1462-IPPP3.4512.143.2017.2.IG | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2017 r. (data wpływu 27 lutego 2017 r.), uzupełnionym w dniu 24 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku otrzymane w dniu 18 kwietnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony w dniu 24 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku otrzymane w dniu 18 kwietnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej (dalej X lub Spółka) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych nr 27 o powierzchni 3.810 m2 oraz nr 28 o powierzchni 5.880 m2. Nieruchomość zabudowana jest - siedmioma budynkami, stanowiącymi własność Spółki, a mianowicie:

Budynek nr 1 - budynek główny - kubatura ok. 12 000 m3, powierzchnia zabudowy 1742 m2, o funkcji biurowo - magazynowej. Wybudowany około 1900 roku i wykorzystywany w przeszłości jako budynek stajni i fabrykę wyrobów papierniczych oraz jako budynek magazynowo-biurowy. Remontowane było poszycie dachowe w 2004 r. oraz wymieniono w 95% stolarkę okienną na pcv.

Budynek nr 2 - przybudówka do budynku głównego - powierzchnia zabudowy 389 m2, o funkcji produkcyjno - usługowej, wybudowany około 1970 roku. Pokrycie dachowe remontowane w 2004 r.

Budynek nr 3 - budynek drukarni z rampą załadunkową - powierzchnia zabudowy 632 m2, o funkcji biurowo - magazynowej, wybudowany około 1970 roku, okna wymienione na PCV, częściowe ocieplenie ścian zewnętrznych wraz z wykonaną elewacją.

Budynek nr 4 - budynek warsztatowy - powierzchnia zabudowy 255 m2, o funkcji handlowej w 1/3, obecnie warsztaty samochodowe. Wybudowany około 1970 roku.

Budynek nr 5 - przy granicy działki - powierzchnia zabudowy 304,5 m2, o funkcji handlowo - usługowej, wybudowany około 1970 roku.

Budynek nr 6 - portiernia oraz bar - powierzchnia zabudowy 96,5 m2, o funkcji handlowo -usługowej, wybudowany około 1970 roku.

Budynek nr 7 - dawny magazyn paliw - powierzchnia zabudowy 17,5 m2, o funkcji handlowo-usługowej, wybudowany około 1970 roku.

Wiata magazynowa - funkcja magazynowa, wybudowana około 1970 roku, powierzchnia zabudowy 90 m2.

Plac w większości powierzchni utwardzony płytami betonowymi Yumbo.

W odniesieniu do wszystkich budynków i budowli brak jest informacji aby dokonywane były na nie nakłady modernizacyjne o wartości powyżej 30% ich wartości początkowej. Wykonywane były bieżące remonty i naprawy - czasem nawet znaczne, np. nowe pokrycie dachu papą i blachą. Jednak z posiadanych informacji nie wynika aby nakłady inwestycyjne przekraczały 30% wartości początkowej budynku.

X prowadził do 2012 roku działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży szeroko pojętych wyrobów z branży papierniczej i artykułów piśmienniczych oraz wynajmował w części opisaną nieruchomość i zarządzał nieruchomościami własnymi. Od 2010 roku do chwili obecnej podstawową działalnością X jest wynajem nieruchomości. W związku z tą działalnością Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2008 roku r. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków tytułem aportu na pokrycie udziałów w spółce z o.o., zawartej w formie aktu notarialnego z C. Spółka komandytowa. W związku z zawarciem ww. umowy notariusz nie pobrał opłaty skarbowej z uwagi na okoliczność, że czynność będąca przedmiotem umowy nie była wymieniona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako podlegająca opodatkowaniu. Również z aktu notarialnego nie wynika aby spółki zapłaciły podatek VAT, tj. aby czynność wniesienia Nieruchomości aportem do Spółki była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o ponad 30%. Z tytułu tych napraw dokonywane były płatności i rozliczany był podatek VAT.

Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę do własnej działalności, a od 2010 roku Nieruchomość stała się przedmiotem wynajmu. Najemcami są różne podmioty gospodarcze.

