0114-KDIP1-1.4012.673.2018.2.RR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, w szczególności w związku ze zwolnieniem jej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania wspólnie przez Kupującego oraz Sprzedającego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 października 2018 r. (data wpływu 24 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

  • opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, w szczególności w związku ze zwolnieniem jej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania wspólnie przez Kupującego oraz Sprzedającego
  • prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości

- jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, w szczególności w związku ze zwolnieniem jej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania wspólnie przez Kupującego oraz Sprzedającego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
    W. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością;
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
    D.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

  1. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca rezydentem podatkowym w Polsce planuje nabyć określone nieruchomości w Polsce [Kupujący]. Kupujący jest zarejestrowany do celów podatku VAT w Polsce jako czynny podatnik VAT.
  2. Kupujący planuje nabyć następujące nieruchomości [Nieruchomości]:
    1. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 8/6, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy [Działka 1] wraz z prawem własności budynku biurowego [Budynek], oraz
    2. udział w wysokości 20/100 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 8/12, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy [Działka 2], na której znajduje się droga [Droga],
  3. Nieruchomości zostaną sprzedane Kupującemu przez D. GmbH [Sprzedający; wraz z Kupującym: Wnioskodawcy], (prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce w formie Oddziału – D. GmbH Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.
  4. Nabycie Działki 1 nastąpiło na podstawie aktu notarialnego w dniu 4 września 2008 r. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego gruntu (Działki 1) i prawo własności Budynku oraz wszystkie budowle i ulepszenia zlokalizowane na gruncie.
  5. Działka 2 powstała z podziału działki nr 8/5. Na podstawie decyzji z 8 kwietnia 2009 r., działka 8/5 została podzielona na działki 8/12 (Działka 2) i 8/13. Na podstawie aktu notarialnego z 9 marca 2010 r. doszło do częściowego zniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej poprzez fizyczny podział wspólnej nieruchomości.
  6. Sprzedający nabył Nieruchomości od polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (czynnego podatnika VAT). Sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. Nieruchomości były wynajmowane ponad dwa lata. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.
  7. Na Działce 1 oraz Działce 2 oprócz Drogi zlokalizowane są również inne budowle, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Budynku, np.: utwardzona nawierzchnia (parking i droga), chodnik, słupki, oświetlenie, bariery, elementy infrastruktury przesyłowej (m.in. urządzenia kanalizacyjne, sieć ciepłownicza) [Budowle], Budowle zostały nabyte przez Sprzedającego w ramach nabycia Nieruchomości. Nabycie podlegało podatkowi VAT według stawki 22%.
  8. Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub jakiejkolwiek Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Ani Budynek, ani jakakolwiek Budowla nie zostały poddane znaczącym przebudowom przez Sprzedającego.
  9. Sprzedający posiada nieruchomości również w innych lokalizacjach, a Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej transakcji, nie są wydzielone organizacyjnie i finansowo w ramach struktury biznesowej Sprzedającego. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości. Jedynie dla potrzeb rozliczania opłat eksploatacyjnych z najemcami Nieruchomości, przychody i koszty z tym związane ujmowane są na odrębnych kontach. Nie ma oddzielnych rachunków bankowych dla Nieruchomości. Na oddzielny rachunek wpływają tylko opłaty eksploatacyjne, ale jest on założony dla zarządcy nieruchomości. Jedna firma zarządzająca nieruchomościami odpowiada za wszystkie budynki Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce.
  10. Sprzedający zawarł wiele umów dotyczących usług operacyjnych dotyczących Nieruchomości, które nie zostaną przeniesione na Kupującego, np.:
