IPPP2/443-1300/11-4/MM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Podstawa opodatkowania przy zamianie nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2011r. (data wpływu 23 listopada 2011r.), uzupełnione pismem z dnia 13 lutego 2012r. (data wpływu 16 lutego 2012r.) w odpowiedzi na wezwanie nr IPPP2/443-1300/11-2/MM z dnia 2 lutego 2012r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie określenia właściwej podstawy opodatkowania dla zamiany nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia właściwej podstawy opodatkowania dla zamiany nieruchomości. Przedmiotowy wniosek zawierał braki formalne. W związku z czym tut. Organ podatkowy pismem z dnia 2 lutego 2012r. znak IPPP2/443-1300/11-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnik - Agencja jest państwową osobą prawną, działającą na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 maja 1996r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711 z późn. zm.), której zadaniem jest m.in. gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa zbędnymi dla potrzeb jednostek organizacyjnych resortu obrony narodowej. Podatnik gospodaruje przekazaną mu przez Ministra Obrony Narodowej nieruchomością Skarbu Państwa stanowiąca działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 32/14 o powierzchni 1,8466 ha wpisaną do księgi wieczystej KW nr x prowadzonej przez Sąd Rejonowy - X Wydział Ksiąg Wieczystych. Zabudowę działki nr 32/14 stanowi: budynek nr I warsztatowy o pow. użytk. 397 m2 i kubaturze 1584 m3, budynek nr 2 administracyjny o pow. użytk. 585,5 m2, hangar o pow. użytk, 742 m2, kubaturze 5400 m3, 14 garaży blaszanych i 3 barakami o łącznej pow. użytk. 347,14 m2. Podatnik gospodaruje ponadto udziałem 1/5 w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 32/13, o powierzchni 0,0526 ha, wpisanej do księgi wieczystej KW nr x, prowadzonej przez Sąd Rejonowy— X Wydział Ksiąg Wieczystych. Zabudowę działki nr 32/13 stanowi budowla — droga o nawierzchni betonowej.

Wartość rynkowa nieruchomości obejmującej działki nr 32/14 i 32/13 ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT) wynosi 3.501.665 zł (trzy miliony pięćset jeden tysięcy sześćset sześćdziesiąt pięć złotych). Wartość udziału w prawie własności działki nr 32/13 ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT) wynosi 14.328 zł (czternaście tysięcy trzysta dwadzieścia osiem złotych). Rzeczoznawca w operacie szacunkowym umieścił następującą klauzulę: „Wartość nieruchomości, określona w operacie szacunkowym, bazuje na cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT). Wartość ta abstrahuje od wszelkich kosztów sprzedaży nieruchomości oraz podatków związanych z transakcją”. Dostawa działek nr 32/14 i 32/13, jako działek zabudowanych, podlega zwolnieniu od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Określenie stawki opodatkowania nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Podatnik zamierza zawrzeć z Gminą Miasta umowę zamiany opisanych powyżej nieruchomości z przeznaczeniem na rzecz Aeroklubu B. w celu prowadzenia na niej działalności statutowej wynikającej ze statusu organizacji pożytku publicznego na nieruchomość niezabudowaną stanowiącą własność Gminy Miasta, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki: nr 16/6, 16/15, 16/17, 1/14, wpisane do księgi wieczystej KW nr X nr 15/18, 15/19 wpisane do księgi wieczystej KW nr X, nr 1/15, 1/16 wpisane do księgi wieczystej KW nr X prowadzonej przez Sąd Rejonowy— X Wydział Ksiąg Wieczystych. Wartość rynkowa nieruchomości, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 1.896.838 zł jeden milion osiemset dziewięćdziesiąt sześć tysięcy osiemset trzydzieści osiem złotych) netto (bez podatku VAT). Rzeczoznawca w operacie szacunkowym umieścił następującą klauzulę: „oszacowana wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, w tym podatku VAT. Dostawa wyżej wymienionych działek przeznaczonych pod zabudowę będzie opodatkowana stawką podstawową 23%. Określenie stawki opodatkowania, nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Zamiana ma nastąpić w szczególnym trybie przewidzianym w art. 14 ust. 3 ustawy z dnie 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) Gmina Miasta nie będzie miała obowiązku dokonania na rzecz podatnika dopłaty różnicy wartości wynikającej z operatów szacunkowych. Jednocześnie do umowy zamiany zostanie wprowadzony zapis przewidujący, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości pozyskanej w ramach zamiany przez Gminę Miasta B. lub jej wykorzystania na inne cele niż opisane powyżej przed upływem 10 lat od chwili zawarcia umowy zamiany Gmina zobowiąże się zwrócić Agencji kwotę równą różnicy wartości tj. 1.604.827,00 zł zwaloryzowaną przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Zwrot nastąpi niezwłocznie po dokonaniu transakcji sprzedaży nieruchomości lub zmiany jej przeznaczenia. Przed zawarciem umowy zamiany Agencja wystąpi do Wojewody o uzyskanie zgody na dokonanie zamiany nieruchomości stosownie do art. 14 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. A.i Gmina Miasta B. są czynnymi podatnikami VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:
  1. Który artykuł z Działu VI ustawy o podatku od towarów i usług będzie miał zastosowanie przy ustaleniu podstawy do zwolnienia w przypadku zamiany nieruchomości: art. 29 ust. 1, art. 29 ust. 3, czy też art. 29 ust. 9 ...
  2. Czy w przypadku dokonania zamiany nieruchomości podstawą do zastosowania stawki „zw.” działek 32/14 i 32/13 przez Agencję będzie wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, czy też wartość pomniejszona o kwotę 1.604.827,00 zł tj. różnicę w wartości zamienianych nieruchomości, z której dopłaty przez Gminę Agencja. rezygnuje stosownie do art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

