ILPP1/4512-1-169/16-4/JK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, reprezentowanej przez pełnomocnika doradcę podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2016 r. (data wpływu 11 marca 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 maja 2016 r. (data wpływu 16 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 11 maja 2016 r. (data wpływu 16 maja 2016 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako Wnioskodawca) jest Spółką działającą w branży budowlanej. Zajmuje się produkcją oraz dystrybucją elementów budowlanych (m.in. okucia stalowe, stolarka budowlana). Spółka jest podatnikiem VAT czynnym, zarejestrowanym w urzędzie skarbowym.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (nr działki 629, powierzchnia 0,5484 ha). Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek biurowy o powierzchni użytkowej wynoszącej 2.183,30 m2, z czego powierzchnia biurowa wynosi 507,30 m2, a powierzchnia magazynowa 1.676 m2. Nieruchomość tę Spółka traktuje jako nieruchomość inwestycyjną, nie użytkuje jej bezpośrednio – czerpie przychody z wynajmu, którymi pokrywa koszty jej utrzymania.

Prawo własności przedmiotowej nieruchomości zostało nabyte przez „A” Sp. z o.o. w roku 1999, a Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość jako sukcesor uniwersalny na skutek połączenia się Spółek „A” Sp. z o.o. ze Spółką „B” Sp. z o.o. i zawiązania nowej Spółki z o.o. na mocy uchwały z dnia 7 października 2003 r.

Spółka nie dokonywała żadnych ulepszeń posiadanej nieruchomości w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka podpisała w dniu 25 lutego 2016 r. przedwstępną umowę na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Finalizacja transakcji ma nastąpić do dnia 15 sierpnia 2016 r.

Ponadto, z pisma z dnia 11 maja 2016 r. – stanowiącego uzupełnienie do wniosku – wynika, że:

  1. Cała nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, zawarte są dwie umowy najmu obejmujące odpowiednio 1/3 i 2/3 obiektu.
  2. Począwszy od 1 kwietnia 2005 r. cała nieruchomość jest wynajmowana. W okresie od sierpnia 2009 r. do października 2010 r. 1/3 obiektu nie była przedmiotem najmu, jako że jeden z najemców wypowiedział umowę i w tym czasie Wnioskodawca szukał innego najemcy dla obiektu.
  3. Spółka „A” Sp. z o.o. nabyła w roku 1999 przedmiotową nieruchomość od osób fizycznych, w związku z czym nie miała możliwości obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
  4. Do roku 2004 nieruchomość stanowiła siedzibę Spółki oraz jej magazyn (sprzedaż okuć opodatkowana), a od kwietnia 2005 r. obiekt był wynajmowany (najem opodatkowany VAT).
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług...
  2. W sytuacji, jeżeli sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, czy Spółka może zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia i naliczyć podatek VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

W ocenie Spółki, opisana w stanie sprawy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie strony transakcji będą miały możliwość wyboru opcji opodatkowania dla tej dostawy poprzez złożenie oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Spółka jest właścicielem nieruchomości inwestycyjnej. Nieruchomość inwestycyjna wedle prawa bilansowego to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku bądź też oba te elementy), które właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu za względu na przyrost ich wartości, względnie ze względu na obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest:

  • wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, ani też
  • przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Towarem niewątpliwie są grunty, a także budynki, budowle oraz ich części. Jak wynika z zapisów art. 7 ust. 1 pkt 7, w związku z art. 6 ustawy o VAT, za dostawę towarów uznaje się także zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów. Oznacza to, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej będzie stanowiła dostawę towarów. Towarem w powyższej kwestii będzie sprzedaż gruntów oraz położonych na działce budynków wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Ze względu na fakt, że omawiana nieruchomość składa się zarówno z działki gruntu, jak i budynku biurowo-magazynowego wskazanego w akcie notarialnym, do jej dostawy należy stosować przepisy dotyczące nieruchomości zabudowanych.

Sprzedaż zabudowanego gruntu podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach jak budynek/budowla posadowione na gruncie i trwale z gruntem związane. Przepisy ustawy o VAT dla dostaw budynków przewidują opodatkowanie umów sprzedaży podstawową stawką podatku w wysokości 23%. Ustawodawca przewidział zwolnienia od podatku, w przypadkach określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynku, który korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, również dostawa gruntu, na którym znajduje się ten budynek objęta jest zwolnieniem od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu, lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można była mówić o pierwszym zasiedleniu, obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z przepisem powołanym po wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a ustawy o VAT.

W nawiązaniu do powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę zgodnie z przedstawianym stanem sprawy ze względu na fakt, że okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Warunek powyżej opisanego zwolnienia zostanie zatem spełniony.

