0111-KDIB4.4014.302.2018.2.LB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem do czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 sierpnia 2018 r. (data wpływu – 27 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

P.E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Nabywca;

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

K.N. Spółka Akcyjna – Zbywca

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

P.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) planuje nabyć za wynagrodzeniem prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 74/18, 74/13, 2803/95 i 65/10, położonej w miejscowości N., dla której to Nieruchomości Sąd Rejonowy w L. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (...), wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami oraz infrastrukturą (dalej: „Nieruchomość”).

Zbywcą Nieruchomości będzie K.N. Spółka Akcyjna z siedzibą w N. (dalej: „Zbywca”), podmiot niebędący podmiotem powiązanym w rozumieniu odpowiednich przepisów podatkowych w stosunku do Nabywcy.

Nabywca oraz Zbywca na moment transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

W dalszej części wniosku Zbywca oraz Nabywca określani są łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

W związku z planowaną transakcją, Strony zawarły 26 maja 2018 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą nastąpi w przyszłości zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Co do zasady przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości będzie wyłącznie Nieruchomość, nie zostaną zatem przeniesione na Nabywcę żadne inne składniki majątku ani prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.

Podstawowym zakresem działalności gospodarczej Zbywcy jest wydobywanie kruszyw poprzez eksploatację odkrywkowej kopalni piasku, uszlachetnianie piasku i sprzedaż kruszyw – piasku kopalnianego.

Nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana przez Zbywcę w jego podstawowej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z 15 maja 2015 r. Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zbywca był uprawniony i dokonał obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy nabyciu Nieruchomości (w tym budynków, budowli lub ich części wchodzących w jej skład). Po nabyciu przez Zbywcę Nieruchomość była przez niego przygotowywana do działalności inwestycyjnej. Między innymi zostały przez Zbywcę przeprowadzone prace porządkowe oraz rozbiórka estakady położonej na Nieruchomości. W 2017 r. część Nieruchomości była wydzierżawiona firmie wykonawstwa energetycznego. Dzierżawa rozpoczęła się 1 marca 2017 r., a zakończyła 15 czerwca 2017 r. i była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Po wprowadzeniu budynków, budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości do podatkowej ewidencji środków trwałych Zbywcy – nie dokonywał on (oraz do momentu dokonania sprzedaży Nieruchomości nie dokona on) ich ulepszeń, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Działka o numerze ewidencyjnym 74/18 (dalej również jako „Działka Zabudowana”) jest zabudowana następującymi obiektami: budynkiem administracyjno-socjalnym wraz z instalacją przeciwoblodzeniową dachu i instalacją klimatyzacji, budynkiem warsztatowym z kotłownią, budynkiem magazynowym smarów, budynkiem magazynowym gazów technicznych, budynkiem stacji TRAFO, dwoma budynkami obsługi wag samochodowych wraz z wagami samochodowymi 50 ton, wiatą na rowery, drogą wewnętrzną wraz z oświetleniem, studnią głębinową, osadnikiem ścieków, zbiornikiem wody czystej, linią elektryczną NN, rozdzielnią elektryczną NN, centralą telefoniczną z linią telefoniczną wewnętrzną, nieużytkowaną infrastrukturą podziemną nieczynnej stacji paliw.

Przez działkę o numerze ewidencyjnym 74/13 przebiega linia SN, która jest własnością podmiotu trzeciego prowadzącego przedsiębiorstwo energetyczne oraz linia telekomunikacyjna, która jest własnością podmiotu trzeciego prowadzącego przedsiębiorstwo telekomunikacyjne. Oprócz wymienionych powyżej obiektów, na działce o numerze ewidencyjnym 74/13 nie ma żadnych innych naniesień.

Działki o numerach ewidencyjnych 2803/95 oraz 65/10 są niezabudowane.

Działki ewidencyjne o numerach 74/13, 2803/95 oraz 65/10 będą w dalszej części wnioski określane również jako „Działki Niezabudowane”.

Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy N., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z 21 grudnia 2004 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa wprowadzonymi uchwałą Rady Gminy z 28 września 2017 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa. Zgodnie z tym planem:

  1. działki nr ewid.: 74/13, 2803/95 i 65/10 leżą w terenie przeznaczonym pod przemysł oznaczonym symbolem „62P”,
  2. działka nr ewid. 74/18 leży w terenie przeznaczonym pod przemysł oznaczonym symbolem „62P”, z przebiegiem planowanej drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem „KDw”, zaś od strony północnej graniczy z drogą lokalną oznaczoną symbolem „KDL”.

Intencją Zainteresowanych jest sprzedaż jedynie wybranych składników majątkowych Zbywcy w postaci Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Po dokonaniu nabycia Nieruchomości, Nabywca planuje wyburzyć wszystkie zabudowania znajdujące się na Nieruchomości i przeprowadzić własną inwestycję budowlaną na Nieruchomości, która będzie służyła mu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Strony postanowiły, że jeżeli Nabywca będzie chciał rozpocząć na Nieruchomości prowadzenie prac budowlanych przygotowujących inwestycję planowaną na Nieruchomości przed nabyciem Nieruchomości, wówczas poinformuje o tym Zbywcę i będzie uprawniony do rozpoczęcia takich prac po uprzednim wpłaceniu na rachunek bankowy Zbywcy zaliczki w odpowiedniej wysokości. Prace, o których mowa powyżej, które Nabywca może wykonać do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, prowadzone będą po uzyskaniu wszelkich wymaganych prawem zgód i pozwoleń i oznaczają:

  1. organizację placu budowy: ogrodzenie terenu budowy, budowę dróg tymczasowych, zasilanie w energię elektryczną placu budowy, zasilanie w wodę, montaż kontenerów zaplecza budowy – socjalno-biurowych,
  2. wykonanie sieci zewnętrznych na terenie Nieruchomości (wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych),
  3. prace ziemne i makroniwelację, korytowanie pod platformę posadzki hali magazynowej, korytowanie pod układ drogowy,
  4. wykonanie podbudowy pod posadzkę hali magazynowej, wykonanie podbudowy pod układ drogowy,
  5. dostawę i montaż żelbetowych elementów prefabrykowanych konstrukcji hali i budynku socjalno-biurowego,
  6. dostawę i montaż stalowych elementów prefabrykowanych konstrukcji dachu.

W związku z powyższym, w okresie od złożenia niniejszego wniosku do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, na Nieruchomości mogą pojawić się dodatkowe naniesienia wybudowane przez Nabywcę w zakresie określonym powyżej.

W związku z sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi Nabywcy fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości w zakresie, w jakim ta dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

W zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie podlegać pod tzw. fakultatywne zwolnienie z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości, Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Przedmiotowe oświadczenie (dalej – „Oświadczenie”) zostanie złożone naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy, przed dniem dokonania dostawy obiektów będących przedmiotem transakcji i zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Na moment składania Oświadczenia, jak również na moment dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Strony będą zarejestrowane dla celów podatku od towarów i usług jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

Czy przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem do czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani przywołali treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1 oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazując, że z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług albo jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Natomiast w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie taka sprzedaż, która jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i jednocześnie nie jest zwolniona od tego podatku.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (przy założeniu, że Strony złożą zgodne Oświadczenie) – co Zainteresowani wykazali w treści wniosku (opis zdarzenia przyszłego).

W ocenie Zainteresowanych spełniona więc będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, obejmująca wybrane czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani wskazali, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje powstania po stronie Nabywcy obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych – w zakresie w jakim transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 09 października 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.509.2018.2.AO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek, wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami oraz infrastrukturą. Co do zasady przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości będzie wyłącznie nieruchomość, nie zostaną zatem przeniesione na nabywcę żadne inne składniki majątku ani prawa i obowiązki ściśle związane z nieruchomością. Intencją Zainteresowanych jest sprzedaż jedynie wybranych składników majątkowych Zbywcy w postaci nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. W zakresie w jakim dostawa nieruchomości będzie podlegać pod tzw. fakultatywne zwolnienie z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości, strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 09 października 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.509.2018.2.AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...)dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej w wysokości 23%, o ile w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy podatkiem VAT poprzez złożenie Oświadczenia.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu Transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.