Stopień wynajęcia powierzchni biurowo - magazynowych waha się w zależności od sytuacji rynkowej, a obecnie wynosi około 90% ogólnej powierzchni. Wynajmowane są wszystkie powierzchnie, ale na przestrzeni czasu zmieniają się powierzchnie wynajęte i powierzchnie wolne. Przedmiotem umowy najmu była cała powierzchnia budynków. Naniesienia zostały oddane w całości do używania na rzecz najemców.

Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień (dalej Nieruchomość). Nabywca Nieruchomości nie jest znany, gdyż sprzedaż będzie prowadzona w trybie przetargu. Stąd nie jest wiadomym czy nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT czy też nie ani na jaki cel Nieruchomość zostanie zakupiona. Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomość zostanie wydana nabywcy. Cena sprzedaży będzie zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży. Prawdopodobnie sprzedaż nastąpi w 2017 roku, ale może to nastąpić również w 2018 roku.

W związku z zawarciem umowy sprzedaży Spółka wyda nabywcy:

  • całości posiadanej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne);
  • całości posiadanej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;
  • kluczy, sterowników, kodów do Nieruchomości.

Zgodnie z warunkami przetargu w ramach sprzedaży na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

  • aktywa pieniężne należące do Spółki (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.);
  • nazwa/znaki towarowe należące do Wnioskodawcy;
  • wierzytelności i zobowiązania (poza zobowiązaniami i prawami z umów najmu oraz szeroko pojętą obsługę techniczną);
  • dokumentacja księgowo-rachunkowa.

Planuje się, że część pracowników zatrudnionych na umowy o pracę przy bezpośredniej obsłudze Nieruchomości w trybie przepisów art. 231 kodeksu pracy zostanie przejęta przez nabywcę.

Jak wspomniano wyżej na datę sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość stanowi przedmiot najmu i jest faktycznie zajmowana przez wiele podmiotów.

Przy tym przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo Spółki ani jego zorganizowana część. Nieruchomość nie stanowi jedynego majątku Spółki - oprócz Nieruchomości w posiadaniu Wnioskodawcy znajduje się kilka innych nieruchomości na terenie Polski. Nieruchomości te są przeznaczone pod wynajem i również będą przedmiotem sprzedaży. Obecnie nieruchomości są w części wynajęte.

Zamiarem Spółki jest skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 73 poz. 392 ze zm.).

W związku z tym należy wskazać, iż Spółka jest zarejestrowanym podatnikami VAT czynnym. W celu udokumentowania planowanej transakcji Spółka zamierza wystawić fakturę, w której cena sprzedaży Działki, Budynku i Naniesień zostanie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Uzgodniona przez Strony cena sprzedaży obejmie cały Przedmiot sprzedaży. Zapłata ceny sprzedaży należnej Wnioskodawcy nastąpi poprzez przekazanie odpowiedniej sumy pieniężnej przez nabywcę na rachunek bankowy Spółki.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniono, że wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez X Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 roku, kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność X Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie jest oddana w najem różnym podmiotom.

