0114-KDIP1-2.4012.545.2018.1.WH | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Zwolnienie z podatku przy sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2018 r. (data wpływu 30 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od lipca 1993 r. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jako jednostki usługowej jest zaspokojenie mieszkańców Gminy Miasta i okolicznych Gmin w zakresie:

  1. zaopatrzenia w wodę PKD 36.00.Z,
  2. odbiór i oczyszczanie ścieków PKD 37.00.Z,
  3. inny przedmiot działalności: wynajem i dzierżawa PKD 77.

Sp. z o.o. jest następcą prawnym Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w oparciu o Akt przekształcenia przedsiębiorstwa komunalnego w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością Gminy (Akt notarialny z dnia 4 czerwca 1992 r.).

Przedmiotem sprzedaży jest:

  1. działka nr 5/9 o powierzchni 1141 m2;
  2. budynek parterowy mieszkalny.

Nieruchomość ta stanowiąca przedmiot ewentualnej sprzedaży jest obecnie wynajmowana osobie fizycznej na podstawie Umowy Najmu Mieszkania Zakładowego zawartej dnia 2 stycznia 1989 r. Spółka wystawia miesięczne faktury za czynsz za mieszkanie ze stawką zwolnioną z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT.

Opis nieruchomości i podstawa nabycia:

Przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 5/9 o powierzchni 1141m2. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki dnia 21 stycznia 2010 r. podjęło uchwałę zaprotokołowaną w Akcie notarialnym Rep. o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki przez wniesienie przez Gminę - jedynego Wspólnika tej Spółki m.in. wkładu niepieniężnego (aportu) w postaci działki nr 5/9 na pokrycie części nowo utworzonych udziałów w kapitale zakładowym Spółki.

W dniu 18 marca 2010 r. na podstawie Aktu notarialnego. A w wykonaniu zobowiązania opisanego powyżej nastąpiło przeniesienie własności m.in. działki nr 5/9 na rzecz Sp. z o.o.

Działka nr 5/9 ma kształt foremnego wielokąta, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, wolnostojącym. Budynek jest w złym stanie techniczno-użytkowym. Nieruchomość ma urządzony chodnik z płyt betonowych, podjazdy o nawierzchni asfaltowej, w pozostałej części porośnięta jest trawą oraz pojedynczymi nasadzeniami. Leży przy drodze o nawierzchni asfaltowej, na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną, wodociągową, gazową oraz kanalizacji sanitarnej. Przez działkę przebiega kanał sanitarny. Na nieruchomości zostanie ustanowiona służebność przesyłu związana z istniejącą infrastrukturą kanalizacji sanitarnej.

Grunt oznaczony jest w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej, art. 181, jako działka nr 5/9 o powierzchni 1141 m2; dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Właściciel: Spółka z o.o. - udział 1/1.

Na zabudowę nieruchomości składa się: budynek mieszkalny, jednorodzinny, parterowy, podpiwniczony o konstrukcji drewnianej z częściowo obmurowanymi ścianami o powierzchni użytkowej 88,38m2 z 1985 roku. Składa się z czterech pokoi, holu, kuchni, przedpokoju, pomieszczenia gospodarczego - spiżami, łazienki i WC. Budynek ten został wybudowany przez Sp. z o.o. Przyjęcie na stan środków trwałych 1990 r.

Spółka z o.o. jako właściciel dokonała zwiększenia wartości budynku mieszkalnego o wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w kwocie 11 667, 85 zł netto (protokół końcowy odbioru robót z dnia 2 lipca 2015 r.). Kwota wydatków, która została poniesiona na ulepszenie nie przekracza 30% wartości początkowej budynku.

Przeznaczenie nieruchomości:

W chwili obecnej nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie podjęto uchwały o jego sporządzeniu. Teren całego miasta objęty jest opracowaniem „Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Miasta” uchwalonym przez Radę Miejską Uchwałą z dnia 29 grudnia 1999 r., zmienioną Uchwałą z dnia 29 sierpnia 2011 r., według którego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obrębie obszarów przeznaczonych pod zabudowę o funkcji: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna. Potencjalnym kupującym przedmiotową nieruchomość będzie podmiot niebędący płatnikiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. 2017. poz. 1221 z późn. zm.)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało więc miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, które to czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Spółki potwierdza linia orzecznictwa oraz interpretacje indywidualne.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku I FKS 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Podobny pogląd przedstawiony został w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dn. 25 kwietnia 2016 r., nr IPPP3/4512-208/16-2/ISZ Dyrektor Izby Skarbowej stwierdza w niej, iż „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle reguluje art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa własności) będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

W związku z powyższym dostawa zabudowanej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami zaś – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba, że:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”. Tak więc, w ocenie NSA, w świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 5/9 o powierzchni 1141 m2 oraz budynek parterowy mieszkalny. Nieruchomość ta stanowiąca przedmiot ewentualnej sprzedaży jest obecnie wynajmowana osobie fizycznej na podstawie Umowy Najmu Mieszkania Zakładowego zawartej dnia 2 stycznia 1989 r. Spółka wystawia miesięczne faktury za czynsz za mieszkanie ze stawką zwolnioną z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Działka nr 5/9 ma kształt foremnego wielokąta, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, wolnostojącym. Budynek jest w złym stanie techniczno-użytkowym. Nieruchomość ma urządzony chodnik z płyt betonowych, podjazdy o nawierzchni asfaltowej, w pozostałej części porośnięta jest trawą oraz pojedynczymi nasadzeniami. Leży przy drodze o nawierzchni asfaltowej, na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną, wodociągową, gazową oraz kanalizacji sanitarnej. Przez działkę przebiega kanał sanitarny. Na nieruchomości zostanie ustanowiona służebność przesyłu związana z istniejącą infrastrukturą kanalizacji sanitarnej. Budynek został wybudowany przez Sp. z o.o. jako właściciel dokonała zwiększenia wartości budynku mieszkalnego o wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej. Kwota wydatków, która została poniesiona na ulepszenie nie przekracza 30% wartości początkowej budynku. Potencjalnym kupującym przedmiotową nieruchomość będzie podmiot niebędący płatnikiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 5/9 co najmniej od stycznia 1989 r. jest użytkowany. Ponadto, nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Zatem, należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowego budynku doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży miną co najmniej 2 lata.

W konsekwencji, z uwagi na to, że dostawa budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia przy sprzedaży zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w sytuacji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy przedmiotowej nieruchomości należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.