IPPB4/4511-406/15-2/JK2 | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Wnioskodawca uważa, że skoro odpłatne zbycie własnych działek będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (ostatnie w 2003 r.) i nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca - osoba fizyczna (żonaty) z miejscem zamieszkania składającej się z działek gruntu Nr-y ewid. 109, 108, 202 i 201/2 o łącznym obszarze 1.8703 ha, (zwanej dalej również Nieruchomością), wpisanym w dziale II księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy.

Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po:

  1. ojcu, zmarłym dnia 22 stycznia 1979 roku (prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 16 czerwca 1980 roku o stwierdzenie nabycia spadku),
  2. matce, zmarłej dnia 21 lipca 1993 roku (prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 13 grudnia 1994 roku o stwierdzenie nabycia spadku),
  3. siostrze, zmarłej dnia 22 marca 2003 roku (prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 25 listopada 2003 roku.

Powołane postanowienia Sądu o stwierdzeniu nabycia spadków nie zostały uchylone ani zmienione. Nie dokonano działów spadków ani zbycia udziałów w spadkach po ww. zmarłych. Umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową z żoną nie zawierał. Działki gruntu Nr ewid. 109, 202 i 201/2 są niezabudowane, zaś działka gruntu Nr ewid. 108 zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 135 m2 oraz dwoma murowanymi budynkami gospodarczymi o powierzchniach zabudowy 100 m2 i 60 m2.

W roku 2008 nieruchomością zainteresował się deweloper, który warunkował nabycie gruntów uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym, że był to warunek sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która została wydana w dniu 18 grudnia 2008 r. Decyzja zawierała warunki dla budowy zespołu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych typu bliźniak. Wnioskodawca nie zamierzał prowadzić na nieruchomości żadnych inwestycji; inwestorem - po zakupie - miał być nabywca. Do sprzedaży nieruchomości jednak nie doszło, inwestor wycofał się z planowanej transakcji. Nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie do celów osobistych, za wyjątkiem pow. 50 m2 w części budynku gospodarczego (łączna powierzchnia budynku 100 m2, znajdującym się na działce Nr 108, która ta część była wynajmowana. Umowa najmu została zawarta w 1979 r. przez ojca Wnioskodawcy, aneksowana przez kolejnych właścicieli. Rozwiązanie umowy najmu nastąpiło w dniu 30 maja 2014 r. Najem prowadzony był na zasadzie najmu prywatnego. Wnioskodawca otrzymał również decyzję z dnia 14 lutego 2014 r. Prezydenta Miasta stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko. Dotyczyła ona wniosku o warunki zabudowy dla budownictwa wielorodzinnego, która ostatecznie nigdy dla Wnioskodawcy nie została wydana. W dniu 30 grudnia 2014 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką S.A. umowę przedwstępną sprzedaży (Rep. A), mocą której strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży w terminie najpóźniej do dnia 29 kwietnia 2016 r. oraz ustaliły, że wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość nie jest obecnie bezumownie ani na podstawie jakiejkolwiek umowy w całości lub w jakiejkolwiek części używana przez jakąkolwiek osobę trzecią. Zbycie Nieruchomości będzie miało charakter wykonania prawa własności. Nie były podejmowane czynności wymagające własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, np.: ogrodzenie, uzbrojenie, poza wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy w warunkach opisanych wyżej, tj. w celu sprzedaży gruntu w roku 2008. Nie były podejmowane aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W latach 1984 - 2006 prowadził zakład rzemieślniczy opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym, z czego w okresie 2002-2006 działalność była zawieszona. Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy dochód ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
  2. Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca, w przypadku planowanej sprzedaży stanie się podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie będzie obowiązany do zapłaty przedmiotowego podatku...

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. Nr 1). Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie (pyt. Nr 2).

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródłem przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do łokaiu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższego wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Przychód jednak ze zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną handlową usługową
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany ciągły, w której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

  • zarobkowym celu działalności,
  • wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem gruntu otrzymanego w drodze spadku. Nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie do celów osobistych, za wyjątkiem pow. 50 m2 w części budynku gospodarczego (łączna powierzchnia budynku 100 m2 znajdującym się na działce Nr 108), która to część była wynajmowana. Umowa najmu została zawarta w 1979 r przez ojca Wnioskodawcy, anektowana przez kolejnych właścicieli. Rozwiązanie umowy najmu nastąpiło w dniu 30 maja 2014 r. Najem prowadzony był na zasadzie najmu prywatnego. Działki za wyjątkiem działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (działka Nr 108 o pow. 3326 m2) są nieuzbrojone i nieogrodzone. Sprzedaż działek nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, wprost wynika, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej to stanowi ono odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu. Przy czym przychód ten powstaje, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Stosownie do art. 10 ust. 3 powyższej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca uważa, że skoro odpłatne zbycie własnych działek będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (ostatnie w 2003 r.) i nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.