IPPB4/4511-719/15-2/MS1 | Interpretacja indywidualna

Przeniesienie udziału w nieruchomości w zamian za przejęcie długu (zobowiązania kredytowego wobec banku).
IPPB4/4511-719/15-2/MS1interpretacja indywidualna
  1. kredyt
  2. nieruchomości
  3. przejęcie
  4. przeniesienie
  5. udział
  6. zobowiązanie
  7. zwolnienie
  8. zwolnienie z długu
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Zwolnienia przedmiotowe
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 3 czerwca 2015 r. (data wpływu 18 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości – jest:

  • nieprawidłowe - w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu ze sprzedaży udziałuw nieruchomości,
  • prawidłowe - w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 18 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni - Małgorzata B. jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z którego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej), zwanego dalej również „Lokalem”. Lokal nabyła na współwłasność wraz z osobą niespokrewnioną („drugi współwłaściciel”) - w udziałach, wynoszących po 1/2 części - w dniu 30 sierpnia 2010 roku na mocy notarialnej umowy sprzedaży za cenę (745.000 zł), która obejmowała nie tylko cenę Lokalu, ale także także cenę za udział w nieruchomości stanowiącej drogi wewnątrzosiedlowe, a także cenę za udział w lokalu niemieszkalnym (garażowym) (o wartości 25000 zł), które Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyli (także po połowie) wraz z Lokalem. Przedmiotem ww. umowy było także ustanowienie hipotek między innymi obciążających Lokal.

Nabycie powyższe sfinansowane zostało przez Wnioskodawczynię i drugiego współwłaściciela z udzielonego im wspólnie kredytu bankowego w kwocie 745.000 zł (według stanu na dzień 27 maja 2015 roku zadłużenie z tytułu kredytu wynosiło 690.000 zł). Są oni zatem zobowiązani do wspólnej spłaty kredytu. W związku z powyższym są oni współwłaścicielami Lokalu i jednocześnie współkredytobiorcami. Obecnie Wnioskodawczyni i drugi współwłaściciel zamierzają doprowadzić do sytuacji, w której drugi współwłaściciel przejmie wszystkie ich wspólne aktywa i pasywa, związane w ww. nieruchomościami i kredytem.

Oboje zamierzają znieść odpłatnie współwłasność Lokalu, w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie na wyłączną własność cały Lokal za spłatą o wartości znacznie niższej od wartości udziału Wnioskodawczyni w Lokalu, przy czym w ramach odpłatności tego zniesienia współwłasności drugi współwłaściciel, ponadto:

  • zobowiąże się spłacić własnym kosztem i staraniem cały kredyt udzielony im wspólnie i niezwłocznie doprowadzić do uzyskania zgody banku na odstąpienie od umowy kredytu przez Wnioskodawczynię lub na zwolnienie Wnioskodawczyni w jakiejkolwiek innej formie z obowiązku spłaty kredytu oraz doprowadzić do stanu, w którym drugi współwłaściciel będzie jedynym kredytobiorcą i dłużnikiem banku z tytułu przedmiotowego kredytu, nie wyłączając zawarcia z bankiem stosownego aneksu do umowy kredytu, gdzie drugi współwłaściciel będzie jedynym kredytobiorcą i dłużnikiem banku z tytułu przedmiotowego Kredytu; do czasu uzyskania statusu jedynego dłużnika banku z tytułu przedmiotowego kredytu drugi współwłaściciel zobowiąże się także zwolnić Wnioskodawczynię z obowiązku świadczenia na rzecz banku jakichkolwiek, kwot pieniężnych wynikających z umowy kredytu i zobowiąże się wobec Wnioskodawczyni, że bank ten nie będzie żądał od niej spełnienia świadczenia w związku z umową kredytu.

(Przypadające na Wnioskodawczynię udziały w lokalu garażowym i drogach wewnątrzosiedlowych Wnioskodawczyni zamierza darować drugiemu współwłaścicielowi).

Prośba Wnioskodawczyni dotyczy udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności przed upływem 5 lat od nabycia udziału w nieruchomości i w jej efekcie przeniesienia własności przysługującego Wnioskodawczyni udziału w lokalu mieszkalnym na rzecz drugiego współwłaściciela przy jednoczesnym zwolnieniu z odpowiedzialności za spłatę kredytu przez drugiego współwłaściciela, który w perspektywie, za zgodą banku stanie się przez niego jedynym kredytobiorcą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w opisanym wyżej stanie faktycznym kosztem nabycia udziału Wnioskodawczyni w Lokalu jest dla Wnioskodawczyni połowa ceny Lokalu wskazana w umowie sprzedaży (odpowiadająca nabytemu udziałowi w Lokalu w wysokości 1/2 części), która to cena została sfinansowana z udzielonego współwłaścicielom kredytu)...

