0111-KDIB4.4015.88.2018.1.BD | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, wywoła konieczność zapłaty przez niego podatku, o którym mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 czerwca 2018 r. (data wpływu – 07 czerwca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 4 listopada 2014 r. Wnioskodawca wraz ze swoją ówczesną konkubiną nabył lokal mieszkalny. Współwłaścicielami w częściach równych są osoby fizyczne należące do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Cena sprzedaży przedmiotowego lokalu o pow. 63,5 m2 ustalona została na kwotę 293 000,00 zł. Wnioskodawca i jego konkubina nabyli przedmiotowy lokal mieszkalny do majątków odrębnych w udziale po ½ części każde z nich. Na zakup mieszkania został zaciągnięty 28 października 2014 r. kredyt w banku na kwotę 278 350,00 zł. Pozostałą kwotę ceny mieszkania Wnioskodawca zapłacił ze środków własnych (tj. 14 650,00 zł). Nieruchomość lokalowa obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 556 700,00 zł na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczającą spłatę kapitału, odsetek, prowizji i opłat. Połowa kwoty obciążenia hipotecznego to 278 350,00 zł. Zarówno cała kwota hipoteki jak i jej połowa przekracza wartość ½ części nieruchomości lokalowej. Aktualna kwota pozostała do spłaty to 257 947,44 zł. Wnioskodawca i jego konkubina podjęli decyzję o rozstaniu. W związku z powyższym koniecznym stanie się uregulowanie stanu prawnego nieruchomości nabytej w 2014 r. wspólnie przez Wnioskodawcę i jego konkubinę (łącznie dalej zwani „Stronami”). Strony postanowiły zawrzeć umowę, treścią której konkubina przeniesie na Wnioskodawcę swój udział we własności nieruchomości (nieodpłatne zniesienie współwłasności) bez spłat i dopłat od żadnej ze stron. Wnioskodawca zobowiąże się wobec konkubiny do spłaty całości kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, przy czym zobowiązanie Wnioskodawcy polegać będzie na rzeczywistej spłacie wszystkich rat kredytu hipotecznego i podjęciu wszelkich starań celem formalnego przejęcia długu jego konkubiny wynikającego z ww. kredytu (przejęcie długu). Dla porządku, Wnioskodawca zauważa, że na dzień 6 lipca (winno być czerwca, bo wniosek został złożony 7 czerwca 2018 r.) 2018 r. wartość opisanego lokalu mieszkalnego szacuje na około 290 000 zł, a zatem wartość części będącej własnością konkubiny wynosi 145 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, wywoła konieczność zapłaty przez niego podatku, o którym mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn?

Zdaniem Wnioskodawcy nieodpłatne zniesienie współwłasności, podlega opodatkowaniu po stronie osoby, na rzecz, której przechodzi własność udziału w nieruchomości, na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 7 tej ustawy podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest współwłaścicielem – w udziale wynoszącym ½ części – nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny. Drugi ze współwłaścicieli ma zamiar przekazać swój udział (nieodpłatne zniesienie współwłasności). Nastąpi również przejęcie jego długu wobec banku, na zabezpieczenie którego ustanowione są hipoteki. W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości lokalowej (mieszkania) obciążonej hipoteką, której to kwota (cała bądź jej połowa) przewyższa wartość otrzymanego udziału w prawie własności nieruchomości (w tym przypadku ½ część), nie zajdzie konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn. Czysta wartość nieruchomości, po odjęciu ciężaru jakim jest obciążenie hipoteczne, o jakim mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wyniesie 0 zł. Przy czym dla ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka wysokość kredytu pozostała do spłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2018 r., poz. 644), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy Kodeks cywilny zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

  1. podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
  2. przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
  3. sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, czyli nieodpłatnie, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia.

Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności czy hipoteka.

Ustalenie podstawy opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.

Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy.

Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2017 r., poz. 1007, ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca i konkubina nabyli w 2014 r. lokal mieszkalny do majątków odrębnych, w udziale po ½ części każde z nich. Na zakup mieszkania został zaciągnięty kredyt w banku na kwotę 278 350,00 zł. Pozostałą kwotę ceny mieszkania Wnioskodawca zapłacił ze środków własnych (tj. 14 650,00 zł). Nieruchomość lokalowa obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 556 700,00 zł na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczającą spłatę kredytu, odsetek, prowizji i opłat. Połowa kwoty obciążenia hipotecznego to 278 350,00 zł. Zarówno cała kwota hipoteki jak i jej połowa przekracza wartość ½ części nieruchomości lokalowej. Wnioskodawca i konkubina postanowili zawrzeć umowę, treścią której konkubina przeniesie na Wnioskodawcę swój udział we własności nieruchomości (nieodpłatne zniesienie współwłasności) bez spłat i dopłat od żadnej ze stron. Wnioskodawca zobowiąże się wobec konkubiny do spłaty całości kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, przy czym zobowiązanie Wnioskodawcy polegać będzie na rzeczywistej spłacie wszystkich rat kredytu hipotecznego i podjęciu wszelkich starań celem formalnego przejęcia długu konkubiny wynikającego z ww. kredytu (przejęcie długu).

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, że czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości na rzecz jednej ze stron umowy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tejże ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, z uwagi na fakt, że przedmiotem nabycia – w wyniku zniesienia współwłasności będzie ½ nieruchomości, to wartość tej ½ części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki.

Przy dokonaniu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości – przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym – bez znaczenia będzie przejęcie przez Wnioskodawcę wszystkich obciążeń wynikających z zawartej z bankiem umowy o udzielenie kredytu. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma również znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Zatem w sytuacji gdy wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Jak więc wynika z przywołanych przepisów, w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy wystąpi jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, jeśli ta część wartości hipoteki, która przypada na nabywany udział nie będzie mniejsza niż wartość nabywanego udziału.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.