IPPP2/4512-863/15-4/JO | Interpretacja indywidualna

Opodatkowania sprzedaży nieruchomości
IPPP2/4512-863/15-4/JOinterpretacja indywidualna
  1. działki
  2. podatnik podatku od towarów i usług
  3. sprzedaż działek
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Podatnicy i płatnicy -> Podatnicy

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 7 września 2015 r.) uzupełnionym w dniu 21 października 2015 r. w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 15 października 2015 r. skutecznie doręczone Stronie w dniu 20 października 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 21 października 2015 r. w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 15 października 2015 r. znak nr IPPP2/4512-863/15-2/JO.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:
  1. W dniu 15 lipca 2008 r. Jerzy K. (dalej: „Wnioskodawca”) nabył na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 2 154 m2. Nabycie nastąpiło do majątku odrębnego p. Jerzego K. (w jego małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej).
  2. Działka ta położona jest w strefie o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W chwili zawierania umowy sprzedaży przedmiotowa działka nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego.
  3. Nieruchomość została nabyta przez Jerzego K. okazyjnie z myślą o przyszłym zagospodarowaniu jej na potrzeby mieszkaniowe własne oraz najbliższej rodziny, w szczególności dorosłych dzieci.
  4. Decyzją Prezydenta Miasta z dnia 31 lipca 2008 r. (wydaną po 2 latach postępowania administracyjnego prowadzonego na wniosek jednego z poprzednich użytkowników wieczystych przedmiotowej działki) ustalone zostały warunki zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze oraz garażem podziemnym, infrastrukturę techniczną i wjazdem drogowym.
  5. Decyzja ta została następnie przeniesiona na Jerzego K. jako nowego użytkownika wieczystego przedmiotowej działki. Wnioskodawca planował wówczas zbudowanie na przedmiotowej działce wielorodzinnego domu mieszkalnego dla siebie i członków swojej rodziny (m. in. dzieci).
  6. W okresie od roku 2008 do dnia złożenia niniejszego wniosku Jerzy K. przeprowadził na przedmiotowej nieruchomości prace mające na celu uporządkowanie terenu i jego zabezpieczenie. Działania te obejmowały:
    • oczyszczenie działki ze śmieci i odpadów porzucanych na niej przez okres wielu lat przez sąsiadów oraz inne osoby/ podmioty,
    • odchwaszczenie działki,
    • usunięcie z terenu działki i przeniesienie na teren sąsiedniej działki fragmentów przyłącza wodociągowego i gazowego, stanowiących infrastrukturę budynków zlokalizowanych na sąsiednich działkach; infrastruktura ta została zbudowana kilkadziesiąt lat wcześniej i jej fragmenty zostały zlokalizowane na przedmiotowej działce, pomimo, że działki tej nie dotyczyły; właściciele budynków nie chcieli przenieść przyłączy na własny koszt, a Wnioskodawca chciał tę kwestię uporządkować przed przystąpieniem do budowy własnego budynku mieszkalnego,
    • uzyskanie decyzji i usunięcie 28 drzew, jako obumarłych lub zagrażających bezpieczeństwu (listopad 2012 r.),
    • budowę tymczasowego ogrodzenia działki z siatki metalowej.
    Wszystkie powyższe działania były wykonywane w zamiarze wykorzystania przedmiotowej działki do budowy wielorodzinnego domu mieszkalnego dla Wnioskodawcy oraz członków jego rodziny.
  7. Żadne inne prace nie były na nieruchomości wykonywane. W szczególności: nie opracowano projektu budowlanego, nie występowano z wnioskiem o pozwolenie na budowę, nie dokonywano podziału gruntu, nie uzbrojono terenu (nie doprowadzono sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej itp.), nie wydzielano dróg wewnętrznych.
  8. Nieruchomość jest w dalszym ciągu niezabudowana.
  9. W roku 2015 nastąpiła zmiana sytuacji oraz planów członków rodziny Wnioskodawcy i rodzina zrezygnowała z koncepcji budowy wielorodzinnego, wielopokoleniowego budynku mieszkalnego. Stąd przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna w planach rodzinnych Wnioskodawcy, i generuje aktualnie wyłącznie zbędne obciążenia. W związku z tym Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.
  10. Wnioskodawca nie podjął dotychczas żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży Wnioskodawca zgłosi działkę do agencji nieruchomości.
  11. Wnioskodawca prowadzi (i prowadził w roku 2008) indywidualną działalność gospodarczą. W zakresie działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W zakresie przedmiotowym tej działalności wymienione jest m. in. nabywanie i zbywanie nieruchomości oraz ich wynajem. Jednakże przedmiotowa nieruchomość nie była nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana ani przeznaczona na potrzeby tej działalności i nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość nie jest także (i nigdy nie była) w inny sposób związana z pozarolniczą działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Pan Jerzy K. kupił tę nieruchomość z przeznaczeniem na potrzeby mieszkaniowe własne i swojej rodziny. Nieruchomość nie generuje obecnie ani nie generowała w przeszłości dla Wnioskodawcy żadnych przychodów. W szczególności nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżaw, ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości osobie trzeciej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w roku 2015 lub 2016 spowoduje u Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w roku 2015 lub 2016 nie spowoduje u Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Swoje stanowisko Wnioskodawca uzasadnia następująco:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Ponadto, przez dostawę towarów rozumie się również (art. 7 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy) zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług. W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

  • czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  • czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, czyli jeżeli czynność wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Należy podkreślić, że okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ww. ustawy, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej właśnie czynności.

W odniesieniu do sytuacji, w której sprzedaż dotyczy gruntu (prawa wieczystego użytkowania) dla określenia kryteriów, czy sprzedający występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług można odwołać się do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Z ich treści wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie można go uznać za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej działki.

Zbycie prawo użytkowania wieczystego spełnia bowiem co prawda definicję dostawy towarów, czyli stanowi czynność podlegającą podatkowi od towarów i usług, jednak nie jest spełniony drugi warunek opodatkowania tej transakcji - Wnioskodawca nie działa w charakterze handlowca. Należy bowiem zauważyć, co opisano w stanie faktycznym, że:

  1. Wnioskodawca posiada co prawda w zakresie swojej działalności gospodarczej zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, ale przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego nabył do własnego prywatnego majątku na potrzeby osobiste własne i członków swojej najbliższej rodziny, nie czyniąc tego nabycia z zamiarem późniejszej odsprzedaży.
  2. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana ani przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nigdy nie była przyjęta do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Co więcej, jako niezwiązana z działalnością gospodarczą nie podlegała wpisowi do tej ewidencji.
  3. Nieruchomość nie generuje obecnie (ani nie generowała w przeszłości) dla Wnioskodawcy żadnych przychodów. W szczególności nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżaw, ani innych umów o podobnym charakterze.
  4. W wyniku zmiany sytuacji oraz planów członków rodziny Wnioskodawcy przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna w planach rodzinnych Wnioskodawcy, i generuje aktualnie wyłącznie zbędne obciążenia.
  5. Prace wykonane w okresie 2008 - 2014 na przedmiotowej działce obejmowały wyłącznie uporządkowanie i ochronę terenu. Wszystkie powyższe działania były wykonywane jako wstępne działania przygotowawcze w zamiarze wykorzystania następnie przedmiotowej działki do budowy wielorodzinnego budynku mieszkaniowego dla Wnioskodawcy i członków jego rodziny. Nie opracowano jednak jeszcze projektu budowlanego, nie występowano z wnioskiem o pozwolenie na budowę, nie dokonywano podziału gruntu, nie uzbrojono terenu (nie doprowadzono sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej itp.), nie wydzielano dróg wewnętrznych, ani nie rozpoczęto żadnych innych niż wymienione we wniosku prac.
  6. Wnioskodawca nie podjął dotychczas żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży Wnioskodawca zgłosi działkę do agencji nieruchomości, jak czyni to przeważająca większość ludzi sprzedających własne nieruchomości.

