0111-KDIB4.4014.174.2018.2.MD | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Nie jest możliwe obniżenie na potrzeby podatku od czynności cywilnoprawnych wartości rynkowej zakupionego mieszkania o wartość ustanowionej na rzecz sprzedającej służebności osobistej, ustaloną na podstawie art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn, bowiem ustawa o pcc nie przewiduje odliczania długów i ciężarów od wartości rynkowej, która to stanowi podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 maja 2018 r. (data wpływu – 15 maja 2018 r.), uzupełnionym 17 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu nieruchomości po zaniżonej cenie – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu nieruchomości po zaniżonej cenie. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 7 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4014.174.2018.1.MD, 0111-KDIB4.4015.74.2018.1.MD, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 17 czerwca 2018 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca chciałby kupić mieszkanie z rynku wtórnego od osoby niespokrewnionej. Mieszkanie jest własnościowe, 38m2, w bloku z wielkiej płyty, do remontu. Mieszkanie przy sprzedaży ma być obciążone nieodpłatną służebnością osobistą na rzecz strony Sprzedającej. Wszystkie opłaty dotyczące mieszkania (czynsz, media, itd.) będą po stronie Sprzedającej. Za mieszkanie Wnioskodawca zapłaci w gotówce 30.000 zł i taka kwota będzie widniała na umowie sprzedaży. Do urzędu skarbowego zostanie odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych od ceny rynkowej obniżonej ze względu na obciążenie nieruchomości służebnością osobistą. Obniżona cena rynkowa zostanie wyliczona zgodnie z art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przykładowe obliczenia:

Cena rynkowa mieszkania to 220.000 zł (cena wyznaczona na podstawie cen podobnych mieszkań). Kwota obniżająca cenę rynkową w związku ze służebnością: 220.000 zł x 4% x 10 lat = 88.000 zł. Obniżona cena rynkowa: 220.000 zł – 88.000 zł = 132.000 zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych do zapłacenia: 132.000 zł x 2% = 2.640 zł.

Wnioskodawca wskazał, że nie interesuje go potwierdzenie prawidłowości cen zakupu/sprzedaży. Wyliczenia mają na celu zobrazowanie sytuacji oraz pokazanie sposobu obliczania podatku od czynności cywilnoprawnych po obniżeniu ceny nieruchomości.

W związku z powyższym opisem, po przeformułowaniu w uzupełnieniu wniosku, zadano następujące pytania:
  1. Czy ustalenie niższej kwoty na umowie sprzedaży i wyższej kwoty dla obliczenia podatku jest prawidłowe?
  2. Czy obniżenie wartości rynkowej mieszkania o wyliczoną służebność i w związku z tym obniżenie wartości podatku od czynności cywilnoprawnych jest działaniem prawidłowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, tak, takie działanie jest prawidłowe. Na potwierdzenie stanowiska Wnioskodawca przywołał interpretację indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, tak, mieszkanie z ustanowioną służebnością nie może być w pełni wykorzystywane przez nabywcę, przez co nie jest możliwe uzyskanie potencjalnego zysku, np. przy jego najmie osobom trzecim. Obniżenie wartości stanowi pewnego rodzaju wyrównanie, utrata wartości jest obliczona zgodnie z art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Jak wynika z art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Przy czym – co wynika z ust. 2 powołanego przepisu – wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

W myśl art. 6 ust. 3 omawianej ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ww. ustawy).

Stawka podatku określona została w art. 7 ww. ustawy i zgodnie z ust. 1 pkt 1 lit. a) tego przepisu, przy umowie sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowy sprzedaży podlegają generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca chciałby kupić mieszkanie z rynku wtórnego od osoby niespokrewnionej. Mieszkanie przy sprzedaży ma być obciążone nieodpłatną służebnością osobistą na rzecz strony Sprzedającej. Za mieszkanie Wnioskodawca zapłaci w gotówce 30.000 zł i taka kwota będzie widniała na umowie sprzedaży. Do urzędu skarbowego zostanie odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych od ceny rynkowej obniżonej ze względu na obciążenie nieruchomości służebnością osobistą. Obniżona cena rynkowa zostanie wyliczona zgodnie z art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że obniżenie wartości rynkowej mieszkania o wyliczoną służebność i w związku z tym obniżenie wartości podatku od czynności cywilnoprawnych jest działaniem prawidłowym.

Z przedstawionym rozumowaniem Organ nie może się zgodzić.

Jak wskazano w przywołanym powyżej przepisie art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Regulacje zawarte przez ustawodawcę w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania oraz wartości rynkowej są kompletne, nie odnoszą się w swojej treści do ustawy o podatku od spadków i darowizn, na którą powołuje się Wnioskodawca. Przywołany przez Wnioskodawcę przepis traktuje o ustaleniu podstawy opodatkowania dla świadczeń powtarzających się na potrzeby podatku od spadków i darowizn. Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy – według jego wskazań – jest natomiast ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazują wprost, że na potrzeby podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, a także, że od tejże wartości rynkowej nie odlicza się długów i ciężarów. Zatem związane z ustanowieniem służebności osobistej obciążenie lokalu nie może być odliczone od podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podkreślić także należy, iż ustawodawca co prawda uznaje uprawnienia stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny, jednakże dla celów opodatkowania jednoznacznie nakazuje ustalić podstawę opodatkowania według cen rynkowych przedmiotu transakcji. Tym samym ustalenie w umowie sprzedaży przez strony transakcji ceny niższej bądź wyższej od wartości rynkowej nie może mieć wpływu na kwotę należnego podatku.

W oparciu o powyższe, nie można uznać za prawidłowe ustalenia przez Wnioskodawcę podstawy opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych jako wartości rynkowej obniżonej o ustaloną w oparciu o ustawę o podatku od spadków i darowizn wartość służebności osobistej na rzecz sprzedającej mieszkanie. Prawidłowo ujętą podstawą opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wartość rynkowa zakupionej nieruchomości (mieszkania).

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo podkreślić należy, iż Organ w ramach interpretacji indywidualnej nie ma prawa ingerować jaką cenę w ramach umowy sprzedaży określą strony, może jedynie wyjaśnić i wskazać, jak zgodnie z przepisami ustalić wartość przedmiotu umowy sprzedaży dla celów podatkowych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.