IPPP1/443-103/14-2/MPe | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W zakresie uznania, że najem nieruchomości przez klienta bez udziału Wnioskodawcy nie rodzi powstania obowiązku podatkowego

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2014 r. (data wpływu 30 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że najem nieruchomości przez klienta bez udziału Wnioskodawcy nie rodzi powstania obowiązku podatkowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że najem nieruchomości przez klienta bez udziału Wnioskodawcy nie rodzi powstania obowiązku podatkowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca będący spółką kapitałową (zwany dalej „Spółką”), będący podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach swojej głównej działalności gospodarczej zawiera na terytorium Polski z osobami fizycznymi (zwanymi dalej „Klientami”) umowy renty dożywotniej z tytułu przeniesienia na Spółkę prawa własności nieruchomości (zwanych dalej „Nieruchomościami”). Przeniesienie własności Nieruchomości dokonywane jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności na podstawie przepisów art. 903 - 907 kodeksu cywilnego, regulujących świadczenie pieniężne z tytułu umowy renty dożywotniej, gdzie Spółka zobowiązana jest z tytułu nabycia własności Nieruchomości do zapewnienia osobie fizycznej dożywotniej renty oraz dożywotniego użytkowania Nieruchomości. Jest to podstawowa działalność Spółki, zaś jej przychodem jest sprzedaż lub najem Nieruchomości po śmierci Klientów. Nieruchomości nabywane są przez Spółkę w drodze zawieranych z Klientami w formie aktu notarialnego umów renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia na rzecz Klienta prawa dożywotniego użytkowania nieruchomości.

Spółka dokonuje na rzecz Klienta comiesięcznej wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (renta). Renta wypłacana jest przez Spółkę na rzecz Klienta dożywotnio. Spółka ponosi również inne daniny publiczne związane z Nieruchomością tj. opłaty za użytkowanie wieczyste lub podatek od nieruchomości. Na mocy zawartej ze Spółką umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości Klient jest uprawniony do dożywotniego użytkowania Nieruchomości. Po śmierci Klienta Spółka Nieruchomość sprzeda lub wynajmie (na cele mieszkaniowe lub użytkowe). Spółka dopiero po zakończeniu umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości i sprzedaży lub najmu Nieruchomości osiągnie przychód z nabytych od swoich Klientów Nieruchomości.

Spółka zawarła umowę renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości. Na jej podstawie Klient uprawniony jest do dożywotniego użytkowania Nieruchomości. W trakcie trwania umowy ze względu na stan jego zdrowia zdecydował się nie przebywać w Nieruchomości a w ośrodku całodobowej opieki. W związku z powyższym Klient zwrócił się do Spółki z prośbą o umożliwienie najmu Nieruchomości na cele mieszkaniowe, aby uzyskany dochód przeznaczyć na sfinansowanie jego pobytu w tymże ośrodku. Spółka zgodnie z umową renty, wyraża zgodę na najem lokalu. Umowa najmu lokalu zostanie zawarta pomiędzy Klientem, jako Wynajmującym a Najemcą, bez udziału Spółki, ale za zgodą Spółki. Dochód uzyskiwany z najmu Nieruchomości pozostanie do swobodnej dyspozycji Klienta Wynajmującego. Umowa najmu lokalu zawierana będzie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najem lokalu przez Klienta prowadzony będzie w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego tzw. najem okazjonalny. Najem zostanie zgłoszony przez Klienta do właściwego Urzędu Skarbowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy najem Nieruchomości przez Klienta bez udziału Spółki, powodował będzie obowiązek podatkowy Spółki i konieczność zapłaty podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 8. ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

  1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
  2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
  3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zdaniem Spółki, zdarzenie przyszłe - najem lokalu opisane w niniejszym wniosku nie będzie stanowić dla Spółki świadczenia usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie będzie powodować obowiązku zapłaty podatku VAT przez Spółkę. Bowiem umowa najmu lokalu pomimo, iż właścicielem Nieruchomości pozostawać będzie Spółka zawarta zostanie przez Klienta, jako Wynajmującego, bezpośrednio z Najemcą, bez udziału Spółki.

