IPPP1/443-505/14-2/JL | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Sprzedaż wymienionej ekspektatywy odrębnej własności lokalu użytkowego oraz ekspektatywy udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, nabytych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony transakcji będą uprawnione do wyboru jej opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 tej ustawy.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskującej przedstawione we wniosku z dnia 2 maja 2014 r. (data wpływu 5 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 kwietnia 2007 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskująca nabyła od Spółdzielni P. ekspektatywę odrębnej własności lokalu użytkowego oraz ekspektatywę ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego. Wnioskująca w całości wniosła wkład budowlany i ww. lokal wraz z miejscem postojowym został Wnioskującej przekazany do użytkowania 31 maja 2007 r., na mocy protokołu zdawczo-odbiorczego.

W dniu 7 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną, zgodnie z którą zobowiązała się zobowiązała się do sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności ww. lokalu oraz ekspektatywy ww. udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego do dnia 31 stycznia 2015 r. Zarówno Wnioskująca jak i nabywca są członkami ww. spółdzielni oraz czynnymi podatnikami podatku VAT. Obie strony wyrażają wolę opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle powyższego stanu faktycznego strony mają prawo do wyboru opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży/kupna ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT ustanowienie na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu zostało zrównane z prawem do rozporządzania tym lokalem jak właściciel. W związku z powyższym przeniesienie ww. prawa do lokalu w drodze sprzedaży należy traktować jako dostawę towarów.

Równocześnie, zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu winna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym sprzedaż ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokalu należy traktować jako dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, co daje prawo do skorzystania z zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Gdyby natomiast przyjąć, że sprzedaż ekspektatywy nie jest dostawą towarów, mimo że daje ona prawo do rozporządzania towarem jak właściciel, to i tak należy przyjąć, że czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, rozumie się jako odpłatne świadczenie usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

  1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
  2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
  3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
  4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
  5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
  6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
  7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, gdyż oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy w tym miejscu, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Zaznaczyć również należy, że wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie również do części budynku lub budowli. Powyższe powoduje, że może wystąpić sytuacja, że pierwsze zasiedlenie może mieć miejsce jedynie w stosunku do części budynku lub budowli.

Jak wynika z przedstawionych w sprawie okoliczności, w dniu 27 kwietnia 2007 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskująca nabyła od spółdzielni mieszkaniowej ekspektatywę odrębnej własności lokalu użytkowego oraz ekspektatywę ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego. Wnioskująca w całości wniosła wkład budowlany i ww. lokal wraz z miejscem postojowym został Wnioskującej przekazany do użytkowania 31 maja 2007 r., na mocy protokołu zdawczo-odbiorczego. W dniu 7 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną, zgodnie z którą zobowiązała się do sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności ww. lokalu oraz ekspektatywy ww. udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego do dnia 31 stycznia 2015 r. Zarówno Wnioskująca jak i nabywca są członkami spółdzielni oraz czynnymi podatnikami podatku VAT. Obie strony wyrażają wolę opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz.1222), z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ww. ekspektatywy obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego części i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu winna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Należy zatem stwierdzić, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest prawem podmiotowym tymczasowym, przygotowuje i zabezpiecza prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspakaja interesy podmiotu uprawionego. Ekspektatywa jest zabezpieczonym prawnie oczekiwaniem na nabycie prawa podmiotowego, wierzytelności lub prawa rzeczowego, które polega na tym, że normalny stan faktyczny nabycia takiego prawa jest już częściowo urzeczywistniony.

Zatem w opisanym przypadku mamy do czynienia z przeniesieniem prawa do przedmiotowego lokalu użytkowego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, jak również przeniesieniem prawa współwłasności garażu w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia jego współwłasności. Tym samym należy się zgodzić z Wnioskującą, że w opisanym zdarzeniu przyszłym przeniesienie prawa do przedmiotowego lokalu użytkowego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu należy traktować jako dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ww. ustawy.

W odniesieniu do kwestii udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego posiadanego przez Wnioskującą Organ wskazuje, że w myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i określony jest odpowiednim ułamkiem. Każdemu ze współwłaścicieli przysługują atrybuty prawa własności, ma on względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela ze względu na charakter udziału.

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów. Zatem przeniesienie prawa współwłasności garażu (lokalu użytkowego) w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia współwłasności tego lokalu należy również traktować jako dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ww. ustawy.

W odniesieniu do kwestii zastosowania do opisanej transakcji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy zauważyć, że w analizowanej sprawie Wnioskująca nabyła w ramach prowadzonej działalności ekspektatywę ustanowienia odrębnej własności wymienionego lokalu i udziału we współwłasności garażu w 2007 roku. Jak wskazano wcześniej czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Ze względu na to należy stwierdzić, że w tym momencie nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. lokali, a do chwili sprzedaży ekspektatywy przez Wnioskującą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W analizowanym przypadku spełnione zatem zostały warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazała Wnioskująca, zarówno Ona jak i nabywca są czynnymi podatnikami podatku VAT i wyrażają wolę opodatkowania transakcji podatkiem VAT. Jeżeli zatem strony złożą, przed dniem dokonania dostawy lokalu właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Zatem sprzedaż przez Wnioskującą wymienionej ekspektatywy odrębnej własności lokalu użytkowego oraz ekspektatywy udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, nabytych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony transakcji będą uprawnione do wyboru jej opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 tej ustawy.

Stanowisko Wnioskującej jest zatem prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskującą i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.