1462-IPPB2.4514.535.2016.2.KW1 | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 listopada 2016 r. (data wpływu 21 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

D S.A. (D SA) zamierza nabyć nieruchomości od Państwa Joanny i Mieczysława B. (Sprzedawcy). Obecnie Sprzedawcy są, na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, właścicielami działki rolnej nr 1/1 o powierzchni 0,6198 ha (zabudowana budynkiem mieszkalnym parterowym, pow. użytkowej 140,3 mkw, gospodarczym jednopoziomowym o powierzchni użytkowej 270 mkw, budynkiem socjalnym z aneksem mieszkalnym, dwupoziomowym, pow. użytkowej 207,9 mkw., magazynem murowanym o powierzchni użytkowej 340 mkw, przy czym budynek mieszkalny z aneksem socjalnym oraz magazyn połączone są w bryle jednego budynku i ścianą graniczną z budynkiem gospodarczym oraz działki rolnej niezabudowanej o powierzchni 0,6425 ha, nr 1/2. Obie działki, zwane są dalej łącznie Nieruchomością 1, która nie jest obecnie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a ponadto dla tej Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy terenu (WZ). Budynki znajdujące się na Nieruchomości 1 są przedmiotem najmu przez Sprzedających, z którego to tytułu Sprzedający, oboje jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni wystawiają faktury VAT.

Sprzedający nabyli Nieruchomość 1 w ramach rozliczeń wewnątrz rodzinnych, tj. na podstawie umowy darowizny w 1978 r. i na podstawie umowy o rozszerzenie wspólności majątkowej w 2004 r.

Planowany jest podział Nieruchomości 1 w ten sposób, że z działki 1/1 zostanie wydzielona powierzchnia gruntu niezabudowanego o powierzchni 2.308 mkw, która wraz z niezabudowaną działką nr 1/2 stworzą Wydzieloną Nieruchomość 1 (niezabudowaną), która zostanie sprzedana do D SA do końca 2019 r., jeśli dla Wydzielonej Nieruchomości 1 D SA uzyska decyzję o Warunkach Zabudowy Terenu i pozwolenia na budowę planowanej inwestycji (osiedle mieszkaniowe). Teren gruntu, który będzie tworzył Nieruchomość Wydzieloną 1, nie jest przedmiotem umowy najmu, nie jest też faktycznie zajęty ani wykorzystywany przez Sprzedających na prowadzenie działalności gospodarczej.

Równocześnie Sprzedający są też współwłaścicielami działki 2/1 o powierzchni 1.3727 ha (zabudowanej budynkami o powierzchni zabudowy w m2: budynek mieszkalny - 180, bud. Gospodarcze - 155,5, + 300 + 99, szklarnia bez produkcji ogrodniczej - 413 m2 – do rozbiórki, wiata 126 m2 oraz niezabudowanej działki rolnej nr 2/4 o pow. 1.0470 ha oraz niezabudowanej działki rolnej nr 13 o pow. 0,0451 ha (działka nr 13 jest działką od ulicy, znajduje się na niej ogrodzenie posesji, jest to wąska działka przechodząca przez obie nieruchomości 1 i 2, od zabudowań oddziela ją ogród). Działki te, łącznie zwane Nieruchomością 2, nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego; wobec nich nie zostały też wydane decyzje o Warunkach Zabudowy Terenu.

Sprzedający nabyli Nieruchomość nr 2 w ramach rozliczeń wewnątrz rodzinnych, tj. na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 12 sierpnia 2011 r. o zniesieniu współwłasności. Wcześniej Sprzedający byli współwłaścicielami, wraz z innymi członkami rodziny, innych nieruchomości, które w ramach zniesienia współwłasności zostały przyznane pozostałym członkom rodziny. Budynki znajdujące się na Nieruchomości 2 są przedmiotem najmu przez Sprzedających, z którego to tytułu Sprzedający, oboje jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni wystawiają faktury VAT.

