ILPB2/4511-1-564/16-2/MK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Czy jeżeli Wnioskodawca przyjmie w zamian mieszkanie o wartości 355 tys. zł, które następnie (w terminie trzech miesięcy) sprzeda, to będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2016 r. (data wpływu 13 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca i jego żona są właścicielami działki nr .... Na działce właściciele wybudowali budynek jednorodzinny, dwulokalowy. Planowana jest sprzedaż wspomnianych lokali. Ponieważ przedmiotowa działka (...) jest w posiadaniu właścicieli ponad 6 lat, zbycie jest zwolnione od podatku dochodowego.

Kupujący w celu przeniesienia hipoteki chce w rozliczeniu ceny zakupu (510 tys. zł) dać w zamian własny lokal mieszkalny o wartości 355 tys. zł. Wnioskodawca i jego żona nie potrzebują tego lokalu i w związku z tym zamierzają go niezwłocznie (w ciągu trzech miesięcy od umowy zamiany) sprzedać po tej samej cenie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy jeżeli Wnioskodawca przyjmie w zamian mieszkanie o wartości 355 tys. zł, które następnie (w terminie trzech miesięcy) sprzeda, to będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedając nieruchomość za gotówkę nie zapłaciłby podatku, gdyż razem z żoną są jej właścicielami ponad 6 lat. Przystając na warunki kupujących zbywcy chcą jedynie wyświadczyć im przysługę. Nabywcy muszą zrobić zamianę lokali aby przenieść hipotekę. Niezwłocznie po zamianie Wnioskodawca z żoną planują sprzedać nabyty w wyżej opisany sposób lokal nie zarabiając na nim, gdyż chcą odzyskać należne im pieniądze. Stąd – zdaniem Wnioskodawcy – nie zaistnieje więc przychód, co oznacza, że Wnioskodawca z żoną nie powinni płacić podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza odpłatnie zbyć nieruchomość zabudowaną budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym, której jest właścicielem ponad 6 lat. Zbycie nieruchomości nastąpi w części na podstawie umowy sprzedaży, a w części na podstawie umowy zamiany, gdyż kupujący – jak podaje Wnioskodawca – w rozliczeniu ceny zakupu chce dać w zamianę lokal mieszkalny. Nabytą w powyższym sposób nieruchomość Wnioskodawca zamierza niezwłocznie sprzedać po cenie, którą przyjął w rozliczeniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  • dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Z powyższego wynika zatem, że co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega każde odpłatne zbycie nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), które następuje przed upływem terminu, o którym mowa w tym przepisie. Niemniej jednak nie można tracić z pola widzenia, że podstawowym warunkiem opodatkowania takiego przychodu jest wystąpienie dochodu, tj. w konkretnej sprawie musi wystąpić sytuacja, w której przychód będzie wyższy niż koszty uzyskania tego przychodu. Zatem jeżeli Wnioskodawca sprzeda opisaną we wniosku nieruchomość po tej samej cenie za którą ją nabył wówczas uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu, gdyż będzie on równy kosztom uzyskania tego przychodu.

Z ww. względów stanowisko Wnioskodawcy należało ocenić jako prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.