ITPB2/415-1143/11/IL | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Czy z tytułu sprzedaży całej nieruchomości, składającej się z działek o numerach 700/48 i 701/48 wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego i w jakiej kwocie, oraz czy w sytuacji, gdy wystąpi podatek można go przeznaczyć na zakup innej nieruchomości?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 17 grudnia 2011 r. (data wpływu 22 grudnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 marca 2012 r. oraz pismem z dnia 15 marca 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, w części dotyczącej przeznaczenia środków na zakup innej nieruchomości - jest nieprawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pismem z dnia 24 lutego r. 2012 r. Nr ITPB2/415-1143/11-2/IL wezwano Pana do usunięcia braków formalnych złożonego wniosku. Braki wykazane w wezwaniu uzupełniono pismem z dnia 5 marca 2012 r. oraz pismem z dnia 15 marca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 2 grudnia 1997 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od swojej matki udział wynoszący 8/16 części w prawie własności nieruchomości, stanowiącej działki nr 580/48 obszaru 571 m2 i nr 528/48 obszaru 101 m2. W dniu 29 marca 2007 r. została sporządzona umowa o zniesienie współwłasności pomiędzy Panem, a Andrzejem i Marcinem K. mającymi udziały wynoszące po 4/16 części każdy z nich. W wyniku podziału całej nieruchomości powstała działka nr 700/48 o powierzchni 336 m2, która przypadła na współwłasność Andrzejowi i Marcinowi K. w udziałach po 1/2 części i działka 701/48 o powierzchni 336 m2, która przypadła Panu na wyłączną własność. Wartość otrzymanej w 2007 r., w wyniku zniesienia współwłasności na wyłączną własność działki nr 701/48 mieściła się w ramach posiadanego przez Pana dotychczas udziału. Strony tej umowy zawarły ją bez jakichkolwiek między sobą spłat. W dniu 7 marca 2008 r. zakupił Pan za kwotę 80.000 zł działkę o nr 700/48 , w wyniku czego nastąpiło przyłączenie tej nieruchomości do nieruchomości objętej nową Kw.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu sprzedaży całej nieruchomości, składającej się z działek o numerach 700/48 i 701/48 wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego i w jakiej kwocie, oraz czy w sytuacji, gdy wystąpi podatek można go przeznaczyć na zakup innej nieruchomości...

Zdaniem Pana podatek w wysokości 19% od różnicy kwoty sprzedaży a kwoty zakupu nieruchomości powinien być naliczony tylko z tytułu zbycia działki o nr 700/48, która została zakupiona w 2008 r. , gdyż nie upłynęło pięć pełnych lat podatkowych. Uważa Pan, iż zbycie nieruchomości o nr 701/48 powinno być zwolnione z opodatkowania, ponieważ nastąpi po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (1997 r.), a Pana udziały po zniesieniu współwłasności nie zmieniły się. W Pana ocenie naliczony podatek można przeznaczyć na zakup innej nieruchomości w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej przeznaczenia środków na zakup innej nieruchomości, natomiast w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu w rozmienieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, w dniu 2 grudnia 1997 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od swojej matki udział wynoszący 8/16 części w prawie własności nieruchomości, stanowiącej działki nr 580/48 obszaru 571 m2 i nr 528/48 obszaru 101 m2. W wyniku zawarcia w dniu 29 marca 2007 r. pomiędzy Panem, a Andrzejem i Marcinem K. umowy o zniesienie współwłasności powstała działka o numerze 701/48 o powierzchni 336 m2, którą otrzymał Pan na wyłączną własność i której wartość mieściła się w ramach posiadanego przez Pana dotychczas udziału, oraz działka o nr 700/48 o powierzchni 336 m2, która przypadła na współwłasność Andrzejowi i Marcinowi K. w udziałach po 1/2 części. Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat lub dopłat. W dniu 7 marca 2008 r. nabył Pan od Andrzeja i Marcina K. działkę o numerze 700/48 za kwotę 80.000 zł, w wyniku czego nastąpiło przyłączenie tej nieruchomości do nieruchomości objętej nową Kw.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z treści wniosku wynika, iż w 2007 r. w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego poprzez podział nieruchomości otrzymał Pan na wyłączną własność działkę o numerze 701/48, której wartość mieściła się w ramach posiadanego przez Pana dotychczas udziału. Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat lub dopłat.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zniesienie współwłasności nie stanowi dla celów podatku dochodowego nabycia nieruchomości.

W konsekwencji za datę nabycia przez Pana działki 701/48 uznać należy rok 1997, w którym otrzymał Pan w drodze darowizny udział w nieruchomości, z której działka ta została wyodrębniona.

W związku z tym, planowana sprzedaż nieruchomości w części dotyczącej działki o nr 701/48 nastąpi po upływie okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, i nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie rodziła obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast nabycie działki o numerze 700/48 nastąpiło w 2008 r., wobec powyższego jej zbycie przed dniem 31 grudnia 2013 r., kiedy to upłynie termin pięcioletni, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie podlegającego opodatkowaniu, na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 , 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. – podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy)

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Odnosząc się natomiast do możliwości skorzystania przez Pana ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z planowanego odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej działki o numerze 700/48 poprzez wydatkowanie przychodu na tzw. „cele mieszkaniowe” tj. zakup innej nieruchomości należy podkreślić, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. nie zawiera w swojej treści stosownych uregulowań w tym zakresie.

Zwolnienie uwarunkowane przeznaczeniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostało wprowadzone ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316). Podkreślić w tym miejscu należy, iż przedmiotowe zwolnienie zaczęło obowiązywać od 1 stycznia 2009 r. i ma zastosowanie do przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości które zostały nabyte po 1 stycznia 2009 r.

W konsekwencji dla oceny skutków podatkowych opisanej we wniosku sprzedaży nie ma znaczenia fakt, czy pieniądze z tej transakcji przeznaczy Pan na zakup innej nieruchomości w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży.

Reasumując:

  • planowana sprzedaż nieruchomości w części dotyczącej działki o nr 701/48 nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie rodziła obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
  • opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. będzie podlegać dochód ze zbycia nieruchomości w części dotyczącej działki o numerze 700/48, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Końcowo wyjaśnić należy, że organ podatkowy dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać ustalenia bądź weryfikacji wysokości podatku, do zapłaty którego będzie Pan zobowiązany, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym podatnik zobowiązany jest sam obliczyć należny podatek dochodowy, dlatego też to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego obliczenia podlega natomiast weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.