IPPB2/4514-241/16-2/JG1 | Interpretacja indywidualna

Skoro nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
IPPB2/4514-241/16-2/JG1interpretacja indywidualna
  1. czynności cywilnoprawne
  2. nabycie nieruchomości
  3. obowiązek podatkowy
  4. podatek od czynności cywilnoprawnych
  5. przedmiot opodatkowania
  6. umowa sprzedaży
  7. wyłączenie
  1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) -> Przedmiot opodatkowania -> Czynności podlegające opodatkowaniu
  2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) -> Przedmiot opodatkowania -> Wyłączenia

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 9 maja 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
  1. Opis zdarzenia przyszłego

  1. Zakres i strony transakcji dostawy nieruchomości

Wnioskodawca jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością B. spółka komandytowa dalej: „Zbywca”. Nieruchomość położona jest w A. i obejmujące prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu:

  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/6 dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2 dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,

(dalej: „Grunt”).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji (którą zdefiniowano poniżej) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego, zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Jest to zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanemu w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy T. (Uchwała Rady Miasta z dnia 6 listopada 2014 r.).

Po ukończeniu budowy kompleksu biurowego Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt – tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego było opodatkowane VAT.

  1. Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w ramach działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo wieczystego użytkowania działek o numerach 2/1, 2/6, oraz 2/2 zostało nabyte przez Zbywcę (wówczas działającego pod nazwą B. Sp. z o.o.) na mocy warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz innych praw udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, w dniu 5 stycznia 2015 roku za numerem Repetytorium A. oraz umowy przenoszącej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, w dniu 14 stycznia 2015 roku za numerem Repetytorium A. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup każdej z działek gruntu od innego sprzedającego, przy czym działka nr 2/6 została zakupiona od dwóch współwłaścicieli. W dacie zakupu, działki 2/6 i 2/2 były zabudowane budowlami składającymi się na plac parkingowy.

Zakup działki 2/1 stanowił dostawę niezabudowanej działki gruntu, dla której wydano warunki zabudowy określające jej funkcje jako teren budowlany, w związku z czym nie podlegał zwolnieniom z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT i był opodatkowany VAT według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zakup działek nr 2/6 i 2/2 stanowił dostawę budowli parkingu wraz z ogrodzeniem i innymi naniesieniami. Dostawa ta w części była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli (lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) i jako taka podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, gdyż nie miały zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w pkt 10a ustawy o VAT. W części natomiast miało zastosowanie zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (oraz nie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), przy czym Zbywca i sprzedawcy przedmiotowych działek złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w których zrezygnowali ze zwolnienia z VAT i wybrali opodatkowanie VAT według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Prawo wieczystego użytkowania działki numer 1/1 zostało nabyte przez Zbywcę (wówczas działającego pod nazwą B. Sp. z o.o.) na mocy warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed, notariuszem, w dniu 21 stycznia 2015 roku za numerem Repetytorium A oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, w dniu 26 lutego 2015 roku za numerem Repetytorium A. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup działki numer 1/1 od trzech współwłaścicieli. Działka była niezabudowana budowlami, ani budynkami. Sprzedawcy działki numer 1/1 – osoby fizyczne – nie działali jako podatnicy VAT, w związku z czym sprzedaż nie była opodatkowana tym podatkiem.

Działki nr 2/6 i 2/2 były przedmiotem umów dzierżawy i po ich nabyciu, Zbywca pobierał czynsz dzierżawny podlegający opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca wskazuje, że Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę na cele żadnej działalności zwolnionej z VAT.

  1. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Pierwsza z ww. umów dzierżawy wygasła z końcem 2015 r., druga z nich wygasła z końcem kwietnia 2016 r. Zbywca dokonał rozbiórki wszystkich, istniejących na tych działkach budowli.

Po dokonaniu rozbiórki istniejących budowli, przedmiotem Transakcji będzie prawo wieczystego użytkowania Gruntu, który na podstawie obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.

W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również zdecydować się przejąć prawa i/lub obowiązki wynikające z niektórych umów czy porozumień, których stroną jest lub będzie Zbywca, a które są związane z Gruntem i planowaną na nim inwestycją, a w szczególności roszczenie nabyte przez Zbywcę na mocy umowy inwestycyjnej zawartej w dniu 18 września 2015 roku ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. na mocy której ta ostatnia podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie. Roszczenie dotyczy przeniesienia w szczególności praw z rękojmi za wady, wydanej gwarancji jakości, oraz majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń.

Ponadto, równolegle z przeprowadzeniem transakcji zakupu ww. Gruntu, za odrębnie ustaloną cenę Wnioskodawca przejmie wszystkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu położonej w Warszawie przy ulicy Wolskiej o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. („Cesja”). Na podstawie umowy przedwstępnej, Zbywca zapłacił już na rzecz G. Sp. z o.o. zaliczkę na poczet ceny za tę działkę, co zostało udokumentowane fakturą VAT. Pozostała część ceny będzie płatna w dniu zawarcia umowy ostatecznej.