Planowany jest podział Nieruchomości 2 w ten sposób, że z działki nr 2/1 zostanie wyodrębniona niezabudowana powierzchnia gruntu 6.912 mkw, która wraz z działką niezabudowaną nr 2/4 stworzą Wydzieloną Nieruchomość 2, która zostanie sprzedana do D SA do końca 2019 r., jeśli dla Wydzielonej Nieruchomości 2 D SA uzyska decyzję o Warunkach Zabudowy Terenu i pozwolenia na budowę planowanej inwestycji (osiedle mieszkaniowe). Teren gruntu, który będzie tworzył Nieruchomość Wydzieloną 2, nie jest przedmiotem umowy najmu, nie jest też faktycznie zajęty ani wykorzystywany przez Sprzedających na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przed złożeniem niniejszego wniosku została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, która przewiduje, że Sprzedaż Wydzielonej Nieruchomości 1 i Wydzielonej Nieruchomości 2 nastąpi do 31 grudnia 2019 r., po spełnieniu się warunków w niej przewidzianych, w tym m.in. po wydaniu wobec Nieruchomości decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji (osiedle mieszkaniowe), którą zamierza zrealizować D SA, jako kupujący Nieruchomość. Jednak po zawarciu umowy przedwstępnej Sprzedający otrzymali od D SA zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży tych Nieruchomości Wydzielonych - które obecnie są gruntem rolnym / ornym, nie objętym MPZP ani wobec którego nie została wydana decyzja WZ.

Ponieważ złożony wniosek zawierał braki formalne, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 12 stycznia 2017 r. Nr 1462-IPPP1.4512.973.2016.1.KR i Nr 1462- IPPB2.4514.535.2016.1.KW1 (data odbioru 23 stycznia 2017 r.) wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez :

  1. przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonej kopii dokumentu, z którego wynika prawo Pana Piotra Rydzewskiego do występowania w imieniu Spółki D S.A. z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego;
  2. Uiszczenie opłaty w wys. 200 zł na rachunek bankowy Izby Skarbowej w Warszawie Nr 31 1010 1010 0166 4922 3100 0000 i doręczenie kserokopii dowodu uiszczenia opłaty do tut. organu.

Braki uzupełniono w wyznaczonym terminie (data nadania 28 stycznia 2017 r.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości Wydzielonej 1 oraz Wydzielonej Nieruchomości 2 (które w momencie sprzedaży będą objęte decyzją o Warunkach Zabudowy, przewidującej możliwość budowy budynków) będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
  2. Jeśli w ramach odpowiedzi na pytanie 1 Nieruchomość Wydzielona ma być opodatkowana VAT, to:
    1. Czy otrzymana obecnie przez Sprzedających zaliczka na poczet sprzedaży ww. Nieruchomości Wydzielonych będzie opodatkowana VAT - a jeśli tak, to czy obowiązek podatkowy z tego tytułu u Sprzedających powstaje w momencie jej otrzymania, czy dopiero w momencie sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych (tj. w ramach całej ceny sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych) i w którym momencie D SA będzie uprawniona do odliczenia VAT z otrzymanej faktury Sprzedających?
    2. Czy jeśli obowiązek podatkowy u Sprzedających miałby powstać już w momencie otrzymania zaliczki, to czy D SA będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego w rozliczeniu za miesiąc otrzymania faktury od Sprzedających (lub za jeden z dwóch miesięcy następnych), czy dopiero w momencie zakupu Nieruchomości l Wydzielonych?
    3. Czy jeśli otrzymana zaliczka nie będzie podlegała VAT (ani w momencie jej otrzymania, ani w momencie sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych), to czy podatkiem VAT objęta będzie tylko nadwyżka ponad otrzymaną zaliczkę (tj. pozostała część ceny) – a jeśli tak, to czy zaliczka będzie objęta podatkiem czynności cywilnoprawnych – i w którym momencie ( tj. w momencie jej zapłaty przez D SA czy w momencie zakupu Nieruchomości Wydzielonych)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 6 lutego 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna 1462-IPPP1.4512.973.2016.2.KR.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Ad 1.

Sprzedaż niezabudowanych Nieruchomości Wydzielonych nie będzie objęta VAT, lecz PCC - mimo, że w momencie sprzedaży niezabudowane Nieruchomości Wydzielone będą objęte decyzjami WZ, czyli będą terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Powyższa konkluzja wynika z tego, że Sprzedający nie są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych i nie staną się nimi w wyniku sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, gdyż teren, z którego powstaną Nieruchomości Wydzielone, nie jest wykorzystywany przez nich w działalności opodatkowanej VAT.