Jeśli tak, to czy przychodem Wnioskodawczyni w opisanym stanie faktycznym będzie suma kwoty spłaty (jaką otrzyma Wnioskodawczyni od drugiego współwłaściciela) oraz kwoty wynoszącej połowę długu wynikającego z udzielonego współwłaścicielom kredytu, do spłaty którego w całości zobowiąże się drugi współwłaściciel...

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Zdaniem Wnioskodawczyni przy nabyciu nieruchomości (Lokalu), kosztem nabycia jest (oprócz ew. innych kosztów np. notarialnych) cena nabycia. Z uwagi na fakt, że Lokal nabywany był na współwłasność w udziałach po 1/2 części, dla Wnioskodawczyni kosztem nabycia (kosztem uzyskania przychodu) będzie połowa wartości Lokalu. Fakt, że zakup finansowany był z kredytu nie ma znaczenia dla możliwości zaliczenia ceny do kosztów uzyskania przychodów, albowiem zaciągnięty kredyt podlega spłacie, czyli zmniejsza środki pieniężne nabywcy.

Fakt, że ostatecznie Wnioskodawczyni nie będzie spłacała kredytu nie ma znaczenia, ponieważ w miejsce tego wydatku zmniejsza się wartość jaką otrzyma za przysługujące mu prawo 1/2 własności lokalu.

Z kolei zdaniem Wnioskodawczyni zniesienie współwłasności Lokalu przed upływem 5 lat od jego nabycia spowoduje, że po stronie Wnioskodawczyni może powstać przychód. Przychodem będzie zarówno kwota należnej spłaty jak i połowa wartości zadłużenia z tytułu kredytu, z którego spłaty Wnioskodawczyni zostanie zwolniona. W ostatecznym rozrachunku Wnioskodawczyni uzyska ewentualnie dochód w kwocie równej dodatniej różnicy między taką kwotą przychodu a 1/2 ceny. Lokalu nabytego wspólnie z drugim współwłaścicielem (i ew. połową innych kosztów np. notarialnych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości prawidłowe w pozostałej części.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 30 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła udział w lokalu mieszkalnym wynoszący 1/2 wraz z osobą niespokrewnioną - drugim współwłaścicielem, na mocy notarialnej umowy sprzedaży za cenę (745.000 zł), która obejmowała nie tylko cenę Lokalu, ale także także cenę za udział w nieruchomości stanowiącej drogi wewnątrzosiedlowe, a także cenę za udział w lokalu niemieszkalnym (garażowym) (o wartości 25000 zł), które Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyli (także po połowie) wraz z Lokalem. Przedmiotem w/w umowy było także ustanowienie hipotek między innymi obciążających Lokal. Nabycie powyższe sfinansowane zostało przez Wnioskodawczynię i drugiego współwłaściciela z udzielonego im wspólnie kredytu bankowego w kwocie 745.000 zł. Obecnie Wnioskodawczyni i drugi współwłaściciel zamierzają doprowadzić do sytuacji, w której drugi współwłaściciel przejmie wszystkie ich wspólne aktywa i pasywa, związane w ww. nieruchomościami i kredytem. Oboje zamierzają znieść odpłatnie współwłasność Lokalu, w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie na wyłączną własność cały Lokal za spłatą o wartości znacznie niższej od wartości udziału Wnioskodawczyni w Lokalu, przy czym w ramach odpłatności tego zniesienia współwłasności drugi współwłaściciel, ponadto zobowiąże się spłacić własnym kosztem i staraniem cały kredyt udzielony im wspólnie.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ani inne akty prawne nie zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów, należy więc posłużyć się wykładnią językową. Odpłatne zbycie to przeniesienie własności rzeczy lub prawa na inną osobę za wynagrodzeniem, przy czym należy podkreślić, że wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Potwierdzeniem powyższych spostrzeżeń jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r., sygn. akt SA/Gd 2258/95 w którym wywiedziono, że zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży. Podobnie stwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny z Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r., I SA/Bd 133/09, który orzekł, że odpłatnością może być także zwolnienie nabywcy z długu.

Podkreślenia wymaga fakt, że charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, iż każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się w zwolnieniu Wnioskodawczyni ze spłacania kolejnych rat kredytu.

Instytucję zmiany dłużnika (w tym przejęcia długu) regulują przepisy Księgi III Tytułu IX Działu II ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego, osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu). Zgodnie z § 2 tego przepisu, przejęcie długu może nastąpić:

  • przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
  • przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Zgodnie z art. 521 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody dłużnika, a dłużnik zgody odmówił, umowę uważa się za nie zawartą.

Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia (art. 521 § 2 K.c.).

