IPPP3/4512-452/16-2/KP | Interpretacja indywidualna

Opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej oraz działki zabudowanej budynkiem przemysłowym.
IPPP3/4512-452/16-2/KPinterpretacja indywidualna
  1. pierwsze zasiedlenie
  2. sprzedaż nieruchomości
  3. zwolnienia z podatku od towarów i usług
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Podatnicy i płatnicy
  2. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Przepisy ogólne
  3. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Wysokość opodatkowania

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 czerwca 2016 r. (data wpływu 20 czerwca 2016 r.) uzupełnionym w dniu 3 sierpnia 2016 r. (data wpływu 5 sierpnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

  • opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej – jest prawidłowe,
  • opodatkowania sprzedaży działki zabudowanej budynkiem przemysłowym – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej oraz zabudowanej budynkiem przemysłowym.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 3 sierpnia 2016 r. (data wpływu 5 sierpnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 2 sierpnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca Pan W. P. oraz Pani B. P., małżonkowie (dalej Zainteresowani) nabyli w wyniku przewłaszczenia własności nieruchomości w celu zaspokojenia wierzytelności od spółki M. prawo wieczystego użytkowania dwóch działek. Wierzytelność powyższą stanowiła pożyczka udzielona spółce M. przez Zainteresowanych. Pożyczka miała charakter prywatny i nie miała związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Pierwsza działka nr 37/13, niezabudowana (posiada sieć kanalizacyjną, sieć niskiego napięcia oraz lampy oświetleniowe), została nabyta w roku 2006. Druga działka nr 37/14, zabudowana budynkiem produkcyjnym, została nabyta w roku 2014. Nabycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do majątku prywatnego Zainteresowanych. Przedmiotowe działki zostały nabyte od spółki M., która z kolei nabyła obie działki w 2003 r. od Nieruchomości E. Sp. z o.o. Transakcja z 2003 r. była zwolniona z podatku VAT na podstawie ówczesnego art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (zwolnienie dla dostawy towarów używanych).

Druga z działek (37/14) była od momentu nabycia przez Zainteresowanych w 2014 r. wynajmowana przez małżonkę Wnioskodawcy firmie M. w ramach tzw. wynajmu prywatnego. Ze względu na zwolnienie podmiotowe wynajem był zwolniony z podatku VAT. Przy nabyciu obu nieruchomości nie przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. W okresie od nabycia Zainteresowani nie dokonywali żadnych istotnych nakładów na nieruchomościach. Obecnie Zainteresowani planują sprzedaż obu działek. Przed sprzedażą planują przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w pełną własność.

Pan W. P. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości własnych. Obecnie działalność jest prowadzona w formie spółki cywilnej B. S.C. Spółka świadczy usługi wynajmu nieruchomości na cele parkingowe. Pan W. P. jest także udziałowcem spółki komandytowej B.. Działki będące przedmiotem wniosku nigdy nie były składnikiem majątku firmy Pan W. P. ani jego małżonki. Nie stanowiły również składnika majątku żadnej ze spółek osobowych, w których udziały posiada Pan W. P. Pan W. P. nie jest czynnym podatnikiem VAT. Działka 37/13 została nabyta w celu zaspokojenia wierzytelności z tytułu pierwszej pożyczki, która była udzielona przez oboje małżonków. Działka nr 37/14 została nabyta w celu zaspokojenia wierzytelności z tytułu drugiej pożyczki, która była udzielona przez Panią B. P. Środki na obie pożyczki pochodziły z majątku prywatnego małżonków objętego wspólnością małżeńską. Działka 37/13 nie była wykorzystywana przez małżonków do żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy itp. Obie działki położone są na terenach budowlanych pod zabudowę przemysłową. Umowa najmu działki 37/14 wraz z zabudowaniami przemysłowymi była zawarta jedynie przez Panią B. P. w ramach tzw. najmu prywatnego. Działka 37/14 (zabudowana) była przedmiotem najmu jednak najem ten był zwolniony z podatku na podstawie art. 113 ust 1 ustawy o VAT (zwolnienie do limitu 150 tys. zł). Przed sprzedażą działek małżonkowie nie ponosili żadnych wydatków na podniesienie wartości działek. Ponosili jedynie wydatki z tytułu bieżących opłat (np. za wieczyste użytkowanie). Przed sprzedażą działek małżonkowie nie podejmowali aktywnych działań marketingowych czy reklamowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Sprzedaż działek zlecono profesjonalnej agencji i to ona podejmowała działania mające na celu znalezienie nabywcy.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że Zainteresowani nabyli działkę nr 37/14 w dniu 29 maja 2014 r. (dzień podpisania aktu notarialnego dotyczącego zaspokojenia wierzytelności). Wnioskodawcy zamierzają dokonać sprzedaży działki 37/14 w sierpniu 2016 r., czyli od daty jej nabycia już upłynął okres 2 lat. Ponadto Spółka M. od momentu nabycia działki wraz z nieruchomością do momentu przeniesienia jej własności na Wnioskodawców w dniu 29 maja 2014 r. nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku przemysłowego, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tego budynku. W stosunku do budynku przemysłowego ponoszone były wydatki remontowe (np. remont dachu).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, czy będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Z uwagi na odmienny status obydwu działek oraz fakt, że jedna z nich była przedmiotem świadczenia usługi najmu, sposób opodatkowania na gruncie podatku VAT należy rozpatrywać rozdzielnie.

