IPPB1/4511-656/15-2/MT | Interpretacja indywidualna

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy z tytułu takiej sprzedaży będzie kwota kapitału udzielonej pożyczki (której spłata została zabezpieczona przewłaszczeniem nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie) oraz wszelkie koszty poniesione przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem oraz utrzymaniem tej nieruchomości, takie jak opłaty notarialne, sądowe, podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłata z tytułu wieczystego użytkowania, koszt sporządzenia operatu szacunkowego itp.?
IPPB1/4511-656/15-2/MTinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. nieruchomości
  3. pożyczka
  4. roszczenia
  5. zabezpieczenie
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Wydatki nieuznawane za koszty uzyskania przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2015 r. (data wpływu 29 maja 2015 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki:

  • kwoty kapitału udzielonej pożyczki - jest prawidłowe,
  • w pozostałym zakresie – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy zgodnie z PKD jest i będzie m.in.: 68 Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Na sekcję tę składają się m.in. następujące rodzaje działalności: 68.1, 68.10, 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca dokonuje i będzie dokonywał transakcji zakupu, sprzedaży i zamiany nieruchomości gruntowych, praw wieczystego użytkowania nieruchomości, nieruchomości niemieszkalnych, nieruchomości mieszkalnych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali (dalej: „Nieruchomości”). Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, które są i będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie są i nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Nieruchomości nie są i nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Nieruchomości są i będą traktowane przez Wnioskodawcę jak towar w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości, w szczególności w zakresie ich ujęcia w księgach rachunkowych. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest i będzie również udzielanie pożyczek, wskazane w PKD jako: 64.92.Z Pozostałe formy udzielania kredytów. Zabezpieczeniem udzielanych pożyczek są m.in. Nieruchomości (dalej: „Nieruchomości Stanowiące zabezpieczenie”). Zabezpieczenia dokonuje się w ten sposób, że nieruchomości stanowiące zabezpieczenie przewłaszczane są na Wnioskodawcę, który zobowiązany jest do ich powrotnego przeniesienia na pożyczkobiorcę w przypadku spłaty pożyczki. Natomiast w przypadku braku spłaty pożyczki Wnioskodawca staje się ostatecznie właścicielem nieruchomości stanowiących zabezpieczenie niespłaconych pożyczek.

Nieruchomości stanowiące zabezpieczenie nie są i nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Nie są one także i nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Nieruchomości stanowiące zabezpieczenie są i będą traktowane przez Wnioskodawcę jak towar w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości, w szczególności w zakresie ich ujęcia w księgach rachunkowych. Następnie Wnioskodawca może sprzedać nieruchomości stanowiące zabezpieczenie.

Wnioskodawca wybrał opodatkowanie podatkiem liniowym w wys. 19%. Wnioskodawca prowadzi i będzie prowadził dokumentację podatkową w formie ksiąg rachunkowych. Wpis działalności gospodarczej Wnioskodawcy zawiera i będzie zawierał wskazane powyżej PKD: 68.10.Z, 68.20.Z i 64.92.Z.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy z tytułu takiej sprzedaży będzie kwota kapitału udzielonej pożyczki (której spłata została zabezpieczona przewłaszczeniem nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie) oraz wszelkie koszty poniesione przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem oraz utrzymaniem tej nieruchomości, takie jak opłaty notarialne, sądowe, podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłata z tytułu wieczystego użytkowania, koszt sporządzenia operatu szacunkowego itp....

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy z tytułu takiej sprzedaży będzie kwota kapitału udzielonej pożyczki (której spłata została zabezpieczona przewłaszczeniem nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie) oraz wszelkie koszty poniesione przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem oraz utrzymaniem tej nieruchomości, takie jak opłaty notarialne, sądowe, podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłata z tytułu wieczystego użytkowania, koszt sporządzenia operatu szacunkowego, itp.

Uzasadnienie

W przypadku niespłaconej w terminie pożyczki jedyną możliwością odzyskania należnych kwot przez Wnioskodawcę jest sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W sytuacji braku spłaty pożyczki po stronie Wnioskodawcy nie wystąpią wprawdzie przychody z tytułu dobrowolnie zapłaconych odsetek, jednakże zastąpią je przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Przychody te nie będą wolne od podatku dochodowego - brak jest zatem podstaw do wyłączenia z kosztów uzyskania przychodów tych wydatków Wnioskodawcy, które poniesione zostały w celu uzyskania przychodu.

Niewątpliwie bez udzielenia pożyczki, a także bez jej późniejszej obsługi, niemożliwe byłoby przejęcie własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie przez Wnioskodawcę, a zatem niemożliwa byłaby także jej późniejsza sprzedaż. Co do zasady nie uważa się za koszty uzyskania przychodów udzielonych pożyczek, w tym straconych pożyczek. Jednak w przypadku, gdy zabezpieczeniem spłaty pożyczki jest przewłaszczona nieruchomość, i taka pożyczka nie zostanie spłacona, to kwota udzielonej pożyczki zmienia swój charakter i staje się swego rodzaju ceną nabycia nieruchomości. Dlatego w przypadku zbycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży będzie kwota udzielonej pożyczki w wartości nominalnej powiększona o wszelkie koszty poniesione przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem oraz utrzymaniem tej nieruchomości, takie jak opłaty notarialne, sądowe, podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłata z tytułu wieczystego użytkowania, koszt sporządzenia operatu szacunkowego itp. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje pełne potwierdzenie w interpretacji indywidualnej o sygn. IPPB1/4511-307/15-2/MT z dnia 21 maja 2015 r., którą otrzymał Wnioskodawca.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki:
  • kwoty kapitału udzielonej pożyczki - jest prawidłowe,
  • w pozostałym zakresie – jest nieprawidłowe.

Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późń. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Decydującym czynnikiem pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów jest poniesienie go w celu osiągnięcia przychodu, bądź zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, przy czym każdy wydatek, poza wyraźnie wskazanym w ustawie wymaga indywidualnej oceny pod kątem adekwatnego związku z przychodami i racjonalności działania podmiotu. Przywołana regulacja wskazuje, iż definicja kosztów uzyskania przychodów – dla celów podatku dochodowego – składa się z dwóch podstawowych elementów, które łącznie tworzą swego rodzaju normatywną klauzulę generalną.

Pierwszy z tych elementów określić można mianem przesłanki pozytywnej, zakładającej spełnienie łącznie dwóch warunków, tj.:

  • konieczność faktycznego – co do zasady – poniesienia wydatku,
  • poniesienie wydatku musi nastąpić w celu osiągnięcia przychodu, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Drugi z tych elementów określić można mianem przesłanki negatywnej, zgodnie z którą ponoszony wydatek nie został ujęty w zamkniętym katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, określonym w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 27 ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, udzielonych pożyczek, w tym straconych pożyczek.

Z przepisu tego wynika, że udzielone pożyczki nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Jednakże w przypadku braku spłaty pożyczek przez pożyczkobiorców, których spłata zabezpieczona była przeniesieniem na pożyczkodawcę własności nieruchomości pożyczkobiorcy i sprzedaży tych nieruchomości przez pożyczkodawcę, wartość udzielonych pożyczek zmienia swój charakter i staje się swego rodzaju ceną nabycia nieruchomości. Gdyby bowiem, pożyczkodawca nie udzielił pożyczki, nie osiągnąłby przychodu ze sprzedaży nieruchomości, która zabezpieczała jej spłatę. W tym przypadku, udzielenie pożyczki wiąże się z faktycznym pomniejszeniem majątku pożyczkodawcy i przyczynia się do powstania przychodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy zgodnie z PKD jest i będzie m.in.: 68 Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Na sekcję tę składają się m.in. następujące rodzaje działalności: 68.1, 68.10, 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca dokonuje i będzie dokonywał transakcji zakupu, sprzedaży i zamiany nieruchomości gruntowych, praw wieczystego użytkowania nieruchomości, nieruchomości niemieszkalnych, nieruchomości mieszkalnych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali (dalej: „Nieruchomości”). Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, które są i będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie są i nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Nieruchomości nie są i nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Nieruchomości są i będą traktowane przez Wnioskodawcę jak towar w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości, w szczególności w zakresie ich ujęcia w księgach rachunkowych. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest i będzie również udzielanie pożyczek, wskazane w PKD jako: 64.92.Z Pozostałe formy udzielania kredytów. Zabezpieczeniem udzielanych pożyczek są m.in. Nieruchomości (dalej: „Nieruchomości Stanowiące zabezpieczenie”). Zabezpieczenia dokonuje się w ten sposób, że nieruchomości stanowiące zabezpieczenie przewłaszczane są na Wnioskodawcę, który zobowiązany jest do ich powrotnego przeniesienia na pożyczkobiorcę w przypadku spłaty pożyczki. Natomiast w przypadku braku spłaty pożyczki Wnioskodawca staje się ostatecznie właścicielem nieruchomości stanowiących zabezpieczenie niespłaconych pożyczek. Nieruchomości stanowiące zabezpieczenie nie są i nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Nie są one także i nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Nieruchomości stanowiące zabezpieczenie są i będą traktowane przez Wnioskodawcę jak towar w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości, w szczególności w zakresie ich ujęcia w księgach rachunkowych. Następnie Wnioskodawca może sprzedać nieruchomości stanowiące zabezpieczenie.

Należy zatem przyjąć, że w opisanej sytuacji mamy do czynienia z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, która należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z poźn. zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że: "umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Zatem mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty pożyczki Wnioskodawca może zaliczyć wyłącznie kwotę udzielonej pożyczki w wartości nominalnej (kwota główna bez odsetek za zwłokę ).

Zatem wbrew opinii Wnioskodawcy nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości pozostałe koszty związane z nabyciem oraz utrzymaniem tej nieruchomości.

Reasumując, w przypadku sprzedaży nieruchomości, która była zabezpieczeniem pożyczki kosztem uzyskania przychodu z tej sprzedaży będzie wartość nominalna udzielonej pożyczki (kwota główna pożyczki bez odsetek i prowizji).

Wobec powyższego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód, stanowiący różnicę między przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu, którymi w tym przypadku jest wartość nominalna udzielonej przez Wnioskodawcę pożyczki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.