0111-KDIB3-1.4012.484.2018.1.BW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Momentu powstania obowiązku podatkowego odnośnie opisanych we wniosku transakcji sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 czerwca 2018r. (data wpływu 15 czerwca 2018r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego odnośnie opisanych we wniosku transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego odnośnie opisanych we wniosku transakcji sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca działając jako strona sprzedająca zawarł 23 maja br. przedwstępną umowę sprzedaży (Rep. /.../) następujących nieruchomości:

  1. Całej niezabudowanej działki oznaczonej we wstępnym projekcie podziału jako działka „A” o powierzchni 0,1353 ha, która powstanie z podziału położonej w /.../ działki nr 198/8 o powierzchni 0,2218 ha, powstałej z podziału działki nr 198/5.
  2. Całej niezabudowanej działki oznaczonej we wstępnym projekcie podziału jako działka „I” o powierzchni 0,0659 ha, która powstanie z podziału położonej w /.../ działki nr 194/24 o powierzchni 0,1034 ha.
  3. Cały przysługujący Spółce udział wynoszący 6/8 części w niezabudowanej działce oznaczonej we wstępnym projekcie podziału jako działka „E” o powierzchni 0,0416 ha, która powstanie z podziału położonej w /.../ działki nr 196/9 o powierzchni 0,0689 ha, powstałej z podziału działki nr 196/6.

Wnioskodawca działając jako strona sprzedająca zawarł 23 maja br. przedwstępną umowę sprzedaży (Rep. /.../) następującej nieruchomości:

1. Całej niezabudowanej działki oznaczonej we wstępnym projekcie podziału jako działka „C” o powierzchni 0,1447 ha, która powstanie z podziału położonej w /.../ działki nr 197/8 o powierzchni 0,2266 ha, powstałej z podziału działki nr 197/5.

Wnioskodawca oświadczył że opisane wyżej nieruchomości nie leżą w strefie co do której została podjęta przez Radę Gminy uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz Gminy oraz nie leży w specjalnej strefie rewitalizacji. Nie stanowi gruntu, o którym mowa w art. 37a ust 1. Ustawy o lasach, z związku z czym nie będzie podlegać prawie pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe, o którym mowa w powołanej ustawie. Stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, jej powierzchnia w każdej z podpisanych umów będzie mniejsza niż 0,30 ha, w związku z czym do czynności objętej umową przyrzeczoną sprzedaży nie będą miały zastosowania przepisy powołanej wyżej ustawy.

Strony postanawiają, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte po spełnieniu się warunków polegających na uzyskaniu przez stronę zobowiązującą się kupić ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działek: nr 197/5, a następnie działki nr 197/8; nr 196/6; 198/5 i 194/24, a następnie działek 196/9 oraz 198/8 zgodnie z opisanym wyżej wstępnym podziałem, nie później niż w terminie jednego miesiąca licząc od dnia uzyskania tego dokumentu.

Strony postanowiły, że zapłata przez spółkę kupującą całej ceny zostanie dokonania w następujący sposób: część ceny sprzedaży w kwocie netto w terminie do dnia 31 grudnia 2019 roku, kwota podatku VAT w terminie 30 dni licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Strony postanowiły, że wydanie w posiadanie przedmiotu niniejszej umowy przez stronę zobowiązującą się sprzedać na rzecz strony zobowiązującej się kupić nastąpi w dniu zawarcia obu umów przedwstępnych sprzedaży. Z dniem wydania Nabywca uprawniony jest do prowadzenia prac budowalnych na tym terenie i do strony zobowiązującej się kupić należą wszelkie z tym związanie korzyści i ciężary. Wnioskodawca zobowiązuje się do chwili zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży nie dokonywać jakichkolwiek rozporządzeń nieruchomością stanowiącą przedmiot umowy, nie obciążać nieruchomości.

Wnioskodawca otrzymał decyzję nr /.../ z dnia /.../ roku od Prezydenta /.../ zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z instalacjami wewnętrznymi na działkach nr 194/21; 194/24; 195/6; 196/6; 197/5; 198/5 obręb 5 /.../.

Na terenie objętym wnioskiem obowiązuje ostateczna decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr /..../.

Do decyzji z /.../ opisanej powyżej została wydana decyzja na /..../ z dnia /.../ zmieniająca decyzję pozwolenia na budowę oraz zatwierdzająca zamienny projekt budowlany. Zmiany dotyczą: powierzchni biologicznie czynnej, likwidację szachtów doświetlających, wprowadzenie świetlików na terenie, wprowadzenie schodów zewnętrznych na terenie, zmianę lokalizacji elementu napowietrzającego część podziemną na cele oddymiania, wprowadzenie palisady, zmianę wielkości śmietnika, wprowadzenie wiaty rowerowej, zmianę powierzchni utwardzonych oraz powiększenie części podziemnej oraz związana z tym zmiana kubatury części podziemnej. Pozostałe warunki decyzji z /.../ pozostają bez zmian i nadal obowiązują.

Obie strony transakcji są czynnymi podatnikami podatku VAT.

W związku z powyższym, zadano następujące pytanie:

W jakiej dacie u Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy dotyczący przedmiotowych transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy wystąpi w dacie wydania przedmiotu umowy, która miała miejsce w dniu podpisania umów przedwstępnych sprzedaży.

Obowiązek podatkowy w przypadku dostawy nieruchomości powstaje na zasadach ogólnych, a więc stosownie do treści art. 19a ustawy o VAT — z chwilą dokonania dostawy, czyli w momencie przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością (towarem) jak właściciel (art. 7 ustawy o VAT).