Zgodnie z tym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wg ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tym samym sprzedaż towarów podlega opodatkowaniu tylko jeśli jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze - a więc jeśli jest wykonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W świetle przywołanych przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, a nie np. z samego tylko faktu zarejestrowania dla VAT, tj. fakt ewentualnego zarejestrowania jako czynny podatnik VAT nie oznacza, że każda czynność wykonana przez taką osobę będzie czynnością wykonaną przez podatnika VAT.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że przy pomocy tego gruntu prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Za podatnika w świetle powyższych przepisów należy uznać osobę, która wykonała czynność w okolicznościach wskazujących, że uczyniła to z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, np. poczyniła w tym celu pewne nakłady na sprzedawany grunt albo podjęła choćby czynności przygotowawcze, nawet jeśli sama sprzedaż jeszcze nie miała miejsca.

W związku z powyższym można stwierdzić, iż każdy, kto choćby dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania gruntu dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży tego gruntu.

Również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną może w określonych okolicznościach zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, a w konsekwencji uznanie za podatnika VAT, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kwestia rozróżnienia działań wykonywanych w ramach działalności gospodarczej i poza nią w kontekście sprzedaży nieruchomości była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. o sygnaturze C-180/10 i C-181/10. Trybunał wskazał w nim, że o tym czy dana sprzedaż jest realizowana w ramach działalności gospodarczej decyduje charakter i zakres działań podejmowanych przez sprzedawcę w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli sprzedawca angażuje środki i podejmuje działania w odniesieniu do nieruchomości podobne do podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, to dokonywaną przez niego sprzedaż należy uznać za przejaw prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sytuacji nic takiego nie miało miejsca. Przede wszystkim z pewnością nie można uznać, że Sprzedający, uzyskując prawo własności nieruchomości rolnych w ramach rozliczeń rodzinnych (począwszy od darowizny w 1978 r., przez rozszerzenie małżeńskiej wspólności majątkowej w 2004 r., a następnie wskutek Postanowienia o zniesieniu współwłasności pomiędzy Sprzedającymi a poszczególnymi członkami rodziny) uzyskali je w celu odsprzedaży w 2019 r., a tym samym, że już w tamtych latach Sprzedający podjęli czynności, które będzie można uznać obecnie za przejaw działalności gospodarczej, za jej rozpoczęcie, etc.

Sprzedający nie podejmowali też wobec Nieruchomości Wydzielonych (a ściślej - wobec obszaru, który stworzy Nieruchomości Wydzielone w przyszłości) jakichkolwiek czynności, które miałyby wskazywać na choćby zamiar rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przy ich pomocy, ani czynności charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami. Za takowe nie może być uznana sama chęć sprzedaży części gruntu i wystawienie na sprzedaż w prasie czy Internecie, zlecenie agencji nieruchomości jego sprzedaży, etc. W przeciwnym razie każda sprzedaż każdej nieruchomości byłaby sama w sobie przejawem działalności gospodarczej i czyniła jej sprzedawcę podatnikiem VAT dla każdej takiej transakcji, bez względu na okoliczności, a tak oczywiście nie jest.

Nieruchomości Wydzielone (tj. teren, na którym powstaną Nieruchomości Wydzielone) nie były też wynajmowane - choć należy zauważyć, że nawet gdyby były, to jeszcze nie oznaczałoby to automatycznie, że właściciele takiej nieruchomości stali się podatnikami VAT z tytułu jej sprzedaży, gdyż czerpanie pożytków z majątku osobistego, nie nabytego w celach działalności gospodarczej, nie zawsze skutkuje automatycznie zakwalifikowaniem uzyskiwanych z tego tytułu korzyści do dochodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż w takiej sytuacji różne okoliczności mogą decydować, czy w danym przypadku właściciel nieruchomości będzie podatnikiem VAT, czy nie. Potwierdza to orzeczenie NSA z 13 listopada 2012 r. (I FSK 1805/11) w którym wskazano m.in. „Jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uptu.”. W analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane Nieruchomości Wydzielone, których obszar / teren nie był nigdy wynajmowany ani wykorzystywany przez Sprzedających do działalności gospodarczej. Skoro więc ewentualny wynajem gruntu nie czyni wynajmującego automatycznie podatnikiem VAT, lecz zależy to od okoliczności danego przypadku, to tym bardziej nie będzie podatnikiem VAT sprzedawca gruntu (tu: Sprzedawcy Nieruchomości Wydzielonych), które nigdy nie były wynajmowane.

