0114-KDIP1-1.4012.476.2018.2.MMA | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Dostawa nieruchomości będzie dokonana przez podatnika i stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późń. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2018 r. (data wpływu 16 sierpnia 2018 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia 5 września 2018 r. (data wpływu 5 września 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 4 września 2018 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 5 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 5 września 2018 r. (data wpływu 5 września 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 4 września 2018 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.476.2018.1.MMA.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w udziale 1/2 działki nr 24 o pow. 1,0877 ha, położonej przy ul. B. dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Współwłasność nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy darowizny z dnia 12 czerwca 2006 r. zawartej przed notariuszem do majątków prywatnych współwłaścicieli. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 46 ind. 1 kodeksu cywilnego, według ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowana jest symbolem RII.

Jednakże zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Z i K znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności, oznaczonej na rysunku planu symbolem MU3, przy czym zachodnia część nieruchomości znajduje się w liniach rozgraniczających ul. B. oznaczonej na rysunku planu symbolem 10KUL, a wschodnia część działki jest położona w projektowanych liniach rozgraniczających ulicy C., oznaczonej symbolem 2KUG.

Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem, planują sprzedaż części nieruchomości, położonej na zachód od nowoprojektowanej ulicy C o powierzchni około 6.378m2 (dalej jako: „działka nr 2”) na rzecz spółki H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „spółka”).

Spółka planuje na nieruchomości wykonać inwestycję w postaci budowy osiedla domków jednorodzinnych. Strony zawarły przed notariuszem umowę przedwstępną z dnia 27 marca 2018 r. Akt notarialny, na podstawie której M.A. i D. K. zobowiązali się sprzedać spółce w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw osób trzecich całe przysługujące im udziały we współwłasności składające się na własność niezabudowanej części gruntu wchodzącej w skład nieruchomości, stanowiącej projektowaną działkę w granicach wyznaczonych literami ABCDA, o projektowanej łącznej powierzchni około 6,378m2 oznaczoną na szkicu stanowiącym załącznik nr 1 do ww. aktu (tj. nieruchomość określoną wyżej jako działka nr 2) za cenę w łącznej kwocie 2.755.000 zł, a spółka udziały we współwłasności składające się na własność tej działki za wskazaną cenę zobowiązała się kupić ( dalej jako: „umowa przedwstępna”).

W umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oświadczyli, iż podejmą starania zmierzające do dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości zgodnie z założeniami projektu podziału stanowiącymi załącznik nr 1 do umowy przedwstępnej na dwie działki: wyżej wskazaną działkę nr 2 o powierzchni ok. 6,378 m2 oraz położoną na wschód od niej począwszy od linii rozgraniczającej nowoprojektowanej ulicy C. działkę o powierzchni ok. 4,499 m2 (dalej jako: „działka nr 1”), która ma pozostać w dalszym ciągu współwłasnością sprzedających. zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpić ma w terminie 30 dni od dnia spełnienia się warunku w postaci wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości zgodnie z przedstawionymi założeniami i nie później niż do 31 grudnia 2018 r.

Strony postanowiły również, iż w umowie przyrzeczonej zawrą umowę ustanowienia służebności gruntowych obejmujących działkę nr 2 jako nieruchomość obciążoną oraz działkę nr 1 jako nieruchomość władnącą, polegające na prawie przejścia i przejazdu z ograniczeniem jej wykonania do drogi zaznaczonej na rysunku stanowiącym załącznik nr 1 do umowy przedwstępnej oraz na prawie dostępu do mediów, w tym energii elektrycznej, gazu, wodociągów, które to służebności ustanowione będą nieodpłatnie i na czas nieoznaczony.

Jednocześnie, sprzedający zobowiązali się do udzielenia spółce oraz pełnomocnikowi spółki wszelkich niezbędnych informacji i wyjaśnień, pełnego wsparcia oraz stosownych pełnomocnictw do przeprowadzenia w ich imieniu ww. podziału geodezyjnego nieruchomości oraz wyłączenia działki z produkcji rolnej.

