0111-KDIB4.4014.350.2018.4.MCZ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Sprzedaż prawa własności działki gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym z parkingiem naziemnym oraz podziemnym zbiornikiem retencyjnym wraz z niezbędną wewnętrzną i zewnętrzną infrastrukturą towarzyszącą nie będzie podlegała opodatkowaniu pcc ze względu na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2018 r. (data wpływu – 27 września 2018 r.), uzupełnionym 10 i 23 października 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 10 października 2018 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 18 października 2018 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.543.2018.2.JG oraz 0111-KDIB4.4014.350.2018.3.MCZ wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 23 października 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania: T. Sp. z o.o. (Zainteresowany 1, Sprzedający, Spółka);
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: E. Sp. z o.o. (Zainteresowany 2, Kupujący)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

E. Sp. z o.o. (dalej zamiennie „Nabywca” albo „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

T. Sp. z o.o. (dalej jako „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości zabudowanej mieszczącej się w W. (dalej jako „Nieruchomość”).

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 27 lutego 2017 r. od osób fizycznych. Na dzień nabycia przez Sprzedającego, Nieruchomość stanowiła nieruchomość niezabudowaną. Sprzedający odprowadził należny podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży w wysokości 2%.

Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający zakończył proces inwestycyjny, w wyniku którego na Nieruchomości wybudowano dwukondygnacyjny budynek handlowo-usługowy z parkingiem naziemnym oraz podziemnym zbiornikiem retencyjnym wraz z niezbędną wewnętrzną i zewnętrzną infrastrukturą towarzyszącą (dalej „Proces inwestycyjny” oraz „Budynek”). Budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie w zakresie parteru 29 grudnia 2017 r., oraz na użytkowanie w zakresie I piętra Budynku 16 lutego 2018 r.

Z tytułu realizacji Procesu inwestycyjnego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Sprzedający skorzystał z prawa do odliczania podatku od towarów i usług.

Po zakończeniu Procesu inwestycyjnego przez Sprzedającego Budynek nie podlegał ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Obecnie Budynek jest przedmiotem najmu na podstawie umów: z 30 marca 2016 r. zawartej z J. S.A., oraz z 6 czerwca 2016 r. zawartej ze spółką komandytową (dalej łącznie „Umowy najmu”).

W księgach Sprzedającego Nieruchomość i znajdujący się na niej Budynek nie są traktowane jako osobny dział/oddział przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie ma wyodrębnienia finansowego w postaci ewidencji zdarzeń gospodarczych w sposób umożliwiający przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do konkretnego składnika majątku.

Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą w 2018 r. bądź w 2019 r., w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem lub też umowę warunkową sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem uzależnioną od niewykonania pierwokupu przez organ uprawniony w razie jeśli takie prawo pierwokupu wystąpi, co jest obecnie weryfikowane przez Strony (dalej „Transakcja”).

Wraz z podpisaniem umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do faktycznego przekazania Nieruchomości wraz z Budynkiem, które może w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania zabudowanej Nieruchomości. Sprzedający będzie przez okres najbliższych kilku lat kontynuował prowadzenie działalności z wykorzystaniem pozostałego majątku i posiadanych zasobów ludzkich. Dopuszcza także możliwość dalszych inwestycji na rynku nieruchomości, udzielenia pożyczki czy też oddanie środków w zarządzanie bankowi w ramach usługi zarządzania środkami. Co do ostatecznego sposobu zagospodarowania środków pochodzących ze Sprzedaży, nie ma jednak na tę chwilę pewności. Transakcja nie wypłynie na stosunek pracy/umowę zlecenia wiążący go z jakimikolwiek pracownikami/zleceniobiorcami. U Sprzedającego pozostaną wszelkie księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej, z wyjątkiem tych nieodzownych dla przekazania w związku ze zbyciem Nieruchomości i Budynku. Sprzedawca zachowa (nie zostaną objęte Transakcją), roszczenia związane z Nieruchomością i Budynkiem wobec:

  • M. S.A., o zwrot kosztów poniesionych w związku z wybudowaniem i toczącą się procedurą dotyczącą przekazania na majątek M. S.A. kanału ogólnospławnego w odcinku drogi gminnej w związku z budową drogi gminnej wraz ze zjazdem, jednostronnym chodnikiem, odwodnieniem do wybudowanej kanalizacji ogólnospławnej oraz oświetleniem (dalej „Kanalizacja”),
  • V. S.A, o zwrot kosztów poniesionych w związku z wybudowaniem i toczącą się procedurą przekazania na majątek V. S.A. przyłącza ciepłowniczego wg uzgodnionej dokumentacji; Sprzedający nie będzie wystawiał faktury dokumentującej Transakcję przed jej zawarciem (wystawi jedynie fakturę związaną z otrzymaną zaliczką). Nabywca będzie wykorzystywać Budynek wyłącznie do celów prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w postaci najmu. Na poczet zapłaty za Transakcję Sprzedający otrzyma zaliczkę.

Obecnie Budynek jest przedmiotem umów najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy: może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”.

Zgodnie z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego: „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”.

Oznacza to, że Nabywca, z mocy prawa, wstąpi jako wynajmujący w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Wynajmowanie Lokali nie wymaga stałej obsługi. W konsekwencji Sprzedający nie zatrudnia – poza 1 osobą oraz prezesem, z którymi zawarte zostały umowy zlecenia – osób, które zajmują się obsługą wynajmu Lokali. Nabywca nie zamierza zatrudniać (także na podstawie umów zlecenia, o dzieło albo innych umów cywilnoprawnych) osób dotychczas pracujących dla Sprzedającego (albo z nim współpracujących).

Nabywca nie wyklucza natomiast, że zawrze nowe umowy z tymi samymi dostawcami usług, którzy obecnie obsługują Lokale (np. dostawcami prądu, wody). Nie jest również wykluczone dokonanie cesji tych umów – jeśli takie rozwiązanie będzie prostsze. Jest bowiem prawdopodobne, że oferty niektórych wykonawców usług są najkorzystniejsze (a w przypadku niektórych usług, np. dostawcy wody, kontynuacja umowy jest jedynym rozwiązaniem). W zakresie wywozu śmieci najemcy zawarli we własnym zakresie samodzielnie umowy i nie będzie konieczne ich zawieranie/rozwiązywanie/przepisywanie.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć: „podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich”.

W myśl art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: „Nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych”.

Zdaniem Zainteresowanych z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawowa stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani zaznaczyli, że w uzasadnieniu stanowiska do pytań 1 i 2 (pytania dotyczące podatku od towarów i usług) wykazano, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tę część stanowiska Zainteresowanych, która objęta jest zakresem niniejszej interpretacji, tj. odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 13 listopada 2018 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.543.2018.3.JG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  2. innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych; obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) będący właścicielem opisanej we wniosku nieruchomości zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności działki gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym z parkingiem naziemnym oraz podziemnym zbiornikiem retencyjnym wraz z niezbędną wewnętrzną i zewnętrzną infrastrukturą towarzyszącą.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest zatem fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Do sprzedaży Nieruchomości należy zastosować podstawową stawkę podatku od towarów i usług, czyli 23% – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną z 13 listopada 2018 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.543.2018.3.JG, wydaną w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mają więc rację Zainteresowani, że opisana transakcja, skoro będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku od towarów i usług, to będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.