Obowiązki podatkowe spoczywać będą na Kliencie - Wynajmującym, jako podmiocie uzyskującym dochód z najmu lokalu. Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym, dochody osiągane przez podatników z tytułu tzw. najmu prywatnego są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Spółka nie będąc stroną umowy najmu Nieruchomości nie uzyska przychodu, czynności te nie będą stanowić również świadczenia usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Pomiędzy Spółką a Najemcą lokalu nie powstanie świadczenie. Spółka w zamian za wyrażenie zgody na najem loku nie uzyska żadnego świadczenia. Wszelkie czynności i świadczenia pozostaną pomiędzy Klientem - Wynajmującym, a Najemcą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

  1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
  2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
  3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

  • w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
  • świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Na podstawie zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach swojej głównej działalności gospodarczej zawiera na terytorium Polski z osobami fizycznymi umowy renty dożywotniej z tytułu przeniesienia na Spółkę prawa własności nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości dokonywane jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności na podstawie przepisów art. 903 - 907 kodeksu cywilnego, regulujących świadczenie pieniężne z tytułu umowy renty dożywotniej, gdzie Spółka zobowiązana jest z tytułu nabycia własności nieruchomości do zapewnienia osobie fizycznej dożywotniej renty oraz dożywotniego użytkowania nieruchomości. Jest to podstawowa działalność Spółki, zaś jej przychodem jest sprzedaż lub najem nieruchomości po śmierci klientów. Nieruchomości nabywane są przez Spółkę w drodze zawieranych z klientami w formie aktu notarialnego umów renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia na rzecz klienta prawa dożywotniego użytkowania nieruchomości.

Spółka dokonuje na rzecz klienta comiesięcznej wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (renta). Renta wypłacana jest przez Spółkę na rzecz klienta dożywotnio. Spółka ponosi również inne daniny publiczne związane z nieruchomością tj. opłaty za użytkowanie wieczyste lub podatek od nieruchomości. Na mocy zawartej ze Spółką umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości klient jest uprawniony do dożywotniego użytkowania nieruchomości. Po śmierci klienta Spółka nieruchomość sprzeda lub wynajmie (na cele mieszkaniowe lub użytkowe). Spółka dopiero po zakończeniu umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości i sprzedaży lub najmu nieruchomości osiągnie przychód z nabytych od swoich klientów nieruchomości.

Spółka zawarła umowę renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości. W trakcie trwania umowy ze względu na stan zdrowia klient zdecydował się nie przebywać w nieruchomości a w ośrodku całodobowej opieki. W związku z powyższym klient zwrócił się do Spółki z prośbą o umożliwienie najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe, aby uzyskany dochód przeznaczyć na sfinansowanie jego pobytu w ośrodku. Spółka zgodnie z umową renty, wyraża zgodę na najem lokalu. Umowa najmu lokalu zostanie zawarta pomiędzy klientem, jako wynajmującym a najemcą, bez udziału Spółki, ale za zgodą Spółki. Dochód uzyskiwany z najmu nieruchomości pozostanie do swobodnej dyspozycji klienta. Umowa najmu lokalu zawierana będzie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najem lokalu przez klienta prowadzony będzie w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego tzw. najem okazjonalny. Najem zostanie zgłoszony przez klienta do właściwego Urzędu Skarbowego.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość czy najem nieruchomości przez klienta bez udziału Spółki, powodował będzie u Spółki obowiązek podatkowy i konieczność zapłaty podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy, najem lokalu opisany we wniosku nie będzie stanowić dla Spółki świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i tym samym nie będzie powodować obowiązku zapłaty podatku VAT przez Spółkę, gdyż umowa najmu lokalu pomimo tego, że właścicielem nieruchomości pozostawać będzie Spółka zawarta zostanie przez klienta, jako wynajmującego, bezpośrednio z najemcą, bez udziału Spółki.

Odniesienie powyższych przepisów do przedstawionej w złożonym wniosku sytuacji prowadzi do wniosku, że opisany najem lokalu nie będzie stanowić dla Spółki odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. W omawianej sprawie umowa najmu lokalu zostanie zawarta pomiędzy klientem Spółki jako wynajmującym a najemcą, bez udziału Spółki, jedynie za jej zgodą a dochód uzyskiwany z najmu nieruchomości pozostanie do swobodnej dyspozycji klienta. Zatem Spółka nie będąc stroną umowy i nie uzyskując żadnego przychodu nie może zostać uznana za beneficjenta świadczonych usług, w związku z czym omawiane czynności nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca z tego tytułu nie będzie działał w charakterze podatnika, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym uznać należy, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz .U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.