IPTPB2/4511-142/15-2/MP | Interpretacja indywidualna

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego
IPTPB2/4511-142/15-2/MPinterpretacja indywidualna
  1. dochód
  2. koszty uzyskania przychodów
  3. nieruchomości
  4. sprzedaż
  5. spłata
  6. współwłasność
  7. zniesienie współwłasności
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2015 r. (data wpływu 10 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 21/1000 części, w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, oraz takim samym udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu.

Nabycia przedmiotowego lokalu wraz z przynależnymi udziałami, Wnioskodawczyni dokonała częściowo w 2003 r. i częściowo w 2010 r. w poniższy sposób.

W dniu 13 sierpnia 2003 r., Wnioskodawczyni drogą kupna nabyła w 1/2 części samodzielny lokal mieszkalny wraz z przynależnymi udziałami. Wnioskodawczyni dokonała powyższego nabycia będąc panną. W tym samym czasie, w 1/2 części przedmiotowy lokal mieszkalny wraz z przynależnymi udziałami został nabyty przez partnera Wnioskodawczyni, który nabycia tego lokalu dokonał będąc kawalerem.

Cena w łącznej kwocie 92 000,00 zł została zapłacona sprzedającemu przez kupujących, w częściach odpowiadających nabywanym udziałom, tj. 46 000,00 zł przez Wnioskodawczynię oraz 46 000,00 zł przez Jej partnera. Oboje kupujący (Wnioskodawczyni i Jej partner) zawarli później ze sobą związek małżeński - nie zawierali żadnych umów rozszerzających ustawową wspólność majątkową.

Po rozpadzie małżeństwa, zakończonym rozwodem, były mąż Wnioskodawczyni złożył w dniu x października 2009 r. w Sądzie Rejonowym Wydział Cywilny, wniosek o zniesienie współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z przynależnymi udziałami, w ten sposób, aby własność przyznać w całości Wnioskodawczyni z obowiązkiem zapłaty kwoty 120 000,00 zł na jego rzecz. Pismem z dnia 2 grudnia 2009 r., Wnioskodawczyni przychyliła się do przedmiotowego wniosku.

W dniu 22 grudnia 2009 r., Sąd Rejonowy Wydział Cywilny, postanowił znieść współwłasność przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z przynależnymi udziałami, w ten sposób, żeby przyznać je Wnioskodawczyni na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty w terminie do dnia 29 grudnia 2009 r., na rzecz byłego męża, kwoty 120 000,00 zł. Wnioskodawczyni dokonała spłaty w dniu 28 grudnia 2009 r. Przedmiotowe postanowienie uprawomocniło się w dniu 13 stycznia 2010 r.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać przedmiotowy lokal mieszkalny wraz z przynależnymi udziałami w 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dochód podlegający opodatkowaniu, w razie odpłatnego zbycia w 2015 r., przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z przynależnymi udziałami, należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze zbycia, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. drogą zniesienia współwłasności (a więc połową całkowitej ceny sprzedaży określonej w umowie, pomniejszoną o połowę kosztów odpłatnego zbycia), a kosztami poniesionymi na nabycie tej części lokalu wraz z przynależnymi udziałami, tj. kwotą 120 000,00 zł, jaką Wnioskodawczyni tytułem spłaty zapłaciła byłemu mężowi...

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części, oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawczyni nabyła udziały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym wraz z przynależnymi udziałami w różnym czasie i w różny sposób. Pierwszego nabycia Wnioskodawczyni dokonała drogą kupna w 2003 r., kiedy to nabyła 1/2 udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym wraz ze związanym z nim udziałem w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu. Przychód ze zbycia tej części nie podlega opodatkowaniu, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Drugie nabycie miało miejsce w 2010 r. drogą odpłatnego zniesienia współwłasności. Wnioskodawczyni nabyła wówczas pozostałą 1/2 udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym wraz ze związanym z nim udziałem w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu. Przychód ze zbycia tej części będzie podlegał opodatkowaniu, gdyż zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Dochód podlegający opodatkowaniu w razie odpłatnego zbycia w 2015 r., przedmiotowego lokalu mieszkalnego, wraz z przynależnymi udziałami, należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze zbycia w części odpowiadającej udziałowi nabytemu drogą zniesienia współwłasności (a więc połową całkowitej ceny sprzedaży określonej w umowie, pomniejszoną o połowę kosztów zbycia), a kosztami poniesionymi na nabycie tej części lokalu wraz z przynależnymi udziałami (udokumentowanymi wydatkami w postaci dyspozycji przelewów bankowych), tj. kwotą 120 000,00 zł, jaką Wnioskodawczyni tytułem spłaty zapłaciła byłemu mężowi.

Powyższe stanowisko, znajduje uzasadnienie w następujących przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis art. 30e ust. 1 ww. ustawy stanowi że, z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast w myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, oraz udziału w nieruchomości i praw, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment (data) jej nabycia.

Z analizy przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 13 sierpnia 2003 r., Wnioskodawczyni nabyła w drodze kupna udział wynoszący 1/2 części w prawie odrębnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, tj. w samodzielnym lokalu mieszkalnym wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 21/1000 części, w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń oraz takim samym udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu. Wnioskodawczyni dokonała powyższego nabycia będąc panną. Pozostałą część przedmiotowej nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2, nabył partner Wnioskodawczyni, będący kawalerem.

Oboje kupujący (Wnioskodawczyni i Jej partner) zawarli później ze sobą związek małżeński – jednak nie zawierali żadnych umów rozszerzających ustawową wspólność majątkową. Zatem przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła majątku wspólnego małżonków.

