IBPBII/2/415-1131/14/NG | Interpretacja indywidualna

Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości na nabycie nieruchomości gruntowej składających się z terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego częściowo jako tereny zabudowy jednorodzinnej zagrodowej, częściowo jako tereny upraw rolnych i zabudowy zagrodowej, częściowo jako drogi – cele mieszkaniowe.
IBPBII/2/415-1131/14/NGinterpretacja indywidualna
  1. działki
  2. grunty
  3. nieruchomości
  4. plan zagospodarowania przestrzennego
  5. remonty
  6. sprzedaż
  7. udział
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Zwolnienia przedmiotowe

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 grudnia 2014 r. (data otrzymania 19 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2010 r. udziału 29520/168120 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości B. – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2010 r. udziału 29520/168120 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości B.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 8 lipca 2006 r. Wnioskodawca dokonał zakupu prawa współwłasności do 1/2 nieruchomości położonej w miejscowości B., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wybudowanym w latach 1920-1930, za kwotę 20 000,00 zł. Budynek został zakupiony w stanie kwalifikującym się do remontu kapitalnego, składał się z trzech kondygnacji, 6 izb mieszkalnych, wspólnego korytarza i klatki schodowej. Nieruchomość tę Wnioskodawca nabył z zamiarem jej wyremontowania i zamieszkania w niej. W okresie 3 lat od zakupu z pomocą syna wykonał następujące prace: wykonanie przyłącza sieci wodociągowej, remont instalacji elektrycznej i kominowej, remont elewacji, klatki schodowej, stolarki okiennej i drzwiowej. Podczas remontu, około 2008 r., okazało się, że wykonanie koniecznych prac wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Wnioskodawca chciał wykonać remont dachu, który przeciekał oraz przebudować część ścian. W Starostwie Powiatowym poinformowano Wnioskodawcę, że do uzyskania pozwolenia na budowę niezbędna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli domu. I wtedy okazało się, że widniejący w księdze wieczystej właściciel nie żyje, a jego małżonek na nic nie wyraża zgody i nie zamierza nawet przeprowadzić uregulowania stanu prawnego, poprzez przeprowadzenie spadku. Powyższe, nierozwiązywalne problemy były powodem podjęcia przez Wnioskodawcę decyzji o sprzedaży nieruchomości. Nie bez znaczenia w tym względzie były też krytyczne uwarunkowania, polegające na uciążliwym jak się okazało sąsiedztwie, ciągłe narastające konflikty z pozostałymi współwłaścicielami domu, gdzie były też przypadki bezpośredniej fizycznej agresji i utrudniania dokonywania prac remontowych. Pozyskanie chętnego na zakup prawa do 1/2 nieruchomości okazało się niemożliwe. W 2009 r. Wnioskodawca pozyskał klienta zainteresowanego zakupem tylko części udziału, nie całości.

W dniu 23 listopada 2009 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży udziału w wysokości 6265/42030 za kwotę 40 000,00 zł w posiadanej części nieruchomości. Po sprzedaży udziału, 7 grudnia 2009 r., Wnioskodawca złożył oświadczenie w urzędzie skarbowym, że uzyskany przychód w wysokości 40 000,00 zł wykorzysta na nabycie gruntu lub budynku, lub na inne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Realizując zobowiązanie zawarte w powyższym oświadczeniu z 7 grudnia 2009 r., Wnioskodawca dokonał 28 stycznia 2010 r. zakupu za kwotę 65 000,00 zł prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości O. z zamiarem wybudowania małego domku jednorodzinnego. Nieruchomość składała się z działek:

  1. nr 3221/5 i powierzchni 4897 m2 ujawnionej w księdze wieczystej, której obszar – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Gminy uchwałą z 30 czerwca 2003 r. – w wielkości 9%, tj. 440,73 m2 znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zagrodowej i oznaczony jest symbolem 98 MM. Pozostała część znajduje się w terenie upraw polowych i ogrodniczych z zabudową zagrodową;
  2. nr 3221/6 i powierzchni 1286 m2 znajdującej się w planie zagospodarowania przestrzennego w całości na terenie upraw polowych i ogrodniczych z zabudową zagrodową oznaczonej symbolem R;
  3. nr 3221/7 i powierzchni 73 m2 stanowiącej drogę dojazdową.

