0113-KDIPT1-3.4012.801.2017.2.MWJ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
  • ustalenia, czy rozliczenie prac budowlanych z trzecim członkiem wspólnoty poprzez kompensatę stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
  • ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla ww. czynności,
  • INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

    Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2017 r. (data wpływu 8 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 stycznia 2018 r. (data wpływu 19 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

    • ustalenia, czy rozliczenie prac budowlanych z trzecim członkiem wspólnoty poprzez kompensatę stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
    • ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla ww. czynności,

    - jest nieprawidłowe.

    UZASADNIENIE

    W dniu 8 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:

    • prawa do odliczenia całej wartości podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług remontowych dachu,
    • ustalenia, czy rozliczenie prac budowlanych z trzecim członkiem wspólnoty poprzez kompensatę stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
    • ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla ww. czynności,
    • korekty podatku naliczonego w związku z podjęciem decyzji o wynajęciu lokali na cele mieszkaniowe,
    • zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy lokali, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy,
    • ustalenia, czy sprzedawane lokale należy traktować jako lokale mieszkalne, nawet w sytuacji jeśli będą one zaadoptowane na biura,
    • zastosowania stawki 8% do sprzedaży lokali, których powierzchnia nie przekracza 150 m2, przeznaczonych na cele mieszkaniowe

    oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

    Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 stycznia 2018 r. (data wpływu 19 stycznia 2018 r.), w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, przeformułowania pytania nr 4 wniosku i stanowiska oraz wskazanie, które pytania dotyczą stanu faktycznego, a które zdarzenia przyszłego.

    We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

    Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów.

    Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną (osoba niespokrewniona) nabył lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m 2, na zasadzie współwłasności w równych częściach - po 1/2 części każdy z nich (sprzedającym była osoba fizyczna). Lokal obejmuje III piętro budynku wraz ze strychem, będąc częścią nieruchomości, w której udział wynosi 31 364/101 218 części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości składa się z Wnioskodawcy, osoby, wraz z którą nabył wspomniany lokal oraz trzeciej osoby niezwiązanej z wnioskodawcą.

    Lokal, w części przypadającej na wnioskodawcę czyli 50 % wartości, wprowadzony został do ewidencji środków trwałych oraz podlega amortyzacji, z uwagi na to, iż Wnioskodawca oraz współwłaściciel nieruchomości prowadzą w ww. lokalu działalność gospodarczą (każdy z nich w ramach własnej działalności).

    Budynek, w którym mieści się lokal, jest budynkiem zaliczonym do obiektów zabytkowych, sklasyfikowany zgodnie PKOB jako budynek handlowo-usługowy ( symbol PKOB 1230). W związku z dokonanym zakupem Wnioskodawca będzie dokonywał następujących prac budowlanych:

    1. wynikających z wpisu zawartego w księdze wieczystej lokalu:
      1. roszczenie o wykonanie robót budowlanych polegających na remoncie więźby dachowej, wymiany pokrycia dachowego z dachówki ceramicznej na nowe pokrycie z dachówki ceramicznej, z zachowaniem jej poprzedniego układu, wymiany pokrycia papowego, wymiany obudów okien mansardowych w obrębie III piętra, remontu kominów oraz ścian kominowych, wieżyczki znajdującej się w narożu budynku nad III piętrem, wymiana rynien wraz z gzymsem w obrębie III piętra, w razie konieczności naprawa ścian nośnych III- go pietra i naprawa stropu nad III piętrem, wymiany pionów instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej w obrębię III piętra, wykonanie niezależnej od całego budynku instalacji c.o.,
      2. roszczenie o dokonywanie na własny koszt doraźnych napraw dachu, wieżyczki i pochyłych ścian III piętra,
      3. roszczenie o dokonywanie po wykonaniu wszystkich robót budowlanych na własny koszt napraw bieżących i kapitalnych wszystkich elementów budowlanych, stanowiących element części wspólnych a znajdujących się w obrębie lokalu.

