0111-KDIB2-2.4014.166.2018.2.MZA | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 sierpnia 2018 r. (data wpływu 10 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka X Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”, „Spółka” lub „Pożyczkodawca”) prowadzi działalność w zakresie udzielania pożyczek poza systemem bankowym (dalej: „Pożyczki”) na rzecz przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej lub osobami prawnymi (dalej: „Dłużnicy” lub „Pożyczkobiorcy”).

Oznacza to, że działalność Spółki jest działalnością zwolnioną dla celów podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o podatku od towarów i usług. Spółka nie jest obecnie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług, niemniej zamierza zarejestrować się, jako podatnik VAT czynny.

W celu sfinansowania własnej działalności Spółka może korzystać z kapitału własnego lub finansowania zewnętrznego (w tym w formie pożyczek, kredytów lub emisji obligacji).

Pożyczki udzielane przez Spółkę będą miały charakter odpłatny. Wynagrodzenie z tytułu udzielonej pożyczki może przybierać formę odsetek od pożyczki i/lub prowizji (opłaty przygotowawczej lub innej analogicznej opłaty za udzielenie finansowania).

Sposób zabezpieczenia działalności Spółki

Zabezpieczeniem wierzytelności Spółki o spłatę kapitału, zapłatę odsetek oraz innych opłat (np. prowizji, opłat związanych z potencjalnym opóźnieniem lub brakiem spłaty kapitału lub odsetek) może być m.in. nieruchomość będąca własnością Pożyczkobiorcy lub osoby trzeciej, który wtedy udziela poręczenia spłaty za Pożyczkobiorcę (lub udział w nieruchomości).

Nieruchomością należącą do Pożyczkobiorcy/Poręczyciela może być: grunt (zarówno niezabudowany, jak i zabudowany), budynek, lokal stanowiący odrębną własność lub prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dalej: „Nieruchomości”). Nieruchomości położone będą na terenie Polski.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości

W celu zabezpieczenia swoich wierzytelności Wnioskodawca planuje zawierać umowy przewłaszczenia Nieruchomości Pożyczkobiorcy na rzecz Wnioskodawcy (dalej: „umowa przewłaszczenia”). Ponieważ przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie będą Nieruchomości, a – zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego – nie ma możliwości przeniesienia prawa własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku, Wnioskodawca przyjmie powszechnie stosowany w takich przypadkach (m.in. przez firmy leasingowe i inne instytucje finansowe) model przewłaszczenia opierający się w istocie rzeczy na zawarciu dwóch powiązanych ze sobą umów, z których jedna stanowi umowę bezwarunkowego przeniesienia prawa własności na Wnioskodawcę, a druga stanowi umowę, w której Wnioskodawca zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika po terminowej spłacie wierzytelności z tytułu umowy pożyczki (umowy te mogą być zawarte w jednym akcie notarialnym).

Na podstawie zawartej umowy przewłaszczenia Dłużnik przeniesie więc na Spółkę prawo własności (lub prawo wieczystego użytkowania) Nieruchomości (lub udział w tym prawie), a Spółka zobowiąże się do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wierzytelności Spółki, tj. w praktyce pozostawiając faktyczne, bieżące korzystanie z nieruchomości Dłużnikowi.

Każde przewłaszczenie konkretnej Nieruchomości będzie ściśle związane z zawieraną równocześnie umową Pożyczki, zarówno poprzez odwołanie się do treści jak i warunków konkretnej umowy Pożyczki. Jedynym celem zawarcia umowy przewłaszczenia według powyższych zasad, będzie zabezpieczenie wierzytelności Wnioskodawcy. W szczególności, celem Pożyczkobiorcy nie będzie ostateczne wyzbycie się prawa własności Nieruchomości, a celem Wnioskodawcy nie będzie definitywne nabycie tego prawa. Strony zakładają bowiem przede wszystkim, że będą przestrzegać postanowień zawartych w danej umowie Pożyczki, w szczególności zaś, że Dłużnik wywiąże się z tej umowy dokonując terminowej spłaty wierzytelności, które z niej wynikają. W takim przypadku przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Wnioskodawcę będzie mieć jedynie charakter czasowy.

Zgodnie z treścią umowy przewłaszczenia, w następstwie spłaty wierzytelności z tytułu umowy Pożyczki przez Dłużnika, Wnioskodawca będzie zobowiązany do powrotnego przeniesienia Nieruchomości na rzecz Dłużnika.

Każdorazowo, w umowie strony ustalają jaka jest wartość Nieruchomości, w oparciu o własną ocenę lub wycenę rzeczoznawcy. Dla stron wartość ta jest wartością rynkową, na dzień zawarcia umowy przewłaszczenia.