W trakcie postępowania geodezyjnego podziału nieruchomości prowadzonego zgodnie z założeniami przedstawionymi w załączniku nr 1 do ww. aktu notarialnego, okazało się, że część nieruchomości stanowiąca pas o szerokości około 70 cm od strony ulicy B., została zajęta pod drogę publiczną przed dniem 31 grudnia 1998 r., w skutek czego przeszła z mocy prawa na własność gminy. W zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 roku nr 133 poz. 872 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w momencie wejścia tej ustawy w życie (dalej jako: „działka nr 3”). Fakt ten nie był znany stronom w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Koniecznym okazało się zatem dodatkowe wydzielenie geodezyjne działki nr 3 w ramach podziału przed sprzedażą działki nr 2.

Okazało się również, iż linie rozgraniczające drogi publicznej - ulicy B. - nie są precyzyjnie naniesione na rysunek planu zagospodarowanie przestrzennego, w związku z czym należało wystąpić do wydziału architektury i planowania przestrzennego o wytyczenie linii rozgraniczającej nieruchomość od strony ulicy b.

Strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej (dalej jako „aneks”) w którym z uwagi na powyższe komplikacje przedłużyły termin na zawarcie umowy przyrzeczonej do 30 czerwca 2019 r. oraz uwzględniły konieczność wydzielenia działki nr 3.

Dodatkowo, spółka po nabyciu planowała podział działki nr 2 na 11 działek, celem realizacji na nich inwestycji w postaci budowy domków jednorodzinnych i dalszej odsprzedaży tak zabudowanych nieruchomości (dalej jako „wtórny podział”).

Z uwagi na powyższe oraz na długotrwałość procesu podziałowego, którego czas trwania już uległ przedłużeniu z przyczyn niezależnych od stron, co budzi wątpliwości co do możliwości realizacji przez spółkę inwestycji zgodnie z planem, strony rozważają rozwiązanie w postaci złożenia wniosku o podział nieruchomości, nie na dwie (jak przewidywała umowa przedwstępna), ani na trzy działki (co jest konieczne z uwagi na opisany powyżej stan prawny, który skutkuje koniecznością przeniesienia pasa zajętego pod drogę do innej księgi wieczystej oraz stosownego sprostowania ewidencji gruntów) ale dokonanie wtórnego podziału - od razu na działki pod projektowane domy oraz pod drogi dojazdowe, co pozwoliłoby załatwić oba podziały w jednym postępowaniu, a tym samym zaoszczędziłoby kosztów, pracy geodety, urzędników w ewidencji gruntów i sądzie wieczystoksięgowym a przede wszystkim umożliwiło terminową realizację inwestycji przez spółkę.

Podkreślić należy, że wyłącznym inicjatorem takiego rozwiązania jest spółka, ona również ponosiłaby ryzyko oraz koszty z nim związane, które nie wpływałyby w żaden sposób na cenę nieruchomości.

Od strony formalno-prawnej podział dokonywany byłby przez profesjonalnego pełnomocnika wskazanego przez spółkę jednak działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedających.

Ponadto spółka zobowiązana będzie do poniesienia opłaty adiacenckiej (naliczonej na skutek podziału), niezależnie od tego, w którym momencie opłata taka zostałaby naliczona, tak aby nie ponosili jej w żadnym wypadku sprzedający.

Sprzedający nie prowadzą działalności związanej z obrotem nieruchomościami, czy też innej działalności o podobnym profilu i nie zamierza takiej działalności prowadzić. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła nigdy i nie stanowi obecnie składnika majątkowego służącego do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej lub rolnej Wnioskodawczyni ani wchodzącego w skład spółki prawa cywilnego czy handlowego.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że nie podejmowała w celu dokonania sprzedaży nieruchomości aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców, takich jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, a także nie prowadziła działań marketingowych i reklamowych mających za cel sprzedać działki, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nieruchomość nie była/nie jest również przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku dokonania podziału nieruchomości na dwie działki, na trzy działki albo dokonania wtórnego podziału nieruchomości przed jej sprzedażą spółce, cena sprzedaży będzie musiała zostać powiększona o podatek VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż sprzedaż przez nią udziału w nieruchomości nie będzie miała charakteru działalności gospodarczej i nie będzie objęta podatkiem VAT, nawet w przypadku dokonania przed sprzedażą podziału nieruchomości w opisany powyżej sposób.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., nr 177, poz. 1054 z późn. zm., dalej jako: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenia usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o vat, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każdy jednak przypadek odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz tylko taki, który został dokonany przez podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z kolei z ust. 2 cytowanego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody i obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych o prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby uznać, że zbycie przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zbycie takie musiałoby spełniać dwa warunki: 1) być ujęte w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; 2) Wnioskodawczyni musiałaby zostać uznany za podmiot, który w związku z wykonaniem przedmiotowego zbycia jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy stwierdzić, iż brak jest jakichkolwiek wątpliwości co do tego, iż zbycie udziału w nieruchomości mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (spełnia warunek pkt 1), gdyż stanowi odpłatną dostawę towaru - udziału w nieruchomości.