Również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną może w określonych okolicznościach zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, a w konsekwencji uznanie za podatnika VAT, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie można natomiast automatycznie uznawać, że każdą czynność, którą wykona osoba zarejestrowana jako podatnik VAT, będzie czynnością objętą VAT, gdyż taka osoba, oprócz wykonywania czynności jako podatnik VAT, występuje również jako osoba nie będąca podatnikiem VAT, wykorzystuje majątek osobisty, którym rozporządzenie, w tym sprzedaż, nie powinna być traktowana jako sprzedaż towarów w ramach działalności gospodarczej, opodatkowanej VAT.

Tak też jest w analizowanej sytuacji, gdyż Wydzielone Nieruchomości należy traktować jako majątek osobisty Sprzedających, skoro nie były wykorzystywane w żaden sposób do działalności gospodarczej Sprzedających.

W doktrynie i orzecznictwie nie jest jednoznaczne, czy za podatnika VAT można uznać właściciela, gruntu który w celu sprzedaży nieruchomości lub jej części podejmuje działania obliczone na wzrost jej wartości, np. podejmuje czynności w celu zmiany klasyfikacji gruntu np. z rolnego na budowlany z myślą o planowanej sprzedaży podejmuje czynności w celu doprowadzenia mediów (woda, prąd), etc. Wówczas nawet, jeśli te działania nie powiodą się czy nie zostały zakończone do momentu sprzedaży nieruchomości, przeważają poglądy, że właściciela gruntu należy uznać za podatnika VAT z tytułu sprzedaży takiej nieruchomości i jeśli nie zaistnieją okoliczności uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z VAT (art. 43 ustawy o VAT), to sprzedaż takiej nieruchomości w powyższych okolicznościach będzie podlegała VAT.

Takich czynności Sprzedający nie podejmowali w analizowanej sytuacji wobec obszarów, które będą tworzyły Nieruchomości Wydzielone; Sprzedający jedynie udzielili D SA zgody na podejmowanie czynności, jakie D SA uzna za stosowne celem wydzielenia z Nieruchomości niezabudowanej Nieruchomości Wydzielonych oraz wydania wobec nich na rzecz D SA decyzji WZ, by Nieruchomości Wydzielone, po zmianie jej klasyfikacji z rolnych na budowlane oraz po uzyskaniu przez D SA decyzji o pozwoleniu na budowę, mogły być przedmiotem sprzedaży. Zabudowana część Nieruchomości pozostanie w dalszym ciągu własnością Sprzedających. Wszelkie działania, związane z tym koszty oraz ryzyko, że z Nieruchomości nie uda się wydzielić Nieruchomości Wydzielonych albo zdobyć decyzji WZ czy pozwoleń na budowę albo o innej, niż zakładana treści; ryzyko że potrwa to dłużej, czy że będzie kosztować drożej, niż planowano, obciąża D SA, jako nabywcę.

Powyższe pokazuje, że Sprzedający są zainteresowani jedynie sprzedażą części swego majątku (tj. Nieruchomości Wydzielonych) i nie są zainteresowani podejmowaniem jakichkolwiek czynności w tym zakresie, oprócz samego podpisania umowy kupna - sprzedaży, pozostawiając po stronie D SA, jako nabywcy, wykonanie wszelkich czynności, jakie D SA uzna za stosowne. Zatem zachowanie Sprzedających należy zakwalifikować jako zwykły zarząd i rozporządzanie majątkiem osobistym, a nie jako prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak bowiem trafnie wskazano w orzeczeniu NSA z 1 października 2013 r. (I FSK 1414/12) i późniejszym wyroku I FSK 601/14 ,,(...)w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą taką jak wynajem lub dzierżawa budynków, czyni to nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W świetle powyższego wyroku sprzedaż Nieruchomości Wydzielonych przez Sprzedających nie może być uznana za przejaw działalności gospodarczej, czyniącej Sprzedających podatnikiem VAT z tytułu tej sprzedaży.

Wobec tego w analizowanej sytuacji Sprzedający nie będą podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej 1 ani Nieruchomości Wydzielonej 2, zatem ich sprzedaż będzie objęta PCC, do którego zapłaty będzie zobowiązana D SA, jako nabywca.

Ad 2c.