Przejęcie nieruchomości przez Spółkę

Incydentalnie, dopiero w przypadku, gdy Dłużnik nie spłaci wierzytelności lub też gdy umowa zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę z przyczyn opisanych w jej treści, Wnioskodawca będzie miał prawo zaspokoić się z Nieruchomości. Wnioskodawca prześle do Dłużnika zawiadomienia o wygaśnięciu prawa Dłużnika do żądania zwrotnego przeniesienia Nieruchomości. W takim przypadku Dłużnik zostanie zobowiązany do wydania Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy po upływie ustalonego terminu. Dodatkowo, Dłużnik zobowiązany jest do usunięcia z Nieruchomości należących do niego (lub osób trzecich) ruchomości.

Zgodnie z umową przewłaszczenia, w przypadku, gdy Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel, przystąpi niezwłocznie do próby sprzedaży Nieruchomości potencjalnym nabywcom. Może się to odbywać w ramach przetargu, aukcji lub rokowań (negocjacji) z potencjalnymi nabywcami.

Wnioskodawca, w przypadku, gdy Nieruchomości nie uda się sprzedać po cenie ustalonej w umowie przewłaszczenia, ma również opcję zatrzymania Nieruchomości. W takiej sytuacji za wartość Nieruchomości strony przyjmą określoną (np. procentową) jej wartość z umowy przewłaszczenia.

Końcowo, Spółka wskazuje, że Nieruchomość, będąca przedmiotem zabezpieczenia może należeć do osoby trzeciej (w tym także osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej). W takiej sytuacji przewłaszczenie na zabezpieczenie będzie wiązało się z faktem udzielenia przez tę osobę trzecią poręczenia. W przypadku braku spłaty Pożyczki (lub wypowiedzenia umowy) dojdzie do definitywnego przeniesienia własności Nieruchomości należącej do osoby trzeciej na zasadach analogicznych jak w przypadku pozostałych Nieruchomości.

Rozliczenie ceny sprzedaży

Na moment przejęcia władztwa nad Nieruchomością nie następuje jeszcze zaspokojenie wierzytelności Pożyczkodawcy, tj. w dalszym ciągu Pożyczka uznawana jest za niezaspokojoną, a Spółka nalicza odsetki i inne opłaty (koszty).

Dopiero w momencie, gdy Spółka sprzeda Nieruchomość, uzyskując określoną cenę – dochodzi do spełnienia zobowiązania z tytułu Pożyczki (zaspokojenie wierzyciela następuje w momencie uznania jego rachunku bankowego kwotą zapłaty od nabywcy nieruchomości), a Spółka zobowiązana jest do rozliczenia z Dłużnikiem.

Wnioskodawca zobowiązany jest więc do zbycia przewłaszczonej Nieruchomości i podziału uzyskanych z tego tytułu środków. Zaspokojenie się Wnioskodawcy będzie polegać na rozliczeniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży z wierzytelnością z tytułu umowy Pożyczki w sposób ustalony, tj. część środków zostaje przeznaczona na spłatę roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś pozostała część (nadwyżka) środków będzie zwracana na rachunek Dłużnika. W sytuacji, gdyby Nieruchomość była obciążona hipoteką (zabezpieczającą roszczenia Dłużnika, Poręczyciela bądź osób trzecich) Spółka spłaci wierzytelność zabezpieczoną tą hipoteką ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości (lub nabywca przekaże tę kwotę od razu na rachunek wierzyciela hipotecznego).

Dokumentowanie transakcji

W związku z przejęciem Nieruchomości przez Spółkę (po przejściu władztwa nad Nieruchomością) Dłużnik wystawi na Spółkę fakturę VAT, dokumentującą dostawę Nieruchomości. Faktura będzie opiewała na kwotę z umowy przewłaszczenia, przy czym wartość ta będzie wartością brutto, a VAT należny zostanie rozliczony metodą „w stu” (chyba, że zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku).

Jednocześnie, wartość ta będzie mogła ulegać zmianie, w zależności od ostatecznej ceny Nieruchomości, jaką uzyska Spółka oraz wartości zadłużenia Dłużnika.

Przyjęto bowiem poniższy mechanizm ostatecznego rozliczenia:

  • co do zasady ostateczna cena w rozliczeniu z Dłużnikiem będzie ceną, jaką Spółka uzyskała od ostatecznego nabywcy, w ramach prowadzonej przez Spółkę sprzedaży.
  • w przypadku, gdyby była to wartość niższa niż wartość wskazana na pierwotnej fakturze, zostanie wystawiona faktura korygująca (in minus) odzwierciedlająca ostateczną cenę.
  • gdyby cena sprzedaży nie pokrywała całego zadłużenia Dłużnika (z tytułu Pożyczki, czy też wartości długów hipotecznych), Spółka będzie dochodziła pozostałej części wierzytelności odrębnie.
  • gdyby natomiast doszło do pozostawienia Nieruchomości w zasobie Spółki w wyniku bezskuteczności prób sprzedaży w wyniku przetargów i rokowań, ostateczna wartość będzie opiewała na kwotę ustaloną w umowie przewłaszczenia (stanowiącą część ustalonej wartości rynkowej).

