0111-KDIB4.4014.112.2018.4.BD | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe umowy sprzedaży nieruchomości (działek)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 marca 2018 r. (data wpływu – 20 marca 2018 r.), uzupełnionym 21 maja 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości (działek) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości (działek).

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 11 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.198.2018.2.IK 0111-KDIB4.4014.112.2018.3.BD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 21 maja 2018 r. uiszczając wymaganą wpłatę.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C.P. Sp. z o.o. (Spółka, Sprzedający, Zbywca);
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: M.I. S.A. (Kupujący, Nabywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania) prowadzi działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży detalicznej towarów na terytorium Polski. Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność Spółki jest prowadzona m.in. w sklepach stacjonarnych znajdujących się w lokalach stanowiących własność Spółki.

Spółka jest również właścicielem m.in. nieruchomości położonych w mieście B., wymienionych poniżej:

  1. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/68, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 953 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  2. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/2, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 763 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  3. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/87, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1393 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  4. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/58, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1193 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  5. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/86, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 5210 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  6. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/71, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 342 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  7. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/85, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 4870 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  8. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/24, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1032 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  9. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/88, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 6824 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  10. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/82, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1706 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  11. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/89, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1018 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  12. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/29, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 485 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  13. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/90, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  14. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/98, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  15. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/81, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  16. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/97, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1024 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  17. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/1, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 883 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  18. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/75, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1064 m2, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/109, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 5 m2, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/45, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 635 m2, gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/110, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3571 m2, którego część o powierzchni około 296 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P., gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 62/5, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3009 m2, którego część o powierzchni około 165 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P., oraz gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 16/10, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 261 m2, którego część o powierzchni około 74 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P., objętych księgą wieczystą numer (...),
  19. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/74, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 439 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  20. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 62/7, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1255 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  21. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 4/3, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 906 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  22. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/27, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 659 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  23. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/64, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1064 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  24. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/65, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 947 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  25. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/61, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1042 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),
  26. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/62, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1022 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

aa. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/63, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 972 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

bb. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/70, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 541 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

cc. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/59, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1071 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

dd. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/60, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 987 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

ee. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/5, z obrębu ewidencyjnego numer 151,o powierzchni 853 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

ff. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/4, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 901 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

gg. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/3, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1025 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

hh. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/31, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1121 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

ii. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/51, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1047 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

jj. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/57, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1232 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

kk. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/56, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1065 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

ll. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/52, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1170 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

mm. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 41/1, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3143 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

nn. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/26, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 1069 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

oo. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/67, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 953 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

pp. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/69, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 883 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

qq. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/66, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 952 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

rr. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/25, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 978 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

ss. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/28, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 567 m2, objętego księgą wieczystą numer (...),

tt. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/79, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 17 m2 oraz gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/80, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 832 m2, objętych księgą wieczystą (...),

uu. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 123/2, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 2815 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), którego cześć o powierzchni około 2104 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P.,

vv. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/72, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 3716 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), którego część o powierzchni około 633 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P.,

ww. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/107, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 4949 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), którego część o powierzchni około 1191 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P.,

xx. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 62/1, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 2906 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), którego cześć o powierzchni około 639 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P.,

yy. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 42/7, z obrębu ewidencyjnego numer 151, o powierzchni 985 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), którego cześć o powierzchni około 10 m2 zostanie przekazana na rzecz miasta B. lub S. P.,

zz. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 126 oraz 116, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 2078 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), który zostanie przekazany na rzecz miasta B. lub S. P.,

aaa. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 122, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 2452 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), który zostanie przekazany na rzecz miasta B. lub S. P.,

bbb. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 121/2, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 3976 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), który zostanie przekazany na rzecz miasta B. lub S. P.,

ccc. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 128/23 oraz 128/25, z obrębu ewidencyjnego numer 497, o powierzchni 96 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), który zostanie przekazany na rzecz miasta B. lub S. P.,

ddd. Gruntu oznaczonego numerem ewidencyjnym 16/30, z obrębu ewidencyjnego numer 1052, o powierzchni 5383 m2, objętego księgą wieczystą numer (...), który zostanie przekazany na rzecz miasta B. lub S. P.