Agencja rozlicza podatek naliczony z uwzględnieniem proporcji obliczonej zgodnie z art. 90 i 91 ustawy o VAT, przy czym nie ma zastosowania w rozliczaniu podatku naliczonego art. 90 ust. 6, ponieważ transakcje dotyczące nieruchomości nie są dokonywane sporadycznie lecz mają charakter powtarzalny, w związku z tym ustalenie prawidłowo obrotu jest ważne dla prawidłowego ustalenia podatku naliczonego, który obniży podatek należny w sposób określony w art. 90 ustawy.

Mając na uwadze, iż zamiana nieruchomości dokonywana jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazać trzeba, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, określonej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak już wskazano, rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości jako wartość netto „bez podatku VAT”. Mając przy tym na uwadze, iż niezależnie od kwestii ewentualnych bonifikat cena sprzedaży ustalona na podstawie wartości nieruchomości nie może być niższa niż jej wartość to przyjęcie stanowiska, iż wartość z operatu stanowi cenę brutto nieruchomości (a więc uwzględniającą już podatek VAT) prowadziłoby do naruszenia art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zaniżenie podatku należnego. Sytuacja taka zachodziłaby w przypadku, gdyby działki podlegały opodatkowaniu stawką podstawową.

W tej sytuacji Agencja. stoi na stanowisku, iż wartości działek określone w operacie szacunkowym stanowią wartość netto i w przedstawionym przypadku należy do ich wartości doliczyć podatek VAT wg stawki 23% lub odpowiednio zastosować stawkę „zw”. W opisanym przypadku zamiany nieruchomości będzie miał zastosowanie art. 29 ust. 1 ustawy.

Nie będzie miał zastosowania art. 29 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym jeżeli należność jest określona w naturze podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku. Zdaniem Wnioskodawcy ma on zastosowanie wówczas, gdy zapłata została przez strony transakcji barterowej ustalona jest w innej formie niż pieniężna. W protokole uzgodnień, którego treść zostanie uwzględniona w akcie notarialnym strony ustaliły pieniężne wartości zamienianych nieruchomości w ramach zapłaty na poziomie wartości rynkowych netto (co wykazano wyżej), oszacowanych przez rzeczoznawców majątkowych z uwzględnieniem bonifikaty (art. 29 ust. 4) w kwocie 1.604.827 zł, jaką Agencja udziela stosując art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Agencji podstawą opodatkowania zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT będzie kwota ustalona przez strony transakcji z uwzględnieniem zastosowanej bonifikaty art. 29 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie będzie też miał zastosowania art. 29 ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi, iż w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku, z zastrzeżeniem ust. 10 i 12, gdyż zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3 (min. gdy zbycie następuje w drodze zamiany), ceną nieruchomości ustała się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowcj w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. W omawianym wypadku strony ustaliły ceny na podstawie wartości nieruchomości z operatów szacunkowych z uwzględnieniem bonifikaty.

Ad. 2

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego obydwie działki znajdujące się we władaniu Agencja., jako zabudowane będą podlegać zwolnieniu z podatku VAT. Jak już wskazano Agencja. rezygnuje z dopłaty obejmującej różnicę w wartości nieruchomości stanowiących przedmiot zamiany, która to dopłata winna by wynieść 1.604.827 zł. W tej sytuacji w ocenie Agencja. podstawa opodatkowania w niniejszym wypadku powinna wynieść 1.896.838 zł tj. taką samą wartość jak wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany przez Gminę Miasta B., gdyż różnica wartości zamienianych nieruchomości winna zostać uznana, za swoistą, prawnie dopuszczalną bonifikatę (art. 29 ust. 4 ustawy o podatku od towarów usług).