Stwierdzić jednak należy zarazem, iż nie został spełniony warunek ww. pkt 2, to jest Wnioskodawczyni nie może zostać uznana za podmiot, który w związku z wykonaniem przedmiotowego zbycia jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności związanej z obrotem nieruchomościami czy innej działalności o podobnym profilu i nie zamierza takiej działalności prowadzić. Nieruchomość nie stanowiła nigdy składnika majątku wykorzystywanego przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej czy rolnej, w jakiejkolwiek formie. Współwłasność nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego wnioskodawcy. Czynność zbycia udziału w nieruchomości stanowi przedmiot zarządu prywatnym majątkiem Wnioskodawczyni.

Podział nieruchomości dokonywany jest jedynie na wniosek spółki, z uwagi na obiektywne okoliczności, tj.

  1. zaplanowanie w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na wschodniej części nieruchomości projektowanej ulicy Czerniakowska-bis, którego to gruntu kupująca spółka nie chce nabyć.
  2. zajęcie części nieruchomości pod drogę publiczną bez tytułu prawnego;
  3. w zakresie „podziału wtórnego” - długotrwałość i koszty związane z dokonywaniem kolejnych podziałów.

Kupująca spółka planuje realizację inwestycji, w ramach której przed rozpoczęciem budowy musi dokonać podziału geodezyjnego na 11 działek z uwagi na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr 749 rady gminy W z dnia 27 czerwca 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania) który przewiduje w par. 4 ust. 3, że cyt. powierzchnia nowo wydzielanej działki dla zabudowy jednorodzinnej nie może być mniejsza niż:

  1. dla, zabudowy wolno stojącej jedno lub dwulokalowej - 1,200 m2 (bez prawa wtórnego podziału działki),
  2. dla zabudowy bliźniaczej jednolokalowej – 1,600 m2 tj. po 800 m2 na segment (bez prawa wtórnego podziału działki).

Wyłącznie z uwagi na wyjście na jaw w toku przygotowania do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę przez spółkę dodatkowych okoliczności - zajęcia działki nr 3 pod ulicę B. i przejścia prawa własności tego fragmentu z mocy samego prawa na rzecz gminy oraz niedokładności wyznaczenia w MPZP linii rozgraniczającej ulicy b koniecznym okazała się zmiana wniosku oraz dodatkowe czynności, które znacznie przedłużą pierwotnie planowany podział na dwie działki - do sprzedaży (działka nr 2) i pozostającą przy dotychczasowych współwłaścicielach (działka nr 1).

W związku z powyższym, aby spółka mogła zdążyć z planową realizację inwestycji, zasadnym jest połączenie pierwotnie planowanego podziału i ww. dodatkowych czynności z wtórnym podziałem nieruchomości.

Pełnomocnik powołany przez kupującą spółkę (działający w imieniu sprzedających) realizowałby tak rozszerzony podział nieruchomości na życzenie i według koncepcji spółki, z którą ma już zawartą umowę przedwstępną. Wnioskodawczyni tak naprawdę jedynie formalnie uczestniczyłaby w tym postępowaniu, a realnie działałaby w nim spółka oraz jej pełnomocnik, któremu Wnioskodawczyni oraz drugi ze współwłaścicieli udzielili stosownych pełnomocnictw. Wszelkie koszty postępowania, a także ustaloną opłatę adiacencką, ponosiłaby spółka.

