1061-IPTPB2.4511.58.2016.2.KK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi,
Czy po zbycie nieruchomości po zniesieniu nieruchomości bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 5 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 kwietnia 2016 r. (data wpływu 8 kwietnia 2016 r.) oraz pismem złożonym w dniu 20 kwietnia 2016 r. (data nadania 19 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 25 marca 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.58.2016.1.KK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 25 marca 2016 r. (skutecznie doręczono dnia 31 marca 2016 r.), zaś w dniu 8 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 6 kwietnia 2016 r.).

Z uwagi na to, że uzupełnienie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 5 kwietnia 2016 r. nie zostało podpisane, tym samym nie spełniało wymogów określonych w art. 168 § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 13 kwietnia 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.58.2016.2.KK wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków ww. pisma w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Ponowne wezwanie wysłano w dniu 13 kwietnia 2016 r., (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 18 kwietnia 2016 r.). W dniu 20 kwietnia 2016 r. (data nadania 19 kwietnia 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 21 maja 2004 r. (akt A nr ..... Kancelaria ....) babcia Wnioskodawczyni darowała Wnioskodawczyni i Jej bratu, na podstawie umowy darowizny, nieruchomość położoną w .... przy ul. ...., stanowiącej lokal mieszkalny o pow. 55,96 m2 , piwnicę 11,33 m2 i dwa pomieszczenia gospodarcze o łącznej powierzchni 23,12 m2 (KW nr ...., Sąd ....) z prawem własności, którego to lokalu związany jest udział wynoszący 5001/10000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie własności gruntu (objętych KW nr ....).

Druga połowa nieruchomości (ul. ....) należała do Skarbu Państwa (..... – 4999/10000 części). Wartość darowizny wynosi 20 930 zł (po 10 465 zł na rzecz każdego z obdarowanych).

W dniu 9 sierpnia 2012 r. (akt A nr .... – Kancelaria ....) podpisano umowę zniesienia odrębnej własności lokalu oraz zniesienia współwłasności nieruchomości między Wnioskodawczynią i Jej bratem oraz Skarbem Państwa ...., reprezentowanym przez Pana ..... W związku z tym, nieruchomość podzieliła się na dwie działki zabudowane budynkami: nr 252/6 o obszarze 880 m2 i nr 253/6 o obszarze 881 m2 . W udziale 5001/10000 współwłaścicielami nieruchomości są Wnioskodawczyni i Jej brat, stanowiącej odrębną nieruchomość objętą KW nr ...... Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego nr 2 (lokale 1 i 2 to bliźniak) wyniosła 177 510 zł 50 gr. Wartość rynkowa przedmiotu zniesienia współwłasności nieruchomości wyniosła 354 950 zł. Wartość rynkowa zabudowanej działki gruntu, nabytej przez Skarb Państwa .... wyniosła 177 439 zł 50 gr. Wartość rynkowa zabudowanej działki gruntu, nabytej na współwłasność przez Wnioskodawczynię i Jej brata, wyniosła 177 510 zł 50 gr.

W dniu 8 maja 2015 r . (akt A nr .... – Kancelaria ....) podpisano umowę sprzedaży nieruchomości w ....przy ul. .... między Wnioskodawczynią i Jej bratem oraz kupującym. Kwota sprzedaży wyniosła 85 000 zł (po 42 500 zł dla Wnioskodawczyni i Jej brata).

W dniu 19 lipca 2012 r. (akt A nr .... – Kancelaria ....) umową sprzedaży, Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili dom .... przy ul. ...., za kwotę 480 000 zł, na który zaciągnęli kredyt hipoteczny w dniu 17 lipca 2012 r. w ..... Dom .... jest współwłasnością w ramach ustawowej wspólności majątkowej z małżonkiem. Wnioskodawczyni wraz z mężem i dwójką dzieci mieszkają w tym domu i nie jest on wykorzystywany do żadnych innych celów.

Kwotę otrzymaną ze sprzedaży nieruchomości ....., Wnioskodawczyni i Jej mąż chcieliby przeznaczyć na spłatę kredytu lub remont wspólnego domu.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 5 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni wskazała, że na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości w 2012 r., wartość rynkowa otrzymanego przez Nią udziału w nieruchomości nie przekroczyła wartości rynkowej udziału w tej nieruchomości, nabytego w 2004 r. w drodze darowizny. W wyniku zniesienia współwłasności w 2012 r., Wnioskodawczyni nie otrzymała żadnej spłaty (nic się nie zmieniło – działka pozostała taka sama). W czerwcu 2015 r. została przez Wnioskodawczynię i Jej męża wpłacona kwota ze sprzedaży nieruchomości w całości (tj. kwota 42 500 zł), na kredyt hipoteczny na zakup domu w Pilchowicach. Wnioskodawczyni wraz z mężem planują prace budowlane: remont dachu, łazienki (z pewnością Wnioskodawczyni i Jej mąż będą mieć faktury), w ciągu dwóch lat od dnia zbycia nieruchomości. Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

  1. Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych (od umowy sprzedaży z dnia 8 maja 2015 r.) od kwoty 42 500 zł...
  2. Czy Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z tego podatku w przypadku przeznaczenia kwoty ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego na dom ..... lub jego remontowanie...

