IBPBI/1/415-978/11/ZK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Czy od momentu zakończenia wynajmu nieruchomości dla uczelni, należy koszt amortyzacji uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu, w obniżonej wysokości, to jest proporcjonalnie do pozostałej wynajmowanej powierzchni (pod działalność gastronomiczną)?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 08 września 2011r. (data wpływu do tut. Biura 12 września 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej częściowo wynajmowanego środka trwałego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej częściowo wynajmowanego środka trwałego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem kamienicy, a jej udział wynosi 2/9 części. Kamienica jest wynajmowana na cele komercyjne, tj. w części wynajmowana jest dla uczelni, która prowadzi tam swoją działalność edukacyjną, a w pozostałej części wynajmowana jest restauracji na działalność gastronomiczną. Uczelnia wypowiedziała swoją umowę najmu i po upływie okresu wypowiedzenia część kamienicy (na którą składają się głównie sale wykładowe) nie będzie wynajmowana. Współwłaściciele kamienicy chcąc zapewnić sobie przychody z najmu rozpoczęli działania celem znalezienia kolejnego najemcy. Działania te polegają m.in. na podpisaniu umów z pośrednikami nieruchomości, zamieszczaniu ogłoszeń w prasie i internecie, poszukiwaniu najemcy za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Poszukiwania najemcy trwają już dwa miesiące, ale na chwilę obecną nie znaleziono nowego najemcy i w związku

z tym część kamienicy pozostanie od przyszłego miesiąca niewynajęta. Jednocześnie niewynajmowana część kamienicy nie służy celom prywatnym właściciela. Niewynajmowana część kamienicy będzie oczekiwała nieużywana na nowego najemcę do chwili podpisania kolejnej umowy najmu z nowym najemcą. Do chwili znalezienia nowego najemcy wynajmowana będzie jedynie część pod działalność gastronomiczną. Współwłaściciele nie zamierzają zakończyć działalności w zakresie wynajmowania nieruchomości, jednak może się okazać, że do końca roku i początkowych miesiącach kolejnego roku nowy najemca jeszcze się nie znajdzie. W całym okresie trwania umowy najmu, wartość całej nieruchomości (kamienicy) jest amortyzowana zgodnie ze stawką amortyzacyjną wynikającą z wykazu będącego załącznikiem do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszt amortyzacji stanowi koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza podstawę do opodatkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od momentu zakończenia wynajmu nieruchomości dla uczelni, koszt amortyzacji należy uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu, w obniżonej wysokości, to jest proporcjonalnie do pozostałej wynajmowanej powierzchni (pod działalność gastronomiczną)...

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszt amortyzacji można pozostawić w niezmienionej wysokości, tj. dokonywać odpisów amortyzacyjnych od całkowitej wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu są również te koszty, które służą zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów, z wyjątkiem art. 23. Właściciele nieruchomości podjęli wszelkie możliwe na chwilę obecną działania celem kontynuacji najmu nieruchomości. Podpisane są umowy z pośrednikami nieruchomości, zamieszczane są ogłoszenia w Internecie, co stanowi koszty zabezpieczające źródła przychodów. Podobny charakter ma również koszt amortyzacji wartości nieruchomości, którą współwłaściciele próbują wynająć w jak najszybszym czasie. Do czasu podpisania kolejnej umowy najmu nieruchomość pozostaje w pełnej gotowości do udostępnienia jej nowemu najemcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
  3. inne przedmioty

-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

  • grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  • budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W myśl art. 22g ust. 11 tej ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba, że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Zgodnie z art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Natomiast w myśl art. 22f ust. 4 tej ustawy, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem kamienicy (jej udział wynosi 2/9 części), która jest częściowo wynajmowana uczelni, prowadzącej tam swoją działalność edukacyjną, a w pozostałej części restauracji na działalność gastronomiczną. Uczelnia wypowiedziała swoją umowę najmu i po upływie okresu wypowiedzenia część kamienicy (na którą składają się głównie sale wykładowe) nie będzie wynajmowana. Współwłaściciele kamienicy chcąc zapewnić sobie przychody z najmu rozpoczęli działania celem znalezienia kolejnego najemcy. Działania te polegają m.in. na podpisaniu umów z pośrednikami nieruchomości, zamieszczaniu ogłoszeń w prasie i internecie, poszukiwaniu najemcy za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Poszukiwania najemcy trwają już dwa miesiące, ale na chwilę obecną nie znaleziono nowego najemcy i w związku z tym część kamienicy pozostanie od przyszłego miesiąca niewynajęta. Jednocześnie niewynajmowana część kamienicy nie służy celom prywatnym właściciela. Niewynajmowana część kamienicy będzie oczekiwała nieużywana na nowego najemcę do chwili podpisania kolejnej umowy najmu z nowym najemcą. Do chwili znalezienia nowego najemcy wynajmowana będzie jedynie część nieruchomości pod działalność gastronomiczną. Współwłaściciele nie zamierzają rezygnować z działalności w zakresie wynajmowania nieruchomości, jednak może się okazać, że do końca roku i w początkowych miesiącach kolejnego roku nowy najemca jeszcze się nie znajdzie. W całym okresie trwania umowy najmu, wartość całej nieruchomości (kamienicy) jest amortyzowana zgodnie ze stawką amortyzacyjną wynikającą z wykazu będącego załącznikiem do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszt amortyzacji stanowi koszt uzyskania przychodu.

Mając na względzie fakt, iż jak wynika z wniosku, cała nieruchomość (kamienica) jest przeznaczona na wynajem, a przerwa w wynajmowaniu jej części jest niezależna od wynajmujących, spowodowana została bowiem wypowiedzeniem umowy najmu przez najemcę stwierdzić należy, iż przedmiotem amortyzacji może nadal być cały wskazany we wniosku budynek. Przy czym, m.in. na Wnioskodawczyni jako wynajmującej ciąży obowiązek udowodnienia, że czyniła starania dla pozyskania najemców, a zatem nie zrezygnowała z wynajmu tej części środka trwałego. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej w zakresie najmu działalności gospodarczej, może zaliczać odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej nieruchomości (środka trwałego), jednakże w proporcji wynikającej z posiadanego udziału we własności tego składnika majątku, zgodnie z art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.