Wszystkie wymienione powyżej działki stanowiły jedną całość.

Z powodów osobistych Wnioskodawca postanowił jednak sprzedać tę nieruchomość w miejscowości O., co zrobił 15 lipca 2010 r. za kwotę 72 000,00 zł. Od uzyskanego w niniejszej sprzedaży dochodu Wnioskodawca zapłacił w urzędzie skarbowym należny podatek ( PIT-39 za 2010 r.).

W dniu 25 maja 2010 r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał następny udział w wysokości 29520/168120 we współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości B., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, za kwotę 40 000,00 zł. Po sprzedaży, 7 czerwca 2010 r., Wnioskodawca złożył oświadczenie w urzędzie skarbowym, że uzyskany przychód wykorzysta na nabycie w kraju, nie później niż w okresie 2 lat od daty sprzedaży, gruntu lub budynku, lub na inne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Realizując zobowiązanie zawarte w ww. oświadczeniu Wnioskodawca wydatkował uzyskane środki w okresie od 1 lipca 2010 r. do 24 lutego 2012 r. na cele remontowe pozostałej części własnej nieruchomości oraz na zakup 24 kwietnia 2012 r. nieruchomości w miejscowości P. Łączna kwota wydatków wynosiła 44 792,46 zł. Nieruchomość została zakupiona za kwotę 20 000,00 zł, składała się z działek gruntowych o numerach: 2314/1 o powierzchni 2417 m2, 2314/2 o powierzchni 453 m2, 2316/3 o powierzchni 410 m2 i 2317/1 o powierzchni 567 m2.

Wszystkie wymienione powyżej działki stanowiły jedną, połączoną ze sobą w prostokąt całość i graniczą ze sobą. Całość położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie ze wszystkich stron pomiędzy budynkami jednorodzinnymi. Z zaświadczenia o przeznaczeniu gruntu wynika, że w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, przedłożonym do aktu notarialnego z 17 lutego 2012 r. wydanego z upoważnienia Wójta Gminy, działki nr 2314/1 i 2314/2 objęte są w części na długości 50 m od drogi jednostką planu MN/MR – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. W pozostałej części działki objęte są jednostką planu ZN – teren zieleni nie urządzonej. Natomiast działka 2317/1 o powierzchni 576 m2 objęta jest jednostką planu ZL – tereny lasów. W tamtym czasie zamiarem Wnioskodawcy było zamieszkanie blisko syna, który planował przeniesienie się na stałe z rodziną do miejscowości P., w której zakupił w tym celu nieruchomość. Ta przesłanka była głównym powodem podjęcia decyzji o zakupie działki w miejscowości P.

Niestety plany i marzenia Wnioskodawcy z powodu trudności finansowych jak również zdrowotnych legły w gruzach.

Dlatego też 30 października 2012 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość w miejscowości P. oraz zapłacił należny podatek od uzyskanego dochodu (PIT-39 za 2012 r.)

W dniu 26 listopada 2014 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego, podczas przeprowadzania kontroli dokumentów potwierdzających przeznaczenie przychodu z opisanych sprzedaży udziałów w nieruchomości w miejscowości B., zakwestionował przeznaczenie środków ze sprzedaży na zakup nieruchomości w miejscowości O. jako własny cel mieszkaniowy. Późniejsza sprzedaż nieruchomości w ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wskazywała na charakter zarobkowy a nawet spekulacyjny. Podczas kontroli syn Wnioskodawcy będący jego pełnomocnikiem został nakłoniony do złożenia deklaracji PIT-23 za 2009 r. i zapłaty podatku z odsetkami. Wnioskodawca nadmienił, że w chwili obecnej ma 83 lata i jest osobą o złym stanie zdrowia. Jego zamiarem i intencją, przy realizacji transakcji, było zamieszkanie we własnym domu.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano m.in. następujące pytania:
  1. Czy przeznaczając środki ze sprzedaży 25 maja 2010 r. drugiej części udziału w nieruchomości położonej w miejscowości B. na wydatki remontowe własnej nieruchomości oraz na zakup działki w miejscowości P., zostały spełnione wymogi uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości w B. (określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)...
  2. Czy powyższy zakup został prawidłowo zakwalifikowany jako wydatek na własne cele mieszkaniowe i czy rozpoczęcie budowy jest warunkiem koniecznym do skorzystania ze zwolnienia...
  3. Czy późniejsza sprzedaż nieruchomości położonej w miejscowości P., zakupionej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, miała wpływ na zwolnienie z opodatkowania sprzedaży drugiego udziału w części nieruchomości położonej w miejscowości B....