Działka nr 37/13

Działka 37/13 jest działką niezabudowaną. W stosunku do tego typu działek położonych na terenach - budowlanych ustawa o VAT nie przewiduje zwolnienia przedmiotowego w art. 43. Należy jednak podkreślić, że działka nr 37/13 została nabyta do majątku prywatnego Zainteresowanych oraz nigdy nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani nie dokonywali także na działce żadnych istotnych Inwestycji, które mogłyby wskazywać na traktowanie tego składnika majątku jako składnika majątku działalności gospodarczej. W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż powyższej działki nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług ze względu na to, że w transakcji tej Zainteresowani nie występują w roli podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym przepisem podatnikami są wyłącznie osoby, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działka nr 37/14

Działka ta jest zabudowana budynkiem przemysłowym. Była ona również nabyta do majątku prywatnego małżonków i nie stanowiła składnika majątku działalności gospodarczej. Zatem co do zasady w stosunku do tej działki powinny mieć zastosowanie te same zasady co do działki nr 37/13. Sprzedaż powyższej działki nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług ze względu na to, że w transakcji tej Zainteresowani nie występują w roli podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym przepisem podatnikami są wyłącznie osoby, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Nawet gdyby uznać, że ze względu, iż działka ta była przedmiotem najmu, Zainteresowani są podatnikami z tytułu jej sprzedaży, to sprzedaż tej działki będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ewentualnie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przewidziane jest zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W kontekście powyższego zwolnienia istotna jest definicja pierwszego zasiedlenia. Jest nim zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 14 ustawy o VAT oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku przedmiotowej nieruchomości do takiego pierwszego zasiedlenia doszło w 2003 r. W momencie nabycia działki przez spółkę M. doszło do oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka M. nabyła bowiem działkę od podatnika VAT, natomiast sprzedaż była zwolniona z tego podatku na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ówczesnej ustawy o VAT (zwolnienie dla towarów używanych). Definicja pierwszego zasiedlenia obejmuje jednak zarówno czynności opodatkowane jak i czynności zwolnione z VAT, ponieważ posługuje się pojęciem czynności podlegających opodatkowaniu. Taką czynnością jest m.in. zgodnie z art. 5 ustawy o VAT odpłata dostawa towarów. Niewątpliwie z taką odpłatną dostawą towarów mieliśmy do czynienia w przypadku nabycia nieruchomości przez spółkę M. w 2003 r.

Zatem z powyższego wynika, że obecna transakcja sprzedaży będzie miała miejsce po upływie ponad 10 lat od pierwszego zasiedlenia a więc będzie to transakcja zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo sprzedaż ta będzie także objęta drugim zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem z podatku zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizowana sprzedaż spełnia oba wyżej wymienione warunki, tj. przy nabyciu Zainteresowanym nie przysługiwało odliczenie VAT oraz w okresie ostatnich 5 lat nie ponosili oni wydatków na ulepszenie nieruchomości.

Podsumowując, transakcja sprzedaży obydwu działek nie będzie objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Nawet gdyby uznać, że dostawa drugiej działki następuje w wykonaniu działalności gospodarczej to będzie ona objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej oraz nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży działki zabudowanej budynkiem przemysłowym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nieruchomościami, w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stanowi również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, co znajduje potwierdzenie w treści powołanego wyżej art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy.

Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Jednocześnie wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Należy zaznaczyć, iż autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika z tytułu wykonania takiej czynności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zauważyć należy, że określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z przestawionych okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowani nabyli w wyniku przewłaszczenia własności nieruchomości w celu zaspokojenia wierzytelności od spółki M. prawo wieczystego użytkowania dwóch działek. Wierzytelność powyższą stanowiła pożyczka udzielona spółce M. przez Zainteresowanych. Pożyczka miała charakter prywatny i nie miała związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Pierwsza działka nr 37/13, niezabudowana (posiada sieć kanalizacyjną, sieć niskiego napięcia oraz lampy oświetleniowe), została nabyta w roku 2006. Druga działka nr 37/14, zabudowana budynkiem produkcyjnym, została nabyta w dniu 29 maja 2014 r. Wnioskodawcy zamierzają dokonać sprzedaży działki nr 37/14 w sierpniu 2016 r. Nabycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do majątku prywatnego Zainteresowanych. Przedmiotowe działki zostały nabyte od spółki M., która z kolei nabyła obie działki w 2003 r. od Nieruchomości E. Sp. z o.o. Transakcja z 2003 r. była zwolniona z podatku VAT na podstawie ówczesnego art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (zwolnienie dla dostawy towarów używanych). Ponadto Spółka M. od momentu nabycia działki wraz z nieruchomością do momentu przeniesienia jej własności na Wnioskodawców w dniu 29 maja 2014 r. nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku przemysłowego, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tego budynku. Druga z działek (37/14) była od momentu nabycia przez Zainteresowanych w 2014 r. wynajmowana przez małżonkę Wnioskodawcy firmie M. w ramach tzw. wynajmu prywatnego. Przy nabyciu obu nieruchomości nie przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. W okresie od nabycia Zainteresowani nie dokonywali żadnych istotnych nakładów na nieruchomościach. Obecnie Zainteresowani planują sprzedaż obu działek. Przed sprzedażą planują przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w pełną własność. Pan W. P. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości własnych. Obecnie działalność jest prowadzona w formie spółki cywilnej B. S.C. Spółka świadczy usługi wynajmu nieruchomości na cele parkingowe. Pan W. P. jest także udziałowcem spółki komandytowej B.. Działki będące przedmiotem wniosku nigdy nie były składnikiem majątku firmy Pana W.a P. ani jego małżonki. Nie stanowiły również składnika majątku żadnej ze spółek osobowych, w których udziały posiada Pan W. P.. Pan W. P. nie jest czynnym podatnikiem VAT. Działka 37/13 została nabyta w celu zaspokojenia wierzytelności z tytułu pierwszej pożyczki, która była udzielona przez oboje małżonków. Działka nr 37/14 została nabyta w celu zaspokojenia wierzytelności z tytułu drugiej pożyczki, która była udzielona przez Panią B. P.. Środki na obie pożyczki pochodziły z majątku prywatnego małżonków objętego wspólnością małżeńską. Działka 37/13 nie była wykorzystywana przez małżonków do żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy itp. Obie działki położone są na terenach budowlanych pod zabudowę przemysłową. Umowa najmu działki 37/14 wraz z zabudowaniami przemysłowymi była zawarta jedynie przez Panią B. P. w ramach tzw. najmu prywatnego. Działka 37/14 (zabudowana) była przedmiotem najmu jednak najem ten był zwolniony z podatku na podstawie art. 113 ust 1 ustawy o VAT. Przed sprzedażą działek małżonkowie nie ponosili żadnych wydatków na podniesienie wartości działek. Ponosili jedynie wydatki z tytułu bieżących opłat (np. za wieczyste użytkowanie). Przed sprzedażą działek małżonkowie nie podejmowali aktywnych działań marketingowych czy reklamowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Sprzedaż działek zlecono profesjonalnej agencji i to ona podejmowała działania mające na celu znalezienie nabywcy.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przedmiotowych działek.

Odnosząc się do sprzedaży działki nr 37/13 mając na względzie opis zdarzenia przyszłego, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych działki nr 37/13 nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie w przypadku sprzedaży działki nr 37/13 nie wystąpił ciąg okoliczności, które wskazywałyby na działalność zbliżoną do działalności podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Zainteresowani nie ponosili żadnych wydatków na podniesienie wartości działki. Przed sprzedażą działek małżonkowie nie podejmowali aktywnych działań marketingowych czy reklamowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Sprzedaż działki nr 37/13 Zainteresowani zlecili profesjonalnej agencji co w przedmiotowym przypadku należy uznać za typowe działanie w zakresie informowania potencjalnych nabywców o ofercie sprzedaży. Ponadto przedmiotowa działka nie była również wykorzystywana przez Zainteresowanych do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w szczególności nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W konsekwencji, przy uwzględnieniu braku ze strony Zainteresowanych działań marketingowych należy stwierdzić, że dokonując planowanej sprzedaży Zainteresowani będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Taka sprzedaż nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ale będzie oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie znajdą zastosowania.