Transakcja obejmująca nabycie prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz Cesję, na potrzeby niniejszego wniosku nazywana jest „Transakcją”.

Natomiast planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa (z wyjątkiem tych wymienionych powyżej). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmie:

  • prawa i obowiązki wynikające z umowy inwestycyjnej, na mocy której inna spółka podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie (za wyjątkiem opisanych powyżej roszczeń z umowy inwestycyjnej dot. rękojmi za wady, wydanej gwarancji, majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń), ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości oraz świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości;
  • środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
  • należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;
  • zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) Gruntu.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał żadnych pracowników).

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Zbywca zakończy swoją działalność i zostanie wykreślony z Krajowego Rejestru Sądowego.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż Zbywca planuje wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Zbywcy) z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego odnośnie opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

  1. Czy planowana Transakcja w zakresie w jakim dotyczy działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2 i 1/1 powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany i obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej...
  2. Czy odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. powinna zostać zakwalifikowana, jako odpłatne świadczenie usług i jako takie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej...
  3. Czy – jeżeli zgodnie z pytaniami nr 1 i 2 Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT – po jej dokonaniu i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1. obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu i w związku z Cesją (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)...
  4. Czy jeżeli Transakcja – zgodnie z pytaniami nr 1 i 2 – będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC...

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 29 czerwca 2016 roku odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-388/16-2/RM.

Zdaniem Wnioskodawcy: jeżeli - zgodnie z odpowiedziami na pytania nr 1 i 2 Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT – nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

UZASADNIENIE

  1. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt . 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowność planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt . 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd – zdaniem Wnioskodawcy – organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt . 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), z 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), z 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), czy z dnia 14 listopada 2014 r. (sygn. akt II FSK 2524/12).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż – dla celów podatku VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
  • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
  • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
  • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
  • koncesje, licencje i zezwolenia,
  • patenty i inne prawa własności przemysłowej,
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
  • tajemnice przedsiębiorstwa,
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że nie generujące przychodów działki gruntu przeznaczone do realizacji projektu deweloperskiego oraz prawo do nabycia kolejnej, sąsiadującej działki stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy. Zdaniem Wnioskodawcy – transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszelkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Tymczasem, analizowanej transakcji nie będzie towarzyszył szereg składników majątku Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy:

  • prawa i obowiązki wynikające z umowy inwestycyjnej, na mocy której inna spółka podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie (za wyjątkiem opisanych powyżej roszczeń z umowy inwestycyjnej dot. rękojmi za wady, wydanej gwarancji, majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń), ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości oraz świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości;
  • środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
  • należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;
  • zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) Gruntu.

Konkluzja Wnioskodawcy znajduje poparcie w znanych mu orzeczeniach sądów (Wyrok NSA z dnia 6.10.1995 roku, sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przedmiot Transakcji nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

  • istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
  • zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
  • zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
  • zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Przede wszystkim, przenoszone składniki majątku nie są wyodrębnione funkcjonalnie, tak aby mogły funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, składniki majątku Zbywcy będące przedmiotem Transakcji nie mają zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W praktyce, składniki te musiałyby mieć (na dzień zawarcia planowanej Transakcji) możliwość samodzielnego funkcjonowania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie Zbywcy. Innymi słowy, gdyby składniki te zostały, teoretycznie, przeniesione do „pustego” podmiotu (np. nowo zawiązanej spółki) to na dzień transakcji musiałyby one być wystarczające, aby (wyłącznie lub w przeważającej mierze) w oparciu o nie móc prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Tymczasem brak jest podstaw do uznania, że przenoszone działki gruntu oraz prawo do nabycia sąsiadującej działki gruntu w przyszłości, są wystarczające do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawcy – przedmiotowa Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku VAT jako odpłatna dostawa towarów. Natomiast w zakresie w jakim Wnioskodawca przejmie wszystkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu położonej w X. o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o., jako odpłatne świadczenie usług. W związku z tym, w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 4 brak opodatkowania PCC

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy – przedmiotowe nabycie Gruntu zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a zatem Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT. W tej sytuacji, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

  1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
  2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości. Nieruchomość położona jest w X. i obejmuje prawo użytkowania wieczystego następujących działek:

  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/6 dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2 dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 dla której Sąd Rejonowy dla Miasta, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,

(dalej: „Grunt”).

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego, zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Jest to zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanemu w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy T. (Uchwała Rady Miasta z dnia 6 listopada 2014 r.).

Po ukończeniu budowy kompleksu biurowego Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt – tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego było opodatkowane VAT.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2016 roku Nr IPPP3/4512-388/16-2/RM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(...) W konsekwencji stwierdzić należy, że transakcja przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu, o którym mowa we wniosku będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana Transakcja w zakresie w jakim dotyczy działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2/ i 1/1 powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany i obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej należało uznać za prawidłowe.

(...) Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. powinna zostać zakwalifikowana, jako odpłatne świadczenie usług i podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej należy uznać za prawidłowe.

(...)W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem przedmiotu Transakcji, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.”

A zatem, skoro nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.