Zdaniem Wnioskodawcy, do sprzedaży z 25 maja 2010 r. zastosowanie omawianego zwolnienia było zgodne z obowiązującymi w tamtym czasie przepisami, ponieważ do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., a więc z uwzględnieniem zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy podstawą do skorzystania ze zwolnienia było to, że na zakupionych gruntach w miejscowości P. istniała możliwość postawienia budynku mieszkalnego oraz fakt, że zamiarem Wnioskodawcy było wybudowanie na nich jednorodzinnego domu mieszkalnego.

Zdaniem Wnioskodawcy, zakresem zwolnienia objęte są wszelkie grunty: leśne, rolne, nieużytki, budowlane – jedynym warunkiem jest czy grunt przeznaczony jest pod budowę (zdaniem Wnioskodawcy omawiane grunty spełniały ten warunek).

Wnioskodawca wskazał, że do sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej w miejscowości B. był zmuszony sytuacją osobistą opisaną w stanie faktycznym, sprzedaż nie była jego kaprysem, ani też nie miała charakteru zarobkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2010 r. udziału 29520/168120 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości B. Ocena stanowiska w zakresie dotyczącym możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2009 r. udziału 6265/42030 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości B. została zawarta w odrębnej interpretacji. Natomiast w zakresie ustalenia czy urząd skarbowy prawidłowo postąpił uznając wydatki Wnioskodawcy związane z zakupem działki w O. za wydatki o charakterze zarobkowym, a nie za wydatki poniesione na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych – wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca nabył udział 1/2 w nieruchomości w miejscowości B., zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Natomiast w 2010 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży udziału w wysokości 29520/168120 w ww. nieruchomości za kwotę 40 000,00 zł. Po sprzedaży udziału, 7 czerwca 2010 r., Wnioskodawca złożył oświadczenie w urzędzie skarbowym, że uzyskany przychód w wysokości 40 000,00 zł wykorzysta na nabycie w kraju, w okresie 2 lat od daty sprzedaży, gruntu lub budynku, lub na inne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wydał uzyskane środki ze sprzedaży w okresie od 1 lipca 2010 r. do 24 lutego 2012 r. na cele remontowe pozostałej części nieruchomości oraz na zakup 24 kwietnia 2012 r. nieruchomości w miejscowości P.

Ponieważ zatem sprzedaży udziału 29520/168120 w nieruchomości Wnioskodawca dokonał przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył udział 1/2 w ww. nieruchomości, to przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tej sprzedaży stanowił źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) – do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, o ile zbywca takie wydatki poniósł. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 28 ust. 2a ustawy – zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2.przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3.przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W myśl art. 21 ust. 16 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a) rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Z przywołanych powyżej uregulowań wynika, że stosownie do postanowień ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze sprzedaży m.in. udziału w nieruchomości przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlega opodatkowaniu a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu, chyba że podatnik chce skorzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Powinien wówczas złożyć w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Niezłożenie oświadczenia nie wyłącza jednak możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie.

Jednym z celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret trzecie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Innymi słowy rozpatrywane zwolnienie związane jest z konkretnym zdarzeniem tj. nabyciem określonego gruntu w określonym celu.

O charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu musi być oceniony w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.).

W myśl art. 4 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do przepisu art. 4 ust. 2 tej ustawy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Zatem o przeznaczeniu gruntu decydować będą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których powinno wynikać, że przedmiotowy grunt znajduje się na obszarach określonych jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, w kontekście zaliczenia do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe zakupu nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości P. stwierdzić należy, że nie zostały w zupełności spełnione przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że Wnioskodawca nabył 24 kwietnia 2012 r. nieruchomość składającą się z działek o nr: 2314/1 o pow. 2417 m2, 2314/2 o pow. 453 m2, 2316/3 o pow. 410 m2 i 2317/1 o pow. 567 m2. Wnioskodawca wskazał ponadto, że ww. działki stanowiły jedną, połączoną ze sobą w prostokąt całość. Ponadto z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki nr 2314/1 i 2314/2 w części na długości 50 m stanowią tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową oznaczone jako MN/MR. W pozostałej części działki stanowią tereny zieleni nie urządzonej, oznaczone w planie jako ZN. Z kolei działka 2317/1 znajduje się na terenie objętej jednostką planu ZL – tereny lasów.

