredyt pod hipotekę swojego mieszkania oszacowali, że udział małżonków w wysokości 2/3 w większym i wyremontowanym mieszkaniu przy ul. A. jest równoważny z udziałem 100% w mieszkaniu przy ul. J., które wymagało remontu i znajduje się na parterze. W dniu 21 lutego 2014 r., za zgodą banku i wszystkich stron biorących udział w transakcji, małżonkowie dokonali zamiany własności posiadanych udziałów w mieszkaniu.

We wrześniu 2014 r. małżonkowie otrzymali rozwód a po uprawomocnieniu się wyroku, w październiku 2014 r., u notariusza przeprowadzili podział majątku. Ponieważ byli małżonkowie nie mogli razem mieszkać i nie mogli sprzedać mieszkania, to podczas podziału majątku Wnioskodawczyni zobowiązała się do spłaty wkładu małżonka w kwocie 115.000 zł, przy dodatkowym zastrzeżeniu zawartym w akcie notarialnym, że nastąpi to najpóźniej do stycznia 2015 r. W dniu 29 stycznia 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie przy ul. J. za kwotę 275.000 zł i zgodnie z umową notarialną spłaciła małżonka kwotą w wysokości 115.000 zł.

Małżonek Wnioskodawczyni 31 października 2014 r. kupił mieszkanie w S. za kwotę 115.000 zł (112.000 zł plus 3.000 zł prowizja dla pośrednika). Natomiast Wnioskodawczyni 3 lutego 2015 r. kupiła mieszkanie w K. za kwotę 190.000 zł. W sumie na oba mieszkania wydano 305.000 zł czyli więcej niż Wnioskodawczyni otrzymała ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni została poinformowana, że spłata byłego małżonka wynikająca z podziału majątku jest jej kosztem nabycia nieruchomości a wszystkie środki ze sprzedaży mieszkania zostały zainwestowane w zakup mieszkań, które pozwoliły byłym małżonkom na samodzielność. Zapewniono Wnioskodawczynię, że poza podatkiem 2% uiszczonym w kancelarii notarialnej nie będzie musiała opłacać żadnego dodatkowego podatku.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że przedmiotem podziału majątku wspólnego było mieszkanie przy ul. J. a także samochód osobowy o szacunkowej wartości około 10.000 zł oraz skuter o szacunkowej wartości około 2.000 zł. Wstępnie w wyroku sądowym dotyczącym rozwodu i podziału majątku, podziałowi podlegało tylko ww. mieszkanie, które sąd rozdzielił obu stronom po połowie. W akcie notarialnym zapisano, że mieszkanie o szacunkowej wartości około 270.000 zł zostanie własnością Wnioskodawczyni po spłaceniu części należnej jej byłemu małżonkowi w kwocie 115.000 zł. Samochód oraz skuter zostały zapisane jako własność byłego małżonka Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wskazała, że mieszkanie stało się jej własnością dopiero po wywiązaniu się ze zobowiązania spłaty połowy jego wartości na rzecz byłego małżonka.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi Wnioskodawczyni nie musi płacić dodatkowo podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości w jej przypadku nie podlega opodatkowaniu. Mieszkanie, które sprzedała miało wartość 275.000 zł a mieszkanie, które kupiła kosztowało 190.000 zł plus koszt spłaty małżonka w wysokości 115.000 zł, co daje kwotę wyższą niż uzyskana ze sprzedaży mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości lub praw w nim wymienionych nie stanowiła w ogóle źródła przychodu a tym samym nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to sprzedaż ta powinna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Termin „nabycie”, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. w drodze zamiany, zakupując, pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku), w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tych praw. Przy podziale majątku wspólnego małżonków również może mieć miejsce nabycie nieruchomości lub prawa w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wówczas data podziału majątku wspólnego małżonków będzie miała istotne znaczenie przy ustalaniu skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa przyznanego na wyłączną własność jednego z nich.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 2082) – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd bądź w przypadku ustania małżeństwa między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast – w myśl art. 501 Kodeksu – w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Z przywołanych przepisów wynika zatem, że z chwilą ustania wspólności majątkowej między małżonkami współwłasność łączna zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko pod warunkiem, że podział taki jest ekwiwalentny w naturze bez spłat i dopłat lub wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast podział odbył się w naturze, lecz w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty lub gdy wartość otrzymanych przez byłego małżonka nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości lub prawie, który przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego. Bowiem wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (prawem) jak też stan jej majątku osobistego. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość lub prawo przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podatnik niewątpliwie nabywa prawo własności w rozumieniu analizowanego przepisu. W każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden z małżonków został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Reasumując, w świetle ww. przepisów nie ma wątpliwości, że nabycie własności nieruchomości lub praw w drodze podziału majątku wspólnego, w przypadku gdy wartość otrzymanego majątku jest nieekwiwalentna lub przekracza udział, jaki przysługiwał małżonkowi w majątku wspólnym, zawiera się w pojęciu „nabycie”, jakim posługuje się przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie współmałżonków, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych na dzień podziału majątku dorobkowego małżonków rzeczy i praw wchodzących w skład tego majątku podlegającego podziałowi.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz zakładając, że podane przez Wnioskodawczynię wartości rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków są wartościami rynkowymi stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego małżonków dokonany w 2014 r. nie był ekwiwalentny. O ekwiwalentnym podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty. Tymczasem w przedmiotowej sprawie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność nieruchomość – lokal mieszkalny o wartości 270.000 zł a były mąż Wnioskodawczyni otrzymał przedmioty o wartości 12.000 zł (samochód oraz skuter) oraz spłatę w kwocie 115.000 zł. Powyższe przesądza o nieekwiwalentnym podziale majątku dorobkowego małżonków, a dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz byłego męża spłata świadczy o tym, że w wyniku podziału majątku wspólnego nabyła ona majątek przekraczający pierwotnie posiadany przez nią udział w majątku wspólnym.