Zdaniem Wnioskodawczyni, (w odniesieniu do pytania nr 1) w świetle ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (rozdział 1, art. 9 pkt 1), opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody.

Wnioskodawczyni wskazuje, że sprzedaż nieruchomości w dniu 8 maja 2015 r. nastąpiła po 11 latach od umowy darowizny z dnia 21 maja 2004 r. Zniesienie współwłasności z Nadleśnictwem w 2012 r. nie zmieniło stanu prawnopodatkowego. Wnioskodawczyni nie otrzymała spłaty, po prostu działka została wyodrębniona ze współwłasności na podstawie projektu geodezyjnego.

W związku z powyższym stanem faktycznym, zdaniem Wnioskodawczyni, podatek nie jest należny.

W odniesieniu do pytania nr 2 Wnioskodawczyni sformułowała swoje stanowisko opierając się na art. 21 pkt 131 (rozdział 3) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przepisie tym, mowa jest o możliwości zwolnienia z podatku, związanego z wydatkowaniem środków ze sprzedaży nieruchomości na cel mieszkaniowy (kredyt – nabycie nowej nieruchomości). Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje Jej to zwolnienie, ze względu na przeznaczenie całej kwoty ze sprzedaży (42 500 zł) na spłatę kredytu hipotecznego na zakup domu w Pilchowicach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 21 maja 2004 r. babcia Wnioskodawczyni darowała Wnioskodawczyni i Jej bratu nieruchomość, stanowiącą lokal mieszkalny wraz z piwnicą i dwoma pomieszczeniami gospodarczymi. Z prawem własności ww. lokalu związany był udział wynoszący 5001/10000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie własności gruntu objętych KW nr ..... Druga połowa nieruchomości należała do Skarbu Państwa (..... 4999/10000 części).

W dniu 9 sierpnia 2012 r. podpisano umowę zniesienia odrębnej własności lokalu oraz zniesienia współwłasności nieruchomości między Wnioskodawczynią i Jej bratem oraz Skarbem Państwa. W związku z tym, nieruchomość podzieliła się na dwie działki zabudowane budynkami: nr 252/6 o obszarze 880 m2 i nr 253/6 o obszarze 881 m2 . W udziale 5001/10000 współwłaścicielami nieruchomości są Wnioskodawczyni i Jej brat, a działka stanowi odrębną nieruchomość objętą KW nr ...... Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego nr 2 (lokale 1 i 2 to bliźniak) wyniosła 177 510 zł 50 gr. Wartość rynkowa przedmiotu zniesienia współwłasności nieruchomości wyniosła 354 950 zł. Wartość rynkowa zabudowanej działki gruntu, nabytej przez Skarb Państwa wyniosła 177 439 zł 50 gr. Wartość rynkowa zabudowanej działki gruntu, nabytej na współwłasność przez Wnioskodawczynię i Jej brata, wyniosła 177 510 zł 50 gr. Na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości w 2012 r., wartość rynkowa otrzymanego przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości nie przekroczyła wartości rynkowej udziału w tej nieruchomości, nabytego w 2004 r. w drodze darowizny. W wyniku zniesienia współwłasności w 2012 r., Wnioskodawczyni nie otrzymała żadnej spłaty.

W dniu 8 maja 2015 r. została podpisana umowa sprzedaży nieruchomości między Wnioskodawczynią i Jej bratem oraz kupującym. Kwota sprzedaży wyniosła 85 000 zł (po 42 500 zł dla Wnioskodawczyni i Jej brata).

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. W niniejszej sprawie, w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w 2012 r., wartość rynkowa otrzymanego przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości była równa wartość rynkowej udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w 2004 r. w drodze darowizny. Ponadto, zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. W związku z tym, na skutek zniesienia współwłasności w 2012 r., Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie udziału w nieruchomości, w części przekraczającej udział we współwłasności nieruchomości, przysługujący Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności.

Zatem, udział we współwłasności nieruchomość, będącej przedmiotem sprzedaży w dniu 8 maja 2015 r., Wnioskodawczyni nabyła w 2004 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2009 r.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie udziału we współwłasności nieruchomości w dniu 8 maja 2015 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. W konsekwencji, przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu i Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Skoro, z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości przez Wnioskodawczynię, nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to tym samym nie jest możliwe ustalenie dochodu, stanowiącego różnicę między przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, bezprzedmiotowa jest w niniejszej sprawie odpowiedź na pytanie nr 2, czy zachodzą przesłanki do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości, wymienione w art. 21 ust. pkt 131 ww. ustawy.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynie w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo stwierdzić należy, że wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-IN dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ....., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.