ILPB2/415-72/12-2/WM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Czy wobec zbycia nieruchomości, w wykonaniu umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia udzielonej pożyczki, której Wnioskodawczyni nie była de facto właścicielem (a więc zgodnie z zapisami art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a jedynie dysponowała nią wobec zawartej uprzednio umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia powinna ponosić skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych związane ze zbyciem nieruchomości, obliczone zgodnie z zapisami art. 30e ww. ustawy oraz czy zasadne wobec powyższego było złożenie przez Zainteresowaną oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych dwóch lat?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2012 r. (data wpływu 13 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 28 października 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła aktem notarialnym umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu udzielonej właścicielom nieruchomości pożyczki. W umowie tej Zainteresowana zobowiązała się do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz pożyczkobiorców po spłacie udzielonej pożyczki. Następnie, w dniu 21 listopada 2011 r. strony umowy pożyczki zawarły w drodze aktu

notarialnego aneks do umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, w którym pożyczkobiorcy oświadczyli, iż wobec braku środków na spłatę pożyczki staje się ona wymagalna, a Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do dokonania zwrotnego przeniesienia własności przewłaszczonej nieruchomości. Jednocześnie ww. wyrazili zgodę na dokonanie rozliczenia z pożyczkodawcą w ten sposób, że dający pożyczkę zatrzyma przedmiot przewłaszczenia do czasu sprzedaży, a środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przekazane na spłatę pożyczki, zaś nadwyżka powyżej kwoty pożyczki (powiększonej o powstałe koszty) uzyskana ze sprzedaży zostanie zwrócona pożyczkobiorcom.

Następnie, w dniu 9 grudnia 2011 r. Zainteresowana aktem notarialnym zbyła przewłaszczoną uprzednio nieruchomość za łączną cenę 1 250 000,00 zł. Całość kwoty wynikającą z umowy sprzedaży uzyskała w terminie do dnia 16 grudnia 2011 r. Następnie do dnia 21 grudnia 2011 r. Wnioskodawczyni zwróciła pożyczkobiorcom łącznie kwotę 1 150 000,00 zł w gotówce.

Jednocześnie, w dniu 21 grudnia 2011 r. Zainteresowana złożyła w urzędzie skarbowym właściwym w tym dniu dla Jej miejsca zamieszkania oświadczenie, iż pieniądze uzyskane z ww. sprzedaży deklaruje wydatkować na własne cele mieszkaniowe wciągu najbliższych dwóch lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wobec zbycia nieruchomości, w wykonaniu umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia udzielonej pożyczki, której Wnioskodawczyni nie była de facto właścicielem (a więc zgodnie z zapisami art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a jedynie dysponowała nią wobec zawartej uprzednio umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia powinna ponosić skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych związane ze zbyciem nieruchomości, obliczone zgodnie z zapisami art. 30e ww. ustawy oraz czy zasadne wobec powyższego było złożenie przez Zainteresowaną oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych dwóch lat...

Zdaniem Wnioskodawczyni, wobec zbycia nieruchomości, w wykonaniu umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie udzielonej pożyczki, której nie była de facto właścicielem (a więc zgodnie z zapisami art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a jedynie dysponowała nią wobec zawartej uprzednio umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W opinii Zainteresowanej, nie powinna ponosić żadnych skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych związanych ze zbyciem nieruchomości. Skutkiem zbycia nieruchomości było bowiem jedynie odzyskanie przez Wnioskodawczynię kwoty udzielonej pożyczki. Pozostałe środki uzyskane ze zbycia nieruchomości zostały niezwłocznie zwrócone pożyczkobiorcom. Zainteresowana stoi na stanowisku, iż wobec postanowień aneksu do umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 21 listopada 2011 r. faktycznie przyjęła pełnomocnictwo do zbycia przewłaszczonej nieruchomości, zaś w umowie sprzedaży z dnia 9 grudnia 2011 r. działała w ramach tego pełnomocnictwa.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawczyni złożone przez Nią oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych dwóch lat było działaniem wynikającym z ostrożności, które nie powinno w konsekwencji wywoływać skutków prawnych i podatkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, iż dnia 28 października 2011 r. Zainteresowana w formie aktu notarialnego zawarła umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie udzielonej pożyczki. Następnie dnia 21 listopada 2011 r. strony ww. umowy, aneksem sporządzonym w formie aktu notarialnego oświadczyły, że wobec braku środków pożyczka staje się wymagalna, zaś pożyczkodawca, tj. Zainteresowana nie będzie zobowiązana do dokonania zwrotu nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia. Jednocześnie biorący pożyczkę wyrazili zgodę na dokonanie rozliczenia w ten sposób, że Wnioskodawczyni zatrzyma przedmiot przewłaszczenia do czasu sprzedaży, a po jej dokonaniu środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę ww. pożyczki, natomiast nadwyżka ponad tą kwotę zostanie zwrócona pożyczkobiorcom.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika, z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.). Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku, przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela – pod warunkiem, iż w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika.

W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku, wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Powyższe oznacza, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości, tak jak w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Na gruncie analizowanej ustawy podatkowej moment nabycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zaciągniętej pożyczki został przesunięty do czasu ostatecznego przeniesienia przedmiotu umowy przewłaszczenia. Powyższa okoliczność ziści się dopiero, gdy pożyczkobiorcy nie dokonają spłaty zaciągniętej pożyczki. W konsekwencji, stwierdzić należy, iż ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawczynię nastąpiło w dniu zawarcia aneksu do umowy przewłaszczenia, co miało miejsce dnia 21 listopada 2011 r. W dacie tej określono bowiem, że pożyczkobiorcy wobec braku środków nie są w stanie dokonać spłaty ciążącego na nich zobowiązania. Wskazać należy, iż zawierając dnia 9 grudnia 2011 r. umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Zainteresowana występowała w roli jej właściciela, a nie pełnomocnika pożyczkobiorców. W związku z tym, że to Wnioskodawczyni – a nie pożyczkobiorcy – dokonała sprzedaży, to po stronie Zainteresowanej wystąpił podlegający opodatkowaniu dochód ze zbycia nieruchomości.

Zauważyć należy, iż data zawarcia ww. aneksu przesądza, iż w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2011 r.

I tak, w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż w wyniku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni osiągnie dochód stanowiący różnicę między kwotą wynikającą z umowy sprzedaży dokonanej dnia 9 grudnia 2011 r. a kosztami nabycia nieruchomości, do których zaliczyć można m.in. kwotę, którą Zainteresowana zobowiązana była zwrócić pożyczkobiorcom w wyniku wzajemnego rozliczenia.

Ponadto, wskazać należy, iż stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Reasumując, stwierdzić należy, iż z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w cytowanym wyżej art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym wskazać należy, iż złożenie przez Wnioskodawczynię oświadczenia o zamiarze wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości środków na własny cel mieszkaniowy znajduje uzasadnienie prawne na gruncie przepisów ww. ustawy podatkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.