0111-KDIB4.4014.234.2018.5.PM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Sprzedaż: praw użytkowania wieczystego gruntów, udziałów w prawach użytkowania wieczystego gruntów, udziałów w prawach własności działek gruntów oraz udziałów w budynkach DC4 i DC5 i ich infrastrukturze towarzyszącej nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy, w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem od towarów i usług.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 lipca 2018 r. (data wpływu – 6 lipca 2018 r.), uzupełnionym 3 i 12 września 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży: praw użytkowania wieczystego gruntów, udziałów w prawach użytkowania wieczystego gruntów, udziałów w prawach własności działek gruntów oraz udziałów w budynkach DC4 i DC5 i ich infrastrukturze towarzyszącej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 lipca 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży: praw użytkowania wieczystego gruntów, udziałów w prawach użytkowania wieczystego gruntów, udziałów w prawach własności działek gruntów oraz udziałów w budynkach DC4 i DC5 i ich infrastrukturze towarzyszącej.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w pismach z 24 sierpnia 2018 r. znak: 0111-KDIP1-1.4012.391.2018.2.JO, 0111-KDIB4.4014.234.2018.3.PM oraz z 6 września 2018 r. znak: 0111-KDIP1-1.4012.391.2018.3.JO, 0111-KDIB4.4014.234.2018.4.PM wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie.

Wniosek uzupełniono 3 i 12 września 2018 r.

We wniosku (i jego uzupełnieniu) złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Spółka z o.o. (Nabywca, Kupujący);

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

B. Spółka z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Ogólny opis planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. (dalej: Nabywca lub Kupujący) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – spółki z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) „nieruchomość” położoną w Ch. i funkcjonującą pod nazwą P. Ch. (dalej: Nieruchomość).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Strony Transakcji lub Zainteresowani. Zainteresowani są podmiotami powiązanymi osobowo (prezesem zarządu obu spółek jest M.P., a wiceprezesem P.S.) oraz kapitałowo. Siedziba Stron Transakcji mieści się w tym samym miejscu.

Strony Transakcji planują przeprowadzić Transakcję w drugiej połowie 2018 r. (nie wcześniej niż po dniu 26 lipca 2018 r.).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są i będą zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi w momencie Transakcji.

Na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie udziały w prawie własności, udziały w prawie użytkowania wieczystego oraz prawo użytkowania wieczystego kilkudziesięciu działek gruntu, w tym działek gruntu zabudowanych dwoma budynkami magazynowymi (dalej: Budynek DC4 i Budynek DC5) oraz infrastrukturą towarzyszącą tym budynkom (tj. pozostałymi obiektami budowlanymi m.in. w postaci innych budynków np. wartownią, budowli np. wjazdem, drogami wewnętrznymi, parkingami, chodnikami, placami manewrowymi, ogrodzeniem, masztami oświetleniowymi, instalacjami, kanalizacją, zbiornikiem retencyjnym, zbiornikiem wody pożarowej, tzw. bypassem elektrycznym, itd.) oraz udziały w Budynku DC4 i Budynku DC5 oraz udziały w infrastrukturze towarzyszącej tym budynkom (w postaci innych budynków/budowli).

Cena za stanowiącą przedmiot Transakcji Nieruchomość nie będzie obejmowała Budynku DC4 oraz infrastruktury mu towarzyszącej w zakresie, w jakim została oddana Nabywcy do wyłącznego korzystania na podstawie wspomnianej poniżej umowy quo ad usum.

Status i historia Nieruchomości.