Po rozpadzie małżeństwa, zakończonym rozwodem, współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości (były mąż Wnioskodawczyni) złożył w dniu x października 2009 r. w Sądzie Rejonowym, wniosek o zniesienie współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z przynależnymi udziałami, w ten sposób, aby własność przyznać w całości Wnioskodawczyni z obowiązkiem zapłaty kwoty 120 000,00 zł na jego rzecz. Pismem z dnia 2 grudnia 2009 r., Wnioskodawczyni przychyliła się do przedmiotowego wniosku.

W dniu 22 grudnia 2009 r. w wydanym postanowieniu Sąd Rejonowy, postanowił znieść współwłasność przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego wraz z przynależnymi udziałami), w ten sposób, że przyznał nieruchomość na wyłączną własność Wnioskodawczyni, z obowiązkiem spłaty w terminie do dnia 29 grudnia 2009 r., na rzecz drugiego współwłaściciela (byłego męża), kwoty 120 000,00 zł. Wnioskodawczyni dokonała spłaty na rzecz współwłaściciela w dniu 28 grudnia 2009 r. Postanowienie Sądu Rejonowego dotyczące zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości uprawomocniło się w dniu 13 stycznia 2010 r.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość (lokal mieszkalny wraz z przynależnymi udziałami) w 2015 r.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Stosownie do art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Zatem, przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) – jak też stan jej majątku osobistego.

W rozpatrywanej sprawie wskazać również należy, że zgodnie z art. 624 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101 z późn. zm.), z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy, własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do wydania jej przez pozostałych współwłaścicieli, określając stosownie do okoliczności termin wydania. Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

W tej sytuacji, za datę nabycia części nieruchomości, która przekraczała posiadany przez Wnioskodawczynię, przed dokonaniem czynności zniesienia współwłasności udział, uznać należy datę uprawomocnienia się postanowienia Sądu Rejonowego w sprawie zniesienia współwłasności, tj. dzień 13 stycznia 2010 r.

Biorąc powyższe pod uwagę należy przyjąć, że nieruchomość (tj. prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), którą Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2015 r., Wnioskodawczyni nabyła w następujący sposób:

  • w dniu 13 sierpnia 2003 r. – w drodze umowy kupna, w udziale wynoszącym 1/2 - w tej części przychód, który zostanie uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie;
  • w dniu 13 stycznia 2010 r. – na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o zniesieniu współwłasności, w udziale wynoszącym 1/2 - w tej części przychód (dochód) z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (tj. do końca 2015 r.), będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (co wynika z art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje dla biura nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo- skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zacytowany przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Kosztem tym bezspornie jest kwota wydatkowana na nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. od drugiego współwłaściciela, kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na jego rzecz związana z nabyciem 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Aby jednak spłatę móc odliczyć od przychodów ze sprzedaży spłata ta musi być udokumentowana, czyli wydatek ma być faktycznie poniesiony.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należy również wskazać, że tak obliczony dochód może podlegać zwolnieniu z opodatkowania na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 25-28 ww. ustawy.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. Tak obliczony dochód (jeżeli wystąpi), będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powołany wyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia. Do kosztów nabycia nieruchomości można zaliczyć natomiast wydatki bezpośrednio związane z zakupem, takie jak, np. cena wynikająca z aktu notarialnego. Jak to zostało wskazane powyżej, w przedmiotowej sprawie, mamy do czynienia z opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych jedynie połowy przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, (przychód pochodzący z odpłatnego zbycia udziału nabytego po dokonaniu zniesienia współwłasności).

Odnośnie udziału nabytego w 2010 r., który został nabyty przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ zbywany udział w nieruchomości został nabyty przez Wnioskodawczynię odpłatnie – kosztem nabycia jest spłata dokonana na rzecz współwłaściciela.

Uwzględniając powyższe przepisy oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego współwłaściciela, tytułem nabycia nieruchomości na wyłączną własność.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można również zakwalifikować wydatki na koszty i opłaty sądowe, które Wnioskodawczyni poniosła w związku ze zniesieniem współwłasności w wyniku, której to czynności nabyła całą nieruchomość na własność.

Reasumując należy stwierdzić, że przychód jaki Wnioskodawczyni uzyska z dokonanej w 2015 r. sprzedaży nieruchomości (prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), odpowiadający udziałowi nabytemu w 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności, będzie podlegał stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym w myśl art. 19 ww. ustawy. Dochód podlegający opodatkowaniu należy ustalić, jako różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze zbycia w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. wyniku zniesienia współwłasności (czyli połową ceny sprzedaży, pomniejszoną o połowę kosztów zbycia), a udokumentowanymi kosztami uzyskania przychodu poniesionymi na nabycie tej części nieruchomości, do których można zaliczyć kwotę spłaty zapłaconą przez Wnioskodawczynię byłemu współwłaścicielowi (byłemu mężowi).

Jednocześnie podkreślić należy, że w niniejszej interpretacji indywidualnej nie odniesiono się do przedstawionych przez Wnioskodawczynię we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej kwot dotyczących kosztów uzyskania przychodu. Tutejszy Organ informuje, że ewentualne wyliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą bowiem do kompetencji tutejszego Organu. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), nakłada na Ministra Finansów obowiązek wydania interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zatem, liczbowe przykłady nie podlegają urzędowej interpretacji. Szczegółowe ustalenia w tym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Należy również dodać, że w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wskazać jednakże należy, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różnić się od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.