grunty oznaczone powyżej, jako a) – ddd), w części, w jakiej zostaną przeniesione na Nabywcę (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) dalej łącznie jako: Grunty. Dla uniknięcia wątpliwości Strony potwierdzają, że ich intencją jest, aby niektóre z działek ewidencyjnych wskazanych powyżej, które mają zostać przekazane na rzecz miasta B. lub S. P. w całości lub w części (dalej: Nieruchomości Drogowe), nie wchodziły w skład Gruntów. Zgodnie z ustaleniami Stron, przed dniem Transakcji (termin zdefiniowany poniżej), Zbywca zobowiązany jest na podstawie zawartego z miastem B. porozumienia do przeniesienia Nieruchomości Drogowych na rzecz miasta B. lub S. P. W tym celu Zbywca zobowiązany jest wyodrębnić geodezyjnie i prawnie część z tych nieruchomości.

W przypadku, gdy Zbywca nie wykona wskazanego zobowiązania do wydzielenia części Nieruchomości Drogowych, Nieruchomości Drogowe wejdą w skład Gruntów, z wyłączeniem tych Nieruchomości Drogowych, które są już wyodrębnione geodezyjnie i prawnie a które Spółka przeniesie przed dniem Transakcji na miasto B. lub S. P.; w takiej sytuacji po zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży Zbywca zobowiązany nadal będzie, jako pełnomocnik Nabywcy, doprowadzić do wydzielenia geodezyjnego i prawnego Nieruchomości Drogowych oraz do uzgodnienia z miastem B. lub S. P. warunków przeniesienia Nieruchomości Drogowych-samo przeniesienie wykona Nabywca jako ich właściciel.

Jeżeli Zbywca wykona swoje zobowiązanie do wydzielenia geodezyjnego i prawnego ale nie przeniesie przed dniem Transakcji wszystkich Nieruchomości Drogowych na miasto B. lub S. P. to Zbywca zobowiązany będzie wobec Nabywcy do wykonania tego zobowiązania pod rygorem obniżki ceny po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, jeśli nie wykona tego zobowiązania w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Dodatkowo, niektóre z ww. działek mogą podlegać prawu pierwokupu na rzecz podmiotu trzeciego, więc w takim przypadku zostaną one objęte Transakcją, o ile uprawniony podmiot takiego prawa pierwokupu nie wykona.

Konsekwentnie, nie jest wykluczone, że Nieruchomości Drogowe lub działki mogące podlegać prawu pierwokupu (w części lub całości) nie wejdą w skład Gruntów.

Spółka nabywała działki ewidencyjne składające się na Grunty w latach 1998–2013, z tym, że większość Gruntów została nabyta przez poprzednika prawnego Spółki – spółkę działającą pod firmą O. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – w 1998 r. W szeregu przypadków nabycie gruntów przez Spółkę nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT). W pozostałym zakresie, przy nabyciu działek Spółka (bądź jej poprzednik prawny) była uprawniona do odliczania podatku VAT, ponieważ grunty te zostały przez Spółkę nabyte na potrzeby planowanej inwestycji polegającej na budowie galerii handlowej, w której realizowane były czynności opodatkowane – takie jak najem, sprzedaż. Konsekwentnie, w przypadkach, gdy sprzedawcy, od których Spółka nabywała grunty naliczali podatek VAT na sprzedaży, Spółka odliczyła podatek VAT.