Aby obliczyć wielkość udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w lokalu w drodze podziału majątku wspólnego (w przypadku gdy przedmiotem podziału była więcej niż jedna rzecz) należy w pierwszej kolejności obliczyć jaką wartość miał cały majątek podlegający podziałowi. Następnie należy obliczyć wartość udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku wspólnym, czyli wartość całego majątku dorobkowego małżonków podzielić na pół. Otrzymana kwota odpowiadać będzie wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku wspólnym. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości majątku, jaki Wnioskodawczyni otrzymała w drodze podziału majątku i kwoty, o jaką wartość otrzymanego przez Wnioskodawczynię majątku przekracza wartość udziału jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

W niniejszej sprawie oboje małżonkowie byli współwłaścicielami w udziale wynoszącym 1/2 zarówno samochodu (o wartości 10.000 zł), skutera (o wartości 2.000 zł) jak i lokalu mieszkalnego (o wartości 270.000 zł), stanowiących majątek wspólny małżonków o łącznej wartości 282.000 zł. W wyniku podziału tego majątku Wnioskodawczyni otrzymała majątek przekraczający jej udział w majątku wspólnym, gdyż wartość otrzymanego przez nią lokalu mieszkalnego była większa niż wartość 1/2 całego majątku dorobkowego. Z kolei aby obliczyć o jaki procent wzrósł udział Wnioskodawczyni w lokalu, nabytym na wyłączną własność w drodze podziału majątku wspólnego należy: zsumować 270.000 zł (wartość lokalu) + 10.000 zł (wartość samochodu) + 2.000 zł (wartość skutera) = 282.000 zł. Wartość udziału Wnioskodawczyni w majątku wspólnym wynosiła zatem 141.000 zł (282.000 zł : 2) a otrzymała majątek o wartości 270.000 zł. Różnica wynosi 129.000 zł. A zatem udział Wnioskodawczyni w majątku otrzymanym na skutek podziału z mężem wzrósł o 47,78 % (129.000 zł / 270.000 zł x 100). Innymi słowy o taki procent wzrósł udział Wnioskodawczyni w lokalu mieszkalnym nabytym w drodze podziału majątku wspólnego.

Z powyższych okoliczności wynika, że lokal mieszkalny, który Wnioskodawczyni sprzedała w styczniu 2015 r. został nabyty przez nią w tym samym roku tj. w 2014 r. (obie czynności – zamiana z córką i podział majątku wspólnego małżonków – miały miejsce w 2014 r.) ale w różny sposób:

  • w 52,22% lokal ten Wnioskodawczyni nabyła w drodze zamiany w trakcie trwania związku małżeńskiego,
  • w 47,78% lokal Wnioskodawczyni nabyła w wyniku podziału majątku dorobkowego.