    1. umowa o świadczenie usług telekomunikacyjnych;
    2. umowa zarządzania nieruchomościami;
    3. umowa o świadczenie usług parkingowych;
    4. umowa o świadczenie usług operatora technicznego;
    5. umowa o usługi sprzątania;
    6. umowa o wywóz odpadów;
    7. umowa najmu i serwisu mat wejściowych;
    8. umowa o świadczenie usług ochroniarskich;
    9. umowa na mycie elewacji Budynku;
    10. umowa o świadczenie usług księgowych i doradztwa podatkowego.
  11. Umowami, które mogą nie być rozwiązane w momencie sprzedaży, są umowy o dostawę wody oraz ciepła. Jednakże Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w ciągu kilku miesięcy po zakupie Nieruchomości. W przypadku zawarcia nowych umów dotyczących mediów (wody oraz ciepła), Sprzedający wypowie umowy i nie będą one przeniesione na Kupującego. Z uwagi na fakt, że nie istnieje możliwość wyboru dostawcy energii elektrycznej, umową, która będzie przeniesiona na Kupującego, będzie umowa o dostawę energii elektrycznej. Ponadto, na Kupującego zostanie przeniesiona umowa dotycząca użytkowania drogi wewnętrznej tj. umowa o sposobie zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej oraz o podziale nieruchomości do wyłącznego użytkowania, która dotyczy Działki nr 2.
  12. Sprzedający dołoży wszelkich starań, aby rozwiązać umowy serwisowe w taki sposób, że umowy te zostaną rozwiązane w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i umożliwi Kupującemu zawarcie nowych umów serwisowych. Jeżeli Sprzedający nie będzie mógł wypowiedzieć określonych umów serwisowych z mocą obowiązującą od daty zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, to Sprzedający zapewni, że w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, wypowiedzenia na podstawie takich umów serwisowych zostaną podpisane i złożone do odpowiednich usługodawców lub dostawców mediów bez zbędnej zwłoki.
  13. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług i dostawie mediów dla Nieruchomości po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz że nowe umowy z dostawcami usług i mediów będą zawarte możliwie jak najszybciej po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
  14. Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty za wszystkie media, które zostaną dostarczone do Nieruchomości za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży do czasu wystąpienia późniejszej z następujących dat:
    1. wygaśnięcia odpowiedniej umowy, w ramach której dostarczane są dane media; lub
    2. zawarcia przez Kupującego nowej umowy z danym dostawcą mediów i jej wejścia w życie.
  15. Żadne znaki towarowe nie zostały zarejestrowane w związku z eksploatacją Budynku oraz żadne znaki towarowe lub oznaczenia związane z Budynkiem nie zostaną przeniesione na Kupującego. Kupujący nie nabędzie również praw do strony internetowej ani materiałów marketingowych związanych z Budynkiem.
  16. Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółek dominujących lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące prawa, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z Budynkiem; wszystkie majątkowe prawa autorskie do projektów, na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, a także sprzeda Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone. Kupujący nabędzie ruchomości i wyposażenie związane z Nieruchomościami.
  17. Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).
  18. Sprzedający i Kupujący nie są spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
  19. Po nabyciu Kupujący zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT (najem komercyjny). Kupujący w celu świadczenia usług (najem komercyjny) musi przeprowadzić dodatkowe niezbędne działania, tj. zawrzeć: umowę o świadczenie usług zarządzania Nieruchomością, umowę o usługi księgowe i doradztwo podatkowe, otworzyć rachunki bankowe, zapewnić kapitał obrotowy oraz zawrzeć inne umowy związane z usługami operacyjnymi dotyczące Nieruchomości. Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce w zakresie innych nieruchomości.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:
  1. Czy sprzedaż Nieruchomości Kupującemu przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w szczególności czy sprzedaż będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Kupującego i Sprzedającego?
  2. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT od nabycia Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych,