W szczególności, na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

- udziały w prawie własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

  • 691/4 – zabudowana Budynkiem DC 4,
  • 692/4 – zabudowana Budynkiem DC 4,
  • 693/4 – zabudowana Budynkiem DC 4 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

  • 7 – zabudowana Budynkiem DC4, dla której Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

(Zainteresowani wskazują przy tym, iż pozostałe udziały w prawie własności ww. działek gruntu należą do Nabywcy);

- udziały w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

  • 1046/10 – na której mogą się znajdować/znajdują się pozostałości starej infrastruktury kolejowej (które nie mają żadnej wartości ekonomicznej),
  • 1048/10 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC4,
  • 336/10 – zabudowana Budynkiem DC4 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
  • 396/10 – na której mogą się znajdować/znajdują się pozostałości starej infrastruktury kolejowej (które nie mają żadnej wartości ekonomicznej),
  • 397/10 – zabudowana Budynkiem DC4 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

  • 1035/9 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC4,
  • 1170/9 – zabudowana Budynkiem DC4 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
  • 1175/9 – zabudowana Budynkiem DC4 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
  • 1171/9 – zabudowana Budynkiem DC5 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
  • 1172/9 – zabudowana Budynkiem DC5 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
  • 1173/9 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC5,
  • 1174/9 – zabudowana Budynkiem DC5 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

  • 1039/9 – zabudowana Budynkiem DC5,

dla której Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

  • 1168/9 – zabudowana Budynkiem DC4 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
  • 1169/9 – zabudowana Budynkiem DC5 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

(Zainteresowani wskazują przy tym, iż pozostałe udziały w prawie użytkowania wieczystego ww. działek gruntu należą do Nabywcy);

  • 1109/9 – zabudowana infrastrukturą towarzysząca Budynkowi DC4,
  • 1236/9 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC4,
  • 1237/9 – zabudowana Budynkiem DC5 wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

  • 1113/9 – na której znajduje się droga szutrowa,
  • 1119/9 – na której znajduje się droga szutrowa,

dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

(Zainteresowani wskazują przy tym, iż pozostałe udziały w prawie użytkowania wieczystego ww. działek gruntu należą do Nabywcy oraz C. sp. z o.o.);

- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

  • 284/68 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC4 i Budynkowi DC5 (w postaci drogi, która została nabyta wraz z tą działką gruntu),
  • 281/9 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC4 i Budynkowi DC5 (w postaci drogi i przyłącza gazowego, które zostały nabyte wraz z tą działką gruntu),
  • 287/10 – zabudowana infrastrukturą towarzyszącą Budynkowi DC5,
  • dla których Sąd Rejonowy w Ch. prowadzi księgę wieczystą;

- udziały w Budynku DC4 i Budynku DC5 oraz udziały w infrastrukturze towarzyszącej tym budynkom (w postaci innych budynków/budowli).

Strony Transakcji jednocześnie zastrzegają, że jeszcze przed Transakcją może zostać zniesione współużytkowanie wieczyste działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9 i 1237/9 z C. sp. z o.o., w wyniku którego Zbywcy i Nabywcy przypadnie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1237/9, a C. sp. z o.o. przypadnie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1236/9. W takim przypadku, na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie ponadto przypadające Zbywcy w wyniku zniesienia współużytkowania wieczystego ww. działek gruntu udziały w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1237/9, a z jej przedmiotu zostaną zaś wyłączone udziały w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1236/9 (które przypadną C. sp. z o.o.). Ostateczna decyzja o zniesieniu współużytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9 i 1237/9 na dzień złożenia niniejszego Wniosku nie została jednakże jeszcze podjęta (jest to m.in. uzależnione od zgody banku finansującego C. sp. z o.o.).

Zgodnie z obowiązującym na dzień złożenia niniejszego wniosku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miasta Ch. z 9 sierpnia 2007 r., Nieruchomość położona jest na terenach o przeznaczeniu: tereny produkcyjne, tereny dróg publicznych, tereny kolejowe.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umów sprzedaży w latach 2007-2014, tj.:

- na podstawie umowy sprzedaży z 4 czerwca 2007 r.:

  • prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 691/4, 692/4, 693/4, 7,
  • prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1046/10, 1048/10, 336/10, 396/10, 397/10, 1035/9, 1170/9, 1175/9, 1171/9, 1172/9, 1173/9, 1174/9, 1168/9, 1169/9,
  • udział 4/6 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9, 1237/9, 1109/9,
  • udział 1/3 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1113/9, 1119/9;

- na podstawie umowy sprzedaży z 10 czerwca 2009 r.:

  • prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym: 1039/9,
  • udział 1/6 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9, 1237/9, 1109/9;

- na podstawie umowy sprzedaży z 10 grudnia 2014 r.:

  • prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 284/68, 281/9, 287/10.