Możliwe jest, że zarówno faktura pierwotna, jak i późniejsza korekta będą wystawiane przez Spółkę w imieniu dłużnika, w oparciu o zawartą (pisemną) umowę o samofakturowanie. Umowa będzie przewidywała m.in. procedurę zatwierdzania takiej faktury, w ten sposób, że Pożyczkodawca będzie przesyłał fakturę w formie elektronicznej z wyznaczeniem ustalonego (np. 3-dniowego) terminu na akceptację. W przypadku braku odmiennego oświadczenia Dłużnika, po tym terminie faktura będzie uznawana za zaakceptowaną.

Rozliczenie niektórych obciążeń

W związku z faktem, że od zawarcia umowy przewłaszczenia Spółka będzie ujawniona jako właściciel w księgach wieczystych Nieruchomości, na Spółce będzie ciążyć obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości, podatku rolnym czy leśnym, opłacie reklamowej czy też obowiązek uiszczania opłat za użytkowanie wieczyste (dalej: „opłaty publicznoprawne”).

W takiej sytuacji, Spółka będzie uiszczała te opłaty, a Dłużnicy będą je Spółce zwracać w oparciu o wystawioną notę księgową.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w ramach umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie Nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 8)

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach umowy przewłaszczenia nie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ani na moment przejścia własności na Spółkę, ani później na moment uzyskania faktycznego władztwa Nieruchomości przez Spółkę.

W art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1150 ze zm.) określono zamknięty katalog czynności prawnych podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wymienione w nim zostały m.in. umowa sprzedaży oraz umowa zamiany rzeczy i praw majątkowych oraz ustanowienie hipoteki. Należy wskazać, że skoro w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych czynności prawne podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zostały enumeratywnie wymienione, inne czynności prawne niż te wprost wskazane w przepisie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Wnioskodawcy, umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności nie została wskazana w katalogu określonym w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i nie powinna zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności pożyczkowej stanowi tzw. umowę nienazwaną. Istotą tej umowy jest przeniesienie prawa własności składnika majątku dłużnika w celu zabezpieczenia spłaty jego zobowiązania względem wierzyciela oraz zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia prawa własności składnika majątku w przypadku spłaty przez dłużnika jego zobowiązania. Wobec powyższego, elementy umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności należy uznać za charakterystyczne wyłącznie dla tej umowy, co sprawia, że stanowi ona odrębną umowę od umów nazwanych w Kodeksie cywilnym. Przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do tzw. kauzalnych (przyczynowych) czynności prawnych mających na celu ustanowienie – na rzecz wierzyciela – zabezpieczenia jego wierzytelności (tzw. przyczyna zabezpieczająca). Celem przeniesienia własności przedmiotu umowy nie jest bowiem powiększenie majątku wierzyciela, lecz jedynie zabezpieczenie wierzytelności przysługującej względem dłużnika.

Biorąc pod uwagę, że umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności nie stanowi czynności prawnej wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a jej skutki prawne nie mogą być utożsamiane z żadną z enumeratywnie wymienionych czynności prawnych, w ocenie Wnioskodawcy umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dotyczy to zarówno sytuacji przeniesienia własności Nieruchomości w ramach podpisania (zawarcia) Umowy Przewłaszczenia, jak i przypadku, w którym dochodzi do „utraty ekonomicznej własności” Nieruchomości przez Dłużnika (Poręczyciela) w przypadkach określonych w Umowie Przewłaszczenia. W obu tych krokach bowiem, nie dochodzi do zawarcia (ani wykonania) umowy sprzedaży, ani zamiany w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Wnioskodawca wskazał, że powyższe stanowisko potwierdzone zostało także w interpretacjach indywidualnych wydawanych do tej pory przez organy podatkowe, w tym w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 czerwca 2018 r. Znak: 0111-KDIB4.4014.153.2018.l.LB, w której potwierdzono stanowisko, że: „W opinii Wnioskodawcy, treść umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie jest tożsama z umową sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych. Celem zawarcia tej umowy jest bowiem zabezpieczenie spłaty zobowiązania przez dłużnika na jego majątku, a nie przeniesienie prawa własności tego składnika majątku oraz otrzymanie ceny.

Biorąc pod uwagę, że umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności nie stanowi czynności prawnej wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a jej skutki prawne nie mogą być utożsamiane z żadną z enumeratywnie wymienionych czynności prawnych, w ocenie Wnioskodawcy umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z przepisem art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do powołanego art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ........., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.