0114-KDIP3-2.4014.41.2017.1.LS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 3 kwietnia 2017 r. (data wpływu 5 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

U. GmbH z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec, („Kupujący”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego. Na podstawie niemieckiej ustawy o inwestycjach - która stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania - Kupujący ma status spółki inwestycyjnej (Kapitalanlagegesellschaft). Celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego formalno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Kupujący.

Z uwagi na prowadzoną już w Polsce działalność obejmującą własność i wynajem nieruchomości, Kupujący posiada numer NIP oraz status podatnika VAT w Polsce (jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny). Działalność gospodarcza Kupującego na terytorium Polski, polegająca na wynajmie powierzchni biurowo-handlowych, prowadzona jest bezpośrednio z Niemiec (Kupujący nie posiada zarejestrowanego w Polsce oddziału). Niemniej jednak, dochody osiągane z wynajmu nieruchomości zlokalizowanych w Polsce są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych i podatkiem VAT w Polsce.

W chwili obecnej Kupujący planuje zakup kolejnej nieruchomości na rzecz jednego z zarządzanych przez siebie otwartych funduszy inwestycyjnych - „Unilmmo, Deutschland fund”.

Nieruchomość, której zakup planuje Kupujący obejmuje dwa budynki biurowo-usługowe znajdujące się w Polsce (łącznie „Budynki”). Budynki położone są na działce gruntu o numerze 59/1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, w stosunku do której Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym (w dalszej części wniosku zwane „Gruntem”).

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi w szczególności oświetlenie zewnętrzne, chodniki, szlabany na wjeździe do garażu, czerpnie terenowe oraz przyłącze telekomunikacyjne („Budowle”).

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Sprzedawcą Nieruchomości jest S. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych („Sprzedający”). Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedaż Nieruchomości planowana jest w 2017 roku („Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Budynki stanowią jedną bryłę i zgodnie z wypisem z kartoteki budynków stanowią formalnie jeden budynek. Niemniej jednak Nieruchomość jest obecnie przedmiotem postępowania podziałowego wszczętego przez Sprzedającego w celu jej podziału na dwie działki o numerach ewidencyjnych 59/6 i 59/7 (na każdej z dwóch działek będzie ulokowany jeden budynek - jeden budynek na jednej działce i drugi na drugiej). W ramach ceny za Nieruchomość, Sprzedający zobowiązał się zapewnić, że podział zostanie dokonany do dnia 30 czerwca 2018 r. i podejmie należyte starania, żeby nie nastąpiło to wcześniej, niż jeden dzień po sprzedaży Nieruchomości. W przypadku, jeżeli podział nie zostanie ukończony do dnia sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający (o ile nie zostanie inaczej uzgodnione w ostatecznej umowie sprzedaży) będzie dalej prowadził powyższe postępowanie na swój koszt, ale w imieniu Kupującego. W przypadku, gdy podział z jakichkolwiek przyczyn nie zostanie ukończony do dnia 30 czerwca 2018 r., Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej. Jeżeli podział nastąpi przed Transakcją, przedmiotem sprzedaży będą dwie działki gruntu, z których każda będzie zabudowana jednym budynkiem.

Ponieważ pytania Kupującego i Sprzedającego zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku VAT, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji przez Sprzedającego, (ii) przedmiot Transakcji oraz przedstawiają, (iii) inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją, które mogą mieć wpływ na jej kwalifikację podatkową.

(i) historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz ze wszelkimi naniesieniami znajdującymi się wówczas na Gruncie na podstawie następujących umów: (i) warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej w dniu 15 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego, oraz (ii) umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej w dniu 29 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego, Sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana VAT jako dostawa budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu dokonywana w ramach jego pierwszego zasiedlenia.

W momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, w stosunku do jednego z budynków toczyły się bardzo zaawansowane prace budowlane obejmujące prace na dachu oraz wewnętrzne prace wykończeniowe. Prace nad drugim budynkiem znajdowały się wówczas na etapie wykonywania konstrukcji ostatniej kondygnacji. Z uwagi na stopień zaawansowania prac budowlanych, dostawa tych obiektów dokonana w kwietniu 2016 r. została zaklasyfikowana jako dostawa budynków wraz z gruntem, co zostało potwierdzone w indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego uzyskanej przez Sprzedającego (znak IPPP2/4512-324/16-3/MT).