    1) przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci:
    a) na działce ewidencyjnej nr 27:
    a1) nr ewidencyjny 263 - Budynek biurowo-magazynowy. Powierzchnia zabudowy 865,00m2, powierzchnia użytkowa 1525.00 m2;
    a2) nr ewidencyjny 276 - Budynek wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1955, parterowy, niepodpiwniczony;
    a3) nr ewidencyjny 277 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1971, parterowy, niepodpiwniczony;
    a4) nr ewidencyjny 278 - Budynek magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    a5) nr ewidencyjny 279 - Budynek biurowo-magazynowo-produkcyjny, w którym obecnie znajduje się drukarnia. Wykonany w technologii uprzemysłowionej około roku 1971, parterowy, częściowo podpiwniczony;
    Łączna powierzchnia użytkowa budynków znajdujących się na działce nr ewidencyjnej 27 wynosi 2491 m2.
    b) na działce ewidencyjnej nr 28:
    b1) nr ewidencyjny 264 - Budynek magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b2) nr ewidencyjny 265 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1920, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony. Stanowi połowę budynku tzw. „głównego” znajdującego się na nieruchomości. Druga połowa znajduje się na działce nr ewidencyjny 27;
    b3) nr ewidencyjny 266 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b4) nr ewidencyjny 267 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b5) nr ewidencyjny 268 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b6) nr ewidencyjny 269 - Budynek usługowy wykorzystywany obecnie jako bar. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1972, parterowy, niepodpiwniczony;
    b7) nr ewidencyjny 270 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1971, parterowy, niepodpiwniczony.
    Łączna powierzchnia użytkowa budynków znajdujących się na działce nr ewidencyjnej 28 wynosi 2101 m2.
    c) utwardzenie terenu, ogrodzenie;
    2) naniesienia opisane w pkt 1 powyżej są budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane;
    3) naniesienia były wykorzystywane w prowadzonej działalności i były przedmiotem najmu w części. X jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 2008 roku, kiedy to nabył ją w formie wniesienia aportu na pokrycie kapitału zakładowego. Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Początkowo w działalności własnej (szeroko pojęty handel artykułami papierniczymi, piśmienniczymi i drukarskimi), jako miejsce składowana zapasów magazynowych oraz miejsce dystrybucji (biuro handlowe) oraz wynajem. Od co najmniej 2012 roku nieruchomość jest wyłącznie przedmiotem wynajmu. Na przestrzeni 2012-2017 roku poszczególne budynki i lokale oraz części placu są oddawane w najem różnym podmiotom, gdyż nie znaleziono podmiotu, który wynająłby całość nieruchomości. Budynki i budowle oraz plac będą przedmiotem najmu do czasu zawarcia planowanej umowy sprzedaży. W związku z tym minęły dwa lata od czasu rozpoczęcia wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na cele działalności gospodarczej do czasu planowanej sprzedaży.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy z uwagi na fakt, iż w stosunku do tych Nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, to dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
  2. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z nabywcą będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne (co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. pytanie 1

Dostawa budynków oraz naniesień na rzecz Nabywcy będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wynika to z faktu, iż w stosunku do Nieruchomości (tj. budynków, budowli) nie przysługiwało Spółce dokonującej ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a przy tym Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ad. pytanie 2

Z uwagi na powyższe, strony transakcji, tj. Spółka działająca w tym zakresie zgodnie z nabywcą których zamiarem jest opodatkowanie transakcji VAT według właściwej (podstawowej) stawki, będą uprawnione do złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Przy tym, w przypadku złożenia takiego oświadczenia przez Spółkę oraz Nabywcę - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne. Będzie to równoznaczne z rezygnacją ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i tym samym z objęciem jej opodatkowaniem VAT według podstawowej 23% stawki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy podlega analizie wyłącznie w przypadku gdy nie są spełnione warunki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i nie przewiduje wyboru opcji opodatkowania transakcji stawką podstawową podatku.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych nr 27 o powierzchni 3.810 m2 oraz nr 28 o powierzchni 5.880 m2. Nieruchomość zabudowana jest - siedmioma budynkami, stanowiącymi własność Spółki, a mianowicie:

Budynek nr 1 - budynek główny - kubatura ok. 12 000 m3, powierzchnia zabudowy 1742 m2, o funkcji biurowo - magazynowej. Wybudowany około 1900 roku i wykorzystywany w przeszłości jako budynek stajni i fabrykę wyrobów papierniczych oraz jako budynek magazynowo-biurowy. Remontowane było poszycie dachowe w 2004 r. oraz wymieniono w 95% stolarkę okienną na pcv.

Budynek nr 2 - przybudówka do budynku głównego - powierzchnia zabudowy 389 m2, o funkcji produkcyjno - usługowej, wybudowany około 1970 roku. Pokrycie dachowe remontowane w 2004 r.

Budynek nr 3 - budynek drukarni z rampą załadunkową - powierzchnia zabudowy 632 m2, o funkcji biurowo - magazynowej, wybudowany około 1970 roku, okna wymienione na PCV, częściowe ocieplenie ścian zewnętrznych wraz z wykonaną elewacją.