Na części Gruntów, tj. na gruntach oznaczonych numerami ewidencyjnymi 42/69, 42/85, 42/87, 42/107, 42/68, 42/82, 42/89, 42/90, 42/98, 42/81, 42/97, 42/86, 42/27, 42/28, 42/29, 42/67, 42/88, 42/45, 42/75, wzniesiona została galeria handlowa „G.” (dalej: Budynek). Po oddaniu Budynku do użytkowania w 2006 r., Spółka prowadziła działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, taką jak sprzedaż detaliczna, a także wynajmowała pomieszczenia znajdujące się w Budynku osobom trzecim. Całość powierzchni użytkowej Budynku została skomercjalizowana w pierwszym roku po oddaniu Budynku do użytkowania – za wyjątkiem miejsc, które ze względu na swoje przeznaczenie nie podlegają najmom. Korytarze wewnętrzne (poza wyznaczonymi częściami, na których znajdowały się tzw. „wyspy”), toalety, itp. nigdy nie były bezpośrednio przedmiotem najmu ale w ramach umów najmu najemcy oraz ich dostawcy i klienci mogli z nich korzystać. Pomieszczenia techniczne, pomieszczenia dla ochrony, pomieszczenia dla zarządcy itp. również nie były przedmiotem najmu, ale służyły do poprawnego funkcjonowania Budynku.

Jak wskazano, działalność Spółki odnośnie Budynku opierała się na wynajmie powierzchni handlowej dla najemców (osoby trzecie) prowadzących sprzedaż detaliczną, działalności hipermarketu prowadzonej przez Spółkę oraz sprzedaży paliw na stacji benzynowej prowadzonej przez Spółkę.

Zgodnie z modelem prowadzenia działalności gospodarczej przez Spółkę, Budynek w strukturach Spółki nie jest (i nie był) formalnie odrębną jednostką organizacyjną, ale dla potrzeb wewnętrznych analiz, raportowania i oceny rentowności funkcjonuje jako odrębna jednostka generująca przepływy pieniężne. Spółka nie prowadzi odrębnych kont księgowych z przeznaczeniem na dokonywanie zapisów kosztów i przychodów związanych z Budynkiem, natomiast na podstawie kodów przypisanych do poszczególnych zapisów księgowych ewidencjonowanych na kontach wynikowych Spółka jest w stanie ustalić przychody i koszty związane z użytkowaniem Budynku. Nie zostały również wyodrębnione i nie są prowadzone konta księgowe dla należności i zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną przy użyciu Budynku.

Obecnie, w związku z podjętą przez Spółkę decyzją o zmianie profilu działalności Budynku oraz jego przebudowie, Budynek nie jest użytkowany, z wyłączeniem hipermarketu pod marką „C.”, myjni samochodowej oraz stacji paliw znajdującej się na Gruncie. Ponadto, Spółka wybrała generalnego wykonawcę prac modernizacyjnych. Do tej pory jednak nie rozpoczęły się żadne prace modernizacyjne/budowlane, a umowa z generalnym wykonawcą prac nie została zawarta.

Od momentu oddania do użytkowania Budynku, łączne nakłady Spółki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły 30% wartości początkowej.

W związku z planowaną przebudową Budynku Spółka:

  • zawarła umowę, na podstawie której przygotowany został projekt architektoniczno-budowlany na przebudowę Budynku (dalej: Projekt Budowlany),
  • jest w posiadaniu ostatecznej i wykonalnej Decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta B. z dnia 10 sierpnia 2016 r., którą zatwierdzony został projekt budowlany i udzielone zostało pozwolenie na budowę na rzecz Spółki obejmujące zmianę sposobu użytkowania wraz z przebudową Budynku na galerię handlową typu „O.” oraz supermarket wraz z zapleczem i pomieszczeniami technicznymi na działkach, na których aktualnie położony jest Budynek (dalej: Decyzja),
  • zawarła kilkadziesiąt umów najmu, w odniesieniu do planowanej galerii handlowej typu „O.”, a nadto niezależnie od planowanej przebudowy Budynku, Spółka ma zawartą umowę najmu gruntu na myjnię samochodową (dalej: Umowy Najmu),
  • zarejestrowała w rejestrze znaków towarowych prowadzonym przez Urząd Patentowy Rzeczpospolitej Polskiej znaki towarowe słowne „M. O.” oraz „M.” (dalej łącznie Znaki Towarowe);
  • zawarła umowy na opracowanie różnych utworów w kontekście planowanej przebudowy o charakterze marketingowym (dalej: Umowy Marketingowe), takie jak np. wykonanie znaku logo, wykonanie strony internetowej, wykonanie broszury marketingowej, wykonanie zdjęć lotniczych.

