0112-KDIL3-2.4011.375.2018.1.PW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 września 2018 r. (data wpływu 2 października 2018 r.) uzupełnionym w dniu 19 listopada 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość (dom jednorodzinny) w następujących częściach:

  • 1/3 udziału nabyta w czerwcu 2012 roku w drodze spadku,
  • 1/3 udziału nabyta w lutym 2016 roku w drodze darowizny,
  • 1/3 udziału nabyta w kwietniu 2018 roku na skutek prawomocnego orzeczenia sądu (ugody).

W momencie uprawomocnienia się orzeczenia Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką nieruchomości. W najbliższym czasie (do końca 2018 roku) Zainteresowana zamierza odpłatnie zbyć 1/3 udziału we wspomnianej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż 1/3 udziału w nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż 1/3 udziału w nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie 1/3 udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a od nabycia w części 1/3 udziału (w drodze spadku w 2012 r.) upłynęło już pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w drodze spadkobrania w 2012 r., umowy darowizny w 2016 r. oraz orzeczenia sądu (ugody) w 2018 r. nabyła udziały (odpowiednio po 1/3) w nieruchomości (domu jednorodzinnym) stając się w ten sposób jej wyłącznym właścicielem. Do końca 2018 r. Zainteresowana zamierza odpłatnie zbyć udział w wysokości 1/3 we wspomnianej nieruchomości. Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż 1/3 udziału w nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, ponieważ odpłatne zbycie 1/3 udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a od nabycia w części 1/3 udziału (w drodze spadku w 2012 r.) upłynęło już pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2018 poz. 1025 z późn. zm) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 ww. kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Natomiast § 2 przewiduje, że współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Stosownie do art. 198 kodeksu każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Art. 206 ww. ustawy przewiduje, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Natomiast art. 210 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z powyższych przepisów wynika, że przy współwłasności prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a co za tym idzie każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Z charakteru udziału, który jest wyłącznym prawem współwłaściciela wynika możliwość rozporządzania udziałem (ułamkową częścią prawa własności) bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast współwłaściciel nie jest uprawniony do rozporządzania określoną częścią rzeczy wspólnej, gdyż nie ma do niej żadnych wyłącznych praw.

Ustosunkowując się do kwestii będącej przedmiotem zainteresowania Wnioskodawczyni wskazać należy, iż nieuprawnione jest twierdzenie, że Wnioskodawczyni sprzeda udział nabyty w 2012 r. w drodze spadku.

Nie można bowiem przyjąć, że zbywany udział w nieruchomości będzie konkretnie tym udziałem nabytym w 2012 r. a więc nabytym wyłącznie w drodze spadkobrania.

Udziały nie są oznaczonymi częściami w prawie własności. Udziały wyrażają uprawnienie do całej własności. Nabycie przez Wnioskodawczynię udziału, który zamierza sprzedać, czyli w wysokości 1/3 (tak jak całej nieruchomości) nastąpiło w trzech datach, tj. zarówno w 2012 r. w drodze spadkobrania, w 2016 r. na podstawie umowy darowizny oraz w 2018 r. w drodze orzeczenia sądu.

Na udział, który Wnioskodawczyni zamierza sprzedać (1/3) składają się zatem udziały nabyte w tych trzech ww. datach.

Wnioskodawczyni nabywając kolejno w poszczególnych latach udziały w nieruchomości nabywała prawo do każdego metra kwadratowego tej nieruchomości w takiej wielkości i w takiej dacie jak nabywany udział.

W momencie nabycia w 2018 r. w drodze orzeczenia sądu (ugody) przez Wnioskodawczynię pozostałego udziału (1/3) doszło do wygaśnięcia stosunku prawnego jakim było prawo współwłasności do nieruchomości wspólnej. Tylko i wyłącznie dla tego stosunku prawnego były określone i tylko jemu właściwe udziały w określonej wysokości. W takim przypadku udziały, które istniały do tej chwili w budynku mieszkalnym całkowicie wygasały i straciły niepowracalnie swój byt prawny. Od chwili zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości.

Natomiast w momencie dokonania sprzedaży udziału w nieruchomości, dokonanej po staniu się jedynym właścicielem, dochodzi do ustanowienia w drodze umowy nowej współwłasności, z nowymi udziałami, całkowicie niezależnymi od wcześniej istniejących.

Zatem nabywając w 2012 r. udział w wys. 1/3 w nieruchomości Wnioskodawczyni stała się w takiej wysokości właścicielem w każdym metrze kwadratowym tej nieruchomości. Wnioskodawczyni nabywając bowiem ww. udział w prawie własności nieruchomości stała się jego współwłaścicielem, co oznacza że miała prawo do każdego metra kwadratowego w tej nieruchomości. Podobnie nabywając następne udziały w nieruchomości w 2016 r. i 2018 r. Wnioskodawczyni w kolejnych datach nabyła udziały w każdym jej metrze kwadratowym. Oznacza to, że zbywając nowy udział w wys. 1/3 w posiadanej nieruchomości Wnioskodawczyni dokona zbycia udziału (1/3) nabytego w trzech ww. datach i w wymienionych udziałach (wielkościach). Zatem Wnioskodawczyni dokona sprzedaży 1/3 udziału w nieruchomości nabytej w 2012 r., 1/3 udziału w nieruchomości nabytej w 2016 r. oraz 1/3 udziału nabytego w 2018 r. Tylko w taki sposób dochodzi bowiem do zbycia udziału w prawie do nieruchomości. Udział w prawie to nie udział w części rzeczy.

W konsekwencji nie można również uznać, że Zainteresowana zbywa udział wynoszący 1/3 części, który nabył w 2012 r., a to z kolei oznacza, że nie można uznać, że zbycie takiego udziału nie skutkuje powstaniem źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z chwilą kiedy Wnioskodawczyni nabyła 1/3 udziału w nieruchomości w 2012 r., 1/3 udziału w 2016 r. oraz 1/3 udziału w nieruchomości w 2018 r., stała się właścicielką całej nieruchomości i zbycie jakiegokolwiek udziału w tej nieruchomości oznacza zbycie udziału w „każdej części” tej nieruchomości i tak też należy liczyć bieg pięcioletniego terminu.

Mając na względzie powyższe dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału w wys. 1/3 w nieruchomości w części nabytej w 2012 r. nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy, od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału w tej części w nieruchomości upłynął już okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zatem w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż udziału w nieruchomości w tej części nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu. Tym samym nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości w tej właśnie części.

Natomiast sprzedaż udziału w części odpowiadającej udziałom nabytym w 2016 r. oraz 2018 r. będzie stanowiła źródło przychodu, bowiem zbycie udziału w tej części nastąpi przed upływem 5-letniego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do uzyskanego przychodu (w tej części) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy stanowi, że Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału w nieruchomości - w części tego udziału odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadkobrania w 2012 r. - nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zbycie udziału w nieruchomości - w jego części nabytej w 2016 r. oraz 2018 r.- będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym sprzedaż 1/3 udziału w nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.