Jak wskazano w broszurze wydanej przez MF zatytułowanej Zmiany w zakresie określania momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT od 1 stycznia 2014 r. (strona 8) Minister Finansów stoi na stanowisku, że dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) ma miejsce w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc w dniu podpisania aktu notarialnego o ile wcześniej nie nastąpiło wydanie budynku lub lokalu albo nie nastąpiła zapłata.

W ocenie Ministra Finansów obowiązek podatkowy powstaje więc:

  • w momencie zawarcia umowy sprzedaży,
  • -w momencie wydania budynku/lokalu,
  • w momencie zapłaty (do wysokości zapłaty), w zależności od tego, które zdarzenie ma miejsce wcześniej.

W obrocie nieruchomościami obowiązek podatkowy VAT powstaje, niezależnie od regulacji prawa cywilnego, z momentem przekazania fizycznego władztwa. Istotne są skutki ekonomiczne i faktyczne przeniesienia władania nieruchomością, a nie samo zawarcie umowy sprzedaży.

Z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego zarówno wydanie towaru, jak i wykonanie usługi należy rozumieć jako czynności faktyczne. W sytuacji dostarczenia towaru do magazynu odbiorcy, wydanie towaru dokonuje się z chwilą objęcia towaru w posiadanie przez odbiorcę, czyli zwykle po wyładowaniu i pokwitowaniu odbioru. Natomiast w sytuacji odebrania towaru z magazynu dostawcy, wydanie towaru dokonuje się z chwilą załadowania i pokwitowania odbioru. Wydania rzeczy nie można natomiast utożsamiać z przeniesieniem własności rzeczy. Tym samym w przypadku dostawy nieruchomości, dla celów określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, wydanie towaru w rozumieniu ustawy o VAT może nastąpić w momencie innym niż sporządzenie aktu notarialnego czy zawarcie umowy sprzedaży bez zachowania aktu notarialnego.

Tym samym ustawodawca odstąpił od powiązania pojęcia wydania nieruchomości z cywilistycznym ujęciem przeniesienia własności tej nieruchomości. Zatem dla określenia chwili powstania obowiązku podatkowego nie ma znaczenia moment sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Obowiązuje bowiem w tym zakresie zasada ogólna z art. 19a ustawy o VAT, zgodnie z którą wydanie nieruchomości należy traktować jako czynność faktyczną, autonomiczną w stosunku do prawa cywilnego. Zatem przedmiot czynności opodatkowanej jest wydany w rozumieniu art. 19a ustawy o VAT wtedy, gdy nabywca uzyskuje możliwość faktycznego dysponowania rzeczą. Takie warunki spełnia niewątpliwie przekazanie nieruchomości do dysponowania przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane (Dz.U. z 2017 roku, poz. 1332).

Nie chodzi tu oczywiście o rozporządzanie rzeczą w znaczeniu prawnym.

Reasumując, za dzień wydania nieruchomości dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT rozumieć należy dzień przeniesienia własności nieruchomości w sensie ekonomicznym, a nie w sensie prawnym. Tym samym, jeżeli przekazanie nieruchomości nastąpiło przed podpisaniem aktu notarialnego umowy przyrzeczonej, za moment dokonania dostawy należy uznać dzień faktycznego postawienia nieruchomości do dyspozycji nabywcy. W przedmiotowej sprawie zdaniem Wnioskodawcy wydanie nieruchomości nastąpiło z dniem podpisania obu umów przedwstępnych sprzedaży, tj. dnia 23 maja br.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017, poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawa o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1

W myśl art. 19a ust. 3 ustawy o VAT, usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Według art. 19a ust. 5 pkt 4 tej ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

  1. dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
  2. świadczenia usług:
    • telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych,
    • wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
    • najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
    • ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
    • stałej obsługi prawnej i biurowej,
    • dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

-z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy o VAT w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności.

Natomiast, w myśl art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

W myśl cyt. wyżej przepisów art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów powstaje z chwilą dokonania dostawy tych towarów, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych towarów, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z cyt. wcześniej art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (...).

W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się przy tym, że z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem, chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Użycie określenia „jak właściciel” oznacza, że moment powstania obowiązku podatkowego nie jest uzależniony od przeniesienia prawa własności rzeczy, ale uzyskania możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. Definicję „dysponowania rzeczą jak właściciel”, należy rozumieć szeroko. Wydanie rzeczy rozumieć należy zatem w znaczeniu potocznym, tj. jako fizyczne umożliwienie dysponowania towarem. Niemniej jednak wydanie musi nastąpić w związku z dostawą towarów.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca działając jako strona sprzedająca zawarł 23 maja br. przedwstępną umowę sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości.

Strony postanowiły, że zapłata przez spółkę kupującą całej ceny zostanie dokonania w następujący sposób: część ceny sprzedaży w kwocie netto w terminie do dnia 31 grudnia 2019 roku, kwota podatku VAT w terminie 30 dni licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Strony postanowiły, że wydanie w posiadanie przedmiotu niniejszej umowy przez stronę zobowiązującą się sprzedać na rzecz strony zobowiązującej się kupić nastąpi w dniu zawarcia obu umów przedwstępnych sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz wyżej powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy w dniu 23 maja 2018r. tj. w dniu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży – jak bowiem wskazał Wnioskodawca w tym dniu nastąpiło wydanie w posiadanie nieruchomości do dyspozycji nabywcy.

Tym samym przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy, jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w /.../, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.