    W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną, wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.

    1. wykonania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej robót, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym :
      • wykonania nowego pionu wspólnego dla całego budynku instalacji elektrycznej,
      • wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
      • wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłącza tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
      • wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
      • w przypadku zastosowania zasilania gazowego - wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
      • oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji CO od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja CO, mająca obsługiwać budynek poniżej III piętra mogła sprawnie działać,
      • wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
      • wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającym m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawienia nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawienie nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzenia wykładzin ściennych na parterze, malowania stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonania nowych balustrad, poręczy, wymiana istniejących okien na okna PCV, wymiana podokienników, wymiana posadzek na schodach, montaż domofonu, wykonanie nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.
    1. prace modernizacyjno-remontowe, które dokonywane będą przez Wnioskodawcę w nabytym przez niego lokalu (znajduje się na III piętrze oraz strychu).

    Cena sprzedaży lokalu została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót do których zobowiązani zostali nabywcy, przejmując zobowiązania sprzedającej. Uregulowanie należności nastąpiło w sposób następujący: nabywający zapłacili osobie sprzedającej 1/3 ceny sprzedaży, zaś pozostała kwota należności (2/3 umówionej ceny nabycia) została scedowana przez sprzedającą na rzecz jej brata, tytułem darowizny (brat sprzedającej jest właścicielem pozostałej części nieruchomości i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Strony ustaliły, że koszt prac budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (remont klatki schodowej, remont całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonanie pionów wentylacyjnych w budynku), w których partycypować winien także właściciel pozostałej części nieruchomości, zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę kosztów tych prac z nabytą przez niego w drodze darowizny od siostry wierzytelnością wobec kupujących, z tytułu niezapłaconej części (2/3) ceny sprzedaży.

    Nabywający oświadczyli, że przedmiotowa suma niezapłaconej przez nich części ceny sprzedaży lokalu) pokrywa w całości przypadający na właściciela pozostałej części nieruchomości udział w kosztach przeprowadzenia tych prac.

    Z zapisów aktu notarialnego wprost wynika, że większość nakazanych do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac, ma charakter odtworzeniowy, mający na celu przywrócenie stanu poprzedniego budynku. Nowo powstałymi elementami mają być jedynie elementy instalacji c.o. i jej system zasilający, wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza oraz adaptacja pomieszczeń nabytego lokalu na lokale biurowe. Tak więc remont pomieszczeń zaliczony będzie bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, natomiast wszelkie prace modernizacyjne, zmieniające charakter zakupionego lokalu, podwyższą wartość początkową środka trwałego- lokalu mieszkalnego.

    Wnioskodawca zamierza dokonać podziału przypadającej na niego części lokalu w taki sposób, aby powstało biuro, które będzie wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej oraz kilka lokali biurowych, które przeznaczone będą do wynajmu. Tak więc całość powierzchni nabytego lokalu ma służyć działalności gospodarczej wnioskodawcy.

    Drugi ze współwłaścicieli również wykorzysta przypadającą na niego część lokalu w ten sam sposób.

    W przypadku, gdy wynajem lokali na biura nie zostanie zrealizowany przez brak zainteresowanych, Wnioskodawca rozważy możliwość wynajęcia lokali na cele mieszkaniowe, ich sprzedaż lub przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe.

    Wnioskodawca nabywa zarówno materiały budowlane opodatkowane odpowiednimi stawkami VAT jak i materiały na zasadzie odwrotnego obciążenia jako przedsiębiorca. Ponieważ jest właścicielem 1/2 nieruchomości nabywa połowę materiałów remontowych oraz połowę wykonywanych usług przeznaczonych do przeprowadzenia remontu i modernizacji. Pozostałą część nabywa na swoją rzecz drugi współwłaściciel.