Nabycie prawa własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 691/4, 692/4, 693/4, 7, prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1046/10, 1048/10, 336/10, 396/10, 397/10, 1039/9, udziału 1/6 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9, 1237/9, 1109/9 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 22%.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 284/68, 281/9, 287/10 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1035/9, 1170/9, 1175/9, 1171/9, 1172/9, 1173/9, 1174/9, 1168/9, 1169/9, udziału 4/6 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9, 1237/9, 1109/9, udziału 1/3 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1113/9, 1119/9 było zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W dniu 20 lutego 2013 r. Sprzedający sprzedał na podstawie umowy sprzedaży na rzecz Kupującego:

  • udział 173576/218587 w prawie własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 691/4, 692/4, 693/4, 7 (obecnie Sprzedający ma udział 45011/218587, Kupujący – 173576/218587),
  • udział 173576/218587 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1046/10, 1048/10, 336/10, 396/10, 397/10, 1035/9, 1170/9, 1175/9, 1171/9, 1172/9, 1173/9, 1174/9, 1039/9, 1168/9, 1169/9 (obecnie Sprzedający ma udział 45011/218587, Kupujący – 173576/218587),
  • udział 867880/1311522 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1236/9, 1237/9, 1109/9 (obecnie Sprzedający ma udział 225055/1311522, Kupujący – 867880/1311522, C. sp. z o.o. – 218587/1311522),
  • udział 173576/655761 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1113/9, 1119/9 (obecnie Sprzedający ma udział 45011/655761, Kupujący – 173576/655761, C. sp. z o.o. – 437174/655761),
  • oraz odpowiadający im udział w prawie własności stanowiących odrębne nieruchomości obiektów budowlanych znajdujących się na moment zawarcia tej umowy na ww. działkach tj. Budynku DC 4 wraz z infrastrukturą mu towarzyszącą.

Cena za przedmiot ww. umowy sprzedaży z 20 lutego 2013 r. obejmowała m.in. Budynek DC4 oraz infrastrukturę mu towarzyszącą w zakresie, w jakim została oddana Nabywcy do wyłącznego korzystania na podstawie wspomnianej poniżej umowy quo ad usum.

W ramach ww. umowy sprzedaży z 20 lutego 2013 r. na Nabywcę zostały przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu/dzierżawy dotyczących Budynku DC4 i infrastruktury mu towarzyszącej, a ponadto niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Budynkiem DC4 i infrastrukturą mu towarzyszącą oraz ww. umowami najmu/dzierżawy, w szczególności prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi (wynikające z umów o roboty budowlane), prawa autorskie do projektów architektonicznych, prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia umów najmu, posiadane kwoty depozytów najemców, wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu tej umowy (w tym także istniejące polisy ubezpieczeniowe) itd.

Ww. umowa sprzedaży z 20 lutego 2013 r. podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% (w związku ze złożeniem przez jej strony zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług).

W dniu 20 lutego 2013 r. Sprzedający i Kupujący zawarli również tzw. umowę quo ad usum, w której określili „sposób korzystania, zarządzania, podziału kosztów i zysków oraz innych aspektów dotyczących wspólnej Nieruchomości”, oddając sobie nawzajem określone w tej umowie części tej nieruchomości do wyłącznego korzystania. Podział ten został poprowadzony zasadniczo pod obrysem istniejącego na moment zawarcia tej umowy Budynku DC4 oraz infrastruktury mu towarzyszącej (która to część została oddana do wyłącznego korzystania Nabywcy) oraz pod obrysem nieistniejącego na moment zawarcia tej umowy (lecz planowanego) Budynku DC5 oraz infrastruktury mu towarzyszącej (która to cześć została oddana do wyłącznego korzystania Zbywcy) – podział ten nie pokrywa się z granicami działek gruntu. W przedmiotowej umowie została określona również tzw. cześć przeznaczona do wspólnego użytku.