Analizując opis sprawy przedstawiony przez Wnioskodawcę w kontekście powołanych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług oraz powyższych orzeczeń TSUE stwierdzić należy, że Wnioskodawca w zakresie odnoszącym się do przedmiotowej działki nie podejmował działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

W szczególności nie opracowano żadnego projektu budowlanego, nie występowano z wnioskiem o pozwolenie na budowę, nie dokonywano podziału gruntu, nie uzbrojono terenu (nie doprowadzono sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej itp.), nie wydzielano dróg wewnętrznych, ani nie rozpoczęto żadnych innych niż wymienione we wniosku prac, nie podjęto żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki, a jeżeli takie działania zostaną podjęte, to będą to działania standardowe dla osób fizycznych sprzedających swój majątek prywatny. Wydane zostały wprawdzie warunki zabudowy dotyczące budowy wielorodzinnego budynku mieszkaniowego, ale decyzja pierwotna została wydana na poprzedniego właściciela i przeniesiona następnie na Wnioskodawcę, przy czym Wnioskodawca zamierzał wówczas zbudować na przedmiotowej działce taki budynek dla siebie i członków swojej rodziny.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie wykazał zatem aktywności w rozporządzaniu nieruchomością, wykraczającej poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Skoro zatem nabycie przedmiotowej działki nie nastąpiło w celach zarobkowych (czy to odsprzedaży, czy prowadzenia na niej działalności gospodarczej), lecz w celu wybudowania wielorodzinnego wielopokoleniowego budynku mieszkalnego, w którym zamieszkiwałby Wnioskodawca i członkowie jego rodziny, i Wnioskodawca nie podejmował działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami, to sprzedając tę działkę Wnioskodawca korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem ww. czynność sprzedaży oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście tego – uwzględniając definicję działalności gospodarczej – dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Aby przyjąć, że dany podmiot przy sprzedaży gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) należy ustalić, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazującej że czynności danego podmiotu przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 15 lipca 2008 r. nabył na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 2 154 m2. Nabycie to nastąpiło do majątku odrębnego Wnioskodawcy (w jego małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej). W chwili zawierania umowy sprzedaży przedmiotowa działka nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę okazyjnie z myślą o przyszłym zagospodarowaniu jej na potrzeby mieszkaniowe własne oraz najbliższej rodziny, w szczególności dorosłych dzieci. Decyzją Prezydenta Miasta z dnia 31 lipca 2008 r. (wydaną po 2 latach postępowania administracyjnego prowadzonego na wniosek jednego z poprzednich użytkowników wieczystych przedmiotowej działki) ustalone zostały warunki zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze oraz garażem podziemnym, infrastrukturę techniczną i wjazdem drogowym. Wnioskodawca planował zbudowanie na przedmiotowej działce wielorodzinnego domu mieszkalnego dla siebie i członków swojej rodziny (m. in. dzieci). Od 2008 r. Wnioskodawca przeprowadził na przedmiotowej nieruchomości prace mające na celu uporządkowanie terenu i jego zabezpieczenie, które obejmowały:

  • oczyszczenie działki ze śmieci i odpadów porzucanych na niej przez okres wielu lat przez sąsiadów oraz inne osoby/podmioty,
  • odchwaszczenie działki,
  • usunięcie z terenu działki i przeniesienie na teren sąsiedniej działki fragmentów przyłącza wodociągowego i gazowego, stanowiących infrastrukturę budynków zlokalizowanych na sąsiednich działkach; infrastruktura ta została zbudowana kilkadziesiąt lat wcześniej i jej fragmenty zostały zlokalizowane na przedmiotowej działce, pomimo, że działki tej nie dotyczyły; właściciele budynków nie chcieli przenieść przyłączy na własny koszt, a Wnioskodawca chciał tę kwestię uporządkować przed przystąpieniem do budowy własnego budynku mieszkalnego,
  • uzyskanie decyzji i usunięcie 28 drzew, jako obumarłych lub zagrażających bezpieczeństwu (listopad 2012 r.),
  • budowę tymczasowego ogrodzenia działki z siatki metalowej.