Budynek nr 4 - budynek warsztatowy - powierzchnia zabudowy 255 m2, o funkcji handlowej w 1/3, obecnie warsztaty samochodowe. Wybudowany około 1970 roku.

Budynek nr 5 - przy granicy działki - powierzchnia zabudowy 304,5 m2, o funkcji handlowo - usługowej, wybudowany około 1970 roku.

Budynek nr 6 - portiernia oraz bar - powierzchnia zabudowy 96,5 m2, o funkcji handlowo -usługowej, wybudowany około 1970 roku.

Budynek nr 7 - dawny magazyn paliw - powierzchnia zabudowy 17,5 m2, o funkcji handlowo-usługowej, wybudowany około 1970 roku.

Wiata magazynowa - funkcja magazynowa, wybudowana około 1970 roku, powierzchnia zabudowy 90 m2.

Plac w większości powierzchni utwardzony płytami betonowymi Yumbo.

W odniesieniu do wszystkich budynków i budowli brak jest informacji aby dokonywane były na nie nakłady modernizacyjne o wartości powyżej 30% ich wartości początkowej. Wykonywane były bieżące remonty i naprawy - czasem nawet znaczne, np. nowe pokrycie dachu papą i blachą. Jednak z posiadanych informacji nie wynika aby nakłady inwestycyjne przekraczały 30% wartości początkowej budynku.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2008 roku r. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków tytułem aportu na pokrycie udziałów w spółce z o.o., zawartej w formie aktu notarialnego.

Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o ponad 30%.

Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę do własnej działalności, a od 2010 roku Nieruchomość stała się przedmiotem wynajmu. Najemcami są różne podmioty gospodarcze.

Stopień wynajęcia powierzchni biurowo - magazynowych waha się w zależności od sytuacji rynkowej, a obecnie wynosi około 90% ogólnej powierzchni. Wynajmowane są wszystkie powierzchnie, ale na przestrzeni czasu zmieniają się powierzchnie wynajęte i powierzchnie wolne. Przedmiotem umowy najmu była cała powierzchnia budynków. Naniesienia zostały oddane w całości do używania na rzecz najemców.

Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień (dalej Nieruchomość).

W związku z zawarciem umowy sprzedaży Spółka wyda nabywcy:

  • całości posiadanej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne);
  • całości posiadanej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;
  • kluczy, sterowników, kodów do Nieruchomości.

Zgodnie z warunkami przetargu w ramach sprzedaży na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

  • aktywa pieniężne należące do Spółki (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.);
  • nazwa/znaki towarowe należące do Wnioskodawcy;
  • wierzytelności i zobowiązania (poza zobowiązaniami i prawami z umów najmu oraz szeroko pojętą obsługę techniczną);
  • dokumentacja księgowo-rachunkowa.

Planuje się, że część pracowników zatrudnionych na umowy o pracę przy bezpośredniej obsłudze Nieruchomości w trybie przepisów art. 231 kodeksu pracy zostanie przejęta przez nabywcę.

Jak wspomniano wyżej na datę sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość stanowi przedmiot najmu i jest faktycznie zajmowana przez wiele podmiotów.

Przy tym przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo Spółki ani jego zorganizowana część.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniono, że wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez X Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 roku, kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność X Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie jest oddana w najem różnym podmiotom.