    W chwili obecnej Wnioskodawca nie jest w stanie ustalić, czy poniesione przez niego nakłady na modernizowane lokale przekroczą 30% ich wartości początkowej.

    Wnioskodawca prowadzi remont i modernizację lokalu, którego jest współwłaścicielem. W chwili obecnej nie wynajmuje, nie sprzedaje ani nie zmienia przeznaczenia ww. lokalu.

    W lokalu wykonywany jest zarówno remont w rozumieniu przepisów Prawo budowlane oraz będzie wykonywana modernizacja i ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest znana data zakończenia prac budowlanych.

    W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazuje, że pytania 2, 3, 4 są pytaniami dotyczącymi stanu faktycznego, pozostałe dotyczą zdarzeń przyszłych.

    1. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    2. Wnioskodawca nabył udziały w lokalu w dniu 26.01.2016 r.
    3. Wszystkie faktury związane z remontem wskazanym w pytaniu nr 3 wystawiane są z uwzględnieniem 50% udziału w nieruchomości obu współwłaścicieli, tj. wartość wykonanych robót dzielona jest na połowę a wykonawca wystawia fakturę obejmującą 50% wykonanych robót na jednego współwłaściciela i 50% na drugiego współwłaściciela. Zakup materiałów remontowych dokonywany jest na tej samej zasadzie - połowę materiałów nabywa jeden współwłaściciel, połowę drugi współwłaściciel.
    4. Każdy ze współwłaścicieli nabywa część (połowę) towarów i usług związanych z remontem dachu na swoją rzecz.
    5. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać towary i usługi związane z remontem dachu do czynności opodatkowanych w zakresie:
      1. użytkowania przez Wnioskodawcę części lokalu na biuro, niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej,
      2. wynajmu nowo powstałych lokali na cele niemieszkalne dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Jeśli nie uda się pozyskać chętnych do wynajęcia lokali na cele związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą, Wnioskodawca rozważy możliwość wynajęcia lokali na cele mieszkalne - zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT lub dokona ich zbycia.
    6. W przypadku, gdy nabywane towary i usługi związane z remontem dachu, objęte zakresem pytania nr 3 wniosku, będą wykorzystywane do czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, Wnioskodawca nie będzie miał możliwości odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Wnioskodawca zamierza w takiej sytuacji zastosować proporcję, o której mowa w przepisie art. 90 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
    7. Remont opisany w pyt. 4 wykonany zostanie przez firmy zewnętrzne.
    8. W wyniku wyodrębnienia odrębnych nieruchomości przewidywane jest powstanie biura i dwóch lokali do wynajmu.
    9. W momencie nabycia lokalu Wnioskodawca planował wykorzystanie podmiotowej części lokalu wyłącznie do czynności opodatkowanych. Wynajem (lokali przeznaczonych na wynajem z wyłączeniem biura) na cele mieszkalne lub sprzedaż, brane są pod uwagę wyłącznie w przypadku braku możliwości wynajęcia nowo powstałych lokali w ramach czynności opodatkowanych.
    10. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu lokalu. Sprzedającym była osoba nie będąca podatnikiem podatku od towarów i usług.
    11. Wnioskodawca zamierza dokonać wyodrębnienia lokali i wynajmować każdy z nich we własnym imieniu i na własny rachunek.
    12. Umowy z najemcami zostaną tak skonstruowane, że będzie z nich jasno wynikało, czy wynajmowane lokale będą służyć wyłącznie celom mieszkaniowym czy wyłącznie działalności gospodarczej, tak aby Wnioskodawca mógł prawidłowo ustalić stawkę podatku VAT związaną z wynajęciem lokalu.
    13. Wnioskodawca nie jest w stanie podać konkretnej daty oddania do użytkowania lokali. W chwili obecnej trwa remont nieruchomości.
    14. Wartość początkowa powstałych lokali przekroczy 15 000 zł.
    15. Wśród lokali, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości będzie znajdowało się biuro Wnioskodawcy, które nie będzie podlegało wynajęciu, natomiast ewentualnemu wynajęciu na cele mieszkaniowe mogą podlegać dwa inne lokale.