Art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, iż podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczonych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o podatku VAT, obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur.

Art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż „Nieruchomości mogą być przedmiotem zamiany między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości”.

Zgodnie z art. 14 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami - „Zawarcie umów w sprawach, o których mowa w ust. 1-4, wymaga uprzedniej zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego”.

W związku z powyższym, do ustalenia podstawy opodatkowania może być przyjęta wartość nieruchomości uzgodniona między stronami zamiany, bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości.

Dla obu stron transakcji zamiany będzie to kwota 1.896.838 zł powiększona o należny podatek VAT. Dla Gminy będzie to wartość rynkowa netto nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego powiększona o należny 23% podatek VAT w kwocie 436.272,74 zł, a dla Agencji wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w cenach sprzedaży netto w kwocie 3.501.665 zł minus bonifikata w kwocie 1.604.827,00 zł (art. 29 ust. 4) tj. kwota 1.896.838 z zastosowaniem stawki „zw.” Agencja zapłaci Gminie podatek VAT, który będzie mogła odliczyć, ponieważ otrzymane w wyniku zamiany działki będą przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zauważyć należy, że z przywołanych regulacji nie wynika, iż odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług winna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłatę stanowić może inny towar lub usługa, albo mieć charakter mieszany – łącząc w sobie zapłatę częściową w formie pieniężnej oraz określoną w naturze. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tą czynność.

Na podstawie przepisu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zwanej dalej „kc”, każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy jak i nabywcy.

Zgodnie z art. 604 kc do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.Umowa zamiany jest umową wzajemną, zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zatem w przypadku transakcji zamiany działek mamy do czynienia z dwoma kolejno po sobie następującymi dostawami. W wyniku zamiany każda ze stron wchodzi we władanie nabytego towaru jak właściciel. Na podstawie powyższego można stwierdzić, że umowa zamiany na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Z powyższej definicji kwoty należnej z tytułu sprzedaży wynika, że kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (czyli również podatek od towarów i usług).

Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o VAT podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Odzwierciedlenie powyższego znajdujemy również w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), zgodnie z którym przez cenę należy rozumieć wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Należy zauważyć, iż cena w rozumieniu powyższej regulacji obejmuje podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o VAT, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

Stosownie do art. 29 ust. 9 ustawy o VAT w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku, z zastrzeżeniem ust. 10 i 12.

Natomiast przez wartość rynkową, zgodnie z art. 2 pkt 27b ustawy o VAT, rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

  1. w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
  2. w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

Z powyższych regulacji wynika, że kwotę należną (zapłatę), stanowi korzyść majątkowa, jaką podatnik uzyska lub ma uzyskać, w związku z wykonaniem czynności opodatkowanej. Zasada ta ma również zastosowanie do transakcji, w ramach których zapłata dokonywana przez nabywcę towaru bądź usługi ma charakter mieszany, tj. jedna jej część realizowana jest w formie pieniężnej, zaś druga ma charakter świadczenia w naturze, czy też transakcji w których odpłatność przybiera formę rzeczową.

Zatem, niezależnie od tego, czy kontrahenci ustalając wiążąco pieniężną wartość danego świadczenia, przystają na pełne rozliczenie w formie pieniężnej, czy też świadczący godzi się na przyjęcie zapłaty w naturze (towar bądź usługa), podstawę opodatkowania w zakresie podatku od towarów i usług, zgodnie z cyt. art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi kwota całego świadczenia ustalona przez strony tej transakcji.

W przypadku transakcji barterowych, w tym również zamiany towarów, dostawa towaru stanowi zapłatę jeśli zostały spełnione następujące warunki:

  • istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonywanymi wymiennie czynnościami dostawy towarów, czyli pomiędzy czynnością opodatkowaną, a otrzymaną za nią zapłatą,
  • istnieje możliwość określenia wartości dostarczanych towarów w pieniądzu.

Dlatego też, gdy strony transakcji ustalą w umowie pieniężną wartość zamienionych towarów w ramach zapłaty, podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, stanowi kwota ustalona przez strony tej transakcji.

Przepisy art. 29 ust. 3 i ust. 9 ustawy o VAT, znajdują zastosowanie wówczas, gdy zapłata została przez strony transakcji barterowej ustalona w innej formie niż pieniężna lub gdy dla transakcji nie została określona cena.