To oznacza, że Wnioskodawca nie na całej nieruchomości (składającej się z przylegających do siebie działek) mógł wybudować budynek mieszkalny, a tylko na działkach nr 2314/1 i 2314/2, i to w części, w której zostały one sklasyfikowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej oznaczone w planie znakiem MN/MR. Jak wskazał Wnioskodawca – w pozostałej części działki (uznać należy zatem, że także działka 2316/3) znajdują się na terenie, który nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, mianowicie znajdują się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako ZN – tereny zieleni nie urządzonej albo też znajdują się na terenie oznaczonym symbolem ZL – teren lasów (działka 2317/1). Zatem warunki zwolnienia są spełnione tylko co do zakupu działek nr 2314/1 i 2314 /2 i to nie w całości lecz w części dotyczącej terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone bod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową.

Warunki zwolnienia nie są natomiast spełnione w stosunku do przychodu wydatkowanego na zakup działek nr 2314/1 i 2314/2 w części sklasyfikowanej jako tereny zieleni nie urządzonej oznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem ZN. Ze zwolnienia nie korzysta także przychód przeznaczony na zakup działek znajdujących się – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – na terenach oznaczonych symbolami ZN i ZL (odpowiednio tereny zieleni nie urządzonej i tereny lasów). To oznacza, że nie cała kwota przeznaczona na zakup nieruchomości położonej w miejscowości P. może zostać uwzględniona do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z prezentowanym w orzecznictwie sądowym stanowiskiem nabywany grunt ma zostać przeznaczony na realizację budynku mieszkalnego. Zwolnienie dotyczy bowiem nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu, w tym także rolnego, lasu czy jakiegokolwiek gdzie nie jest możliwa budowa budynku mieszkalnego. Wszelkie zwolnienia i ulgi podatkowe są wyjątkiem, istotnym odstępstwem od zasady sprawiedliwości podatkowej – powszechności i równości opodatkowania, niewątpliwym więc musi być ścisłe, bez wykładni rozszerzającej, ich interpretowanie.

Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży 25 maja 2010 r. udziału w nieruchomości położonej w miejscowości B. zabudowanej budynkiem mieszkalnym a wydatkowany na nabycie w nieruchomości w miejscowości P. składającej się z kilku działek połączonych ze sobą i tworzących prostokąt nie będzie mógł korzystać w całości ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Podkreślić bowiem należy, że rozpatrywane zwolnienie dotyczy nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu. Tym samym warunkom rozpatrywanego zwolnienia podlegała wyłącznie ta część środków wydatkowanych na zakup nieruchomości położonej w miejscowości P., które przeznaczone zostały na zakup działek o nr 2314/1 i 2314/2 ale tylko w części w jakiej działki te, znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem MN/MR. Rozpatrywanemu zwolnieniu nie podlega natomiast przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości położonej w miejscowości B., który został przeznaczony na zakup działek nr 2314/1 i 2314/2 w pozostałej części w jakiej znajdują się na terenie oznaczonym symbolem ZN (tereny zieleni nie urządzonej) oraz na zakup pozostałych działek tworzących ww. nieruchomość, tj. działki 2316/3 znajdującej się na terenach zieleni nie urządzonej i działki 2317/1 znajdującej się na terenie lasów ZL. Fakt, że ww. działki stanowią jedną całość nie oznacza, że zwolnienie rozciągać można także na te działki, które składają się z terenów nieprzeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, a więc nie spełniają warunków zwolnienia.