Po zakupie Nieruchomości, Sprzedający dokończył budowę oraz - na dzień składania niniejszego wniosku - jest w trakcie realizacji prac wykończeniowych części powierzchni biurowych znajdujących się w Budynkach. Budynki były oddawane do użytkowania (uzyskiwały pozwolenie na użytkowanie) etapami, na przestrzeni okresu od sierpnia 2016 r. do stycznia 2017 r. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie kolejnych części Budynków, Sprzedający wydawał najemcom poszczególne części powierzchni, czyli rozpoczynał wykonywanie czynności opodatkowanych VAT, polegających na wynajmie powierzchni biurowej. Z uwagi na to, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT poniesionego w związku z zakupem Nieruchomości i nabywaniem towarów i usług użytych do dalszej budowy/ wykończenia.

Dokończenie procesu budowlanego oraz wykończenie wnętrza Budynków zostało przez Sprzedającego powierzone zewnętrznemu podmiotowi - aktualnie działającemu pod nazwą B. Sp. z o.o. („Inwestor Zastępczy”) - na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne z dnia 29 kwietnia 2016 r. Inwestor Zastępczy nabywał, między innymi, majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynków i Budowli, w tym wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań utworów oraz prawo do zezwalania na tworzenie opracowań utworów, w przypadku gdy przepis prawa wymaga osobnej zgody na tworzenie opracowań utworów, własności nośników, na których utrwalono utwory związane z realizacją Budynków i Budowli, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz innych umownych i ustawowych praw i roszczeń związanych z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynków lub Budowli lub utworami wykorzystanymi do realizacji Budynków i Budowli. Sprzedającemu przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz. W związku z tym w treści umowy sprzedaży Strony zawrą postanowienia, stosownie do których na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 921(1) i nast. Kodeksu cywilnego, Inwestor Zastępczy przeniesie na Kupującego świadczenie Inwestora Zastępczego. Spełnienie świadczenia Inwestora Zastępczego nastąpi w dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Z uwagi na przeznaczenie Budynków na prowadzenie działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, a polegającej na wynajmie powierzchni na cele biurowe i usługowe, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem usług od Inwestora Zastępczego. Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego do dnia Transakcji Sprzedający poniesie wydatki na prace wykończeniowe, które przekroczą 30% ceny nabycia Nieruchomości od poprzedniego właściciela (z uwagi na fakt, iż w księgach Sprzedającego, Nieruchomość jest wykazywana jako jedna pozycja bez podziału na grunt i budynki, nie ma możliwości oszacowania czy wartość tych wydatków przekroczy 30% ceny nabycia Budynków).

Aktualnie powierzchnie w Budynkach są nadal sukcesywnie wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe, usługowe oraz handlowe, tak że na dzień dokonania Transakcji część tych powierzchni będzie zasiedlona przez najemców, a część pozostanie niewydana najemcom.

(ii) zakres Transakcji

Przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie:

  1. opisaną powyżej Nieruchomość wraz z przynależnościami;
  2. środki trwałe w postaci wyposażenia Budynków (na trwale z nimi związanego) oraz ruchomości służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu;
  3. Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach:
    • z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w przypadku powierzchni wydanych najemców do dnia Transakcji, albo
    • na podstawie cesji praw i obowiązków z umów najmu - w stosunku do powierzchni niewydanych najemcom do dnia Transakcji;
  4. prawa z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców np. gwarancji bankowych, poręczeń, kaucji;
  5. prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w szczególności majątkowe: prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynków i Budowli z wyłączeniem projektów co do których majątkowe prawa autorskie do wybranych Budowli zostały przeniesione na przedsiębiorców przesyłowych);
  6. prawa wynikające z ustawowych rękojmi oraz gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców robót budowlanych za wady dotyczące Budynków i Budowli;
  7. prawa wynikające z ustawowych rękojmi oraz gwarancji jakości udzielonych przez architektów/wykonawców dokumentacji projektowej związanej z Budynkami i Budowlami;
  8. prawo własności nośników takich jak materiały, nagrania i pliki na których utrwalono dokumentację architektoniczną, budowlaną oraz techniczną (w tym projekt wielobranżowy, projekt na potrzeby wydania pozwolenia na budowę oraz projekt wykonawczy);
  9. licencje dotyczące systemów BMS zainstalowanych w Budynkach oraz licencje innych programów komputerowych służących Budynkom;
  10. prawo do znaku towarowego „M...” stanowiącego nazwę Budynków.