W myśl art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” nieruchomości mogą być przedmiotem zamiany między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości. Zawarcie umów w sprawach, o których mowa w ust. 1-4, wymaga uprzedniej zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyłączeniem umów zawieranych przez ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego (art. 14 ust. 5 ustawy).

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.Stosownie do art. 67 ust. 3 ustawy przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości (art. 67 ust. 3a ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest państwową osobą prawną, której zadaniem jest m.in. gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa zbędnymi dla potrzeb jednostek organizacyjnych resortu obrony narodowej. Podatnik gospodaruje przekazaną mu przez Ministra Obrony Narodowej nieruchomością Skarbu Państwa położoną w B. stanowiącą działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 32/14 i działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 32/13. Wartość rynkowa nieruchomości obejmującej działki nr 32/14 i 32/13 ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT) wynosi 3 515 993 zł.

Podatnik zamierza zawrzeć z Gminą Miasta B. umowę zamiany opisanych powyżej nieruchomości z przeznaczeniem na rzecz Aeroklubu w celu prowadzenia na niej działalności statutowej wynikającej ze statusu organizacji pożytku publicznego na nieruchomość niezabudowaną stanowiącą własność Gminy Miasta B. położoną w B. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki: nr 16/6, 16/15, 16/17, 1/14. Wartość rynkowa nieruchomości, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 1.896.838 zł jeden milion osiemset dziewięćdziesiąt sześć tysięcy osiemset trzydzieści osiem złotych) netto (bez podatku VAT). Zamiana ma nastąpić w szczególnym trybie przewidzianym w art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) Gmina Miasta B. nie będzie miała obowiązku dokonania na rzecz podatnika dopłaty różnicy wartości wynikającej z operatów szacunkowych. Jednocześnie do umowy zamiany zostanie wprowadzony zapis przewidujący, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości pozyskanej w ramach zamiany przez Gminę Miasta B. lub jej wykorzystania na inne cele niż opisane powyżej przed upływem 10 lat od chwili zawarcia umowy zamiany Gmina zobowiąże się zwrócić Agencji kwotę równą różnicy wartości tj. 1.604.827,00 zł zwaloryzowaną przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Zwrot nastąpi niezwłocznie po dokonaniu transakcji sprzedaży nieruchomości lub zmiany jej przeznaczenia. Przed zawarciem umowy zamiany Agencja wystąpi do Wojewody o uzyskanie zgody na dokonanie zamiany nieruchomości stosownie do art. 14 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Agencja. i Gmina Miasta B. są czynnymi podatnikami VAT.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stoi na stanowisku, że podstawa opodatkowania planowanej zamiany nieruchomości będzie określona w oparciu o art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem jak wynika z treści wniosku w protokole uzgodnień, którego treść zostanie uwzględniona w akcie notarialnym strony ustaliły pieniężne wartości zamienianych nieruchomości w ramach zapłaty na poziomie wartości rynkowych nieruchomości netto oszacowanych przez rzeczoznawców majątkowych.

Odpowiadając na drugie z zadanych pytań należy stwierdzić, że skoro wartość rynkowa nieruchomości obejmującej działki o nr 32/14 i 32/13 została określona w operacie szacunkowym na kwotę 3 515 993 zł, to w świetle art. 29 ust. 1 ustawy o VAT ta kwota dla potrzeb przedmiotowej transakcji stanowi kwotę należną z tytułu sprzedaży (zamiany). Jednakże biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawca korzystając z regulacji art. 14 ust. 3 ustawy zamierza zrezygnować z dochodzenia od swojego kontrahenta uiszczenia kwoty różnicy pomiędzy obiema nieruchomościami (tj. kwoty 1 604 827 zł) kwota stanowiąca tę różnicę może być uznana w świetle przepisów ustawy o VAT (art. 29 ust. 4 ustawy o VAT) za udzieloną kontrahentowi bonifikatę powodującą obniżenie podstawy opodatkowania mającej się odbyć transakcji zamiany nieruchomości.

W konsekwencji należy zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że w przypadku dokonania zamiany nieruchomości podstawą opodatkowania tej transakcji będzie, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, wartość rynkowa działek nr 32/14 i 32/13 określona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy pomniejszona o wartość udzielonej bonifikaty stanowiącej różnicę pomiędzy wartościami obydwu nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Ponadto tut. Organ podatkowy informuje, że przedmiotem merytorycznej analizy nie była kwestia stawki podatku VAT dla transakcji zamiany nieruchomości, bowiem Wnioskodawca wprost wskazał, że określenie stawki opodatkowania nie było przedmiotem niniejszego wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.