Tym samym, w opisanej sytuacji Zainteresowani, zbywając działkę nr 37/13 stanowiącą ich majątek prywatny, korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego transakcja zbycia działki nr 37/13, o której mowa we wniosku, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki nr 37/13 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto przedmiotem sprzedaży będzie także działka nr 37/14 zabudowana budynkiem przemysłowym, która jest przedmiotem najmu.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Jednoznacznie Zainteresowani wskazali, że umowa najmu ww. działki wraz z zabudowaniami przemysłowymi była zawarta jedynie przez małżonkę Wnioskodawcy tj. Panią B. P..

Przy tym również w przypadku niniejszej działki Zainteresowani nie ponosili żadnych wydatków na podniesienie wartości działki. Przed sprzedażą działek małżonkowie nie podejmowali aktywnych działań marketingowych czy reklamowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Zatem mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających aby uznać, że w ramach dostawy przedmiotowej nieruchomości (działka nr 37/14 zabudowana budynkiem przemysłowym) Wnioskodawca, tj. Pan W. P. będzie działał jako podatnik. Wnioskodawca, tj. Pan W. P. sprzedając niniejszą nieruchomość będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Natomiast odnosząc się do kwestii uznania za podatnika małżonki Wnioskodawcy należy wskazać, że skoro przedmiotowa działka nr 37/14 zabudowana budynkiem przemysłowym jest wynajmowana przez małżonkę Wnioskodawcy firmie M. od momentu nabycia w 2014 r., należy stwierdzić, że niniejsza nieruchomość jest wykorzystywana przez małżonkę Wnioskodawcy w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wskazano wyżej odpłatne udostępnienie nieruchomości innemu podmiotowi stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w konsekwencji czego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w przypadku małżonki, tj. Pani B. P. nie będzie stanowiła czynności zbycia majątku osobistego, lecz majątku wykorzystywanego przez małżonkę Wnioskodawcy w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy ww. nieruchomości, która jest przedmiotem najmu i stanowi dla małżonki Wnioskodawcy źródło korzyści majątkowych, małżonka Wnioskodawcy wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy a ta transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem zbycie działki nr 37/14, o której mowa we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez małżonkę Wnioskodawcy, tj. Panią B. P..

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku budynku, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że działka nr 37/14 zabudowana budynkiem przemysłowym została nabyta przez Zainteresowanych 29 maja 2014 r. od spółki M.. Spółka M. nabyła działkę w 2003 r. od Nieruchomości E. Sp. z o.o., transakcja ta była zwolniona z podatku VAT. W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że spółka M. od momentu nabycia w 2003 r. do momentu zbycia Wnioskodawcom działki nr 37/14 nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku przemysłowego przekraczające 30% wartości początkowej tego budynku. Ponadto Zainteresowani nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku przemysłowego, których wartość przekroczyła 30% ich wartości początkowej.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem budynku, o którym mowa w niniejszym wniosku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. W wyroku tym Sąd stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa oraz okoliczności przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynku przemysłowego znajdującego się na działce nr 37/14 będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Skoro spółka M. od momentu nabycia w 2003 r. do momentu zbycia Wnioskodawcom działki nr 37/14 nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku przemysłowego przekraczające 30% wartości początkowej tego budynku to należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku przemysłowego do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w momencie nabycia budynku przez spółkę M. w 2003 r. Ponadto Zainteresowani od momentu nabycia dokonywali jedynie drobnych ulepszeń, których wartość nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Z wniosku wynika, że planowana dostawa ma nastąpić w sierpniu 2016 r. Tym samym pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem planowana dostawa budynku przemysłowego, w stosunku do którego pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat – będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że dostawa budynku przemysłowego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - ze zwolnienia z podatku korzysta również grunt, na którym jest on posadowiony. Wobec powyższego przedmiotowa transakcja sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wykazano powyżej w sytuacji gdy dostawa budynku, budowli lub ich części nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wówczas, po spełnieniu określonych warunków, podatnikowi przysługuje prawo do zwolnienia z opodatkowania wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zatem, skoro jak dowiedziono w niniejszej interpretacji małżonce Wnioskodawcy przysługuje prawo do zastosowania zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to do planowanej transakcji zbycia nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, określone w art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki nr 37/14 należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U z 2016 r. poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcie naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i § 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1-4 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

pierwsze zasiedlenie
IPPP1/4512-155/16-4/MPe | Interpretacja indywidualna

sprzedaż nieruchomości
IPPP1/4512-679/16-4/MK | Interpretacja indywidualna

zwolnienia z podatku od towarów i usług
2461-IBPP3.4512.676.2016.2.MN | Interpretacja indywidualna

© 2011-2018 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.