Prawa wymienione powyżej w punktach od (e) do (j) są obecnie w posiadaniu Inwestora Zastępczego, a Sprzedającemu przysługuje prawo żądania przeniesienia na jego rzecz tych praw zgodnie z umową o zastępstwo inwestycyjne. W związku z powyższym, w dacie sprzedaży Nieruchomości przedmiotowe prawa zostaną przeniesione przez Inwestora Zastępczego na Kupującego na podstawie umowy przekazu (na podstawie art. 921(1) i następnych ustawy Kodeks cywilny).

Sprzedający - w ramach ceny za Nieruchomość - zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu dokumentacji prawnej i technicznej związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, w szczególności:

  • umów najmu wraz z dokumentami zabezpieczeń dostarczonymi przez najemców (gwarancji bankowych, poręczeń, kaucji) oraz korespondencji z najemcami (częścią umów najmu, wśród innych jej elementów takich jak opis standardu Budynków, rzut wynajmowanych pomieszczeń, czy też katalog opłat eksploatacyjnych, do których pokrywania zobowiązany jest najemca, jest regulamin zawierający zasady korzystania z Budynków przez wszystkich najemców,
  • oryginałów pozwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Budynków i Budowli wraz ze stosowną korespondencją z organami,
  • dokumentacji projektowej i powykonawczej dotyczącej Budynków i Budowli (w wersjach papierowych i elektronicznych).

Ponadto w ramach ceny za Nieruchomość:

  • Sprzedający spowoduje, że Inwestor Zastępczy wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego pozwoleń na budowę dotyczących Budynków i Budowli;
  • w przypadku podpisania przez Sprzedającego porozumienia z Akademią Wychowania Fizycznego w Poznaniu w zakresie dobrego sąsiedztwa, Sprzedający dokona cesji praw i obowiązków wynikających z tego porozumienia na rzecz Kupującego;
  • na życzenie Kupującego, Sprzedający we współdziałaniu z inwestorem Zastępczym przeniosą na Kupującego prawa i obowiązki z umowy dotyczącej certyfikatu „LEED” dla Budynków (jeżeli taki certyfikat zostanie uzyskany).

Po Transakcji, w ramach ceny za Nieruchomość i na zasadach opisanych w umowie sprzedaży, Sprzedający będzie zobowiązany do: (i) wykonania i ukończenia prac naprawczych w odniesieniu do wad istniejących na moment sprzedaży, oraz (ii) ukończenia wszelkich niezakończonych (w tym nierozpoczętych) prac wykończeniowych na wynajętych powierzchniach na własny koszt i ryzyko (chyba że takie prace wykończeniowe maja być wykonane i ukończone samodzielnie przez najemcę, w którym to przypadku jednakże, Sprzedający ma obowiązek sprawować nadzór nad poprawnością i jakością ich wykonania) oraz usunięcia wad związanych z takimi pracami wykończeniowymi. Powyższe prace/zadania zostaną wykonane przez Inwestora Zastępczego, działającego na rzecz Sprzedającego.

W umowie sprzedaży strony zawrą następujące regulacje dotyczące rozliczeń związanych ze sprzedażą Nieruchomości:

  • do pobrania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych należnych za miesiąc, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości będzie w całości uprawniony Sprzedający, przy czym Kupujący otrzyma od Sprzedającego wynagrodzenie za powstrzymanie się od pobrania czynszu za okres od dnia Transakcji do końca danego miesiąca (wynagrodzenie będzie udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego),
  • jeżeli jakikolwiek najemca błędnie uiści czynsz należny lub opłaty eksploatacyjne Sprzedającemu na rzecz Kupującego lub odwrotnie, strony postanawiają przekazać sobie nienależnie otrzymane płatności;
  • po Transakcji Sprzedający porówna kwotę opłat eksploatacyjnych pobranych od najemców z kwotą wydatków na eksploatację faktycznie poniesionych przed Transakcją i nadwyżkę lub niedobór rozliczy z Kupującym.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, zarządzania i świadczenia innych usług, itp.). Sprzedający wypowie umowy serwisowe lub zostaną one rozwiązane. Następnie Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (obsługa i zarządzanie Budynkami będą realizowane częściowo przez osoby zatrudnione przez Kupującego a częściowo przez dostawców zewnętrznych). Możliwe jest, iż nowe umowy zostaną zawarte przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego (za wyjątkiem umowy o zarządzanie, która zostanie zawarta z innym podmiotem/nowym dostawcą). Do czasu zawarcia przez siebie nowych umów Kupujący będzie korzystał tymczasowo z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym lub Inwestorem Zastępczym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, tj. za zwrotem kosztów ze strony Kupującego).