Zatem w pierwszej kolejności należy podkreślić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię w styczniu 2015 r. lokalu mieszkalnego przy ul. J. stanowiła źródło przychodów z uwagi na fakt, że do nabycia tego lokalu przez Wnioskodawczynię doszło w 2014 r. a więc sprzedaży tego lokalu dokonano przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przy czym sposób nabycia tego lokalu na podstawie dwóch czynności prawnych determinuje rozliczenie jego sprzedaży. Innymi słowy przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w całości stanowi źródło przychodu na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego lokalu miała miejsce przed upływem okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, ale różny sposób nabycia tego lokalu wpływa na sposób ustalenia podstawy opodatkowania poprzez różny sposób w jaki Wnioskodawczyni powinna ustalić koszty uzyskania przychodów mające wpływ na wysokość ewentualnego dochodu bądź powstanie straty z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Odpowiadając zatem na pytanie czy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego należy ustalić czy wystąpi podstawa opodatkowania – dochód z tytułu sprzedaży. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlega bowiem dochód wyliczony jako różnica pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami jego uzyskania.

W myśl bowiem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 – jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. W omawianej sprawie Wnioskodawczyni lokal przy ul. J. nabyła odpłatnie, tj. w części w drodze umowy zamiany, która ma charakter odpłatny oraz w części drodze podziału majątku wspólnego ze spłatą, a zatem również odpłatnie dlatego koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu powinna ustalić na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podsumowując, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy ponieważ zbywany lokal nabyto odpłatnie. Tak obliczony dochód (jeżeli wystąpi) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia kosztów uzyskania przychodu należy brać pod uwagę sposób nabycia przez Wnioskodawczynię sprzedanego w 2015 r. lokalu mieszkalnego. Jak wskazano powyżej Wnioskodawczyni lokal przy ul. J. nabyła w części w trakcie trwania związku małżeńskiego drodze zamiany (52,22%) oraz w części w drodze podziału majątku wspólnego (47,78%).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości – lokalu mieszkalnego przy ul. J. – będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty nabycia nieruchomości zbywanej przez Wnioskodawczynię w drodze sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości przy ul. J. nabytej w części w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość udziału w nieruchomości przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Na podstawie powyższego wyjaśnienia, w przypadku Wnioskodawczyni, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w części w drodze zamiany można zaliczyć połowę wartości udziału 2/3 w lokalu mieszkalnym przy ul. A. , zbytego w drodze zamiany na rzecz córki w 2014 r. (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć lokal mieszkalny przy ul. J. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem oddała w zamian udział 2/3 w lokalu przy ul. A. i to połowa wartości tego oddanego udziału 2/3 w lokalu przy ul. A. stanowić będzie w części koszt nabycia nowego lokalu, który Wnioskodawczyni zbyła w styczniu 2015 r.

Natomiast odnośnie do kosztów uzyskania przychodu przypadających na udział 47,78% nabyty w drodze podziału majątku dorobkowego małżonków (ponad udział w majątku dorobkowym małżonków) z obowiązkiem spłaty byłego małżonka w wysokości 115.00 zł wskazać należy, że kosztem tym może być udokumentowana cała kwota ww. spłaty na rzecz byłego małżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata stanowi bowiem wydatek na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym, który na skutek ustania małżeństwa a więc i wspólnoty majątkowej należał do byłego męża Wnioskodawczyni. Zatem kwota spłaty na rzecz byłego męża dotycząca tej części lokalu mieszkalnego, która należała do niego może stanowić koszt nabycia zbywanego lokalu, o który Wnioskodawczyni może pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód. Spłata na rzecz byłego męża może być uznana za koszt nabycia udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego.

