ILPP5/4512-1-153/16-5/AK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2016 r. (data wpływu 20 maja 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 17 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 13 czerwca 2016 r. o wskazanie sposobu doręczenia rozstrzygnięcia.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 8,8959 ha. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze umowy darowizny z dnia 16 marca 1995 r., wówczas powierzchnia działek łącznie wynosiła 9,77 ha. W 2008 r. Wojewoda wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej dla inwestycji polegającej na budowie drogi. Pod obwodnicę w 2009 r. przeznaczona została część nieruchomości o powierzchni 0,7819 ha.

Działki, których sprzedaży zamierza dokonać Wnioskodawca, wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, prowadzona jest na nich działalność rolnicza. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą z dnia 25 maja 2015 r. działki przeznaczone są pod teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, i tereny zabudowy usługowej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności i Informacji Gospodarczej. Zainteresowany prowadzi wyłącznie gospodarstwo rolne. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym (VAT-5 ) – zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie wykorzystywana dla celów rolniczych (pod uprawy) i taki stan rzeczy trwać będzie do czasu ewentualnego zawarcia umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej).

Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych czynności o podobnym charakterze.

Działki będą sprzedane bezpośrednio przez Wnioskodawcę bez pośrednictwa biura nieruchomości. Nabywca zamierza nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji na niej projektu magazynowo – produkcyjnego. Powyższe działki zostaną sprzedane jednemu podmiotowi, jedną umową sprzedaży. Działki nie będą podlegały podziałowi, będą sprzedane w całości.

Wnioskodawca zamierza podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Na mocy udzielonego pełnomocnictwa przez sprzedającego kupujący będzie dysponować przedmiotem umowy na cele budowlane, tj. dla prac związanych z uzyskaniem pozwolenia budowlanego.

Nieruchomość, która stanowić ma przedmiot umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej) nie wyczerpuje całego areału wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez sprzedającego (Wnioskodawcę). Przyczyną chęci zbycia działek jest możliwość poprawienia sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca w przeszłości jedynie nabywał grunty rolne na powiększenie gospodarstwa. Nie sprzedawał ich. Wnioskodawca nie planuje dokonywać zbycia innych nieruchomości (niewymienionych we wniosku), ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Będą to jedyne działki podlegające sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu przedmiotowej sprzedaży nieruchomości powstanie zobowiązanie w VAT, czy też sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT lub będzie od tego podatku zwolniona...

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie ust. 2 ww. artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie regulacji art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na fakt, że w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przeznaczone są pod teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i tereny zabudowy – to uznać należy, że planowana czynność nie będzie wyłączona z opodatkowania, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Sprzedaż ta nie będzie także objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W takim przypadku jej sprzedaż będzie opodatkowana 23% stawką podatku, gdyż jej przedmiotem będzie teren budowlany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem – w świetle przytoczonych powyżej przepisów – grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Natomiast z art. 15 ust. 4 ustawy wynika, że w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Zgodnie z art. 2 pkt 15, 16, 19, 20 i 21 ustawy:

  • przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą (...) a także świadczenie usług rolniczych;
  • przez gospodarstwo rolne rozumie się gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym;
  • przez rolnika ryczałtowego rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych;
  • przez produkty rolne rozumie się towary wymienione w załączniku nr 2 do ustawy oraz towary wytworzone z nich przez rolnika ryczałtowego z produktów pochodzących z jego własnej działalności rolniczej przy użyciu środków zwykle używanych w gospodarstwie rolnym, leśnym i rybackim;
  • przez usługi rolnicze rozumie się usługi wymienione w załączniku nr 2 do ustawy.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze, który zarejestrowany jest z tego tytułu jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Natomiast osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 8,8959 ha. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze umowy darowizny, wówczas powierzchnia działek łącznie wynosiła 9,77 ha. W 2008 r. Wojewoda wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej dla inwestycji polegającej na budowie drogi. Pod obwodnicę w 2009 r. przeznaczona została część nieruchomości o powierzchni 0,7819 ha.

Działki, których sprzedaży zamierza dokonać Wnioskodawca, wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, prowadzona jest na nich działalność rolnicza. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki przeznaczone są pod teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, i tereny zabudowy usługowej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności i Informacji Gospodarczej. Zainteresowany prowadzi wyłącznie gospodarstwo rolne. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym – zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie wykorzystywana dla celów rolniczych (pod uprawy) i taki stan rzeczy trwać będzie do czasu ewentualnego zawarcia umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej).

Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych czynności o podobnym charakterze. Działki będą sprzedane bezpośrednio przez Wnioskodawcę bez pośrednictwa biura nieruchomości. Nabywca zamierza nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji na niej projektu magazynowo – produkcyjnego. Powyższe działki zostaną sprzedane jednemu podmiotowi, jedną umową sprzedaży. Działki nie będą podlegały podziałowi, będą sprzedane w całości. Wnioskodawca zamierza podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Na mocy udzielonego pełnomocnictwa przez sprzedającego kupujący będzie dysponować przedmiotem umowy na cele budowlane, tj. dla prac związanych z uzyskaniem pozwolenia budowlanego.

Nieruchomość, która stanowić ma przedmiot umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej), nie wyczerpuje całego areału wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez sprzedającego (Wnioskodawcę). Przyczyną chęci zbycia działek jest możliwość poprawienia sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca w przeszłości jedynie nabywał grunty rolne na powiększenie gospodarstwa. Nie sprzedawał ich. Wnioskodawca nie planuje dokonywać zbycia innych nieruchomości (niewymienionych we wniosku).

W związku z powyższym Wnioskodawca ma wątpliwości czy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie u niego zobowiązanie z tytułu podatku VAT.

W analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy kluczowym jest fakt posiadania przez Niego statusu podatnika VAT czynnego z tytułu prowadzenia działalności rolniczej oraz to, że działki będące przedmiotem dostawy wchodzą w skład tego gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane w tej działalności. W tej sytuacji uznać należy, że przedmiotem dostawy ma być grunt stanowiący składnik majątkowy przedsiębiorstwa, służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest działalność rolnicza.

Powyższe oznacza, że planowana dostawa działek nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, lecz będzie stanowiła sprzedaż dokonaną w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (gospodarstwa rolnego), przyczyną chęci zbycia działek jest możliwość poprawienia sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał posiadanych nieruchomości do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem, dostawa działek stanowiących część gospodarstwa rolnego, w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa ta będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Zainteresowanego.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa nieruchomości (działek) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stawka podatku zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według regulacji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

  1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 ww. ustawy).

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży będą działki, które zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem są to tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, i tereny zabudowy usługowej. W związku z powyższym w przedstawionej sprawie zastosowania nie znajdzie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ są to grunty przeznaczone pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie, o którym mowa wyżej dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z informacji wskazanych we wniosku wynika, że działki, których sprzedaży zamierza dokonać Wnioskodawca, wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i wykorzystywane są w działalności gospodarczej przez rolnika zarejestrowanego jako czynny podatnik podatku VAT. Tym samym, działki te nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a w konsekwencji w odniesieniu do ich dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zarówno zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2, jak i pkt 9 ustawy, w związku z czym, sprzedaż przez Zainteresowanego działek budowlanych podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową podatku od towarów i usług.

Podsumowując, z tytułu dostawy opisanej nieruchomości u Wnioskodawcy powstanie zobowiązanie w podatku VAT, gdyż sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu według podstawowej, 23% stawki podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Natomiast z zakresu podatku dochodowego wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Wyjaśnienia wymaga ponadto, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia teg o wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.