1061-IPTPB2.4511.299.2016.1.AKu | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi,
Czy w wyniku sprzedaży nieruchomości gruntowej wystąpi przychód do opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2016 r. (data wpływu 12 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 10 marca 2000 r. nabył własność lokalu mieszkalnego w budynku dwumieszkaniowym oraz udział 1/2 części w nieruchomości, na której znajduje się budynek, w którym wyodrębniono lokale. W Sądzie został złożony zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli o zniesienie współwłasności nieruchomości przez fizyczny podział w ten sposób, że zostanie usunięta odrębność lokali mieszkalnych, a jednocześnie budynek, w którym są one obecnie wyodrębnione, zostanie podzielony na dwa budynki mieszkalne, a wzdłuż linii (ściany) podziału budynku będzie przebiegać również podział nieruchomości gruntowej. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzyma część wydzieloną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (tym, który powstanie po podziale budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali) zgodnie z dokonanym podziałem, to jest zabudowaną działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów nr 2508/3 na wyłączną własność, jako odrębną nieruchomość. Wartość wydzielonej części nieruchomości przyznanej na własność Wnioskodawcy jest niższa, aniżeli wartość łącznie udziału we współwłasności nieruchomości oraz wyodrębnionego lokalu. Wnioskodawca w wyniku przeprowadzonego zniesienia współwłasności, nie będzie ani zobowiązanym do dokonania spłaty, ani nie będzie też beneficjentem takiej spłaty, ani nie otrzyma innego przysporzenia swojego majątku.

Po zniesieniu współwłasności i przyznaniu wyodrębnionej w wyniku podziału części nieruchomości na wyłączną własność Wnioskodawcy, zamierza On zbyć tę nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży podmiotowi trzeciemu.

Wnioskodawca ani nie jest właścicielem, ani nie dokonuje zniesienia współwłasności, ani nie będzie sprzedawał nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w tak opisanym we wniosku stanie faktycznym – zdarzeniu przyszłym, wystąpi na skutek dokonanej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 2508/3, przychód do opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści powołanego powyżej przepisu wynika, że jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to uzyskany z tego tytułu przychód po stronie zbywcy nie podlega opodatkowaniu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z powyższym decydujące znaczenie dla określenia, czy transakcja odpłatnego zbycia nieruchomości, będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie miała data i forma prawna nabycia tej nieruchomości.

Wnioskodawca był od 2000 r. współwłaścicielem nieruchomości oraz właścicielem wyodrębnionej własności lokalu w budynku posadowionym na tej nieruchomości, która następnie na podstawie zawartej ugody (postanowienia) w Sądzie stała się przedmiotem zniesienia współwłasności. W następstwie tego zdarzenia Wnioskodawca otrzymał zabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 2508/3, co nie przekraczało przysługującego Mu udziału we współwłasności, który posiadał przed jej zniesieniem.

W tym miejscu należy podkreślić, że zarówno w orzecznictwie Sądów administracyjnych, jak i w stanowiskach wyrażanych przez organy podatkowe dominuje pogląd, zgodnie z którym zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie, mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłemu współwłaścicielowi w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. W takim przypadku za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia. Zatem a contrario, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, to mamy do czynienia z nabyciem, ponieważ zwiększa się stan majątku osobistego u takiej osoby i jak się również podnosi, nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. W związku z tym, gdy zniesienie współwłasności niesie ze sobą skutek w postaci przysporzenia majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności, to w konsekwencji dla części nieruchomości nabytej na podstawie zniesienia współwłasności, dniem nabycia będzie dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności.

Na podstawie tak wyrażonego powyżej poglądu, można dojść do jednoznacznego wniosku, że nabycie nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności będzie miało miejsce tylko wówczas, jeżeli w następstwie tego zdarzenia nastąpi przysporzenie ponad udział, jaki przysługiwał danej osobie w majątku wspólnym i nie jest rozstrzygającym w tym względzie to, czy zniesieniu współwłasności towarzyszą spłaty i dopłaty.

Biorąc pod uwagę przedstawiony w niniejszej sprawie opis stanu faktycznego oraz powołaną powyżej analizę prawną, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zniesienie współwłasności nie stanowiło w tym przypadku nabycia rzeczy (nieruchomości), ponieważ mieściło się w ramach udziału, jaki przypadał Jemu w rzeczy wspólnej przed zniesieniem współwłasności. Ponadto, wyraźnego podkreślenia wymaga to, że Wnioskodawca w wyniku przeprowadzonego zniesienia współwłasności, nie będzie ani zobowiązanym do dokonania spłaty, ani nie będzie też beneficjentem takiej spłaty. Zatem u Wnioskodawcy nie wystąpiło nabycie nieruchomości skutkujące opodatkowaniem, ponieważ w niniejszej sprawie nie rozszerzył się zakres Jego dotychczasowego władztwa nad rzeczą (nieruchomością), a także nie uległ powiększeniu stan majątku osobistego Wnioskodawcy, nie nastąpiło żadne dodatkowe przysporzenie majątkowe po Jego stronie. Zniesienie współwłasności, w następstwie którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia tylko i wyłącznie charakter własności.

Przenosząc rozważania dotyczące skutków zniesienia współwłasności w przedmiotowej sprawie na grunt uregulowania przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uznać, że w tym wypadku nabycie nieruchomości nastąpiło w 2000 r., kiedy to Wnioskodawca nabył odrębną własność lokalu wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono lokale. Transakcja sprzedaży nieruchomości będzie miała miejsce w 2016 r., co w rezultacie oznacza, że nastąpi to po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ostatecznie wszystkie powołane dotychczas okoliczności stanu faktycznego przesądzają jednoznacznie o tym, że dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 2508/3 nie generuje po Jego stronie przychodu do opodatkowania ze źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
  • wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 10 marca 2000 r. nabył własność lokalu mieszkalnego w budynku dwumieszkaniowym oraz udział 1/2 części w nieruchomości, na której znajduje się budynek, w którym wyodrębniono lokale. W Sądzie został złożony zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli o zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku czego Wnioskodawca otrzyma na wyłączną własność, wydzieloną część nieruchomości zabudowanej budynkiem. Wartość wydzielonej części nieruchomości przyznanej na własność Wnioskodawcy jest niższa, aniżeli wartość łącznie udziału we współwłasności nieruchomości oraz wyodrębnionego lokalu. Wnioskodawca w wyniku przeprowadzonego zniesienia współwłasności, nie będzie ani zobowiązanym do dokonania spłaty, ani nie będzie też beneficjentem takiej spłaty, ani nie otrzyma innego przysporzenia swojego majątku.

Z uwagi na fakt, że w wyniku zniesienia współwłasności wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał Jemu we współwłasności nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać, należy uznać dzień 10 marca 2000 r. W związku z powyższym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca 2000 r. i upłynął z dniem 31 grudnia 2005 r.

W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powoduje obowiązku zapłaty przez Wnioskodawcę podatku dochodowego od tej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.