0114-KDIP3-2.4011.568.2018.2.KP | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2018 r. (data wpływu 8 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem zabudowanej działki rolnej o powierzchni 1,1688 ha. Działkę otrzymała w 1989 roku od rodziców na mocy umowy przekazania posiadania gospodarstwa rolnego. Działka jest w posiadaniu rodziny od dziesiątek lat.

Dnia 9 sierpnia 1999 roku sąd wydał postanowienie stwierdzające, że od dnia 2 października 1990 roku z mocy prawa Wnioskodawczyni nabyła przez zasiedzenie własność tej nieruchomości. W 2013 roku na postawie wspólności ustawowej małżeńskiej do księgi wieczystej jako II współwłaściciel (od 1990 roku) został wpisany mąż Wnioskodawczyni.

Działka zawsze użytkowana była jako działka rolna (zarówno przez rodziców Wnioskodawczyni, jak i przez Wnioskodawczynię i jej męża).

W wypisie z rejestru gruntów działka figuruje jako działka rolna (oznaczona symbolem R o powierzchni 1,0444 ha), a jedynie część działki o powierzchni 0,1244 ha oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (oznaczone symbolem B/R). Płacony jest podatek rolny i podatek od nieruchomości.

W 1995 roku na podstawie częściowego zniesienia współwłasności i darowizny Wnioskodawczyni otrzymała od swojej mamy również drugą działkę rolną (na majątek osobisty) o powierzchni 0,4481 ha. W przypadku tej działki Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnego działania marketingowego w celu sprzedaży. Nabywca sam odszukał Wnioskodawczynię i przedstawił propozycję kupna. Umowa ostateczna kupna została zawarta 29 marca 2018 roku.

Przez te wszystkie lata Wnioskodawczyni wraz z mężem nie angażowali żadnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki. Działka nie jest podzielona, od kilkudziesięciu lat ogrodzona jest tylko część działki (0,1244 ha) zabudowana domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi, do posesji doprowadzona jest energia elektryczna i woda.

Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie występowali nigdy o wydzielenie dróg, o zmianę przeznaczenia gruntu. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie podejmowali nigdy aktywnego działania marketingowego zmierzającego do zbycia tej działki.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej a tym bardziej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie są rolnikami ryczałtowymi. Nie są podatnikami VAT. Oboje są już na emeryturze. Prawdopodobnie w najbliższym czasie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dzielnicy. Według przygotowanego planu zagospodarowania teren działki Wnioskodawczyni przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe.

Już w tej chwili zgłaszają się potencjalni chętni do kupna działki należącej do Wnioskodawczyni i jej męża po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania Wnioskodawczyni i jej mąż będą mieli zamiar sprzedać nieruchomość. Część uzyskanego przychodu Wnioskodawczyni z mężem mają zamiar wydać na własne cele mieszkaniowe - kupno mieszkania dla siebie, mieszkania dla córki, która obecnie mieszka z rodzicami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy sprzedaż tej działki dokonana po zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania (najprawdopodobniej na przełomie bieżącego roku) będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT a tym samym spowoduje obowiązek zapłaty podatku VAT?
  2. Czy sprzedaż tej działki dokonana po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania spowoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od jej sprzedaży?

Niniejsza interpretacja indywidualna zawiera rozstrzygnięcie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Interpretacja w zakresie podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, transakcja sprzedaży przez Wnioskodawczynię i jej męża tej nieruchomości nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od jej sprzedaży.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy tej transakcji spełnione są oba warunki zwolnienia z podatku dochodowego:

  • sprzedaż działki nastąpi po upływie 5 lat zarówno od daty jej otrzymania, jak i stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości,
  • zbycie nieruchomości nie następuje w wyniku wykonywania działalności gospodarczej i nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej, jak również nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowoduje, że niezależnie od woli Wnioskodawczyni i jej męża działka rolna zmieni swój charakter i zmusi ich do jej sprzedaży. Nie będzie bowiem możliwe istnienie gospodarstwa rolnego w centrum nowopowstającego osiedla mieszkaniowego w granicach W.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 28 ustawy z podatku dochodowego zwolnione są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Wnioskodawczyni uważa, iż oznacza to, że chodzi o każdy przypadek utraty przez grunty charakteru rolnego, który można obiektywnie powiązać z dokonaną sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem, utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą.