Ad. 1. Sprzedaż Nieruchomości Kupującemu przez Sprzedającego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, w szczególności sprzedaż będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT i wyboru opodatkowania VAT wspólnie przez Kupującego i Sprzedającego.

Ad. 2. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości.

Uzasadnienie:

Ad. 1.

1.1. Zakres ustawy o VAT

  1. W celu określenia zasad opodatkowania najpierw należy ustalić, czy sprzedaż przedmiotu transakcji będzie podlegała podatkowi VAT, a zatem będzie objęta zakresem ustawy o VAT.
  2. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT - między innymi - dostawa towarów i świadczenie usług na terenie kraju podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak zgodnie z art. 6 ust. 1. ustawy o VAT przepisy ustawy o VAT nie mają zastosowania do sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (kontynuacji działalności).
  3. Jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa (kontynuacja działalności) może być klasyfikowany zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia następujące warunki: jest wyodrębniony organizacyjnie i finansowo oraz przeznaczony jest do wykonywania określonej działalności gospodarczej (tj. wyodrębnienie funkcjonalne) i może stanowić niezależne przedsiębiorstwo, które samodzielnie realizować będzie określone zadania gospodarcze.
  4. Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem transakcji będzie dostawa towarów (sprzedaż towarów - Nieruchomości), która nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ponieważ:
    1. poszczególne działki/Budynek nie są wydzielone organizacyjnie i finansowo w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    2. Sprzedający posiada nieruchomości również w innych miastach;
    3. większość umów dotyczących Nieruchomości zostanie rozwiązana przed sprzedażą (umowy, których nie można wypowiedzieć w momencie sprzedaży, są umowami na dostawę wody i ciepła, jednakże Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w ciągu kilku miesięcy po zakupie Nieruchomości);
    4. przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomości (Kupujący stanie się stroną umów najmu z mocy prawa - art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego).
  5. W opinii Wnioskodawców, w wyniku transakcji będącej przedmiotem złożonego wniosku, Kupujący nabędzie zespół składników majątkowych (tj. Nieruchomości), które nie są wyodrębnione organizacyjnie i finansowo. W związku z tym przedmiot omawianej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części (kontynuacji działalności)
  6. W związku z tym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta zakresem ustawy o VAT.

1.2. Opodatkowanie VAT

  1. Przedmiotem sprzedaży będą zabudowane działki (tj. Działka 1 oraz Działka 2). Od momentu ich nabycia przez Sprzedającego upłynął okres ponad dwóch lat.
  2. W przypadku gruntów zabudowanych, w celu ustalenia, czy ich dostawa podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT należy przeanalizować art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Wynika to z tego, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z tym, czy cała transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też zwolnieniu, decyduje sposób opodatkowania VAT dostawy budynków lub budowli położonych na gruncie.
  3. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania VAT, z wyjątkiem gdy:
    1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2. okres między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części był krótszy niż 2 lata.
  4. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolniona z opodatkowania VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie podlega zwolnieniu o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
    1. w odniesieniu do tych obiektów dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie (modernizację), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% początkowej wartości tych obiektów.
  5. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie jest rozumiane jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej.
  6. Należy jednak podkreślić, że znaczące zmiany w definicji pierwszego zasiedlenia wprowadził wyrok TSUE w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. Zgodnie z wyżej wymienionym wyrokiem przepisy krajowe, na podstawie których zwolnienie z VAT za dostawę budynków zależą od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie ma miejsce w ramach działalności podlegającej opodatkowaniu, zostało uznane za niezgodne z dyrektywą Rady 2006/112A/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zgodnie z powyższym, pierwsze zasiedlenie powinno być rozumiane jako fizyczne zasiedlenie budynku (oddanie go do użytkowania) po zakończeniu jego budowy lub zasadniczej przebudowy (ulepszeniu), także przez użytkownika/właściciela budynku.
  7. Dla celów podatku VAT należy zauważyć, że przedmiotem sprzedaży będą Budynek i Budowle, których dostawa nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a okres między pierwszym zasiedleniem a dostawą będzie dłuższy niż 2 lata.
  8. Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

1.3. Możliwość opodatkowania podatkiem VAT dostaw budynków/budowli

  1. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1. są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
    2. złożą, przed dniem dostawy tych obiektów do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
  2. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:
    1. imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego
    2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części,
    3. adres budynku, budowli lub ich części.
  3. W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawcy są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. W konsekwencji, w przypadku złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynku i Budowli przed transakcją sprzedaży Nieruchomości, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Ad 2.

