IBPBI/1/415-1244/14/ESZ | Interpretacja indywidualna

Czy sprzedaż mieszkania i sprzedaż pozostałych mieszkań w przyszłości generuje (będzie generować) przychód z działalności gospodarczej, czy też przychód, który jest (będzie) zwolniony z opodatkowania w związku z przeznaczeniem tego przychodu na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w terminie dwóch lat?
IBPBI/1/415-1244/14/ESZinterpretacja indywidualna
  1. cele mieszkaniowe
  2. nieruchomości
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Zwolnienia przedmiotowe

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 października 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 14 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

  • określenia źródła przychodów dla dochodów ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości oraz
  • możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z ww. tytułu w sytuacji przeznaczenia ich na cele mieszkaniowe

-jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2014 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie określenia źródła przychodów dla dochodów ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości oraz możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z ww. tytułu w sytuacji przeznaczenia ich na cele mieszkaniowe.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 lutego 2013 r. Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego nabył od Gminy 743/1000 części nieruchomości zabudowanej objętej księgą wieczystą. Na ww. nieruchomość składa się działka zabudowana budynkiem mieszkalno - usługowym, czterokondygnacyjnym, w którym znajduje się z 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Powierzchnia użytkowa lokali stanowiących sprzedawany udział wynosi łącznie 541,06 m2. Powyższą nieruchomość, zakupił w przetargu ustnym, nieograniczonym za kwotę 161.600 zł, z czego kwotę 51.900 zł wpłacił, jako wkład własny, a pozostałą część w kwocie 109.700 zł przelał bank z zaciągniętego przez Wnioskodawcę kredytu. Pieniądze stanowiły jego majątek osobisty, a nabycie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kredyt ten stanowi część pasywów w bilansie firmy Wnioskodawcy, jak również jest przez nią spłacany. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (kancelarię nieruchomości) wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej. Na podstawie aktu notarialnego z 18 października 2013 r. z ww. nieruchomości wyodrębniony został, a następnie sprzedany lokal nr 2 o pow. 113,29 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 156/1000 za cenę w łącznej kwocie 70.000 zł. Należny podatek dochodowy z tej transakcji (wyliczony w następujący sposób: przychód - koszty zakupu - koszty sprzedaży), został obliczony od dochodów z działalności gospodarczej i wpłacony zgodnie z przepisami w roku 2013. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zarówno w chwili nabycia, jak i sprzedaży lokalu nr 2, jak i obecnie pozostaje w związku małżeńskim, nie zawierał umów majątkowych małżeńskich, w małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej współwłasności majątkowej, a przedmiotowy udział w nieruchomości nabył w związku z prowadzoną, wyżej opisaną działalnością gospodarczą. W 2014 r. Wnioskodawca zamierzał dokonać sprzedaży mieszkania nr 3 o pow. 77,75 m2 i nr 4 o pow. 100,88 m2. Nakłady, które poniósł na remont poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczyły 30% nakładów poniesionych na zakup nieruchomości. Przy sprzedaży mieszkań nie zostanie naliczony podatek VAT gdyż nakłady poniesione na poszczególne lokale przeznaczone do sprzedaży nie przekroczyły 30% kosztów zakupu. Środki uzyskane ze sprzedaży poszczególnych lokali ma zamiar przeznaczyć w terminie do dwóch lat na cele mieszkaniowe (wskazane w art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż mieszkania i sprzedaż pozostałych mieszkań w przyszłości generuje (będzie generować) przychód z działalności gospodarczej, czy też przychód, który jest (będzie) zwolniony z opodatkowania w związku z przeznaczeniem tego przychodu na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w terminie dwóch lat...

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

  1. środkami trwałymi,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
  3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określeniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 (przychodów z działalności gospodarczej), nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. Mając na uwadze brzmienie przepisu art. 14 ust. 2c powoływanej ustawy, uznać należy, że przychód z tej sprzedaży nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, będzie natomiast stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 powoływanej ustawy. Zważywszy, że Wnioskodawca zamierza uzyskane przychody przeznaczyć w terminie dwóch lat na inne cele mieszkalne, uzyskany przychód będzie zwolniony z podatku dochodowego pod warunkiem przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ustawie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

-pozarolnicza działalność gospodarcza,

-odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  1. odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  2. zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2014 r.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (...) z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W tym przypadku zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przy czym zgodnie z cyt. art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jednakże w myśl art. 30e ust. 6 przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

  1. budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
  2. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że uregulowane w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie od podatku ma zastosowanie wyłącznie do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e. Z kolei na mocy przytoczonego wyżej art. 30e ust. 6 ww. ustawy podatkowej, zasady opodatkowania dochodów, o których mowa w tym artykule nie mają zastosowania jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1, bądź związany jest z przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika.

Tym samym, zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w cyt. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do dochodów uzyskanych z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca 14 lutego 2013 r. na podstawie aktu notarialnego nabył udział wynoszący 743/1000 części w nieruchomości, stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem mieszkalno - usługowym, czterokondygnacyjnym, w którym znajduje się 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Nabycie nieruchomości nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (kancelaria nieruchomości), na co został zaciągnięty kredyt, który stanowi część pasywów w bilansie firmy. W dniu 18 października 2013 r. Wnioskodawca wyodrębnił w ww. nieruchomości i zbył jeden z lokali. Przychód z tej sprzedaży został zaliczony do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkowany w ramach tego źródła przychodów. W 2014 r. Wnioskodawca zamierzał dokonać sprzedaży kolejnych lokali. Nakłady, które poniósł na remont poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczyły 30% nakładów poniesionych na zakup nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży poszczególnych lokali ma zamiar przeznaczyć w terminie do dwóch lat na cele mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca:

  • prowadzi działalność gospodarczą (kancelarię nieruchomości),
  • w ramach tej działalności zakupił wskazaną we wniosku nieruchomość (udziały w nieruchomości)
  • zakupu dokonał częściowo za środki pochodzące z kredytu, który stanowi część pasywów w bilansie firmy,
  • w krótkim od nabycia nieruchomości okresie czasu podjął działania mające na celu remont, wyodrębnienie i sprzedaż poszczególnych lokali w tej nieruchomości,
  • dokonał sprzedaży jednego z lokali i planuje dokonać sprzedaży następnych lokali

stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tych lokali stanowi (będzie stanowić) przychód ze sprzedaży składników majątku obrotowego, a tym samym przychód z prowadzonej działalności gospodarczej i podlega (będzie podlegać) opodatkowaniu wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów. Powyższe okoliczności, przemawiają bowiem za tym, że nabycie wskazanej we wniosku nieruchomości nastąpiło w celu jej sprzedaży po przeprowadzeniu w niej prac remontowych i wyodrębnieniu poszczególnych lokali. Zauważyć przy tym należy, że sam Wnioskodawca przychód ze sprzedaży jednego z lokali zaliczył do przychodów z działalności gospodarczej, co oznacza, że ma on świadomość, że powyższy przejaw aktywności stanowi w istocie wykonywanie pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) wskazać należy, że sprzedaż opisanych lokali skutkuje powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie dochód ten nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na mocy wyłączenia zawartego w art. 30e ust. 6 cyt. ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz w zakresie zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

cele mieszkaniowe
IBPBII/2/415-1041/14/MM | Interpretacja indywidualna

nieruchomości
ITPP2/443-1170/13/RS | Interpretacja indywidualna

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.