Stanowisko to potwierdza Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 11 lutego 2016 r. sygn. IPTPP1/4512-573/15-4/MW. Dyrektor stwierdził, że „dostawa nieruchomości, spełniających określone w ww. przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata”.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym wybudowane zostały budynki, opisuje art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisami tego artykułu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze powyższe oraz to, że budynek spełnia warunki zastosowania zwolnienia, zwolnienie będzie miało zastosowanie do całej wartości transakcji dostawy gruntu wraz z budynkiem trwale z nim związanym.

Takie samo stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej sygn. IPPP2/4512-651/15-2/MAO z dnia 30 września 2015 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Dyrektor w wydanej interpretacji stwierdził, że „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W związku z powyższym możliwość rezygnacji ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ma zastosowanie w sytuacji, jeżeli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

  1. dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. dokonujący dostawy i nabywca złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  • planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; adres budynku, budowli lub ich części.

Stanowisko to podziela Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 9 października 2015 r., sygn. IPPP3/4512-767/15-2/KR. Organ potwierdził, że „w przypadku gdy Spółka i Sprzedawca, czynni podatnicy podatku VAT złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, spełniające wymagania wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, transakcja dostawy wskazanej Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku od towarów i usług”.

Zdaniem Spółki, w sytuacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku powyższy warunek zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT został spełniony. Przemawia za tym okres upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy budynku.

W związku z tym zgodnie z opisanym stanem sprawy nie będzie miał zastosowania warunek wyszczególniony w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto Wnioskodawca nie dokonywał ulepszenia budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie budynków stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, w sytuacji, kiedy Wnioskodawca i nabywca złożą przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotu nieruchomości, spełniające wymagania wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, wówczas dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zarówno grunt, jak i budynek, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest Spółką działającą w branży budowlanej. Zajmuje się produkcją oraz dystrybucją elementów budowlanych (m.in. okucia stalowe, stolarka budowlana). Spółka jest podatnikiem VAT czynnym, zarejestrowanym w urzędzie skarbowym.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (nr działki 629, powierzchnia 0,5484 ha). Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek biurowy o powierzchni użytkowej wynoszącej 2.183,30 m2, z czego powierzchnia biurowa wynosi 507,30 m2, a powierzchnia magazynowa 1.676 m2. Nieruchomość tę Spółka traktuje jako nieruchomość inwestycyjną, nie użytkuje jej bezpośrednio – czerpie przychody z wynajmu, którymi pokrywa koszty jej utrzymania.

Prawo własności przedmiotowej nieruchomości zostało nabyte przez „A” Sp. z o.o. w roku 1999, a Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość jako sukcesor uniwersalny na skutek połączenia się Spółek „A” Sp. z o.o. ze Spółką „B” Sp. z o.o. i zawiązania nowej Spółki z o.o. na mocy uchwały z dnia 7 października 2003 r.

Spółka nie dokonywała żadnych ulepszeń posiadanej nieruchomości w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka podpisała w dniu 25 lutego 2016 r. przedwstępną umowę na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Finalizacja transakcji ma nastąpić do dnia 15 sierpnia 2016 r.

Cała nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, zawarte są dwie umowy najmu obejmujące odpowiednio 1/3 i 2/3 obiektu.

Począwszy od 1 kwietnia 2005 r. cała nieruchomość jest wynajmowana. W okresie od sierpnia 2009 r. do października 2010 r. 1/3 obiektu nie była przedmiotem najmu, jako że jeden z najemców wypowiedział umowę i w tym czasie Wnioskodawca szukał innego najemcy dla obiektu.

Spółka „A” Sp. z o.o. nabyła w roku 1999 przedmiotową nieruchomość od osób fizycznych, w związku z czym nie miała możliwości obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Do roku 2004 nieruchomość stanowiła siedzibę Spółki oraz jej magazyn (sprzedaż okuć opodatkowana), a od kwietnia 2005 r. obiekt był wynajmowany (najem opodatkowany VAT).

W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub,
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 s. 1 z późn. zm.), dalej Dyrektywa 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystania ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Ponadto, w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że planowana dostawa ww. budynku biurowego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia wskazanego budynku doszło w kwietniu 2005 r., tj. w chwili oddania całego budynku w najem. Jednocześnie z uwagi na fakt, że na ww. budynek nie były ponoszone nakłady na ulepszenie w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku, a ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Ad. 1

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, na której znajduje się budynek biurowy o powierzchni użytkowej wynoszącej 2.183,30 m2, z czego powierzchnia biurowa wynosi 507,30 m2, a powierzchnia magazynowa 1.676 m2, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W następnej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, Spółka może zrezygnować ze zwolnienia i naliczyć podatek VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 musi zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z ww. przepisów zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy warunków, mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem w momencie wyboru opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, w sytuacji, gdy zarówno Wnioskodawca, jak i nabywający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży nieruchomości (korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia, lecz opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku od towarów i usług, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiony jest budynek biurowy o powierzchni użytkowej wynoszącej 2.183,30 m2.

Ad. 2

Podsumowując, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż nieruchomości, na której położony jest budynek biurowy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie tej czynności przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.