Wobec powyższego wyjaśnienia w omawianej sprawie przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. J. będzie cała wartość jaka została wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, tj. 275.000 zł. Przychód uzyskany ze sprzedaży omawianego lokalu może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu), które Wnioskodawczyni musi ustalić w różny sposób ze względu na różny sposób nabycia w 2014 r. tego lokalu. Do kosztów tych Wnioskodawczyni zaliczyć może połowę wartości udziału 2/3 w mieszkaniu przy ul. A. oddanego w drodze zamiany – koszty te dotyczą lokalu w części nabytego w drodze zamiany do majątku wspólnego – oraz kwotę spłaty faktycznie dokonanej na rzecz byłego małżonka w wysokości 115.000 zł – dotyczy ona lokalu nabytego w części w wyniku podziału majątku wspólnego (ponad udział w tym majątku). Jeżeli w wyniku tak dokonanych obliczeń nie wystąpi dochód a strata, bowiem koszty uzyskania przychodu przewyższą przychód ze sprzedaży, to Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19%, a stratę winna wykazać w PIT-39 za 2015 r. Jeżeli natomiast wystąpi dochód, to również Wnioskodawczyni powinna wykazać jego wysokość w zeznaniu PIT-39 za 2015 r. i co do zasady dochód ten powinien podlegać opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowy.

Zatem aby stwierdzić czy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego należy ustalić czy wystąpił dochód – różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania. Nieprawidłowo zatem Wnioskodawczyni wskazuje, że sprzedaż przez nią nieruchomości nie podlega opodatkowaniu bowiem mieszkanie, które sprzedała miało wartość 275.000 zł a mieszkanie, które kupiła kosztowało 190.000 zł plus koszt spłaty małżonka w wysokości 115.000 zł, co daje kwotę wyższą niż uzyskana ze sprzedaży mieszkania. Nie jest to bowiem właściwy sposób ustalenia czy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego powstanie dochód, który podlega opodatkowaniu.

Przy czym wskazać należy, że koszt nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego w K. za 190.000 zł może mieć znaczenie dla możliwości skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia jeżeli okaże się, że z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego uzyskała ona dochód. Wówczas w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie bowiem do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Podsumowując, w celu ustalenia czy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2015 r. Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego powinna ona – w oparciu o przedstawiony powyżej sposób – dokonać stosownych obliczeń, na podstawie których ustali czy w związku ze sprzedażą powstał po jej stronie dochód do opodatkowania czy też strata podatkowa.

Jeżeli przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie równy lub niższy niż koszty jego nabycia, to wówczas Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, gdyż nie wystąpi dochód. Będzie jednak zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39 i wykazania w nim straty podatkowej uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 45 ust. 1a pkt 3 – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Również jeżeli w wyniku dokonanych obliczeń wystąpi dochód, to Wnioskodawczyni zobowiązana jest do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu za rok podatkowy 2015 najpóźniej do 2 maja 2016 r. i wykazania w nim tego dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednak wówczas Wnioskodawczyni przysługuje możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli spełni wszystkie warunki tego zwolnienia.

Przy czym powyższego wyliczenia i ustalenia czy powstanie dochód do opodatkowania czy też strata podatkowa z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawczynię w 2015 r. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni powinna dokonać sama. Wyliczenia tego za Wnioskodawczynię na podstawie podanych we wniosku kwot nie może dokonać Organ. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną).

Wydając interpretacje w trybie ww. przepisu Organ nie dokonuje wyliczenia kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie może dokonać wyliczenia podstawy opodatkowania za Wnioskodawczynię na podstawie przedstawionych przez Wnioskodawczynię kwot. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Organ wskazał natomiast Wnioskodawczyni jak ustalić kiedy i w jaki sposób nabyła lokal mieszkalny, co ma istotny wpływ na ustalenie podstawy opodatkowania, jaka jest stawka podatku od ewentualnego dochodu i w jaki sposób należy wyliczyć ten dochód (stratę podatkową).

Stanowisko Wnioskodawczyni uznano jednak za nieprawidłowe ponieważ nie można się zgodzić z jej argumentacją wskazującą dlaczego sprzedaż lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nieprawdą jest bowiem twierdzenie Wnioskodawczyni, że sprzedaż przez nią nieruchomości nie podlega opodatkowaniu bowiem mieszkanie, które sprzedała miało wartość 275.000 zł a mieszkanie, które kupiła kosztowało 190.000 zł plus koszt spłaty małżonka w wysokości 115.000 zł, co daje kwotę wyższą niż uzyskana ze sprzedaży mieszkania. Taki sposób wyliczenia nie pozwala ustalić czy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty tego podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Nie pozwala bowiem we właściwy sposób ustalić podstawy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

© 2011-2017 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.