    16. Wnioskodawca nabył nieruchomość - lokal mieszkalny od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i nie będącej czynnym podatnikiem VAT. Budynek wybudowany został przed 1945 rokiem, więc pierwsze zasiedlenie zgodnie z wykładnią językową (pierwsze zajęcie, użytkowanie budynku) nastąpiło przed 1945 rokiem. Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać daty pierwszego zajęcia lokalu oraz osób które tego dokonały, ponieważ nie są to dane, które mógłby w jakikolwiek sposób uzyskać. Mając na uwadze fakt, że użytkowanie lokali rozpoczęło się przed 1945 rokiem, w momencie ewentualnej sprzedaży wyodrębnionych lokali upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    17. W chwili obecnej Wnioskodawca nie jest w stanie ustalić, czy nakłady wskazane w pkt 1, 2, 3 opisu przekroczą 30 % wartości początkowej tych lokali, z uwagi na fakt, że większość prac niezbędnych do wykonania, nie stanowi ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z definicją remontu zawartą w ustawie Prawo budowlane, prace wskazane w pkt 1, 2, 3, w większości stanowią remont, więc nie mogą zostać uznane za ulepszenie wskazane w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 a lit. b oraz art. 2 ust. 14 przepisów ustawy o podatku od towaru i usług. Tak więc dopiero po zakończeniu remontu i prac modernizacyjnych (stanowiących ulepszenie środka trwałego), Wnioskodawca będzie w stanie ustalić jaka jest wartość ulepszeń dokonanych w lokalach.
    18. Jeśli na etapie prowadzenia prac polegających na ulepszeniu nabytych lokali, Wnioskodawca w dalszym ciągu będzie miał w zamiarze wykorzystywanie całości lokali, które powstaną po wyodrębnieniu, do czynności opodatkowanych, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    19. Wnioskodawca w chwili obecnej prowadzi remont i modernizację przedmiotowych lokali i nie jest w stanie podać dnia, miesiąca i roku oddania lokali do użytkowania.
    20. Wnioskodawca planuje oddanie lokali (z wyjątkiem biura) do oddania w użytkowanie w wykonaniu wyłącznie czynności opodatkowanych. Może jednak się zdarzyć, że Wnioskodawca pozyska wyłącznie klientów zainteresowanych najmem lokalu mieszkalnego i wtedy będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku VAT. Termin oddania wskazano w pkt 19.
    21. W przypadku, gdy Wnioskodawca pozyska klientów, którym wynajmie lokal, nie przewiduje sprzedaży tych lokali. Jeżeli przez dłuższy okres czasu np. 1 rok , nie uda się wynająć lokali, Wnioskodawca będzie rozważał sprzedaż ww. lokali.
    22. Wnioskodawca do dnia rozpoczęcia remontu wykorzystywał nabyty lokal wyłącznie do celów opodatkowanych, po przeprowadzeniu remontu i wydzieleniu pomieszczeń (zniesieniu współwłasności lokalu) ma zamiar całość lokali, które powstaną po ich wyodrębnieniu nadal wykorzystać wyłącznie do czynności opodatkowanych. Wynajem na cele mieszkalne lub sprzedaż brane są pod uwagę wyłącznie w przypadku braku możliwości wynajęcia nowo powstałych lokali w ramach czynności opodatkowanych.
    23. Lokale, które powstaną w wyniku podziału istniejącego lokalu nie zmienią swojego statusu, więc nadal będą lokalami mieszkalnymi znajdującymi się w budynku sklasyfikowanym pod symbolem PKOB 1230. Tak więc będą spełniały definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zgodnie z art. 43 ust. 12a ustawy o VAT.
    24. Wnioskodawca zakłada, że jeśli wartość ulepszeń poniesionych na lokale przekroczy 30%, będą one wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej.
    W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
    1. Czy w związku z remontem klatki schodowej, całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonaniem pionów wentylacyjnych w budynku, które mają zostać rozliczone kompensatą z trzecim członkiem wspólnoty, należy uznać, że kompensata stanowi zapłatę za ww. remont? (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 4, ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku).
    2. Czy w związku z rozliczeniem prac remontowych na zasadzie kompensaty z trzecim członkiem wspólnoty mieszkaniowej, Wnioskodawca powinien rozpoznać w chwili nabycia nieruchomości obrót z tytułu otrzymania zapłaty? (ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku).