Na Nieruchomości Zbywca wybudował w latach 2008-2009 Budynek DC4 wraz z infrastrukturą mu towarzyszącą oraz w roku 2016 Budynek DC5 wraz z infrastrukturą mu towarzyszącą (na podstawie m.in. pozwolenia na budowę z 12 czerwca 2008 r. – w odniesieniu do Budynku DC4 oraz infrastruktury mu towarzyszącej i pozwolenia na budowę z 13 kwietnia 2016 r. – w odniesieniu do Budynku DC5 oraz infrastruktury mu towarzyszącej), a w 2015 roku dodatkowo tzw. bypass elektryczny (stanowiący również część infrastruktury towarzyszącej Budynkowi DC4 i Budynkowi DC5). Ponadto na początku 2017 r. Zbywca przebudował Budynek DC5 (na podstawie pozwolenia na przebudowę z 3 stycznia 2017 r.). Na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych: 284/68 i 281/9 znajdują się obecnie budowle w postaci drogi i przyłącza gazowego, które nie zostały wybudowane przez Zbywcę (zostały nabyte wraz z tymi działkami gruntu).

W dniu 29 września 2009 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie w odniesieniu do Budynku DC4 oraz infrastruktury mu towarzyszącej. W dniu 26 lipca 2016 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku DC5 oraz infrastruktury mu towarzyszącej. Pozwolenie na użytkowanie w związku z ww. przebudową Budynku DC5 nie było wymagane.

Po oddaniu do użytkowania, Budynek DC4 oraz infrastruktura mu towarzysząca i Budynek DC5 oraz infrastruktura mu towarzysząca nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów budowlanych. Również na dzień Transakcji Budynek DC4 oraz infrastruktura mu towarzysząca i Budynek DC5 oraz infrastruktura mu towarzysząca nie zostaną ulepszone w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów budowlanych.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową/przebudową Budynku DC4 oraz infrastruktury mu towarzyszącej i Budynku DC5 oraz infrastruktury mu towarzyszącej, wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (polegającej na odpłatnym najmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Powierzchnia Budynku DC4 (wraz z co najmniej częścią infrastruktury jej towarzyszącej np. w postaci miejsc parkingowych, placu manewrowego) była okresowo (począwszy od 16 sierpnia 2010 r.) oddawana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy. Na dzień Transakcji powierzchnia Budynku DC4 nie będzie w 100% oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy (100% oddanie do użytkowania nastąpi w październiku 2018 r.), niemniej jednak powierzchnia ta była już wcześniej przedmiotem odpłatnych umów najmu.

Powierzchnia Budynku DC5 (wraz z co najmniej częścią infrastruktury jej towarzyszącej np. w postaci miejsc parkingowych, placu manewrowego) była okresowo (począwszy od 31 lipca 2016 r.) oddawana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy. Powierzchnia Budynku DC5 została w 100% oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy (100% oddanie do użytkowania nastąpiło w marcu 2017 r.).

Część powierzchni działek gruntu została ponadto oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu/dzierżawy pod maszt telefonii komórkowej.

Pozostała powierzchnia Nieruchomości nie była dotąd przedmiotem odpłatnych umów najmu lub dzierżawy (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji przynajmniej jej część będzie również przedmiotem odpłatnych umów najmu lub dzierżawy).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Mając na uwadze, że cena za Nieruchomość stanowiącą przedmiot Transakcji nie będzie obejmowała Budynku DC4 oraz infrastruktury mu towarzyszącej w zakresie, w jakim została oddana Nabywcy do wyłącznego korzystania na podstawie wspomnianej powyżej umowy quo ad usum, co do zasady, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności ściśle związane z Budynkiem DC4 i infrastrukturą mu towarzyszącą nie będą przedmiotem planowanej Transakcji (ponadto – jak wskazano wyżej – prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu/dzierżawy dotyczących Budynku DC4 i infrastruktury mu towarzyszącej oraz niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Budynkiem DC4 i infrastrukturą mu towarzyszącą oraz ww. umowami najmu/dzierżawy zostały przeniesione na Nabywcę na podstawie umowy sprzedaży z 20 lutego 2013 r.).