Cena za Nieruchomość zostanie wyliczona według ustalonej formuły, wskazanej w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, przy założeniu określonego stopnia wynajęcia powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych oraz miejsc parkingowych w Budynkach (zarówno w odniesieniu do metrażu wynajętej powierzchni jak i wysokości należnego czynszu). Jeżeli na dzień Transakcji powyższe powierzchnie w budynkach nie będą wynajęte lub wydane w założonym stopniu, Wnioskodawcy uzgodnili, że Sprzedający udzieli Kupującemu tzw. gwarancji czynszowej na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Dotyczącej Czynszu. W ramach tej umowy, Sprzedający zagwarantuje Kupującemu określony stopień wynajmu powierzchni, zarówno w odniesieniu do metrażu wynajętej powierzchni, jak i wysokości należnego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, co do zasady przez okres 36 miesięcy od daty sprzedaży Nieruchomości. Jeżeli w tym okresie powierzchnia w budynkach będzie niewynajęta w rozumieniu Umowy Gwarancji Dotyczącej Czynszu, Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania odpowiednich płatności gwarancyjnych na rzecz Kupującego. Sprzedający dokonując powyższych płatności na rzecz Kupującego zapewni, że Nieruchomość będzie przynosiła takie przychody/generowała takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za Nieruchomość. Sprzedający razem z Kupującym składają odrębny wspólny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej skutków podatkowych rozliczenia Umowy Gwarancji Dotyczącej Czynszu i ewentualnego wpływu tego rozliczenia na odliczenie VAT związanego z zakupem Nieruchomości (zdaniem Wnioskodawców rozliczenie to nie ma wpływu na możliwość odliczenia VAT z tytułu zakupu Nieruchomości, ale chcą potwierdzić to w drodze wystąpienia o odrębną interpretację).

Po Transakcji, przez okres trwania powyższej gwarancji, Sprzedający będzie zobowiązany, na określonych zasadach, do poszukiwania najemców i prowadzenia wynajmu niewynajętej powierzchni w Budynkach na rzecz Kupującego (Sprzedający będzie miał prawo zlecenia wykonywania tych czynności Inwestorowi Zastępczemu). Z tytułu prowadzenia wynajmu Sprzedającemu nie będzie przysługiwać odrębne wynagrodzenie, tj. czynności te będą prowadzone przez Sprzedawcę w ramach ceny za Nieruchomość. Jednakże w przypadku znalezienia najemcy i podpisania z nim umowy najmu przez Kupującego, Sprzedającemu będzie przysługiwać dodatkowe wynagrodzenie (kalkulowane według określonej formuły określonej w umowie sprzedaży Nieruchomości) w przypadku gdy kwota czynszu podstawowego będzie wyższa od kwoty płatności należnej za te powierzchnie na podstawie Umowy Gwarancji Dotyczącej Czynszu (nie biorąc pod uwagę okresów bezczynszowych oraz obniżek czynszu) lub gdy umowa wynajmu zostanie zawarta na okres 7 lat lub dłuższy. W przypadku znalezienia najemcy przez Sprzedającego i uzgodnienia z nim warunków najmu, Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia z nim umowy najmu tylko w przypadku gdy wynegocjowane warunku najmu spełnią określone kryteria. Jeżeli w takim przypadku Kupujący nie zawrze jednak umowy najmu, przedmiotowa powierzchnia nie będzie stanowić niewynajętej powierzchni w rozumieniu Umowy Gwarancji Dotyczącej Czynszu, tj. z tytułu tej powierzchni Sprzedający nie będzie, poza pewnymi wyjątkami, zobowiązany do dokonywania płatności gwarancyjnych na rzecz Kupującego. Należy nadmienić, że Kupujący będzie mógł również samodzielnie prowadzić wynajem powierzchni w Budynkach po upływie 24 miesięcy od daty Transakcji.

Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości przewiduje również że:

  • zobowiązania Sprzedającego z tytułu Transakcji będą zabezpieczone gwarancjami bankowymi oraz grupowymi,
  • cześć ceny może zostać zatrzymana na poczet brakujących zabezpieczeń umów najmu.

(iii) inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do podmiotu trzeciego działającego jako inwestor zastępczy, za co płaci temu podmiotowi wynagrodzenie w formule koszt plus. Gdy budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Sprzedający sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich (np. zagranicznych funduszy inwestycyjnych takich jak Kupujący). Model biznesowy Sprzedającego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej. Stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie Sprzedający prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku realizowanych jest kilka sprzedaży gotowych budynków.

Poszczególne projekty są ewidencjonowane w księgach Sprzedającego jako lokaty inwestycyjne i podlegają kwartalnej wycenie do wartości rynkowej (poniesione w związku z procesem deweloperskim nakłady zwiększają wartość lokaty w księgach Sprzedającego, w okresach pomiędzy aktualizacją wycen).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, a tym samym sprzedaż nieruchomości nie wiąże się z przejściem pracowników w ramach przejścia zakładu pracy (art. 231 KC). Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami Sprzedającego, jak również obsługą administracyjną działalności na terytorium Polski są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami trzecimi.

Żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to Nieruchomość opisaną w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach jego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z nieruchomościami nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do konkretnej nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK -„miejsca powstawania kosztów”).

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celach inwestycyjnych, czyli w celu czerpania zysków z najmu tej Nieruchomości oraz wzrostu jej wartości w czasie. Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, polegającej na wynajmie lokali w Nieruchomości na potrzeby biurowe, handlowe i usługowe oraz na wynajmie miejsc parkingowych zlokalizowanych na Nieruchomości.

Po Transakcji Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie swojej dotychczasowej działalności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym planowana Transakcja nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego i jako taka powinna zostać zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa budynków oraz budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, która będzie obligatoryjnie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT?
  2. Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    • obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    • do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) ?
  3. Czy jeżeli Transakcja - zgodnie z pytaniem nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 3, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 31 maja 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna 0114-KDIP1-1.4012.180.2017.1.KOM.

Zdaniem Zainteresowanych,

Jeżeli Transakcja - zgodnie odpowiedzią na pytanie nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z mego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT. których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie równocześnie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

  1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
  2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że U. GmbH z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec, („Kupujący”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego. Na podstawie niemieckiej ustawy o inwestycjach - która stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania - Kupujący ma status spółki inwestycyjnej (Kapitalanlagegesellschaft). Celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego formalno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Kupujący. Z uwagi na prowadzoną już w Polsce działalność obejmującą własność i wynajem nieruchomości, Kupujący posiada numer NIP oraz status podatnika VAT w Polsce (jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny). Działalność gospodarcza Kupującego na terytorium Polski, polegająca na wynajmie powierzchni biurowo-handlowych, prowadzona jest bezpośrednio z Niemiec (Kupujący nie posiada zarejestrowanego w Polsce oddziału). Niemniej jednak, dochody osiągane z wynajmu nieruchomości zlokalizowanych w Polsce są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych i podatkiem VAT w Polsce. W chwili obecnej Kupujący planuje zakup kolejnej nieruchomości na rzecz jednego z zarządzanych przez siebie otwartych funduszy inwestycyjnych - „Unilmmo, Deutschland fund”. Nieruchomość, której zakup planuje Kupujący obejmuje dwa budynki biurowo-usługowe znajdujące się w Polsce (łącznie „Budynki”). Budynki położone są na działce gruntu o numerze 59/1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, w stosunku do której Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym (w dalszej części wniosku zwane „Gruntem”). Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi w szczególności oświetlenie zewnętrzne, chodniki, szlabany na wjeździe do garażu, czerpnie terenowe oraz przyłącze telekomunikacyjne („Budowle”). Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”. Sprzedawcą Nieruchomości jest S. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych („Sprzedający”). Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedaż Nieruchomości planowana jest w 2017 roku („Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2017 r. Nr 0114-KDIP1-1.4012.180.2017.1.KOM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...) w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znalazło zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT będzie opodatkowana także dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym Budynki i Budowle są posadowione.

A zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.