Pozostałe działki ewidencyjne wchodzące w skład Gruntów, na których nie znajduje się Budynek, są częściowo zabudowane obiektami budowlanymi np. myjnią samochodową (dalej: Grunty Zabudowane), częściowo niezabudowane jednak stanowiące tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT (dalej: Grunty Budowlane), a częściowo mające inny status w rozumieniu VAT niż ww. Grunty Zabudowane i Grunty Budowlane, które nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu ustawy o VAT (dalej: Grunty Orne).

Nieruchomości Drogowe, o ile będą wchodziły w skład Gruntów, będą stanowiły Grunty Zabudowane.

Poza gruntem wynajętym na cele myjni samochodowej, Grunty Zabudowane (ani znajdujące się na nich naniesienia). Grunty Budowlane oraz Grunty Orne nigdy nie były przedmiotem umów najmu, jednak służyły one prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku.

Na Gruntach Zabudowanych Spółka poczyniła naniesienia trwale związane z gruntem (będące budowlami, o których mowa w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane Dz.U. 1994r., Nr 89, poz. 414 ze zm.), które służyły prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (takie jak drogi, chodniki i inne; dalej: Budowle) i pośrednio wykorzystywane były przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych, tj. prowadzenia sprzedaży opodatkowanej w Budynku oraz na Stacji Paliw. W związku z powyższym, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego również w odniesieniu do Budowli. Budowle nie były nigdy przedmiotem umów najmu/dzierżawy. Były natomiast wykorzystywane na potrzeby funkcjonowania Budynku. Od chwili oddania do użytkowania Budowli na poszczególnych Gruntach upłynęły ponad dwa lata.

Ponadto, od momentu oddania Budowli do użytkowania łączne nakłady Spółki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do każdej z nich, nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Dalej Grunty Zabudowane, Grunty Budowlane, Budynek i Budowle łącznie będą nazywane jako: Nieruchomość.

W wyniku zmiany planów związanych z Nieruchomością Spółka podjęła decyzję o sprzedaży Nieruchomości Nabywcy (dalej: Transakcja).

Przedmiotem Transakcji mogą być również Grunty Orne.

W związku z planowaną Transakcją Zainteresowani zawarli umowę przedwstępną sprzedaży. Nabywca planuje nabycie od Spółki Nieruchomości w celu realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia inwestycyjnego na podstawie wydanej na rzecz Spółki Decyzji.

Zamiarem Zainteresowanych jest, aby w ramach Transakcji doszło do przeniesienia na Nabywcę jedynie własności Nieruchomości, ewentualnie Gruntów Ornych i bezpośrednio związanych z nią praw i obowiązków wynikających z Decyzji, Umów Najmu, jak również autorskich praw majątkowych i praw zależnych do Projektu Budowlanego oraz do utworów wytworzonych na podstawie Umów Marketingowych, praw do Znaków Towarowych, i pozostałej dokumentacji jedynie w części bezpośrednio związanej z Nieruchomością, np. prawa do fotografii, prezentacji, dokumentacji technicznej budynku, projektów i wizualizacji, itd.

Ponadto, jeżeli Zbywca nie wywiąże się do dnia Transakcji z zobowiązania wynikającego z zawartego z miastem B. porozumienia (w całości bądź w części), tj. przeniesienia własności Nieruchomości Drogowych na rzecz miasta B., zobowiązanie (w całości bądź w części) będzie stanowiło element Transakcji i zostanie przeniesione na Nabywcę, pod warunkiem uzyskania zgody miasta B. na przeniesienie ww. zobowiązania.