Mając na uwadze powyższą argumentację, nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, że zakresem zwolnienia objęte są wszelkie grunty leśne, rolne nieużytki, budowlane a jedynym warunkiem jest czy grunt przeznaczony jest pod budowę. Wszak nie na wszystkich ww. gruntach dopuszczona jest możliwość wybudowania budynku mieszkalnego. W rozpatrywanej sprawie z opisu stany faktycznego jasno wynika, że Wnioskodawca mógłby wybudować budynek mieszkalny tylko na niewielkiej części nabytej nieruchomości, tj. na tej części działek nr 2314/1 i 2314/2, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Zatem wyłącznie zakup działek nr 2314/1 i 2314/2 w części stanowiącej tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej stanowi wydatek na cel mieszkaniowy, o którym stanowi art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W pozostałej części nieruchomość w P. składa się z działek nieprzeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, a więc zakup tej części nieruchomości nie może stanowić wydatku na cele mieszkaniowe. Przy czym należy stwierdzić, że samo rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego nie jest warunkiem koniecznym do skorzystania z rozpatrywanego zwolnienia.

Ponadto zauważyć należy, że sprzedaż działki nr 2314/1 i 2314/2 w części, w której zakup pozwalał na skorzystanie ze zwolnienia, a więc znajdującej się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową nie ma wpływu na zwolnienie z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zauważyć, że ustawa nie ogranicza możliwości dysponowania nieruchomością nabytą na cele mieszkaniowe. Innymi słowy, Wnioskodawca miał prawo do rozporządzania ww. nieruchomością w sposób nieograniczony tzn. mógł ją sprzedać i czynność ta nie spowodowała utraty prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem ustawa nie przewiduje utraty prawa do ulgi określonej tym przepisem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej na cele mieszkaniowe.

Również sprzedaż pozostałej części działek nr 2314/1 i 2314/2 a także działek nr 2316/3 i 2317/1 nie miała znaczenia w sprawie Wnioskodawcy ze względu na fakt, że przychód wydatkowany na ich nabycie w ogóle nie uprawniał Wnioskodawcy do skorzystania z omawianego zwolnienia.

W niniejszej sprawie rozważyć ponadto należy, czy rozpatrywanemu zwolnieniu określonemu w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega przychód ze sprzedaży 25 maja 2010 r. udziału w nieruchomości położonej w miejscowości B., a wydatkowany na remont ww. nieruchomości, której Wnioskodawca jest nadal współwłaścicielem.

Z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, to jest m.in. na remont własnego budynku mieszkalnego. Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy – przez własny budynek, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a) rozumie się budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie. Oznacza to, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na remont własnego budynku mieszkalnego, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. W niniejszej sprawie zauważyć jednak należ, że Wnioskodawca jest jedynie współwłaścicielem budynku mieszkalnego, na remont którego wydatkował środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości. To oznacza, że rozpatrywanemu zwolnieniu podlegają wydatki przeznaczone na remont budynku mieszkalnego jedynie w części odpowiadającej wielkości udziału Wnioskodawcy w prawie własności nieruchomości a nie w całości. Należy bowiem zauważyć, że Wnioskodawca remontował budynek mieszkalny, który nie jest jego wyłączną własnością. Zatem w części Wnioskodawca ponosił wydatki na te udziały, które należą do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży 25 maja 2010 r. udziału w wysokości 29520/168120 w nieruchomości położonej w miejscowości B., zabudowanej budynkiem mieszkalnym a wydatkowany na nabycie nieruchomości w miejscowości P. składającej się z kilku działek nie mógł korzystać w całości ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Rozpatrywane zwolnienie dotyczy bowiem nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu. Zatem zwolnieniu podlega tylko ta część przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości położonej w miejscowości B, która została przeznaczona na zakup nieruchomości w miejscowości P., a dotyczyła zakupu działek o nr 2314/1 i 2314/2 ale tylko w tej części, w której ww. działki znajdują się na terenach objętych w planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową. Przy czym aby skorzystać ze zwolnienia Wnioskodawca nie miał obowiązku rozpoczęcia budowy budynku mieszkalnego w określonym czasie na działkach. Także późniejsza sprzedaż nieruchomości w miejscowości P. nabytej na cele mieszkaniowe ze środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2006 r. nie miała wpływu na zwolnienie z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca do wydatków podlegających zwolnieniu może zaliczyć także te wydatki, które poniósł do 25 maja 2012 r., na remont budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawca nadal posiada udział. Przy czym wydatki remontowe Wnioskodawca może zaliczyć do wydatków podlegających zwolnieniu jedynie w części odpowiadającej wielkości jego udziału w nieruchomości a nie w całości.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.