    Zdaniem Wnioskodawcy.

    1. W tym przypadku kompensata nie jest obrotem w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT i należy potraktować ją jedynie jako sposób rozliczenia wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę, będących formą zapłatą za nabyty lokal. (Wnioskodawca nie zapłacił części należności za lokal, ale wykona remont części wspólnych, również tej części, którą miałby wyremontować trzeci członek wspólnoty mieszkaniowej). Wnioskodawca ponosi 50 % całości kosztów związanych z remontem klatki schodowej, całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonaniem pionów wentylacyjnych w budynku, ale odliczy podatek naliczony w wysokości 31 364/101 218 części z każdej faktury dokumentującej wykonanie robót (zgodnie z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości) (oznaczone we wniosku jako stanowisko nr 4, ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).
    2. Zdaniem Wnioskodawcy kompensata nie jest obrotem w rozumieniu art. 29a ust.1 ustawy o VAT, ponieważ nie stanowi zapłaty za wykonane usługi, ani nie jest zaliczką na poczet wykonania przyszłych usług i w momencie nabycia lokalu nie powstał u niego obowiązek podatkowy wskazany w art. 19a ust. 1 oraz ust. 8 ustawy o VAT (przedstawione w uzupełnieniu wniosku).
    W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie
    • ustalenia, czy rozliczenie prac budowlanych z trzecim członkiem wspólnoty poprzez kompensatę stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
    • ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla ww. czynności,

    -jest nieprawidłowe.

    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (..).

    Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną (osoba niespokrewniona) nabył lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2, na zasadzie współwłasności w równych częściach - po 1/2 części każdy z nich (sprzedającym była osoba fizyczna). Lokal obejmuje III piętro budynku wraz ze strychem, będąc częścią nieruchomości, w której udział wynosi 31 364/101 218 części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości składa się z Wnioskodawcy, osoby, wraz z którą nabył wspomniany lokal oraz trzeciej osoby niezwiązanej z Wnioskodawcą.

    W związku z dokonanym zakupem Wnioskodawca będzie wykonywał na rzecz wspólnoty mieszkaniowej następujące prace budowlane, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym:

    • wykonania nowego pionu wspólnego dla całego budynku Instalacji elektrycznej,
    • wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
    • wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłączą tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
    • wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
    • w przypadku zastosowania zasilania gazowego - wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
    • oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji CO od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja CO, mająca obsługiwać budynek poniżej III pietra mogła sprawnie działać,
    • wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
    • wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającym m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawienia nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawienie nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzenia wykładzin ściennych na parterze, malowania stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonania nowych balustrad, poręczy, wymiana istniejących okien na okna PCV, wymiana podokienników, wymiana posadzek na schodach, montaż domofonu, wykonanie nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.

    W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną, wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.

    Ad. 1.

    W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość w kwestii dotyczącej ustalenia, czy rozliczenie prac budowlanych z trzecim członkiem wspólnoty poprzez kompensatę stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

    Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

    Jak wynika z art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku a także koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

    Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 7 ustawy podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

    1. stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
    2. udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
    3. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku

    Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy, podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 13, obniża się o:

    1. kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
    2. wartość zwróconych towarów i opakowań, z zastrzeżeniem ust. 11 i 12;
    3. zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
    4. wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.