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu/dzierżawy dotyczących Budynku DC5 i infrastruktury mu towarzyszącej, ponadto niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Budynkiem DC5 i infrastrukturą mu towarzyszącą oraz ww. umowami najmu/dzierżawy, w szczególności:

  • prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi (wynikające z umów o roboty budowlane),
  • prawa autorskie do projektów architektonicznych,
  • prawa z tytułu gwarancji bankowej na zabezpieczenie usuwania wad,
  • wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, umowy dzierżawy, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Budynku DC5 i infrastruktury mu towarzyszącej. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

  • umowę Facility Management (obsługa techniczna, ochrona, sprzątanie letnie i zimowe, odśnieżanie dachów),
  • umowę na doradztwo środowiskowe,
  • umowę na usługi związane z aplikacją R.,
  • umowę na usługi związane z platformą S.,
  • umowę na prewencyjną kontrolę obiektu w zakresie bezpieczeństwa pożarowego,
  • umowę ubezpieczenia obiektu,
  • umowę na zarządzanie obiektem.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynku DC5 i infrastruktury mu towarzyszącej. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie ze względów biznesowych jest bardzo prawdopodobne, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

  • umowy rachunków bankowych Zbywcy,
  • umowy związane z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy,
  • umowy związane z finansowaniem działalności gospodarczej Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania,
  • umowy o świadczenie usług księgowych,
  • środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
  • tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
  • nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest odpłatny najem/dzierżawa powierzchni Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą najem lub dzierżawę powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Nabywca i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Z uzupełnienia wniosku z 29 sierpnia 2018 r. (data wpływu – 3 września 2018 r.) wynika ponadto, że opisane we wniosku obiekty budowlane w postaci innych budynków, budowli opisane we wniosku jako „infrastruktura towarzysząca” wraz z pozostałościami starej infrastruktury kolejowej stanowią nieruchomości w myśl przepisów Kodeksu cywilnego (art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego).

Budynki, jak też inne urządzenia są częściami składowymi gruntu. Budynek dzieli zatem los prawny gruntu, na którym został posadowiony. Z uwagi na to przedmiotem obrotu nie jest budynek, lecz nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem (który stanowi część składową całej tej nieruchomości).

Przepisy art. 191 i 48 Kodeksu cywilnego są wyrazem zasady superficies solo cedit, wedle której wszystko, co zostaje z gruntem połączone w sposób trwały (naturalnie lub sztucznie), staje się częścią składową gruntu. W polskim prawie ta zasada ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie może być zmieniona umową stron.

Reasumując, „Infrastruktura towarzysząca” wraz z pozostałościami starej infrastruktury kolejowej stanowią w opinii Spółki nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 29 sierpnia 2018 r. (data wpływu – 3 września 2018 r.) oraz z 7 września 2018 r. (data wpływu – 12 września 2018 r.), jako że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji znak: 0114-KDIP1-1.4012.391.2018.4.JO obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Mając na uwadze, że – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali kilka interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 20 września 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.391.2018.4.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  2. innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania „nieruchomość” położoną w Ch. i funkcjonującą pod nazwą P. Ch. Przedmiotem umowy sprzedaży, której dotyczy sformułowane w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pytanie, będą udziały w prawie własności, udziały w prawie użytkowania wieczystego oraz prawo użytkowania wieczystego kilkudziesięciu działek gruntu, w tym działek gruntu zabudowanych dwoma budynkami magazynowymi (dalej: Budynek DC4 i Budynek DC5) oraz infrastrukturą towarzyszącą tym budynkom.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) – co zostało potwierdzone interpretacją z 20 września 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.391.2018.4.JO, w której stwierdzono, że:

  • dostawa Nieruchomości w odniesieniu do części, w której od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upływie okres krótszy niż 2 lata, nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, jak i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dostawa ta będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%,
  • dostawa części Nieruchomości, która będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż odbędzie się ona w okresie przekraczającym 2 lata od pierwszego zasiedlenia, po złożeniu przez Nabywcę i Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem dokonania Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy części Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałaby zwolnieniu z podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia) – będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 43 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.