0112-KDIL3-2.4011.357.2018.1.AK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Sprzedaż działki zabudowanej domem w stanie surowym zamkniętym, po upływie 5 lat od momentu nabycia nieruchomości gruntowej, na której rozpoczęto budowę domu.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2018 r. (data wpływu 17 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 września 2018 r. (data wpływu 2 października 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca będąc stanu wolnego w dniu 30 września 2004 roku nabył w drodze notarialnej umowy darowizny własność nieruchomości gruntowej.

W lutym 2010 r. Wnioskodawca zakupił na podstawie umowy sprzedaży wraz z żoną udział wynoszący 8/56 w działce drogowej stanowiącej dojazd do powyższej nieruchomości, przy czym nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżeńskiego. W lutym 2016 r. zniesiona została wspólność ustawowa małżeńska, a we wrześniu 2016 r. na skutek umowy o podział majątku wspólnego małżeńskiego Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność udział wynoszący 8/56 w działce drogowej.

W lutym 2012 r. nieruchomość została podzielona na 3 działki. W październiku 2017 r. Wnioskodawca rozpoczął na jednej z działek budowę budynku jednorodzinnego.

Budynek wymaga dokończenia prac budowlanych i wykończeniowych, nie posiada również potwierdzenia przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania ani zaświadczenia o braku sprzeciwu ze strony właściwego organu co do użytkowania budowa nie została zakończona.

Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę zabudowaną budynkiem w stanie surowym zamkniętym wraz z udziałem w działce drogowej.

Sprzedaż działki zabudowanej oraz udziału w drodze wynoszącego 2/56 planowana jest na listopad lub grudzień 2018 r. i nastąpi z majątku prywatnego - nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż działki zabudowanej domem w stanie surowym zamkniętym stanowi źródło przychodu, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi w ciągu 2 lat od rozpoczęcia budowy domu, ale ponad 14 lat po nabyciu działki?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż zabudowanej działki wraz z domem będzie podlegała zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.). Wynika to z faktu, że termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. należy liczyć od nabycia działki, a to ze względu na fakt, iż budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony, toteż nie można liczyć terminu odrębnie dla wybudowania budynku, a odrębnie dla zbycia działki.

Powyższa interpretacja jest zgodna z wyrokiem wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2017 r. III SA/Wa 176/17, zgodnie z którym za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Powyższe znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0115-KDIT2-1.4011.266.2017.2.DW zgodnie z którą „Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie rozdziela bowiem sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową (w przepisie jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości). Dodatkowo, ww. ustawa nie wskazuje też, by podatnicy musieli w takich przypadkach traktować sprzedaż budynku jako odrębne źródło przychodu w podatku dochodowym. Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. (...) Sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu”.

W związku z tym bieg terminu 5-letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu. W tym przypadku od 30 września 2004 r.

W związku z powyższym, kwota jaką Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 u.p.d.o.f. i w konsekwencji nie będzie on podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wnioskodawca zatem nie ma obowiązku wykazywania kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki w rocznym zeznaniu podatkowym (deklaracji podatkowej).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „nabycie”, nie wskazują, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowany przed zawarciem związku małżeńskiego nabył w 2004 r. na własność nieruchomość gruntową. W 2010 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną dokonał zakupu udziału wynoszącego 8/56 w działce drogowej, stanowiącej dojazd do wcześniej nabytej do majątku odrębnego Wnioskodawcy działki. Przedmiotowa nieruchomość została w 2012 r. podzielona na 3 działki.

Małżonkowie w 2016 r. dokonali zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej, na skutek czego Wnioskodawcy przypadł udział w wysokości 8/56 własności ww. działki drogowej. Ponadto w 2017 r. Wnioskodawca na jednej z wydzielonych działek rozpoczął budowę domu jednorodzinnego, która do chwili obecnej nie została zakończona.

Zainteresowany zamierza dokonać sprzedaży działki z rozpoczętą budową domu wraz z przysługującym mu 2/56 udziałem w prawie własności do działki drogowej.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy sprzedaż działki, nabytej w 2004 r. z rozpoczętą w 2017 r. budową domu jednorodzinnego, stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

W myśl zaś art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W tym przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę) jak i budynek. W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.

W niniejszej sprawie nieruchomość - działka stanowi własność Zainteresowanego a budynek z niezakończoną budową stanowi część składową tej nieruchomości. Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w 2018 r. przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa z rozpoczętą budową domu mieszkalnego.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia w 2004 roku nieruchomości gruntowej.

W związku z powyższym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Skoro zatem Wnioskodawca zamierza dokonać odpłatnego zbycia ww. działki w 2018 r., tj. po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta (w przedmiotowej sprawie w 2004 r.), to sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze to, co wywiedziono wyżej, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2018 r. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym nie będzie stanowiła dla Zainteresowanego źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.