IBPB-2-2/4511-540/16-1/KrB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Czy sprzedaż ww. nieruchomości (udziału w nieruchomości) będzie podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a mianowicie czy okres 5-cio letni należy liczyć od daty zakupu nieruchomości, czy od daty oddania drugiego z budynków do użytkowania?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm. ) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 28 kwietnia 2016 r. (data otrzymania 5 maja 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 8 lipca 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-540/16/KrB i IBPP1/4512-331/16/AR wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku m.in. poprzez uiszczenie dodatkowej opłaty lub wskazanie czy wniosek dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych czy podatku od towarów i usług. W wezwaniu tym pouczono Wnioskodawczynię, że w przypadku braku odpowiedzi na wezwanie wniosek zostanie rozpatrzony wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Z uwagi na brak uzupełnienia wniosku niniejsza interpretacja dotyczy zatem wyłącznie podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie hurtowego i detalicznego obrotu paliwami. W 2000 r. wraz z mężem z majątku prywatnego zakupiła nieruchomość zabudowaną (działka + budynek). Budynek, który znajdował się na działce został wyremontowany przy użyciu własnych środków i oddany na wynajem. Na tej samej działce został wybudowany drugi budynek, budowa została ukończona w 2011 r. Drugi budynek również został wynajęty i wynajem trwa do dnia dzisiejszego. Budynki są użytkowane przez firmy prowadzące tam działalność gospodarczą, na potrzeby związane z ich działalnością. Dochody z tego tytułu nie dotyczą prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej i są rozliczane w ramach najmu prywatnego (co miesiąc wystawiane są faktury VAT dotyczące czynszu za wynajem za dany miesiąc, połowę fakturuje Wnioskodawczyni, a połowę mąż).

Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje sprzedaż działki w całości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami. Nieruchomość tę planuje zakupić firma, która obecnie jeden z tych budynków wynajmuje.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż ww. nieruchomości (udziału w nieruchomości) będzie podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a mianowicie czy okres 5-cio letni należy liczyć od daty zakupu nieruchomości, czy od daty oddania drugiego z budynków do użytkowania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości (udziału w niej) będzie podlegała zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na spełnienie warunków wskazanych w ustawie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ‒ przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Więc jeżeli zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od dnia nabycia, wtedy następuje zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotny z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

W związku z tym, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Dlatego też sprzedaż ww. nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zakup miał miejsce w 2000 r. (okres pięcioletni upłynął z końcem 2005 r.) i nie jest tu istotny z punktu widzenia przytoczonego przepisu rok zakończenia budowy drugiego z budynków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ‒ przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie hurtowego i detalicznego obrotu paliwami. W 2000 r. wraz z mężem z majątku prywatnego zakupiła nieruchomość zabudowaną (działka + budynek). Budynek, który znajdował się na działce został wyremontowany przy użyciu własnych środków i oddany na wynajem. Na tej samej działce został wybudowany drugi budynek, budowa została ukończona w 2011 r. Drugi budynek również został wynajęty i wynajem trwa do dnia dzisiejszego. Budynki są użytkowane przez firmy prowadzące tam działalność gospodarczą, na potrzeby związane z ich działalnością. Dochody z tego tytułu nie dotyczą prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej i są rozliczane w ramach najmu prywatnego (co miesiąc wystawiane są faktury VAT dotyczące czynszu za wynajem za dany miesiąc, połowę fakturuje Wnioskodawczyni, a połowę mąż). Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje sprzedaż działki w całości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami. Nieruchomość tą planuje zakupić firma, która obecnie jeden z tych budynków wynajmuje.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem (budynkami) stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek (budynki).

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nieruchomości nabytej w 2000 r., na której w 2011 r. wybudowano drugi budynek – nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (2000 r.), o ile nieruchomość ta faktycznie nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.