Ponadto, o ile takie wystąpią, na Nabywcę zostaną przeniesione inne składniki majątku Zbywcy bezpośrednio związane z Nieruchomością, jednak nie powinny one stanowić znaczącej wartości ekonomicznej dla działalności Nabywcy po Transakcji.

Zgodnie z ustaleniami Stron, Zbywca będzie miał prawo korzystać z powierzchni znajdującej się w Budynku, na której obecnie prowadzi hipermarket przez okres 14 (czternastu) dni od dnia Transakcji, a w terminie 6 tygodni od upływu tego 14-dniowego okresu Zbywca zobowiązany będzie opróżnić tę powierzchnię ze wszelkich ruchomości.

Mając na uwadze profil działalności Spółki, przedmiot Transakcji stanowi jeden z wielu składników majątku Spółki, w tym nieruchomości (włączając centra handlowe czy też placówki sklepów detalicznych), które Spółka wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka posiada inne, liczne składniki majątku/zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, które nie będą przedmiotem transakcji, w tym m. in.:

  • umowę o zarządzanie Nieruchomością zawartą z podmiotem trzecim,
  • środki trwałe inne niż Nieruchomość, z wyjątkiem środków trwałych związanych trwale lub funkcjonalnie z Nieruchomością (np. ławek lub oznakowań),
  • środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych,
  • towary,
  • pracowników,
  • know-how,
  • prawa autorskie inne niż wskazane powyżej,
  • prawa i obowiązki z umów niewymienionych powyżej, w tym w szczególności umów na dostawę mediów i świadczenie usług odnośnie Nieruchomości,
  • zobowiązania, w tym z tytułu finansowania, handlowe wobec dostawców, podatkowe, i inne.

W Spółce nie istnieje żadna forma finansowania dedykowana do Nieruchomości, a zatem w ramach Transakcji żadne finansowanie nie zostanie przeniesione na Nabywcę.

Przed zakupem Nieruchomości, Nabywca przeprowadzi badanie stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości oraz związanych z nią umów oraz dokumentacji będących przedmiotem Transakcji w oparciu o informacje i dokumenty udostępniane przez Spółkę oraz uzyskane przez Nabywcę na podstawie udzielonego od Zbywcy pełnomocnictwa.

Po zakupie Nieruchomości Nabywca nie zamierza kontynuować działalności Zbywcy w oparciu o przedmiot Transakcji według stanu na moment Transakcji, z tym, że działalność może być kontynuowana w zakresie myjni. Nie jest to możliwe nie tylko ze względu na intencję Nabywcy, ale również fakt, że obecnie Nieruchomość nie jest używana, z wyłączeniem hipermarketu pod marką „C.”, myjni samochodowej oraz stacji paliw w części.

Nawet gdyby Nieruchomość funkcjonowała w dotychczasowym kształcie, przedmiot Transakcji nie umożliwiałby samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze o elementy, które nie będą zbyte przez Spółkę w ramach planowanej Transakcji). Po zakończeniu przebudowy i remodelingu Budynku na centrum wyprzedażowe typu „Outlet”, powierzchnia handlowa w Budynku zostanie oddana w najem przede wszystkim podmiotom oferującym sprzedaż końcówek serii czy też towarów niesprzedanych w innych sklepach najemców. Oznacza to, że strategia wykorzystania Budynku przez Nabywcę oraz profil modelowego klienta centrum wyprzedażowego ulegnie zmianie w porównaniu do strategii funkcjonowania galerii handlowej „G.” prowadzonej do niedawna przez Spółkę.

Przebudowa Budynku musi nastąpić, aby Nabywca mógł realizować Umowy Najmu – w chwili obecnej nie istnieją bowiem lokale, które będą wynajmowane w ramach przebudowanej galerii handlowej.