Trybunał sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10) wypowiedział się w przedmiocie opodatkowania sprzedaży działek służących do działalności rolniczej, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a nabytych jako grunty rolne, wskazał, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenia działalności gospodarczej. Jako kryterium rozróżniające nie może tutaj służyć jedynie liczba i zakres transakcji sprzedaży, ani sam fakt dokonania podziału gruntu na działki (nawet, jeżeli został dokonany w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej).

Za adekwatne kryterium uznał natomiast podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażowanie przez niego środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (np. uzbrojenie terenu, działania marketingowe), które to środki, zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, mogą świadczyć, iż dana transakcja czy transakcje nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tymczasem, jak wynika z powyższego opisu zdarzenia przyszłego, transakcja dotyczy de facto jednej nieruchomości, co do której została już zawarta umowa przedwstępna, podział nieruchomości miałby zostać dokonany w celu wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży, a wtórny podział - jedynie na żądanie kupującej, która nawet bez tego podziału zdecydowała się na zakup nieruchomości. Wtórny podział nie wpływałby przy tym ani na zakres transakcji, ani na zwiększenie liczby kontrahentów czy podniesienie ceny nieruchomości, odbywałby się staraniem i na wyłączny koszt kupującej spółki. Mając na uwadze powyższe uznać należy, iż nie można dopatrzeć się cech świadczących o możliwości uznania Wnioskodawczyni za podmiot, który w związku z wykonaniem przedmiotowego zbycia jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

  1. określone udziały w nieruchomości,
  2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
  3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

  • po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  • po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuc i Halina Jeziorska-Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w udziale 1/2 działki nr 24. Współwłasność nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy darowizny do majątków prywatnych współwłaścicieli. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną. Jednakże zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Zawad i Kępy Zawadowskiej znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności, oznaczonej na rysunku planu symbolem MU3, przy czym zachodnia część nieruchomości znajduje się w liniach rozgraniczających ul. B oznaczonej na rysunku planu symbolem 10KUL, a wschodnia część działki jest położona w projektowanych liniach rozgraniczających ulicy C oznaczonej symbolem 2KUG.

Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem, planują sprzedaż części nieruchomości (działka nr 2) na rzecz spółki. Spółka planuje na nieruchomości wykonać inwestycję w postaci budowy osiedla domków jednorodzinnych. Strony zawarły przed notariuszem umowę przedwstępną, na podstawie której zobowiązali się sprzedać spółce w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw osób trzecich całe przysługujące im udziały we współwłasności składające się na własność niezabudowanej części gruntu wchodzącej w skład nieruchomości, stanowiącej projektowaną działkę w granicach wyznaczonych literami ABCDA, o projektowanej łącznej powierzchni około 6.378m2 (działka nr 2) za cenę w łącznej kwocie 2.755.000zł, a spółka udziały we współwłasności składające się na własność tej działki za wskazaną cenę zobowiązała się kupić.

W umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oświadczyli, iż podejmą starania zmierzające do dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości na dwie działki: działkę nr 2 oraz położoną na wschód od niej nr 1, która ma pozostać w dalszym ciągu współwłasnością sprzedających. Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpić ma w terminie 30 dni od dnia spełnienia się warunku w postaci wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości zgodnie z przedstawionymi założeniami i nie później niż do 31 grudnia 2018 r. Strony postanowiły również, iż w umowie przyrzeczonej zawrą umowę ustanowienia służebności gruntowych obejmujących działkę nr 2 jako nieruchomość obciążoną oraz działkę nr 1 jako nieruchomość władnącą, polegające na prawie przejścia i przejazdu z ograniczeniem jej wykonania do drogi zaznaczonej na rysunku stanowiącym załącznik nr 1 do umowy przedwstępnej oraz na prawie dostępu do mediów, w tym energii elektrycznej, gazu, wodociągów, które to służebności ustanowione będą nieodpłatnie i na czas nieoznaczony. Jednocześnie, sprzedający zobowiązali się do udzielenia spółce oraz pełnomocnikowi spółki wszelkich niezbędnych informacji i wyjaśnień, pełnego wsparcia oraz stosownych pełnomocnictw do przeprowadzenia w ich imieniu ww. podziału geodezyjnego nieruchomości oraz wyłączenia działki z produkcji rolnej. W trakcie postępowania geodezyjnego podziału nieruchomości, okazało się, że część nieruchomości została zajęta pod drogę publiczną w skutek czego przeszła z mocy prawa na własność gminy. Fakt ten nie był znany stronom w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Koniecznym okazało się zatem dodatkowe wydzielenie geodezyjne działki nr 3 w ramach podziału przed sprzedażą działki nr 2. Okazało się również, iż linie rozgraniczające drogi publicznej - ulicy B.- nie są precyzyjnie naniesione na rysunek planu zagospodarowanie przestrzennego, w związku z czym należało wystąpić do wydziału architektury i planowania przestrzennego o wytyczenie linii rozgraniczającej nieruchomość od strony ulicy B. Strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej w którym z uwagi na powyższe komplikacje przedłużyły termin na zawarcie umowy przyrzeczonej do 30 czerwca 2019 r. oraz uwzględniły konieczność wydzielenia działki nr 3. Dodatkowo, spółka po nabyciu planowała podział działki nr 2 na 11 działek, celem realizacji na nich inwestycji w postaci budowy domków jednorodzinnych i dalszej odsprzedaży tak zabudowanych nieruchomości. Z uwagi na powyższe oraz na długotrwałość procesu podziałowego, którego czas trwania już uległ przedłużeniu z przyczyn niezależnych od stron, co budzi wątpliwości co do możliwości realizacji przez spółkę inwestycji zgodnie z planem, strony rozważają rozwiązanie w postaci złożenia wniosku o podział nieruchomości, nie na dwie (jak przewidywała umowa przedwstępna), ani na trzy działki (co jest konieczne z uwagi na opisany powyżej stan prawny, który skutkuje koniecznością przeniesienia pasa zajętego pod drogę do innej księgi wieczystej oraz stosownego sprostowania ewidencji gruntów) ale dokonanie wtórnego podziału - od razu na działki pod projektowane domy oraz pod drogi dojazdowe, co pozwoliłoby załatwić oba podziały w jednym postępowaniu, a tym samym zaoszczędziło by kosztów, pracy geodety, urzędników w ewidencji gruntów i sądzie wieczystoksięgowym a przede wszystkim umożliwiło terminową realizację inwestycji przez spółkę. Od strony formalno-prawnej podział dokonywany byłby przez profesjonalnego pełnomocnika wskazanego przez spółkę jednak działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedających. Sprzedający nie prowadzą działalności związanej z obrotem nieruchomościami, czy też innej działalności o podobnym profilu i nie zamierza takiej działalności prowadzić. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła nigdy i nie stanowi obecnie składnika majątkowego służącego do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej lub rolnej wnioskodawczyni ani wchodzącego w skład spółki prawa cywilnego czy handlowego. Wnioskodawczyni wskazała, że nie podejmowała w celu dokonania sprzedaży nieruchomości aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie angażowała również środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców, takich jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, a także nie prowadziła działań marketingowych i reklamowych mających za cel sprzedać działki, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Dodatkowo Wnioskodawczyni wskazała, że Nieruchomość nie była/nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawczyni jest, czy sprzedaż wydzielonych działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono mu pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawczyni szeregu czynności związanych z przedmiotową działką (m.in. podziału geodezyjnego nieruchomości na 11 działek oraz wyłączenia działki z produkcji rolnej) – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając spółce (Nabywcy) pełnomocnictwa, czynności (podział geodezyjny nieruchomości na 11 działek oraz wyłączenie działki z produkcji rolnej) wykonane przez spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowana, a nie Nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawczyni. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami poniesie Nabywca. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w umowie przyrzeczonej zawrą umowę ustanowienia służebności gruntowych obejmujących działkę nr 2 jako nieruchomość obciążoną oraz działkę nr 1 jako nieruchomość władnącą, polegające na prawie przejścia i przejazdu z ograniczeniem jej wykonania do drogi oraz na prawie dostępu do mediów, w tym energii elektrycznej, gazu, wodociągów, które to służebności ustanowione będą nieodpłatnie i na czas nieoznaczony.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości nie korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będąca własnością Wnioskodawczyni będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy należy wskazać, że dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i dokona ww. sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Wobec powyższego, Wnioskodawczyni sprzedając udział w ww. Nieruchomości dokona czynności podlegających opodatkowaniu, tj. odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanej odnośnie uznania, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości podzielonej na działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.