ITPB2/415-728/11/IL | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Czy zbycie nieruchomości nabytej w 2010 r. i nabycie w drodze zamiany 1/2 udziału w nieruchomości będzie wolne od opodatkowania ?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2011 r. (data wpływu 3 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia w drodze zamiany nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia w drodze zamiany nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2010 r. otrzymał Pan w drodze zawartej umowy darowizny nieruchomość zabudowaną budynkiem. W roku 2011 postanowił Pan zamienić otrzymaną nieruchomość na 1/2 udziału w innej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym i garażem. Wartość nieruchomości otrzymanej przez Pana w drodze umowy darowizny została wyceniona na 492.000 zł. Udział w nieruchomości będącej przedmiotem umowy zamiany został oszacowany na 622.900 zł. W dniu 15 czerwca 2011 r. aktem notarialnym dokonał Pan zamiany nieruchomości nabytej w drodze umowy darowizny na 1/2 udziału w nieruchomości. W umowie zamiany wpisano, iż podatnik dokonał dopłaty w wysokości 80.000 zł, tytułem wyrównania wartości zamienianych nieruchomości.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie:

Czy zbycie nieruchomości nabytej w 2010 r. i nabycie w drodze zamiany 1/2 udziału w nieruchomości będzie wolne od opodatkowania ...

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie :

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, (...) w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Ponadto odpłatne zbycie nie może nastąpić w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności w tym również umowę zamiany. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) poprzez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również formę odpłatnego zbycia rzeczy.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...). Stosownie do treści normatywnej przepisu art. 19 ust. 2 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Zgodnie z przepisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 wskazanej ustawy, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2).

Wnioskodawca uważa, iż z uwagi na fakt nabycia przez Niego nieruchomości w 2010 r. mają zastosowanie przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r. Zgodnie z treścią normatywną przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zdaniem Wnioskodawcy warunkiem koniecznym jest złożenie w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania podatnika zeznania podatkowego PIT-39, w którym należy wykazać dochód zwolniony z opodatkowania. Podatnik zobligowany jest do złożenia zeznania podatkowego po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych.

W opinii Wnioskodawcy w odniesieniu do przedstawionego przez Niego stanu faktycznego spełnił wszystkie przewidziane w przepisach prawa warunki do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Zawarcie umowy zamiany nieruchomości nabytej w roku podatkowym 2010 na 1/2 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym, garażem jest tożsame z przeznaczeniem całości uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym, Wnioskodawca podnosi, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. będzie zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku w wysokości 19% i będzie zobligowany do złożenia w urzędzie skarbowym wyłącznie zeznania podatkowego PIT-39, w którym wykaże dochód zwolniony z opodatkowania w terminie do dnia 30 kwietnia 2012 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi ich odpłatne zbycie.

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

Z przedstawionego w złożonym wniosku stanu faktycznego wynika, że w związku ze zbyciem w drodze zamiany w dniu 15 czerwca 2011 r. nieruchomości zabudowanej budynkiem, nabytej w drodze darowizny w 2010 r. o wartości 492.000 zł otrzymał Pan 1/2 udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym i garażem o wartości 622.900 zł. Tytułem wyrównania wartości zamienianych nieruchomości dokonał Pan dopłaty w wysokości 80.000 zł.

Mając na uwadze powyższe dokonana zamiana nieruchomości stanowi dla Pana źródło przychodu, ponieważ miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z uwagi, iż przedmiotową nieruchomość nabył Pan w 2010 r. dla określenia skutków podatkowych jej zbycia należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 - 4 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Zatem przychodem Pana podlegającym opodatkowaniu będzie wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże wskazać należy, że osiągnięty dochód może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

  1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
  3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
  4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
  • przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W związku z tym zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku oraz gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem. Budynek niemieszkalny tj. budynek użytkowy i garaż oraz związany z nim grunt nie mieści się zaś w ww. katalogu.

W związku z powyższym, mając na uwadze przepisy warunkujące przedmiotowe zwolnienie, należy stwierdzić, iż mają one w Pana przypadku zastosowanie w części dotyczącej nabycia udziału w budynku mieszkalnym oraz udziału w gruncie związanego z tym budynkiem. Przedmiotowe zwolnienie nie dotyczy natomiast budynku użytkowego i garażu oraz związanego z nimi gruntu. Cytowany uprzednio przepis art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych operuje zamkniętym katalogiem nieruchomości i praw majątkowych, których nabycie w drodze zamiany uprawnia do zwolnienia z opodatkowania, przy czym w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych obejmuje on wyłącznie budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku oraz grunt, udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem.

Zatem istotne dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest to, aby przedmiotem nabycia w drodze zamiany były wyłącznie nieruchomości i prawa majątkowe (lub udział w nieruchomościach i prawach), wymienione w tym przepisie.

Należy wyjaśnić, iż zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu zamiany, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych z odpłatnego zbycia w drodze zamiany przychodach.

Powstanie obowiązku podatkowego w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na mocy umowy zamiany jest uzależnione od wzajemnych relacji wartości nieruchomości zbytej i wartości nieruchomości, nabytej w drodze zamiany.

Jeśli przychód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany w całości zostaje przeznaczony na cele mieszkaniowe za które w tym przypadku uważa się wartość otrzymanych w drodze zamiany nieruchomości lub praw wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 3, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem jedynie w sytuacji, gdy wartość nabytego w drodze zamiany udziału w nieruchomości, w części dotyczącej budynku mieszkalnego i udziału w gruncie związanego z tym budynkiem była równa lub przewyższyła wartość nieruchomości nabytej w 2010 r., Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast obowiązek podatkowy powstanie w sytuacji, gdy nieruchomość nabyta w drodze darowizny w 2010 r., będąca przedmiotem zamiany miała wyższą wartość niż udział w nieruchomości, w części dotyczącej budynku mieszkalnego i gruntu przynależnego do tego budynku nabyty w drodze zamiany.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.