Wszystkie ww. działania były wykonywane w zamiarze wykorzystania przedmiotowej działki do budowy wielorodzinnego domu mieszkalnego dla Wnioskodawcy oraz członków jego rodziny. Żadne inne prace nie były na nieruchomości wykonywane, w szczególności: nie opracowano projektu budowlanego, nie występowano z wnioskiem o pozwolenie na budowę, nie dokonywano podziału gruntu, nie uzbrojono terenu (nie doprowadzono sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej itp.), nie wydzielano dróg wewnętrznych.

Nieruchomość jest w dalszym ciągu niezabudowana. W roku 2015 nastąpiła zmiana sytuacji oraz planów członków rodziny Wnioskodawcy i rodzina zrezygnowała z koncepcji budowy wielorodzinnego, wielopokoleniowego budynku mieszkalnego. W związku z tym Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie podjął dotychczas żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży Wnioskodawca zgłosi działkę do agencji nieruchomości.

Wnioskodawca prowadzi (i prowadził w roku 2008) indywidualną działalność gospodarczą, w zakresie której jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W zakresie przedmiotowym tej działalności wymienione jest m. in. nabywanie i zbywanie nieruchomości oraz ich wynajem. Jednakże przedmiotowa nieruchomość nie była nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana ani przeznaczona na potrzeby tej działalności i nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość nie jest także (i nigdy nie była) w inny sposób związana z pozarolniczą działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżaw, ani innych umów o podobnym charakterze.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spowoduje u Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wskazano wyżej warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powołanych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Orzecznictwo sądowe, w tym ww. wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) wskazuje, że okazjonalna sprzedaż nieruchomości gruntowej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest normatywnych przesłanek, aby uznać podmiot dokonujący dostawy za podatnika tego podatku.

Ponadto dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z ww. orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego.

Z zawartego we wniosku opisu stanu faktycznego nie wynika taka aktywność Zainteresowanego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonaniem prawa własności. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności, które można by uznać za profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, tj.: nie dokonał uzbrojenia terenu (infrastruktura wodna, kanalizacyjna, sieć elektryczna), nie wydzielał dróg wewnętrznych oraz nie dokonywał podziału działki, nie podejmował działań marketingowych mających na celu sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki, które wykraczałyby poza zwykłe formy ogłoszenia, nie występował o opracowanie planu zagospodarowanie przestrzennego terenu dla sprzedawanego obszaru. Prace wykonane na terenie działki w latach 2008-2014 miały na celu jedynie uporządkowanie i zabezpieczenie ww. terenu (odchwaszczenie, usunięcie 28 drzew, usuniecie fragmentu przyłącza wodociągowego i gazowego, budowa tymczasowego ogrodzenia)

Zatem nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej we wniosku. Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że dokonując sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca działa w charakterze handlowca. Okoliczności sprawy nie wskazują, aby opisana we wniosku nieruchomość została nabyta w celach handlowych – Zainteresowany zakupił grunt w celu zagospodarowania go na potrzeby mieszkaniowe własne oraz najbliższej rodziny. Z okoliczności sprawy nie wynika również, aby doszło do uzbrojenia terenu, jak również aby Wnioskodawca podejmował inne czynności, które przesądzałyby o uznaniu, że w zakresie sprzedaży opisanej nieruchomości Zainteresowany prowadzi profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem sprzedając opisaną we wniosku nieruchomość, Wnioskodawca korzystać będzie z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym czynność sprzedaży stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wnioskodawca dokonywać będzie zbycia gruntu należącego do majątku prywatnego. Zatem należy wskazać, że w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości Zainteresowany nie stanie się podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

działki
IBPP1/443-1180/14/MS | Interpretacja indywidualna

podatnik podatku od towarów i usług
IPPP2/4512-791/15-4/MMa | Interpretacja indywidualna

sprzedaż działek
IPPP2/4512-147/15-8/MT | Interpretacja indywidualna

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.