    Zgodnie z art. 29a ust. 13 ustawy, w przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1-3, obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej w wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, dokonuje się pod warunkiem posiadania przez podatnika, uzyskanego przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy, w którym nabywca towaru lub usługobiorca otrzymał fakturę korygującą, potwierdzenia otrzymania faktury korygującej przez nabywcę towaru lub usługobiorcę, dla którego wystawiono fakturę. Uzyskanie potwierdzenia otrzymania przez nabywcę towaru lub usługobiorcę faktury korygującej po terminie złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy uprawnia podatnika do uwzględnienia faktury korygującej za okres rozliczeniowy, w którym potwierdzenie to uzyskano.

    Regulacje dotyczące potrącania wzajemnych wierzytelności zawierają przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.).

    Zgodnie z art. 498 § 1 i 2 ustawy Kc., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

    Powyższe przepisy oznaczają, że potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności), następuje wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony. Potrącenie stanowi zatem formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą.

    Z uwagi na wskazane przepisy stwierdzić należy, że w przypadku transakcji potrącenia wzajemnych wierzytelności dochodzi do rozliczenia transakcji, gdzie kompensata stanowi formę zapłaty.

    Należy przy tym wskazać, że potrącenie ustawowe pozwala na uregulowanie zobowiązań, ale nie przez ich realne spełnienie, lecz przez wzajemne umorzenie wierzytelności stron, na skutek czego zobowiązania stron wygasają. Wskutek potrącenia wierzytelność Wnioskodawcy o zapłatę wynagrodzenia zostaje umorzona w tej części, w jakiej potrącona kwota została przeznaczona na poczet prac budowlanych.

    Należy podkreślić, że funkcja zapłaty wyraża się w tym, że w wyniku potrącenia wzajemne zobowiązania dłużników ulegają umorzeniu tak, jakby dłużnicy spełnili świadczenia. Wprawdzie przez potrącenie strony nie otrzymują efektywnie należnych im świadczeń, ale wskutek zaliczenia wierzytelności jednej z nich na poczet wierzytelności drugiej, każda ze stron zostaje zwolniona ze swego długu, co pozwala uznać ich długi za spłacone.

    We wniosku Wnioskodawca wskazał, że cena sprzedaży lokalu została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót do których zobowiązani zostali nabywcy, przejmując zobowiązania sprzedającej. Uregulowanie należności nastąpiło w sposób następujący: nabywający zapłacili osobie sprzedającej 1/3 ceny sprzedaży, zaś pozostała kwota należności (2/3 umówionej ceny nabycia) została scedowana przez sprzedającą na rzecz jej brata, tytułem darowizny (brat sprzedającej jest właścicielem pozostałej części nieruchomości i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Strony ustaliły, że koszt prac budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (remont klatki schodowej, remont całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonanie pionów wentylacyjnych w budynku), w których partycypować winien także właściciel pozostałej części nieruchomości, zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę kosztów tych prac z nabytą przez niego w drodze darowizny od siostry wierzytelnością wobec kupujących, z tytułu niezapłaconej części (2/3) ceny sprzedaży. Nabywający oświadczyli, że przedmiotowa suma niezapłaconej przez nich części ceny sprzedaży lokalu pokrywa w całości przypadający na właściciela pozostałej części nieruchomości udział w kosztach przeprowadzenia tych prac.

    Należy również zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie przewidują szczególnych warunków dotyczących ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku regulowania płatności poprzez potrącenie wierzytelności wzajemnych.

    Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro cena sprzedaży lokalu została m.in. pomniejszona o wartość prac budowlanych części wspólnych nieruchomość, w których partycypować winien także trzeci właściciel wspólnoty mieszkaniowej i koszty tych prac zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę, to kompensata ta jest zapłatą za prace budowlane i stanowi podstawę opodatkowania, na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy.

