1061-IPTPB2.4511.195.2016.3.KR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 9 maja 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 i art. 14f § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 29 kwietnia 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.195.2016.1.KR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 kwietnia 2016 r. (skutecznie doręczono dnia 2 maja 2016 r.), zaś w dniu 9 maja 2016 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 6 maja 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 12 października 1998 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła aktem notarialnym nieruchomość ....., KW nr ...... W latach 2000-2008 na tej nieruchomości został wybudowany budynek o pow. 168 m2. Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 22 lipca 2015 r. za kwotę 790 000 zł.

W dniu 5 stycznia 1988 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła aktem notarialnym nieruchomość ....., KW nr ...... Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 7 sierpnia 2015 r. za kwotę 95 000 zł.

W dniu 21 października 1994 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła aktem notarialnym nieruchomość ....., KW nr ...... Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 12 października 2015 r. za kwotę 95 000 zł.

Nieruchomości te stanowiły majątek wspólny małżonków nabyty podczas trwania związku małżeńskiego, w którym obowiązywała wspólność majątkowa. W małżeństwie trwającym 44 lata nigdy nie zawierali Oni umów majątkowych wyłączających tę wspólność.

Po śmierci męża Wnioskodawczyni w dniu 8 października 2014 r., Sąd Rejonowy ....., II Wydział Cywilny, wydał postanowienie, że Wnioskodawczyni jest jedynym spadkobiercą (sygn. ...... z dnia 15 czerwca 2015 r.).

Wnioskodawczyni jako jedyny spadkobierca, ze względu na duże zadłużenie w bankach, spółdzielni budowlanej, u komorników, w Urzędzie Skarbowym, ZUS, hurtowniach i u osób fizycznych, musiała natychmiast podjąć decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości, celem rozpoczęcia spłaty hipotek i zadłużenia, m.in.:

  1. Spółdzielnia Budowlana – 226 465 zł,
  2. Bank Spółdzielczy – 285 500 zł,
  3. Bank ..... – 119 930 zł,
  4. Urząd Skarbowy – 144 250 zł,
  5. ZUS – 4 999 zł.

Wnioskodawczyni spłaciła jeszcze bardzo dużą ilość wierzycieli prawnych, komorników i osób fizycznych na około 150 000 zł. Praktycznie cały dochód ze sprzedaży tych nieruchomości, Wnioskodawczyni była zmuszona przeznaczyć na spłaty długów. Sytuacja ze spłatą długów nie została zakończona.

Wnioskodawczyni stwierdziła, że ww. nieruchomości zostały sprzedane po upływie 15 lat od momentu nabycia. Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić podatku dochodowego od 1/2 wartości sprzedanych nieruchomości, ponieważ majątek był wspólną własnością (nigdy nie określali Oni ilości udziałów). Wnioskodawczyni spłaca teraz wszystkie długi.

Wnioskodawczyni powołała się na wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1101/10. W takiej samej sprawie, jak Wnioskodawczyni, pozytywną decyzję dla podatnika wydał Sąd w Gdańsku (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 sierpnia 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 447/14). Podobne wyroki zapadły w:

  • WSA w Gorzowie Wielkopolskim (wyrok z dnia 7 maja 2014 r.),
  • WSA w Warszawie (wyrok z dnia 7 listopada 2013 r.),
  • WSA w Krakowie (wyrok z dnia 7 grudnia 2012 r.).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w 2015 r. sprzedała trzy nieruchomości:

  1. w .... - za kwotę 790 000 zł,
  2. w ..... - za kwotę 95 000 zł,
  3. w miejscowości ..... - za kwotę 95 000 zł.

Razem przychód ze sprzedaży powyższych nieruchomości wyniósł 980 000 zł.

Z tego przychodu była zobowiązana w trybie natychmiastowym spłacić wszystkie zobowiązania.

Zgodnie z zaistniałym stanem faktycznym po przeprowadzonych transakcjach i rozliczeniu ich, pozostał Jej dochód w wysokości 68 420 zł 84 gr.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
  1. Czy Wnioskodawczyni musi płacić podatek od 1/2 przychodu ze sprzedaży nieruchomości...
  2. Czy Wnioskodawczyni musi płacić podatek od 1/2 dochodu ze sprzedaży nieruchomości...
  3. Czy w ogóle Wnioskodawczyni musi płacić podatek od sprzedaży nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, (ostatecznie doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku) powinna Ona zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w wysokości wyliczonej od wskazanego przez Nią powyżej wygenerowanego dochodu ze sprzedaży nieruchomości (wskazany dochód to 68 420 zł 84 gr). Podatek dochodowy (wysokość), jaki powinna Ona zapłacić, powinien być wyliczony od 1/2 wykazanego przez Nią dochodu ze sprzedaży nieruchomości czyli od kwoty 34 210 zł 42 gr.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy jest świadczeniem pieniężnym osoby fizycznej zależnym od dochodu. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W art. 22 ust. 1 ww. ustawy czytamy: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Dochód w sensie ekonomicznym definiuje się jako różnicę pomiędzy przychodami a kosztami ich uzyskania.

