IBPBII/1/4514-22/15/MZ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Co stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości zawartej w drodze przetargu ograniczonego zorganizowanego na podstawie ustawy o lasach?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 12 stycznia 2015 r. (data wpływu do Organu – 16 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu ograniczonego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2015 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu ograniczonego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 14 listopada 2014 r. w siedzibie Nadleśnictwa K. przeprowadzony został przetarg ofertowy, ograniczony dla pracowników i byłych pracowników Lasów Państwowych na sprzedaż nieruchomości, położonej w Cz., będącej własnością Skarbu Państwa – Nadleśnictwa K., zgodnie z rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 1 października 2013 r. Nieruchomość została wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 50.179,00 zł, co stanowiło cenę wywoławczą. Zaproponowana przez Wnioskodawcę kwota wynosiła 700.100,00 zł, co stanowiło kwotę prawie 14-krotnie wyższą od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę. W wyniku przeprowadzonego przetargu ofertowego Wnioskodawca został wybrany kandydatem na nabywcę ww. nieruchomości. W dniu 15 grudnia 2014 r., na podstawie art. 40a ust. 4-6 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, Wnioskodawca zakupił przedmiotową nieruchomość w drodze aktu notarialnego od Skarbu Państwa – Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasów Państwowych – Nadleśnictwa K. Po uwzględnieniu przysługującej Wnioskodawcy z tytułu zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, bonifikaty w wysokości 95% wartości, Wnioskodawca zapłacił za nieruchomość kwotę 35.005,00 zł, co w akcie notarialnym zostało określone jako cena sprzedaży. Przy zawartej umowie został odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% obliczonej od kwoty 700.100,00 zł, tj. 14.002,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Od jakiej kwoty należy zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w przedstawionym stanie faktycznym...

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony od wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli w opisanym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym od kwoty 50.179,00 zł.

Uzasadniając powyższe Wnioskodawca powołał art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca podkreślił, że w opisanym przez niego stanie faktycznym cena nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 50.179,00 zł. Natomiast zaoferowana przez Wnioskodawcę w przetargu cena przewyższająca cenę wywoławczą, została zaproponowana w celu uzyskania szansy na wygranie ww. przetargu, mając na względzie przysługującą Wnioskodawcy 95% bonifikatę.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649, z późn. zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości – 2%.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu 14 listopada 2014 r. uczestniczył w przetargu ograniczonym dla pracowników i byłych pracowników Lasów Państwowych, zorganizowanym przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo K. na sprzedaż nieruchomości położonej w Cz. Przetarg ten odbył się na podstawie art. 40a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2014 r., poz. 1153, z późn. zm.) oraz w trybie ustalonym Rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 1 października 2013 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz.U. z 2013 r. poz. 1206). Przedmiotowa nieruchomość została wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 50.179,00 zł, która to kwota stanowiła cenę wywoławczą w przetargu. W wyniku przeprowadzonego przetargu Wnioskodawca został wybrany na nabywcę ww. nieruchomości i w dniu 15 grudnia 2014 r. na podstawie art. 40a ust. 4-6 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, zakupił tę nieruchomość za kwotę 35.005,00 zł, tj. z uwzględnieniem przysługującej mu z tytułu zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, bonifikaty w wysokości 95%. Ww. kwota została określona w akcie notarialnym jako cena sprzedaży. Przy zawarciu umowy sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% (w kwocie 14.002,00 zł), obliczonej od ceny nieruchomości wylicytowanej w przetargu, tj. od kwoty 700.100,00 zł.

Zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy o lasach Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej „lokalami”, oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym. Ustęp 2 analizowanego przepisu stanowi natomiast, że ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, o której mowa w ust. 1, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 40a ust. 4 ww. ustawy pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

Stosownie do art. 40a ust. 9 ustawy o lasach pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4. Na podstawie art. 40b ust. 11 cyt. ustawy jeżeli ofertę kupna lokalu wolnego (pustostanu) lub gruntu z budynkiem mieszkalnym w budowie zgłosi więcej niż jedna osoba, sprzedaż następuje w drodze przetargu ograniczonego, w którym uczestniczyć mogą jedynie osoby uprawnione na podstawie ust. 9. Przy zapłacie ceny ustalonej w przetargu ograniczonym ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Z kolei art. 67 ust. 2 pkt 1 tej ustawy statuuje, że przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości.

Szczegółowe regulacje dotyczące sposobów i metod określania wartości nieruchomości zawarte zostały w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami – Wycena nieruchomości, w szczególności w jego rozdziale 1 – Określanie wartości nieruchomości.

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast wskazana przez Wnioskodawcę kwota 50.179,00 zł, określona przez rzeczoznawcę majątkowego, to – jak wynika z opisu stanu faktycznego – cena wywoławcza. Ustalona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych metoda określania wartości rynkowej rzeczy i praw majątkowych nie odnosi się wprost do bonifikat. Przyjąć jednak należy, że cena przedstawiona w ofercie uwzględniająca adresowaną jedynie do wybranych podmiotów bonifikatę, nie stanowi przeciętnej ceny stosowanej w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. Nie odpowiada więc wartości rynkowej, którą należy przyjąć za podstawę opodatkowania na potrzeby podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek należy obliczyć od wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości ustalonej w oparciu o art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym w przedmiotowej sprawie podstawy opodatkowania nie może stanowić wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. kwota 50.179,00 zł, bowiem jak wynika jednoznacznie z wniosku, została ona ustalona dla określenia ceny wywoławczej. W konsekwencji podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% należy zapłacić od wartości rynkowej nabytej nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.