0112-KDIL3-2.4011.208.2017.2.MK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2017 r. (data wpływu 2 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 1998 Wnioskodawczyni nabyła udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 4/8) wraz prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków.

Dnia 20 grudnia 2013 r., Decyzją Prezydenta Miasta powyższe prawo użytkowania wieczystego przekształcone zostało w prawo własności. Oczywiście rzeczone przekształcenie dotyczyło wszystkich współużytkowników wieczystych wskazanej wyżej działki gruntu. Tym samym Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 10 stycznia 2017 r. w piśmie skierowanym do Naczelnika Urzędu Skarbowego Wnioskodawczyni oświadczyła, że dokonuje wyboru opodatkowania w 2017 r. z najmu z wymienionej wyżej nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Wnioskodawczyni zamierza obecnie sprzedać swój udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Na tle tego zamiaru powstała wątpliwość dotycząca sposobu określenia początku biegu terminu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od chwili nabycia przez Wnioskodawczynię udziału we współużytkowaniu wieczystym, czyli od końca 1999 r., czy od dnia przekształcenia tego prawa wprawo własności, czyli od 20 grudnia 2013 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, początek biegu pięcioletniego terminu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 (w przedmiotowym stanie faktycznym jest to sytuacja opisana pod lit. a) wyznacza chwila nabycia udziału we współużytkowaniu wieczystym przedmiotowej działki gruntu nie zaś dzień przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Powyższe stanowisko Wnioskodawczyni opiera na następujących argumentach prawnych.

Po pierwsze, termin nabycie, którym ustawodawca posługuje się w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 wspomnianej ustawy ujęty został „...w znaczeniu najbardziej ogólnym, jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy przewidziany prawem sposób.” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 3673/16). Oznacza to, że do nabycia prawa użytkowania wieczystego traktowanego właśnie jako „... innego prawa majątkowego...„ doszło już w roku 1999.

Argument ten znajduje także swoje poparcie w stanowisku Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 września 2005 r. (1401/FA/4117-14/20/05/AG), w którym wskazano, że ów pięcioletni termin należy liczyć od dnia nabycia, tj. od dnia przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności lokalu.

Po wtóre, poszukując analogii w innych przepisach prawa podatkowego. „W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem, który stanowi towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz użytkownika wieczystego. Takie przeniesienie prawa pozwala zaś użytkownikowi wieczystemu na rozporządzenie gruntem jak właściciel. Znajduje to wyraz w przytoczonych wyżej przepisach kodeksowych, które zakładają swobodę korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób zbliżony do tej, jaką ma właściciel gruntu. Co więcej, użytkownik wieczysty ma prawo do przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela” (Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2007 r., I FPS 1/06).

Pogląd ten Wnioskodawczyni przedstawia głównie z tej przyczyny, że NSA dokonał swojej oceny prawa użytkowania wieczystego także z punktu widzenia prawa cywilnego, odwołując się do treści przepisu art. 233 Kodeksu cywilnego. Dostrzegł zatem istotne podobieństwa między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego.

Po trzecie powstaje pytanie, czy użytkownik wieczysty (czy też współużytkownik wieczysty) jest uprawniony do skorzystania z przywilejów określonych przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawczyni na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć pozytywnie.

Określając w powołanym przepisie wyłączenie jako źródła przychodu odpłatnego zbycia ustawodawca użył określenia: „a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości”. Nie ograniczył się zatem do określenia: „własność rzeczy” występującej np. przy kodeksowej obligacji sprzedaży (art. 535 § 1 k.c.), a odniósł się do pojęcia: „nieruchomość”.

To zaś funkcjonuje zarówno w przypadku prawa użytkowania wieczystego (grunt jest składnikiem nieruchomości), jak i prawa własności. Z punktu widzenia omawianego przepisu istotnym jest więc nieruchomość, nie zaś to, czy chodzi tutaj o jedno z ww. praw. Dodatkowo należy odwołać się do definicji nieruchomości sformułowanej w przepisie art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a) ustawy o rachunkowości, w której prawo użytkowanie wieczystego traktowane jest równoznacznie z nieruchomością.

Z argumentów tych płynie z kolei wniosek, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy ma swoje zastosowanie także w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego.

W konsekwencji więc nie jest źródłem uzyskania przychodu odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego o ile nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa. Odmienna więc niż wskazana w stanowisku Wnioskodawczyni odpowiedź na sformułowane tym wnioskiem pytanie stawiałaby użytkownika wieczystego w znacznie lepszej podatkowo sytuacji, niż właściciela nieruchomości – w przypadku dokonanego w międzyczasie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jeżeli od daty przekształcenia (w zasadzie od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło) nie upłynął jeszcze okres pięciu lat. Innymi słowy skorzystanie przez użytkownika wieczystego z ustawowego uprawnienia do przekształcenia tego prawa w prawo własności rodziłoby po jego stronie dodatkowe obciążenia (samo przekształcenie przecież następuje odpłatnie) w przypadku, gdyby chciał skorzystać z uprawnienia do zbycia przekształconego prawa. Stawiałoby go w gorszej sytuacji, niż użytkownika wieczystego, który z powyższego uprawnienia do przekształcenia nie skorzystał.

Nie ma zatem ani prawnych, ani też racjonalnych podstaw do różnicowania obu opisanych wyżej przypadków.

Reasumując, Wnioskodawczyni wyraża pogląd, że pięcioletni okres, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności posadowionych na nim budynków, nie zaś od końca roku kalendarzowego, którym doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.