Nieruchomość należąca do Wnioskodawczyni i jej męża straci charakter rolny nie w związku ze sprzedażą ale w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego przeznaczenie gruntów rolnych na tereny o dominującej funkcji mieszkaniowej, handlowej i usługowej.

Zgodnie z definicją wskazaną w art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie nieruchomością rolną teren, który wprawdzie obecnie służy celom rolniczym (a więc spełnia przesłanki z art. 46[1] k.c. do uznania go za rolny), lecz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został przeznaczony na cele inne niż rolne (np. przemysłowe, rekreacyjne czy mieszkaniowe).

Zmiana przeznaczenia terenu uchwalona przez Urząd miasta spowoduje to, że nieruchomość należąca do Wnioskodawczyni i jej męża straci charakter rolny w momencie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z art .10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostaną spełnione warunki zwolnienia z podatku dochodowego, a zatem sprzedaż nieruchomości po wprowadzeniu planu zagospodarowania nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego należnego od jej sprzedaży.

Część uzyskanego ze sprzedaży przychodu, Wnioskodawczyni wraz z mężem wykorzysta na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 1 ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni wskazała, że w 1989 roku otrzymała od swoich rodziców na mocy umowy przekazania działkę. Dnia 9 sierpnia 1999 roku wydano postanowienie sądu o nabyciu przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości przez zasiedzenie od dnia 2 października 1990 roku. W 2013 roku doszło do rozszerzenia wspólności między Wnioskodawczynią a jej mężem o przedmiotową nieruchomość.

Nieruchomość zawsze była użytkowana jako działka rolna, oznaczona symbolem R o powierzchni 1,0444 ha, a jedynie część działki oznaczona numerem B/R o powierzchni 0,1244 ha.

Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie występowali nigdy o wydzielenie dróg, o zmianę przeznaczenia gruntu. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie podejmowała nigdy aktywnego działania marketingowego zmierzającego do zbycia tej działki.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej a tym bardziej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie są rolnikami ryczałtowymi. Nie są podatnikami VAT. Oboje są już na emeryturze. Prawdopodobnie w najbliższym czasie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego naszej dzielnicy. Według przygotowanego planu zagospodarowania teren działki Wnioskodawczyni i jej męża przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe.

Już w tej chwili zgłaszają się potencjalni chętni do kupna działki należącej do Wnioskodawczyni i jej męża po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania Wnioskodawczyni i jej mąż mają sprzedać nieruchomość. Część uzyskanego przychodu Wnioskodawczyni z mężem zamiarują wydać na własne cele mieszkaniowe - kupno mieszkania dla siebie oraz mieszkania dla córki, która obecnie mieszka z rodzicami.

Stosownie do treści art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.), posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). W takim przypadku nabycie nieruchomości następuje po upływie trzydziestu lat.

Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek, posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data postanowienia o zasiedzeniu ani też data uprawomocnienia się postanowienia sądu.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z kolei, stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wobec wyżej przytoczonych przepisów prawa należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 2 października 1990 roku. W związku z tym bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od 31 grudnia 1990 roku. Wobec tego bezprzedmiotowe jest rozpatrywanie wniosku pod kątem zwolnienia przedmiotowego.

W związku z powyższym wyjaśnieniem sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości nie będzie rodziła obowiązku podatkowego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu , o którym mowa w ww. przepisie.

Ponadto należy nadmienić, ze zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni, nie dotyczy męża Wnioskodawczyni. Natomiast mąż Wnioskodawczyni w celu otrzymania interpretacji powinien złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym łub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Organ interpretujący zaznacza także, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie kształtowania obowiązków podatkowych Wnioskodawczyni i tym samym nie ma mocy wiążącej dla obowiązków podatkowych spoczywających na jej współmałżonku.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który wpłynął do tut. Organu, dotyczy sprawy Wnioskodawczyni, wskutek czego mąż Wnioskodawczyni nie jest osobą zainteresowaną w niniejszej sprawie. Niniejsza interpretacja indywidualna nie jest wiążąca dla małżonków.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.