  1. Zgodnie z art. 86 ust. 1. ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwota podatku naliczonego jest sumą kwot podatku określonych na fakturach otrzymywanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
  2. W związku z tym, że Kupujący Nieruchomości zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu (najem komercyjny), w przypadku wyboru opodatkowania podatkiem VAT transakcji, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

  • oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
  • zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Przez sprzedaż – w myśl art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

  1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
  2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
  3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
  4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
  5. koncesje, licencje i zezwolenia;
  6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
  7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
  8. tajemnice przedsiębiorstwa;
  9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

  1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
  2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
  3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
  4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 8/6, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy [Działka 1] wraz z prawem własności budynku biurowego [Budynek] oraz udział w wysokości 20/100 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 8/12 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy [Działka 2], na której znajduje się droga [Droga]. Sprzedający posiada nieruchomości również w innych lokalizacjach, a Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej transakcji, nie są wydzielone organizacyjnie i finansowo w ramach struktury biznesowej Sprzedającego. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości. Jedynie dla potrzeb rozliczania opłat eksploatacyjnych z najemcami Nieruchomości, przychody i koszty z tym związane ujmowane są na odrębnych kontach. Nie ma oddzielnych rachunków bankowych dla Nieruchomości. Na oddzielny rachunek wpływają tylko opłaty eksploatacyjne, ale jest on założony dla zarządcy nieruchomości. Jedna firma zarządzająca nieruchomościami odpowiada za wszystkie budynki Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce. Sprzedający zawarł wiele umów dotyczących usług operacyjnych dotyczących Nieruchomości, które nie zostaną przeniesione na Kupującego. Umowami, które mogą nie być rozwiązane w momencie sprzedaży, są umowy o dostawę wody oraz ciepła. Jednakże Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w ciągu kilku miesięcy po zakupie Nieruchomości. W przypadku zawarcia nowych umów dotyczących mediów (wody oraz ciepła), Sprzedający wypowie umowy i nie będą one przeniesione na Kupującego. Z uwagi na fakt, że nie istnieje możliwość wyboru dostawcy energii elektrycznej, umową, która będzie przeniesiona na Kupującego, będzie umowa o dostawę energii elektrycznej. Ponadto, na Kupującego zostanie przeniesiona umowa dotycząca użytkowania drogi wewnętrznej tj. umowa o sposobie zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej oraz o podziale nieruchomości do wyłącznego użytkowania, która dotyczy Działki nr 2. Żadne znaki towarowe nie zostały zarejestrowane w związku z eksploatacją Budynku oraz żadne znaki towarowe lub oznaczenia związane z Budynkiem nie zostaną przeniesione na Kupującego. Kupujący nie nabędzie również praw do strony internetowej ani materiałów marketingowych związanych z Budynkiem.

Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółek dominujących lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące prawa, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z Budynkiem; wszystkie majątkowe prawa autorskie do projektów, na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, a także sprzeda Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone. Kupujący nabędzie ruchomości i wyposażenie związane z Nieruchomościami. Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Po nabyciu Kupujący zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT (najem komercyjny). Kupujący w celu świadczenia usług (najem komercyjny) musi przeprowadzić dodatkowe niezbędne działania, tj. zawrzeć: umowę o świadczenie usług zarządzania Nieruchomością, umowę o usługi księgowe i doradztwo podatkowe, otworzyć rachunki bankowe, zapewnić kapitał obrotowy oraz zawrzeć inne umowy związane z usługami operacyjnymi dotyczące Nieruchomości. Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce w zakresie innych nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z powołanego art. 552 Kodeksu cywilnego, strony – poza wyłączeniami wynikającymi z przepisów szczególnych – mają pozostawioną swobodę co do tego, jakie elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa objąć przedmiotem czynności prawnej, z tym że swoboda w wyłączeniu poszczególnych składników nie może iść tak daleko, aby zakres wyłączeń przekreślił istotę przedsiębiorstwa określoną w art. 551 Kodeksu cywilnego. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. Poza przeniesieniem na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności budynku biurowego oraz drogi nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie przeniesie na Kupującego znaków towarowych czy też oznaczenia związanego z Budynkiem. Kupujący nie nabędzie również praw do strony internetowej ani materiałów marketingowych związanych z Budynkiem. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą również umowy dotyczące usług operacyjnych dotyczących Nieruchomości.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Jak wskazał Wnioskodawca Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej transakcji, nie są wydzielone organizacyjnie i finansowo w ramach struktury biznesowej Sprzedającego. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości. Jedynie dla potrzeb rozliczania opłat eksploatacyjnych z najemcami Nieruchomości, przychody i koszty z tym związane ujmowane są na odrębnych kontach. Nie ma oddzielnych rachunków bankowych dla Nieruchomości. Na oddzielny rachunek wpływają tylko opłaty eksploatacyjne, ale jest on założony dla zarządcy nieruchomości. Jedna firma zarządzająca nieruchomościami odpowiada za wszystkie budynki Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce.