Jak wskazano w odpowiedziach na pytanie 2a) i 2b), zaliczka nie powinna w ogóle podlegać VAT - ani w momencie jej otrzymania, ani w dacie zawarcia umowy ostatecznej - a dodatkowo nie powinna też podlegać PCC. Otrzymanie zaliczki nie zostało objęte zakresem przedmiotowym ustawy o PCC, natomiast jeśli w momencie sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości Wydzielonych będą one podlegać VAT jedynie w pozostałej części ceny, przekraczającej otrzymaną zaliczkę, to żaden przepis ustawy o PCC nie nakazuje opodatkowania zaliczki podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, jedynie nadwyżka ponad obecnie otrzymaną zaliczkę będzie opodatkowana - wyłącznie VAT-em, Sprzedający będą zobowiązani wystawić fakturę VAT (każdy ze Sprzedających odrębnie) wyłącznie na kwotę tej nadwyżki, zaś D SA będzie uprawniona do odliczenia VAT z tych faktur.

Jeśli jednak zaliczka miałaby być objęta PCC, to obowiązek podatkowy w D SA z tego tytułu powstanie dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, gdyż dopiero wtedy będzie wiadome, czy sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej jest objęta VAT, czy nie (gdyż np. nie będzie to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT). Zresztą zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy w PCC powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a taką zgodnie z art. 1 tej ustawy jest sprzedaż m.in. nieruchomości - a nie zapłata zaliczki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że D SA (D SA) zamierza nabyć nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) od Państwa Joanny i Mieczysława B. (Sprzedawcy). Planowany jest podział Nieruchomości 1 w ten sposób, że z działki 1/1 zostanie wydzielona powierzchnia gruntu niezabudowanego o powierzchni 2.308 mkw, która wraz z niezabudowaną działką nr 1/2 stworzą Wydzieloną Nieruchomość 1 (niezabudowaną), która zostanie sprzedana do D SA do końca 2019 r., jeśli dla Wydzielonej Nieruchomości 1 D SA uzyska decyzję o Warunkach Zabudowy Terenu i pozwolenia na budowę planowanej inwestycji (osiedle mieszkaniowe). Teren gruntu, który będzie tworzył Nieruchomość Wydzieloną 1, nie jest przedmiotem umowy najmu, nie jest też faktycznie zajęty ani wykorzystywany przez Sprzedających na prowadzenie działalności gospodarczej. Równocześnie Sprzedający są też współwłaścicielami działki 2/1 o powierzchni 1.3727 ha (zabudowanej budynkami o powierzchni zabudowy w m2: budynek mieszkalny - 180, bud. Gospodarcze - 155,5, + 300 + 99, szklarnia bez produkcji ogrodniczej - 413 m2 – do rozbiórki, wiata 126 m2 oraz niezabudowanej działki rolnej nr 2/4 o pow. 1.0470 ha oraz niezabudowanej działki rolnej nr 13 o pow. 0,0451 ha (działka nr 13 jest działką od ulicy, znajduje się na niej ogrodzenie posesji, jest to wąska działka przechodząca przez obie nieruchomości 1 i 2, od zabudowań oddziela ją ogród). Działki te, łącznie zwane Nieruchomością 2, nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego; wobec nich nie zostały też wydane decyzje o Warunkach Zabudowy Terenu. Planowany jest podział Nieruchomości 2 w ten sposób, że z działki nr 2/1 zostanie wyodrębniona niezabudowana powierzchnia gruntu 6.912 mkw, która wraz z działką niezabudowaną nr 2/4 stworzą Wydzieloną Nieruchomość 2, która zostanie sprzedana do D SA do końca 2019 r., jeśli dla Wydzielonej Nieruchomości 2 D SA uzyska decyzję o Warunkach Zabudowy Terenu i pozwolenia na budowę planowanej inwestycji (osiedle mieszkaniowe). Teren gruntu, który będzie tworzył Nieruchomość Wydzieloną 2, nie jest przedmiotem umowy najmu, nie jest też faktycznie zajęty ani wykorzystywany przez Sprzedających na prowadzenie działalności gospodarczej.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2017 r. Nr 1462-IPPP1.4512.973.2016.2.KR w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „(...)sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym Sprzedający z tego tytułu, nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości, która nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) stawką w wysokości 2 % i tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Z uwagi na udzieloną odpowiedź na pytanie nr 1 wniosku, pytanie nr 2 stało się bezprzedmiotowe. Tym samym tut. organ nie dokonywał oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do pytania nr 2.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00- 013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.