    1) przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci:
    a) na działce ewidencyjnej nr 27:
    a1) nr ewidencyjny 263 - Budynek biurowo-magazynowy. Powierzchnia zabudowy 865,00m2, powierzchnia użytkowa 1525.00 m2;
    a2) nr ewidencyjny 276 - Budynek wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1955, parterowy, niepodpiwniczony;
    a3) nr ewidencyjny 277 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1971, parterowy, niepodpiwniczony;
    a4) nr ewidencyjny 278 - Budynek magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    a5) nr ewidencyjny 279 - Budynek biurowo-magazynowo-produkcyjny, w którym obecnie znajduje się drukarnia. Wykonany w technologii uprzemysłowionej około roku 1971, parterowy, częściowo podpiwniczony;
    Łączna powierzchnia użytkowa budynków znajdujących się na działce nr ewidencyjnej 27 wynosi 2491 m2.
    b) na działce ewidencyjnej nr 28:
    b1) nr ewidencyjny 264 - Budynek magazynowy.
    Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b2) nr ewidencyjny 265 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1920, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony. Stanowi połowę budynku tzw. „głównego” znajdującego się na nieruchomości. Druga połowa znajduje się na działce nr ewidencyjny 27;
    b3) nr ewidencyjny 266 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b4) nr ewidencyjny 267 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b5) nr ewidencyjny 268 - Budynek warsztatowy. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1970, parterowy, niepodpiwniczony;
    b6) nr ewidencyjny 269 - Budynek usługowy wykorzystywany obecnie jako bar. Wykonany w technologii tradycyjnej około roku 1972, parterowy, niepodpiwniczony;
    b7) nr ewidencyjny 270 - Budynek biurowo-magazynowy. Wykonany w technologii tradycyjnej w roku 1971, parterowy, niepodpiwniczony.
    Łączna powierzchnia użytkowa budynków znajdujących się na działce nr ewidencyjnej 28 wynosi 2101 m2.
    c) utwardzenie terenu, ogrodzenie;
    2) naniesienia opisane w pkt 1 powyżej są budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane;
    3) naniesienia były wykorzystywane w prowadzonej działalności i były przedmiotem najmu w części. X jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 2008 roku, kiedy to nabył ją w formie wniesienia aportu na pokrycie kapitału zakładowego. Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Początkowo w działalności własnej (szeroko pojęty handel artykułami papierniczymi, piśmienniczymi i drukarskimi), jako miejsce składowana zapasów magazynowych oraz miejsce dystrybucji (biuro handlowe) oraz wynajem. Od co najmniej 2012 roku nieruchomość jest wyłącznie przedmiotem wynajmu. Na przestrzeni 2012-2017 roku poszczególne budynki i lokale oraz części placu są oddawane w najem różnym podmiotom, gdyż nie znaleziono podmiotu, który wynająłby całość nieruchomości. Budynki i budowle oraz plac będą przedmiotem najmu do czasu zawarcia planowanej umowy sprzedaży. W związku z tym minęły dwa lata od czasu rozpoczęcia wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na cele działalności gospodarczej do czasu planowanej sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy zawarte w pytaniu 1 dotyczą tego, czy z uwagi na fakt, iż w stosunku do tej Nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, to dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz czy w razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - stronom transakcji, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne - co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z wskazanymi przepisami aby dokonać analizy możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie wskazanego przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy wcześniej przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wskazano wcześniej, przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy podlega analizie wyłącznie w przypadku, gdy nie są spełnione warunki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem posadowionych na przedmiotowej nieruchomości budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Odnosząc powyższe do opisu sytuacji należy stwierdzić, że w stosunku do znajdujących się na nieruchomości budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu cytowanego wyroku NSA oraz od pierwszego zasiedlenia minął okres dwóch lat, gdyż wszystkie budynki i budowle były ponad 2 lata użytkowane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Z wniosku dodatkowo wynika, że w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości, nie były ponoszone nakłady inwestycyjne, na które składały się remonty i naprawy, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2008 roku r. Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o co najmniej 30%.

Zatem w opisanej sytuacji, w stosunku do opisanych budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia oraz spełnione są wszystkie warunki do zastosowania przy sprzedaży, zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, ponieważ opisana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to strony transakcji będą miały możliwość wybrania opcji opodatkowania transakcji sprzedaży podstawową stawką podatku w wysokości 23%, przy spełnieniu wszystkich warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Jednocześnie, jak wskazano wcześniej, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy podlega analizie wyłącznie w przypadku, gdy nie są spełnione warunki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W opisanej sytuacji warunki do zwolnienia od podatku wskazanej transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zostaną spełnione, zatem zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie znajduje zastosowania.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w stosunku do zadanych pytań należy uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.