Natomiast ustawodawstwo podatkowe, definiuje dochód jako nadwyżkę sumy źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu nad potrącanymi kosztami ich uzyskania. W wielokrotnie wydawanych interpretacjach czytamy, że w prawie podatkowym pojęcie dochodu jest bowiem kategorią umowną i uznaniową, a koszty uzyskania przychodu mogą być udokumentowane w każdy wiarygodny sposób.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że najważniejszą składową Jej majątku jest mieszkanie, w którym mieszka od kilkudziesięciu lat. Chcąc zachować dach nad głową oraz nie prowokować sytuacji, w której wierzyciele, a w następnej kolejności komornicy sądowi, mogliby zająć Jej mieszkanie, musiała podjąć decyzję o sprzedaży innych nieruchomości w celu spłaty różnych zobowiązań, pożyczek i kredytów - między innymi tych, które miały swoje zabezpieczenie zapisane w księgach wieczystych sprzedanych nieruchomości (koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami).

W Jej ocenie wszystkie wykazane przez Nią spłaty zadłużeń należy potraktować jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a poniesiony przez Nią taki koszt umożliwił zabezpieczenie ostatniego potencjalnego źródła przychodu i jedynego dachu nad głową, którym jest Jej mieszkanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 5 stycznia 1988 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła aktem notarialnym nieruchomość ..... Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 7 sierpnia 2015 r. W dniu 21 października 1994 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła aktem notarialnym nieruchomość ...... Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 12 października 2015 r. W dniu 12 października 1998 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła aktem notarialnym nieruchomość ...... W latach 2000-2008 na tej nieruchomości został wybudowany budynek o pow. 168 m2. Nieruchomość ta została sprzedana w dniu 22 lipca 2015 r. Ww. nieruchomości stanowiły majątek wspólny małżonków nabyty podczas trwania związku małżeńskiego, w którym obowiązywała wspólność majątkowa. Po śmierci męża w dniu 8 października 2014 r., Wnioskodawczyni w wyniku dziedziczenia stała się jedynym spadkobiercą. Dochód ze sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłaty hipotek i zadłużenia.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami ustaje m.in. z chwilą śmierci jednego z małżonków. Natomiast w myśl art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Ustrój wspólności majątkowej będący współwłasnością łączną trwa zatem tak długo, jak długo trwa małżeństwo. Z chwilą ustania wspólności, np. w wyniku śmierci jednego ze współmałżonków, dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej, a udział każdego z małżonków w majątku wspólnym według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy decyduje, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o nabyciu spadku lub poświadczenie dziedziczenia dokonane przez notariusza potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z powyższego wynika, że spadkobraniu podlega udział we współwłasności łącznej zmarłego małżonka w majątku wspólnym, a prawo do spadkobrania tego udziału przysługuje nie tylko jego małżonkowi, ale także np. jego zstępnym. Stąd nie można twierdzić, że w momencie nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków podczas trwania małżeństwa, każdy z małżonków nabywa całą nieruchomość.

W rozpatrywanej sprawie należy więc stwierdzić, że dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku jest data śmierci jej męża. Tym samym, nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w prawie własności nieruchomości po zmarłym mężu nastąpiło w wyniku spadkobrania w dniu 8 października 2014 r.

Należy zatem stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości tj. nieruchomość ....., nieruchomość ..... i nieruchomość ..... w następujących datach:

  • w 1988 r. (nieruchomość .....), 1994 r. (nieruchomość ....), 1998 r. (nieruchomość w .....) – udział 1/2 w ww. nieruchomości nabyty w trakcie trwania związku małżeńskiego, czyli na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej,
  • w 2014 r. – udział 1/2 w ww. nieruchomości nabyty w drodze spadku po zmarłym małżonku.