Nabywca po Transakcji poinformuje najemców o zmianie właściciela Budynku oraz Wynajmującego i dokona stosownych zmian w rejestrze Znaków Towarowych.

Nabywca zamierza wykorzystywać nabyte składniki (za wyjątkiem Nieruchomości Drogowych) do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT w szczególności, po przeprowadzonej przebudowie Budynku na galerię handlową typu „Outlet” Nabywca zamierza świadczyć usługi najmu (w tym na rzecz Zbywcy) podlegające opodatkowaniu podstawową stawką VAT (tj. obecnie 23%).

Obecnie Zbywca oraz Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz będą czynnymi podatnikami VAT w momencie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Zawierając umowę sprzedaży Zbywca i Nabywca będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nabywca nie świadczy usług zwolnionych z VAT i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zbywca i Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1

pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do przedmiotu Transakcji, w części podlegającej ww. zwolnieniu.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Nabywca oraz Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podstawową stawką VAT (tj. 23%) dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa ta podlegałyby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia.

Dodatkowo, Zbywca w związku z Transakcją wystawi na Nabywcę prawidłową fakturę zaliczkową oraz fakturę dokumentującą dokonanie Transakcji.

Strony dodatkowo wskazują, że przed Transakcją Strony podejmą negocjacje w przedmiocie zawarcia umowy najmu, na podstawie której Nabywca jako wynajmujący, a Zbywca jako najemca wynajmie część Nieruchomości, na której obecnie znajduje się stacja paliw, jak również część powierzchni w Budynku po przebudowie na galerię handlową typu „Outlet” w celu prowadzenia w niej sklepu pod marką „C.”.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przedmiotowa transakcja w zakresie, w jakim będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (23%), sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja w zakresie, w jakim będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (23%) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, tj. w całości, za wyjątkiem dotyczącym zbycia Gruntów Ornych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że zbycie przedmiotu Transakcji, z wyłączeniem Gruntów Ornych, będzie podlegało przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowane podstawową stawką VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku odnoszącego się do zakresu podatku od towarów i usług), transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jedynie w zakresie, w jakim dotyczyć będzie przeniesienia własności Gruntów Ornych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania nr 4). W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
  2. innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy
o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu

z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć

m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących

w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamiarem Zainteresowanych jest aby w ramach Transakcji doszło do przeniesienia na Nabywcę jedynie własności Nieruchomości, ewentualnie Gruntów Ornych i bezpośrednio związanych z nią praw i obowiązków wynikających z Decyzji, Umów Najmu, jak również autorskich praw majątkowych i praw zależnych do Projektu Budowlanego oraz do utworów wytworzonych na podstawie Umów Marketingowych, praw do Znaków Towarowych, i pozostałej dokumentacji jedynie w części bezpośrednio związanej z Nieruchomością, np. prawa do fotografii, prezentacji, dokumentacji technicznej budynku, projektów i wizualizacji, itd.

W kontekście opisanego zdarzenia przyszłego Zainteresowani chcą uzyskać odpowiedź czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23 %, to sprzedaż nieruchomości będzie wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak

w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja Nieruchomości – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej wydanej 29 maja 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.198.2018.3.IK, wynika, że:

  • dostawa nieruchomości niezabudowanej, przeznaczona pod zabudowę będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%,
  • dostawa nieruchomości zabudowanych również będzie opodatkowana stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23 %, jeżeli Nabywca i Zbywca złożą oświadczenie woli o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług,
  • dostawa gruntów ornych, które nie są przeznaczone pod zabudowę, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zatem, zgodzić się należy z Zainteresowanymi, że wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie podlegała ta część transakcji (sprzedaży nieruchomości), która będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%. Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie natomiast podlegała ta część transakcji dotycząca nieruchomości, która obejmuje grunty orne.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach

(art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.