IBPBII/2/415-700/12/MMa | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Zakładając cenę sprzedaży w wysokości niespłaconego kredytu tj. 3,5 mln zł czy kosztem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości na rzecz spółki będzie kwota pierwotnej ceny zakupu nieruchomości powiększona o kredyt, który zostanie spłacony bezpośrednio po przeniesieniu własności nieruchomości? Czy podstawa opodatkowania wyniesie 0 zł?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 08 maja 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 15 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia jako kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty kredytu zaciągniętego na przebudowę nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia jako kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty kredytu zaciągniętego na przebudowę nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest udziałowcem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wspólnikami spółki są trzy osoby fizyczne, z których każda posiada równy udział w kapitale spółki. Wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podjęli decyzję o przeniesieniu prywatnej własności nieruchomości do przedmiotowej spółki. Nieruchomość została zakupiona prywatnie przez wspólników w 2007 r. i stanowi własność łączną. Cena zakupu nieruchomości wynosiła 0,7 mln zł. Po zakupie nieruchomości wspólnicy przebudowali nieruchomość ponosząc nakłady inwestycyjne. Na ten cel wspólnicy zaciągnęli kredyt w wysokości 3,5 mln zł. Zabezpieczeniem zaciągniętego kredytu jest ustanowiona hipoteka na przedmiotowej nieruchomości. Jako dowód wspólnicy posiadają umowę kredytową oraz zaświadczenie o niespłaconej części kredytu. Wartość niespłaconego kredytu wynosi 3,5 mln zł. Jako osoby prywatne wspólnicy nie zbierali innych dowodów potwierdzających wydatki inwestycyjne. Celem przeniesienia własności nieruchomości jest spłata zobowiązania kredytowego ciążącego na wspólnikach. Cena sprzedaży nieruchomości będzie równa kwocie niespłaconego kredytu na dzień sprzedaży nieruchomości. Obecnie nieruchomość jest nieruchomością komercyjną, którą wspólnicy (osoby fizyczne) wynajmują dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której są wspólnikami.

Na zakup nieruchomości spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zaciągnie kredyt, którym zostanie spłacony kredyt prywatny wspólników (obecnych właścicieli nieruchomości).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zakładając cenę sprzedaży w wysokości niespłaconego kredytu tj. 3,5 mln zł czy kosztem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości na rzecz spółki będzie kwota pierwotnej ceny zakupu nieruchomości powiększona o kredyt, który zostanie spłacony bezpośrednio po przeniesieniu własności nieruchomości... Czy podstawa opodatkowania wyniesie 0 zł...

Zdaniem wnioskodawcy, przychodem ze sprzedaży nieruchomości będzie kwota 3,5 mln zł. Kwota powyższa zostanie wpłacona na poczet spłaty kredytu zaciągniętego przez sprzedających. Tym samym sprzedający nie osiągną dochodu na sprzedaży nieruchomości. Kosztem uzyskania przychodu będzie kwota spłaconego przez wnioskodawcę kredytu w wysokości 3,5 mln zł. Spłata kredytu będzie dowodem dokumentującym koszt poniesionych nakładów.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca wraz z dwoma innymi osobami fizyczny zakupił w 2007 r. nieruchomość za kwotę 700.000 zł. Następnie nieruchomość ta została przebudowana i poniesione zostały przez współwłaścicieli nakłady inwestycyjne. W tym celu wnioskodawca oraz dwóch pozostałych współwłaścicieli nieruchomości zaciągnęli kredyt w wysokości 3.500.000 zł. Wnioskodawca wskazał, że współwłaściciele jako osoby fizyczne nie zbierali dokumentów potwierdzających poniesione wydatki inwestycyjne. Obecnie współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości chcą odpłatnie przenieść jej własność na spółkę z ograniczoną odpowiedzialności, w której są udziałowcami. Cena sprzedaży nieruchomości będzie równa kwocie niespłaconego kredytu na dzień sprzedaży nieruchomości, czyli obecnie kwocie 3.500.000 zł.

Zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że nabycia nieruchomości dokonano w 2007 r., sprzedaż tej nieruchomości przed dniem 01 stycznia 2013 r. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Zgodnie z cytowanym powyżej art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią także udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, wartość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Z powyższego wynika zatem jasno, że do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć nakłady na nieruchomość poniesione przez zbywającego jednakże pod kilkoma warunkami, a mianowicie wówczas, gdy nakłady takie zwiększyły wartość nieruchomości i zbywca posiada faktury VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, które dokumentują poniesienie wydatków. Zatem to na podatniku spoczywa obowiązek udokumentowania fakturami VAT poniesionych wydatków inwestycyjnych na nieruchomości aby wydatki te mogły stanowić koszty uzyskania przychodu a w konsekwencji pomniejszały przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 22 ust. 6e jednoznacznie wskazuje w jaki sposób wydatki te powinny zostać udokumentowane. Powyższe oznacza, że jeżeli podatnik nie jest w stanie przedstawić faktur VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług potwierdzających kto, kiedy i w jakiej wysokości poniósł wydatek oraz czy wydatek ten może być uznany za nakład zwiększający wartość nieruchomości, to nie ma prawa pomniejszać przychodu o żadne kwoty nie udokumentowane w powyższy sposób. Argument wnioskodawcy, że jako osoby fizyczne wspólnicy nie mieli obowiązku dokumentowania ponoszonych nakładów inwestycyjnych jest w sposób oczywisty błędny. Z powołanego art. 22 ust. 6e w związku z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że nawet osoba, która nie dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej ma obowiązek dokumentowania nakładów fakturami VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jeśli chce mieć prawo zaliczenia takich wydatków w koszty uzyskania przychodu. Ustawodawca nie przewidział od tej zasady żadnego wyjątku. Bez znaczenia jest przy tym w jaki sposób podatnik zdobywa środki na sfinansowanie nakładów poczynionych na nieruchomość – czy środki pochodzą z oszczędności, czy może z kredytu. Oczywistym jest bowiem, że spłata kredytu nie jest kosztem uzyskania przychodu, tak jak jego udzielenie nie jest przychodem osoby, której kredytu udzielono. Sytuację zaś, w której podatnik kwotę kredytu finansującego nakłady na nieruchomość chce uznać za koszt uzyskania przychodu z jej sprzedaży z tego względu, że zaniedbał obowiązku gromadzenia faktur VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług dokumentujących ponoszone wydatki należy uznać za niedopuszczalną. Ustawodawca jasno wyraził w art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jak należy dokumentować ponoszone nakłady. Umowa kredytu na przebudowę nieruchomości takim dokumentem w rozumieniu art. 22 ust. 6e nie jest. Skoro wnioskodawca uznał, że jako osoba prywatna nie ma obowiązku gromadzić dowodów potwierdzających ponoszenie wydatków inwestycyjnych w rozumieniu art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dowodami takimi nie dysponuje, to w konsekwencji sam pozbawił się prawa do pomniejszenia przychodu o wydatki inwestycyjne zwiększające wartość zbywanej nieruchomości. Z treści art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika bowiem jasno, że nie miał prawnych podstaw do przyjmowania takich założeń. Wbrew twierdzeniu wnioskodawcy o wysokości poniesionych nakładów nie będzie w żaden sposób świadczyć kwota zaciągniętego kredytu bez względu na cel na jaki został on zaciągnięty. Wnioskodawca miał bowiem obowiązek dokumentować wydatki a nie sposób pozyskania kapitału.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości, jeżeli zostanie dokonany przed dniem 01 stycznia 2013 r. będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ww. ustawy. Kosztem uzyskania przychodu będzie dla wnioskodawcy cena za jaką wnioskodawca nabył udział w nieruchomości oraz wydatki związane z nabyciem w takiej wysokości w jakiej zostały one faktycznie poniesione przez wnioskodawcę. Koszt uzyskania przychodu mogą również stanowić udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania, ale wyłącznie wówczas, jeżeli wnioskodawca posiada dokumenty w rozumieniu art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzające faktyczne poniesienie takich wydatków. Natomiast spłata kredytu zaciągniętego na przebudowę nieruchomości w żadnym wypadku nie będzie stanowiła dla wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu a tym samym nie będzie pomniejszała podstawy obliczenia podatku.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.