Zaaprobowanie poglądu Wnioskodawczyni, zgodnie z którym nie powinna Ona płacić podatku dochodowego od 1/2 wartości sprzedanych nieruchomości, ponieważ nieruchomości były wspólnie kupowane, nigdy nie było rozdzielności majątkowej, podziału udziałów, oznaczałoby, że Wnioskodawczyni nie mogłaby dziedziczyć po małżonku. Wysnucie takiego wniosku stoi w sprzeczności z całokształtem regulacji dotyczących majątkowej wspólności ustawowej oraz dziedziczenia i oznaczałoby przyjęcie tezy, że śmierć małżonka będącego w ustawowej wspólności majątkowej nie ma żadnego wpływu na przysługujące mu za życia prawa własności do nieruchomości, gdyż te w pełnym zakresie przysługują pozostającemu przy życiu małżonkowi, jako że nieruchomości te zostały nabyte przez nich wspólnie na własność, a nie na współwłasność. Współwłasność – w tym także współwłasność łączna – oznacza, że własność przysługuje obojgu małżonkom. Ustaje ona jednak z chwilą śmierci jednego z małżonków. Przepis art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przesądza o tym, że udział w majątku wspólnym każdego z małżonków w razie ustania wspólności oraz braku zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej wynosi po 1/2. To ten właśnie majątek podlega dziedziczeniu, a więc nabyciu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W omawianej sprawie Wnioskodawczyni nabyła go w chwili śmierci małżonka. Dopiero od tej daty Wnioskodawczyni przysługiwał pozostały udział 1/2 w nieruchomości ........

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży w 2015 r. ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi 1/2 ich części nabytemu w trakcie trwania małżeństwa, nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż tego udziału nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni w spadku po swoim małżonku nabyła udział w nieruchomościach w dacie śmierci spadkodawcy, czyli w 2014 r., to przychód ze sprzedaży tego udziału odziedziczonego w tej właśnie dacie podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określony w zacytowanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze spadku, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma zatem charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wylicza jakie wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości nabytych w drodze spadku. Są nimi:

  • udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jego wartość,
  • kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tej nieruchomości.

Powołany przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny, lub w inny nieodpłatny sposób mogą być tylko udokumentowane nakłady, zwiększające wartość nieruchomości w czasie ich posiadania. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Zatem, zgodnie z powyższymi przepisami przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu).

Odnosząc zatem stan faktyczny do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, że spłata hipotek i zadłużenia, jak i przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę tych obciążeń w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie mogą one stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Powyższe wydatki nie są nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Nakładem na nieruchomość zwiększającym jego wartość są np. wydatki mające na celu ulepszenie nieruchomości, a nie wydatki poniesione na spłatę hipotek i zadłużenia, które ze zwiększeniem jego wartości nie mają nic wspólnego. Skoro ww. wydatki nie były nakładem na nieruchomość, to nie podlegają odliczeniu, bo wprost zabrania tego ustawodawca.

Reasumując, przy sprzedaży w 2015 r. przedmiotowych nieruchomości tj. nieruchomość ...., nieruchomość ..... i nieruchomość ....., Wnioskodawczyni powinna przyjąć następujące daty nabycia: 1988 r. (nieruchomość ....), 1994 r. (nieruchomość .....), 1998 r. (nieruchomość w .....) – udział 1/2 w ww. nieruchomości nabyty w trakcie trwania związku małżeńskiego, czyli na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, oraz w 2014 r. – udział 1/2 w ww. nieruchomości nabyty w drodze spadku po zmarłym mężu. Przy czym, przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi 1/2 ich części nabytemu w trakcie trwania małżeństwa, nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomościach, nabytego w 2014 r. w drodze spadku, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata hipotek i zadłużenia, jak i przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę tych obciążeń nie stanowi kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroków sądowych, tutejszy Organ zaznacza, że jakkolwiek orzeczenia kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Orzeczenia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z poźn. zm.), nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Wskazać również należy na niejednolitość orzecznictwa sądowego, gdyż sądy wypowiadały się w analogicznych sprawach również na korzyść organu interpretacyjnego, przyjmując zawartą w zaskarżonych interpretacjach indywidualnych argumentację za prawidłową. Przykładowo w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 3 marca 2015 r., sygn. akt ..... dotyczącym nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków, a następnie ustania tej wspólności wskutek śmierci jednego z nich, Sąd stwierdził, że: „należy rozpoznać dwie daty i części jego nabycia: pierwsza co do bezudziałowego prawa nabytego wspólnie w częściach ułamkowych powstałych w wyniku ustania współudziałowości ustawowej i druga co do nabycia w drodze spadkobrania tak powstałego udziału w tym prawie wchodzącego w skład spadku. Odmienny pogląd prowadziłby do nierównego traktowania podatników z uprzywilejowaniem (majątku wspólnego) małżonków bez stosownej podstawy prawnej.” Podobnie rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15 września 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1193/15 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 14 grudnia 2015 r., sygn. akt. I SA/Wr 1565/15, czy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 stycznia 2016 r., sygn. akt II FSK 2319/13.

Ponadto, tutejszy Organ zaznacza, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania związanego z wydaniem interpretacji. Zgodnie bowiem z art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższego wynika, że organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest zatem ani obowiązany ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów ani do wykorzystania ich treści przy ocenie stanowiska Wnioskodawczyni. Organ ten jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ......, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.