Przepis art. 519 § 1 K.c. i następne realizują model sukcesyjnego (translatywnego) przejęcia długu, który to model tym różni się od modelu nowacyjnej zmiany dłużnika, że zmiana dłużnika w odniesieniu do długu w wysokości określonej w umowie przejęcia nie narusza tożsamości dotychczasowego zobowiązania. Przejemca określonego długu zwalnia z długu, w zakresie określonym umową przejęcia dotychczasowego dłużnika, z zachowaniem jednak tożsamości przejmowanego zobowiązania i bez zmiany jego podmiotowej konfiguracji, w zakresie długu nieobjętego umową przejęcia. Innymi słowy, przejęcie długu nie narusza treści istniejącego stosunku zobowiązaniowego, a następuje jedynie sukcesja szczególna po stronie zobowiązanej do świadczenia, co oznacza, że nowy dłużnik zobowiązuje się zaspokoić wierzyciela, ale tylko w zakresie wynikającym z umowy przejęcia długu. Osoba trzecia wstępuje więc na miejsce dłużnika, ale w zakresie określonym umową o przejęcie długu i tylko w tym zakresie przejemca staje się nowym dłużnikiem wierzyciela”. – Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2007 r. sygn. akt III CSK 438/06.

Wskazany wyżej przepis reguluje zatem materię tzw. translatywnego przejęcia długu. Polega ono na tym, że w istniejącym stosunku zobowiązaniowym osoba trzecia wstępuje w dług w miejsce dotychczasowego dłużnika, dłużnik zaś zostaje z długu zwolniony. Translatywne przejęcie długu nie wpływa na treść stosunku łączącego dawnego dłużnika z wierzycielem. Nie umarza także przejmowanego zobowiązania i nie tworzy na jego miejsce nowego. Tym samym, poprzez zawarcie umowy przejęcia długu, w miejsce Wnioskodawczyni jako dłużniczki banku wejdzie inna osoba – drugi współwłaściciel. Innymi słowy, dokona ona zbycia przedmiotowych udziałów w zamian za zwolnienie Jej z długu. Przejęcie długu będzie miało więc w niniejszej sytuacji dla Wnioskodawczyni określoną wartość majątkową – w jego wyniku przestanie być Ona zobowiązana wobec swojego dotychczasowego wierzyciela do zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Wartość długu, z którego Wnioskodawczyni zostanie zwolniona w zamian za ww. udziały jest wobec tego dla Niej wynagrodzeniem za przeniesienie ww. prawa, a więc i przychodem podatkowym. Tym samym stwierdzić należy, że w opisanym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni uzyska przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym oraz udziału w nieruchomości wspólnej i lokalu niemieszkalnym – garażu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zauważyć należy, że zgodnie z cytowanym już art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tym samym przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowi cena określona w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia, a ustawodawca nie przewidział od tej zasady żadnych wyjątków.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe. Koszty te, nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże wyjaśnić należy, że kosztem uzyskania przychodu bezwzględnie nie są kredyty, pożyczki itp., ale cena, do zapłaty której na podstawie aktu notarialnego sprzedaży był obowiązany nabywca aby nabyć udział w lokalu mieszkalnym. Istotne jest zatem ile wynosiła cena zakupu udziału w 2010 r. Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  • dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z ust. 5 powołanego artykułu, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym oraz nieruchomości wspólnej i lokalu niemieszkalnym - garażu, który został nabyty w 2010 r. w zamian za zwolnienie z długu oraz spłatą, w związku ze zbyciem przysługującego Wnioskodawczyni udziału w lokalu mieszkalnym, nieruchomości wspólnej oraz lokalu niemieszkalnym - garażu na rzecz drugiego współwłaściciela, które ma być dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością 1/2 udziału przysługującego Wnioskodawczyni, pomniejszoną o ewentualnie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, czyli ceną nabycia przez Wnioskodawczynię w 2010 r. 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym mieszkalnym, nieruchomości wspólnej oraz lokalu niemieszkalnym – garażu i udokumentowanymi kosztami aktu notarialnego.

Z treści art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, jednak cena ta nie może odbiegać od wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości. Zatem nie można przyjąć, że każda cena określona w umowie stanowi wartość nieruchomości, jest nią jedynie cena zgodna odpowiadająca cenie rynkowej.

W świetle powyższych przepisów w przedmiotowej sprawie, przychodem z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, nieruchomości wspólnej oraz udziału w garażu jest wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 1/2 lokalu mieszkalnego, 1/2 udziału w nieruchomości wspólnej, który nabyła Wnioskodawczyni wspólnie z drugim współwłaścicielem w 2010 r. oraz 1/2 garażu na dzień sprzedaży.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, że przychodem będzie zarówno kwota należnej spłaty jak i połowa wartości zadłużenia kredytu jest nieprawidłowe.

Natomiast w pozostałym zakresie stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.