    Zatem stanowisko, w którym Wnioskodawca wskazał, że „(...) kompensata nie jest obrotem w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT”, należało uznać za nieprawidłowe.

    Ad.2

    Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

    W myśl art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powołany przepis art. 19a ust. 1 ustawy formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

    Z opisu sprawy wynika, że w akcie notarialnym będącym podstawą dokonania przeniesienia własności lokalu mieszkalnego zawarta będzie cena sprzedaży lokalu, która została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót do których zobowiązani zostali nabywcy, przejmując zobowiązania sprzedającej i strony ustaliły, że koszt prac budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, w których partycypować winien także właściciel pozostałej części nieruchomości, zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę kosztów tych prac. Nabywający oświadczyli, że przedmiotowa suma niezapłaconej przez nich części ceny sprzedaży lokalu pokrywa w całości przypadający na właściciela pozostałej części nieruchomości udział w kosztach przeprowadzenia tych prac.

    Z powyższego wynika, że Wnioskodawca podpisując akt notarialny przenoszący własność lokalu mieszkalnego zobowiązał się do wykonania prac budowlanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a cena sprzedaży lokalu została pomniejszona o wartość tych robót. Zatem Wnioskodawca, nie płacąc ceny rynkowej lokalu, otrzymał zaliczkę na poczet robót budowlanych, których wykonanie zostało uwzględniane w akcie zakupu.

    Należy zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji zaliczki, zadatku, przedpłaty, raty.

    Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r.:

    • zaliczka oznacza część należności wpłacaną lub wypłacaną z góry na poczet tej należności (str. 1221);
    • zadatek oznacza sumę pieniędzy wręczaną przy zawieraniu umowy w celu zapewnienia jej wykonania (str. 1210);
    • przedpłata oznacza część ceny towaru wypłacaną w celu uzyskania gwarancji jego zakupu w określonym terminie (str. 774);
    • rata oznacza część należności pieniężnej, płatną w oznaczonym terminie (str. 831).

    Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że aby daną wpłatę pieniężną móc uznać za przedpłatę, zaliczkę, zadatek lub ratę, musi ona zostać dokonana na poczet przyszłej konkretnej transakcji. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

    W przedmiotowej sprawie, w akcie notarialnym znajduje się zapis mówiący, iż cena sprzedaży lokalu została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

    Tym samym w niniejszej sprawie, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami prawa podatkowego, w sytuacji, gdy przed wykonaniem prac budowlanych Wnioskodawca otrzyma całość zapłaty w związku z rozliczeniem prac remontowych na zasadzie kompensaty z trzecim właścicielem wspólnoty mieszkaniowej, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania zapłaty za prace budowlane, tj. w przedmiotowej sprawie - z chwilą podpisania aktu notarialnego, w myśl art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy.

    Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że obowiązek podatkowy w związku z rozliczeniem prac remontowych na zasadzie kompensaty z trzecim członkiem wspólnoty mieszkaniowej – zgodnie z powołanym wyżej 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy – powstanie z chwilą podpisania przez Wnioskodawcę aktu notarialnego nabycia części lokalu obejmującego III piętro budynku wraz ze strychem.

    Zatem stanowisko, w którym Wnioskodawca wskazał, że „(...) w momencie nabycia lokalu nie powstał u niego obowiązek podatkowy wskazany w art. 19a ust. 1 oraz ust. 8 ustawy o VAT”, należało uznać za nieprawidłowe.

    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

    Końcowo Organ wyjaśnia, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania dla remontu klatki schodowej, całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonaniem pionów wentylacyjnych w budynku, który zostanie rozliczony kompensatą z trzecim członkiem wspólnoty oraz ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego dla ww. czynności. Natomiast w pozostałym zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

    Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub zmiany stanu prawnego, niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

    Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

    Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

    1. z zastosowaniem art. 119a;
    2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ....., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

    Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.