Zatem w świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem transakcji będzie dostawa towarów (sprzedaż towarów - Nieruchomości), która nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Tak więc, w ocenie NSA, w świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z obniżonej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej stawki korzysta również dostawa gruntu, na którym dany budynek (budowla) jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), przez:

  • budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
  • budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 8/6 [Działka 1] wraz z prawem własności budynku biurowego [Budynek] oraz udział w wysokości 20/100 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 8/12 [Działka 2], na której znajduje się droga [Droga]. Nabycie Działki 1 nastąpiło na podstawie aktu notarialnego w dniu 4 września 2008 r. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego gruntu (Działki 1) i prawo własności Budynku oraz wszystkie budowle i ulepszenia zlokalizowane na gruncie. Działka 2 powstała z podziału działki nr 8/5. Na podstawie decyzji z 8 kwietnia 2009 r., działka 8/5 została podzielona na działki 8/12 (Działka 2) i 8/13. Na podstawie aktu notarialnego z 9 marca 2010 r. doszło do częściowego zniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej poprzez fizyczny podział wspólnej nieruchomości. Sprzedający nabył Nieruchomości od polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (czynnego podatnika VAT). Sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. Nieruchomości były wynajmowane ponad dwa lata. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Na Działce 1 oraz Działce 2 oprócz Drogi zlokalizowane są również inne budowle, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Budynku, np.: utwardzona nawierzchnia (parking i droga), chodnik, słupki, oświetlenie, bariery, elementy infrastruktury przesyłowej (m.in. urządzenia kanalizacyjne, sieć ciepłownicza) [Budowle], Budowle zostały nabyte przez Sprzedającego w ramach nabycia Nieruchomości. Nabycie podlegało podatkowi VAT według stawki 22%. Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub jakiejkolwiek Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Ani Budynek, ani jakakolwiek Budowla nie zostały poddane znaczącym przebudowom przez Sprzedającego.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy sprzedaż Nieruchomości Kupującemu przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w szczególności czy sprzedaż będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Kupującego i Sprzedającego.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości wskazać należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w tym przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że planowana dostawa Budynku i budowli nastąpi po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w 2008 r. w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem Vat a ponadto były wynajmowane ponad dwa lata i jednocześnie Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Zatem od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży tych obiektów upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wskazać przy tym należy, że Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub jakiejkolwiek Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Zatem w odniesieniu do tych obiektów spełnione są warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowiony jest Budynek oraz budowle przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Przy czym, zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości.

W sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z ww. prawa i zrezygnują ze zwolnienia z podatku, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie wówczas objęte zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest Budynek oraz budowle.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT od nabycia Nieruchomości.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jak wynika z treści wniosku Kupujący jest zarejestrowany do celów podatku VAT w Polsce jako czynny podatnik VAT. Jednocześnie wskazano, że po nabyciu Kupujący zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT (najem komercyjny). Ponadto jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zatem nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Dodatkowo, jak wynika z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana w stawce podatku VAT w wysokości 23%, o ile Wnioskodawcy przed dniem dokonania transakcji złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w stosunku do Nieruchomości stanowiącej przedmiot planowanej dostawy wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od sprzedającego faktur na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi. (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.